ECLI:NL:RBROT:2026:12611

Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

• de dagvaarding van 27 oktober 2025, met bijlagen;

• de conclusie van antwoord van de bewindvoerder van 22 december 2025;

• de akte houdende nadere productie van Havensteder van 4 september 2026.

Op 9 september 2026 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig:

• [naam 2] namens de gemachtigde van Havensteder;

• [gedaagde] ;

• [naam 3] namens de bewindvoerder;

• mr. D.G. van Dam namens de gemachtigde van de bewindvoerder.

Sinds 29 maart 2022 huurden [naam 1] , die onder bewind staat, en [gedaagde] samen de woning aan de [adres] (hierna: de woning) van Havensteder. [gedaagde] heeft de woning in december 2025 verlaten en [naam 1] heeft de woning in juni 2026 verlaten. Havensteder heeft bij dagvaarding geëist dat de huurovereenkomst wordt ontbonden en dat de woning wordt ontruimd. Omdat inmiddels beide huurders de woning hebben verlaten en de huurovereenkomst per 7 juli 2026 is beëindigd, heeft Havensteder op de zitting de gevorderde ontbinding en ontruiming ingetrokken, zodat deze niet meer besproken hoeven te worden. Er is op dit moment nog wel een huurachterstand. Havensteder eist dat [gedaagde] en de bewindvoerder die betalen met kosten en rente. De kantonrechter oordeelt dat zij de huurachterstand inderdaad moeten betalen, met proceskosten maar zonder incassokosten en rente. Hierna wordt deze beslissing verder uitgelegd.

In artikel 5 lid 1 van de algemene bepalingen is bepaald dat de huurprijs jaarlijks steeds per 1 juli kan worden geïndexeerd volgens de consumentenprijsindex (CPI). Daarnaast bepaalt dat artikel dat de verhuurder het recht heeft om, bovenop deze indexering, de huurprijs te verhogen met een opslag van maximaal 5%. De kantonrechter oordeelt dat het opslagbeding oneerlijk is, omdat zo’n hoge opslag niet nodig is om kostenstijgingen die uitgaan boven de inflatie te compenseren en om de huurprijs in de pas te laten lopen met de waardeontwikkeling van de woning. Een jaarlijkse huurstijging met dit opslagpercentage blijft niet binnen aanvaardbare grenzen. Havensteder heeft niet uitgelegd waarom dat in dit geval anders zou zijn. De kantonrechter vernietigt daarom het opslagbeding¹.

Havensteder had in haar akte van 4 september 2026 al voorgesorteerd op een mogelijke vernietiging van het opslagbeding. Zij heeft daarom de huurachterstand gecorrigeerd door de onterechte huurverhogingen van in totaal € 903,61 in mindering te brengen. Na deze correctie bedraagt de verschuldigde huurachterstand € 11.774,02. De kantonrechter volgt Havensteder in deze herberekening en acht de daarbij gegeven toelichting juist. [gedaagde] en de bewindvoerder worden dan ook hoofdelijk veroordeeld om € 11.774,02 aan Havensteder te betalen.

De kantonrechter wijst de incassokosten en de rente af. In artikel 21 lid 2 van de algemene voorwaarden van Havensteder staat hierover namelijk een oneerlijke bepaling. Omdat die bepaling oneerlijk is, mag Havensteder daar geen beroep op doen en kan zij ook geen aanspraak maken op de incassokosten en rente uit de wet.² De bepaling is oneerlijk, omdat daarin staat dat de huurder een boete moet betalen als hij niet aan de verplichtingen uit de overeenkomst voldoet. Daaronder valt ook het op tijd betalen van de huur. Op grond van de wet zou een huurder als hij te laat betaalt alleen de wettelijke rente en incassokosten moeten betalen. Havensteder wijkt met de boete dus in het nadeel van een consument af van de wet door daarnaast een boete op te leggen. Dat maakt deze bepaling hier oneerlijk.

De kantonrechter heeft onderzocht of er nog andere oneerlijke bepalingen zijn, maar die zijn er niet. Daarbij is alleen gekeken naar bepalingen die voor deze zaak van belang zouden kunnen zijn. Bepalingen die voor de beoordeling van de eis niet relevant zijn, heeft de kantonrechter dus niet getoetst.

[gedaagde] en de bewindvoerder worden hoofdelijk veroordeeld in de proceskosten omdat zij voor het grootste deel ongelijk krijgen (artikel 237 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv)). De kantonrechter begroot deze kosten aan de kant van Havensteder op € 149,02 aan dagvaardingskosten, € 543,- aan griffierecht, € 864,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 432,-) en € 144,- aan nakosten. Het griffierecht wordt vastgesteld op € 543,- omdat het meerdere wordt aangemerkt als nodeloos gemaakte kosten en die komen daarom voor rekening van Havensteder. Havensteder heeft namelijk in de inleidende dagvaarding een te hoog bedrag gevorderd, terwijl zij had kunnen en moeten weten dat haar vordering voor een deel afgewezen zou worden, omdat de huurprijswijzigingsbepaling en boetebepaling in de algemene voorwaarden oneerlijk zijn (artikel 237 lid 1 Rv). Het had dan ook Havensteder van te voren duidelijk moeten zijn dat zij haar vordering te hoog heeft ingezet. De proceskosten worden in totaal vastgesteld op € 1.700,02. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend.

Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat Havensteder dat eist en [gedaagde] en de bewindvoerder daar geen bezwaar tegen hebben gemaakt (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.

Voor zover [gedaagde] en de bewindvoerder verzoeken om een betalingsregeling vast te stellen geldt dat Havensteder niet kan worden verplicht om in te stemmen met een betalingsregeling en de kantonrechter geen betalingsregeling kan vaststellen in dit vonnis. Daarvoor moet Havensteder namelijk toestemming geven en dat heeft Havensteder niet gedaan (artikel 6:29 BW). [gedaagde] en de bewindvoerder kunnen wel contact opnemen met de gemachtigde van Havensteder om te vragen of Havensteder alsnog een betalingsregeling wil afspreken.

veroordeelt [gedaagde] en de bewindvoerder hoofdelijk om aan Havensteder te betalen € 11.774,02;

veroordeelt [gedaagde] en de bewindvoerder hoofdelijk in de proceskosten, die aan de kant van Havensteder worden begroot op € 1.700,02;

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het anders of meer gevorderde.