ECLI:NL:GHARL:2026:6249

Naar aanleiding van het arrest van 24 juni 2025 hebben op 1 december 2025 en 16 februari 2026 getuigenverhoren bij het hof plaatsgevonden. De volgende getuigen zijn in het getuigenverhoor (enquête) aan de kant van [huurder] gehoord:

• [huurder] ;

• [vriend1] , vriend van [huurder] ;

• [oud-buurman] , oud-buurman aan de [adres] en kennis van [huurder] ;

• [kennis1] , kennis van [huurder] ;

• [de broer] , broer van [huurder] ;

• [kennis2] , kennis van [huurder] ;

• [oud-buurman en kennis] , oud-buurman aan de [voormalig adres] en kennis van [huurder] ;

• [kennis3] , kennis van [huurder] ;

• [familielid] , familie van [huurder] ;

• [vriend2] , vriend van [huurder] ;

en in het tegengetuigenverhoor (contra-enquête) aan de kant van [de woningcorporatie] :

• [de woonconsulent] , woonconsulent bij [de woningcorporatie] ;

• [de contractbeheerder] , contractbeheerder bij [de woningcorporatie] ;

• [de toezichthouder1] , toezichthouder bij verschillende gemeenten;

• [de toezichthouder2] , toezichthouder bij verschillende gemeenten.

Tussen partijen is in geschil of [huurder] de verplichtingen van zijn huurovereenkomst met [de woningcorporatie] heeft geschonden. De kantonrechter in de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem (hierna: de kantonrechter) oordeelde dat dat inderdaad het geval was en heeft de huurovereenkomst ontbonden en [huurder] veroordeeld tot ontruiming van de woning. Het hof zal beslissen dat het vonnis van de kantonrechter in stand blijft en licht dat hierna toe.

Op grond van artikel 7:231 BW en artikel 6:265 BW kan de rechter een huurovereenkomst ontbinden in geval van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst. Artikel 6:265 lid 1 BW bepaalt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft tot ontbinding, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Uit vaste rechtspraak volgt dat alleen een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op ontbinding van de huurovereenkomst, waarbij alle omstandigheden van het geval van belang kunnen zijn.

[de woningcorporatie] heeft aan haar vordering tot ontbinding ten grondslag gelegd dat [huurder] (i) zijn verplichting tot zelfbewoning heeft geschonden en (ii) de woning heeft verhuurd of aan anderen in gebruik heeft gegeven. Dat is allebei in strijd met artikel 8 van de algemene voorwaarden en deze gedragingen kunnen ieder een zelfstandige tekortkoming opleveren die de bevoegdheid geeft tot ontbinding van de huurovereenkomst. In het arrest van 24 juni 2025 heeft het hof overwogen dat [de woningcorporatie] voorshands in het bewijs van haar stellingen was geslaagd (i) dat [huurder] niet zelf in de woning woonde en (ii) dat hij de woning in onderhuur heeft gegeven, althans in gebruik heeft gegeven voor een langere tijd. [huurder] mocht daartegen tegenbewijs leveren. Het hof ziet aanleiding om eerst het onderwerp van de onderhuur te bespreken, omdat hetgeen in dat kader is aangevoerd, ook relevant is voor de vraag of [huurder] de woning zelf bewoonde.

Het oordeel van het hof in het arrest van 24 juni 2025 dat [de woningcorporatie] voorshands in het bewijs geslaagd was van haar stelling dat [huurder] de woning in onderhuur heeft gegeven, althans in gebruik heeft gegeven voor een langere tijd was, samengevat, gebaseerd op de foto’s waarop zowel in de woonkamer diverse als bed opgemaakte matrassen te zien zijn, terwijl er ook vier bedden in de slaapkamers aanwezig waren. Daarnaast achtte het hof van belang dat [huurder] geen verklaring heeft gegeven voor de aanwezigheid van twee of drie mannen tijdens het bezoek op 8 september 2022 en de aanwezigheid van [de man] in de woning op zowel 8 september 2022 als op 28 november 2022.

[huurder] heeft als partijgetuige verklaard dat de matrassen in de woonkamer drie Marokkaanse banken met een houten onderstel, een opbouw van schuimplastic en een topping zijn. De matrassen zijn om op te zitten en niet om op te liggen. Het kussen wordt gebruikt als steun in de rug. Als er bezoek komt, kan dat daarop slapen, aldus [huurder] . Diverse getuigen die [huurder] verder heeft doen horen (vrienden en familieleden van [huurder] ) verklaren ook dat het een Marokkaanse bank betreft. Het hof is daarvan ook na de getuigenverhoren niet overtuigd. Op de foto’s zijn als bed opgemaakte matrassen zichtbaar. Waarom de matrassen als bed zijn opgemaakt, is ook na de verhoren niet goed duidelijk geworden en de diverse getuigen verklaren dat een Marokkaanse bank, waarom het volgens hen zou gaan, daarvoor niet geschikt is. [kennis3] , die [huurder] ongeveer veertig jaar kent en meerdere keren in de woning aanwezig is geweest, verklaart dat hij in de woning van [huurder] wat matrassen zag en eerder aan [huurder] heeft gevraagd wat die matrassen daar doen, daarbij doelend op wat door [huurder] als een Marokkaanse bank wordt aangeduid. Ook verklaart hij dat hij zich bij het zien van de foto’s afvraagt waar je moet zitten, er is geen bankstel. Het hof leidt daaruit af dat wat op de foto’s te zien is niet de gebruikelijke staat is waarin een Marokkaanse bank verkeert. Naar het oordeel van het hof heeft [huurder] ook na het getuigenverhoor het verweer dat de matrassen in de woonkamer onderdeel waren van een Marokkaanse bank niet voldoende onderbouwd en het beeld van een woning die door meerdere personen wordt gebruikt, vooral om er te slapen, niet weggenomen. Zijn eerder gevoerde verweer dat de vele slaapplekken in de woning waren voor zijn vijf kinderen die regelmatig bij hem sliepen, heeft [huurder] niet nader handen en voeten gegeven door zijn kinderen daarover te doen horen. Dat maakt zijn verklaring voor de in de woning aangetroffen situatie bepaald niet overtuigender.

Vast staat verder dat er tijdens het bezoek van [de woningcorporatie] op 8 september 2022 twee of drie mannen aanwezig waren, waaronder [de man] , en dat [de man] ook op 28 november 2022 aanwezig was toen [de woningcorporatie] de woning opnieuw bezocht, ditmaal met de politie en [de toezichthouder1] en [de toezichthouder2] , toezichthouders van de gemeente. Door [huurder] is bij de kantonrechter een schriftelijke verklaring van [de man] overgelegd. [de man] heeft daarin verklaard dat hij in Spanje woont en soms voor een paar dagen vanuit Spanje naar Nederland kwam om tweedehands spullen te kopen. Hij verbleef dan, naar hij heeft verklaard, in de woning van [huurder] , met wie hij bevriend is. [huurder] heeft bij het hof als partijgetuige ook verklaard over de aanwezigheid van [de man] . Die verklaring sluit in hoofdlijnen aan bij de hiervoor bedoelde schriftelijke verklaring van [de man] . In het tussenarrest onder 4.5 heeft het hof erop gewezen dat [de man] enerzijds heeft verklaard slechts gedurende korte tijd in Nederland te zijn geweest en anderzijds dat hij zowel tijdens het bezoek op 8 september 2022 als op dat op 28 november 2022 aanwezig was in de woning. Daarover heeft [huurder] verklaard dat dit toeval is en dat [de man] niet in de woning woonde, maar af en toe kwam logeren. De diverse andere getuigen (vrienden en familieleden van [huurder] ) hebben verklaard dat zij [huurder] in zijn woning hebben bezocht en dat zij nooit hebben gezien dat hij de woning verhuurde of dat er anderen aanwezig waren. Hun verklaringen zien niet specifiek op de op 8 september 2022 en 28 november 2022 aangetroffen situatie en de aanwezigheid van [de man] of hetgeen hij op die laatstgenoemde datum heeft verklaard. [de man] is ook niet als getuige gehoord.

In de contra-enquête heeft [de woningcorporatie] onder meer [de toezichthouder1] en [de toezichthouder2] doen horen. Zij hebben allebei verklaard dat zij goed met [de man] konden communiceren en dat [de man] op 28 november 2022 heeft verklaard dat hij daar met drie andere mannen woonde, dat hij huur betaalde en werkte als chauffeur voor PostNL. Dat correspondeert met de verklaring die [de toezichthouder1] in een op 17 november 2023 door de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem gehouden voorlopig getuigenverhoor heeft afgelegd. In een schriftelijke verklaring van 20 juni 2024 heeft [de wijkbeheerder] , die op 28 november 2022 als wijkbeheerder namens [de woningcorporatie] aanwezig was, in gelijke zin verklaard. Het sluit ook aan bij de waarneming van [de onderhoudsmonteur] , onderhoudsmonteur, en [de contractbeheerder] , als contractmanager in dienst van [de woningcorporatie] , die ter gelegenheid van het eerder genoemde voorlopig getuigenverhoor hebben verklaard op een ander moment in 2022 in de woning twee niet-Nederlands sprekende mannen te hebben gezien.

In het arrest van 24 juni 2025 heeft het hof daarnaast voorshands bewezen geacht dat [huurder] de woning zelf niet bewoonde (i) omdat [de woningcorporatie] anonieme meldingen heeft ontvangen en een melding van een huurster met wie [de contractbeheerder] op 8 september 2022 heeft gesproken, dat [huurder] niet zelf in de woning woonde, (ii) omdat de brievenbus van de woning op 6 september 2022 zo vol zat dat er bijna geen naamkaartje bij paste en (iii) omdat [de contractbeheerder] [huurder] op 8 september 2022 met een grote stapel post van de woning heeft zien weglopen.

Het hof is van oordeel dat [huurder] ook dit voorshands als vaststaand aangenomen feit niet heeft ontzenuwd. [huurder] heeft als partijgetuige verklaard dat hij honderd procent zeker altijd in de woning heeft gewoond. Daarnaast heeft hij diverse andere getuigen (vrienden en familieleden van [huurder] ) doen horen om dat aan te tonen. Zo verklaart [vriend1] , een jeugdvriend van [huurder] : “U vraagt mij of [huurder] woonde in zijn woning. Ik antwoord dat dat klopt: hij woonde daar.” Daarbij baseert hij zich kennelijk op wat hij heeft waargenomen op de momenten waarop hij in de woning van [huurder] verbleef. [oud-buurman] , een buurman van [huurder] , verklaart: “Ik antwoord dat ik niet beter weet dan dat hij daar woonde. Waar zou hij anders moeten wonen. Ik zie hem daar wonen, want hij is mijn buurman. (…) [huurder] woonde in zijn woning. Ik heb geen andere mensen gezien die in zijn woning woonde.” [kennis1] , een kennis van [huurder] verklaart: “Ik weet alleen dat hij daar zelf woonde. Er waren geen sporen van bewoning door anderen. Niet dat ik weet. Ik kwam om een kop koffie te drinken. Het was niet mijn taak om te analyseren hoe de woonsituatie was.” [de broer] , de broer van [huurder] heeft de overtuiging dat zijn broer daar echt woonde en [kennis2] , een kennis uit de Marokkaanse gemeenschap in [woonplaats] die eens meerdere nachten bij [huurder] heeft gelogeerd verklaart daarover: “ [huurder] sliep toen ook in de woning, toen ik bij hem logeerde”.

De betekenis van deze getuigenverklaringen wordt voor het hof in belangrijke mate gerelativeerd, omdat zij niet (kenbaar) betrekking hebben op de relevante periode in 2022 en het het in de meeste gevallen gaat om een op basis van een momentopname getrokken conclusie: op de momenten dat vrienden of familie op bezoek kwamen of kwamen logeren, was [huurder] aanwezig en daarom hadden zij geen reden om aan te nemen dat hij de woning niet zelf bewoonde. De getuigenverklaringen zijn weliswaar consistent en lijken erop te wijzen dat [huurder] regelmatig zelf in de woning verbleef, maar daaruit volgt niet dat dit ook de situatie was op de momenten dat [huurder] geen bezoek of logees ontving. Dat is alleen anders waar het de verklaring van de buurman betreft. Tegenover die verklaring staan echter anonieme meldingen die [de woningcorporatie] van een omwonende heeft ontvangen met de inhoud dat [huurder] niet in de woning woont, maar de woning slechts af en toe bezoekt om de brievenbus in het portiek te legen. Bij de memorie na enquête heeft [de woningcorporatie] ook een anonieme verklaring van deze omwonende overgelegd die ten overstaan van een notaris is afgelegd. Die verklaring houdt in dat [huurder] zelden in de nabijheid van het complex waar de woning is gevestigd werd gezien. De inhoud van de anonieme meldingen sluit aan bij wat door medewerkers van [de woningcorporatie] is waargenomen. Bij het bezoek op 6 september 2022 zat de brievenbus zo vol dat er geen naamkaartje bij paste en op 8 september 2022 zag [de contractbeheerder] , contractmanager, [huurder] van de woning weglopen met een grote stapel post. [de contractbeheerder] verklaart daarover in de contra-enquête als volgt: “We hebben aangebeld buiten de algemene entree, op het bellenpaneel, ondertussen heb ik gekeken in de brievenbus. Die was nog even vol als toen ik er het [de woningcorporatie] kaartje in had achtergelaten. (…) Wij zijn samen naar de bedrijfsauto gelopen om een rookmelder op te halen. Halverwege werd ik aangesproken door een bewoonster die mij vertelde dat haar rookmelder niet functioneerde. (…) Terwijl ik weer naar boven wilde gaan, kwam er een man naar beneden met een stapel post. De bewoonster zei tegen mij dat dit de man van boven was die eens in de zoveel tijd zijn post komt halen. Omdat er maar één appartement op de bovenetage is, moest dat de bewoner van [huisnummer] zijn [ [huurder] , hof]. Als ik de hoogte van de stapel post moet schatten, denk ik dat het ongeveer twintig centimeter is. Dat relateer ik aan de hoogte van een A4’tje, waarvan ik hoor zeggen dat deze 29 centimeter hoog is.” Deze verklaring stemt overeen met wat [de contractbeheerder] daarover eerder in het op 17 november 2023 gehouden voorlopig getuigenverhoor heeft verklaard.

Alleen de verklaring van [huurder] als partijgetuige heeft betrekking op de grote stapel post. Zijn verklaring op dat punt luidt: “In dat verband verklaar ik verder dat ik mijn brievenbus niet iedere dag leeg, maar om de paar dagen. Ik ben wel eens voor een langere periode niet thuis. Dan hebben mijn broer of mijn kinderen ook een sleutel, zodat hij mijn brievenbus kan legen. Dat speelt als ik langere dan veertien dagen weg ben. U houdt mij voor dat mevrouw [de contractbeheerder] van [de woningcorporatie] heeft verklaard mij op die dag in de portiek te hebben gesproken, terwijl ik een stapel post in mijn handen had. Ik antwoord dat ik me dat niet kan herinneren.” Hiermee heeft [huurder] geen concrete uitleg gegeven voor de volle brievenbus op 6 september 2022 en de stapel post op 8 september 2022 (waarmee hij van de woning wegliep). De grote stapel post lijkt te duiden op een langere periode van afwezigheid. Niet duidelijk is geworden waarom [huurder] in die periode langere tijd afwezig was (en bij terugkomst de post meenam van de woning in plaats van mee naar de woning) en waarom kennelijk in zijn periode van afwezigheid anderen in de woning verbleven.

Dit betekent dat ook het hof van oordeel is dat [huurder] tekort is geschoten in zijn verplichtingen als huurder. Hij heeft door de woning onder te verhuren, althans in gebruik te geven aan anderen voor langere tijd en deze niet zelf te bewonen in strijd met artikel 8 van de algemene bepalingen gehandeld. Dit tekortschieten rechtvaardigt ook naar het oordeel van het hof de ontbinding van de huurovereenkomst. Dit betekent dat het hof het vonnis van de kantonrechter zal bekrachtigen.

Het hoger beroep slaagt niet. Omdat [huurder] in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof [huurder] tot betaling van de proceskosten in hoger beroep veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak.¹

bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem van 17 april 2024;

veroordeelt [huurder] tot betaling van de volgende proceskosten van [de woningcorporatie] :

bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag;

wijst af wat verder is gevorderd.