ECLI:NL:RBZWB:2026:9646

Partijen hebben in 1998 een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de woning aan [adres] (hierna: de woning).

Op 10 april 2025 is door de gemeente Vlissingen (hierna: de gemeente) een bestuurlijke rapportage opgesteld. Uit deze rapportage volgt dat de politie meerdere meldingen via Meld Misdaad Anoniem heeft ontvangen. Verder is (onder meer) het volgende opgenomen:

Zeeuwland ontving op 22 mei 2025 een brief van de gemeente waarin de gemeente haar voornemen meldt om de woning te sluiten.

De gemeente heeft op 5 augustus 2025 laten weten dat zij de woning niet zal sluiten, maar dat zij heeft besloten Zeeuwland een waarschuwing te geven.

Op 15 september 2025 zijn partijen met elkaar in gesprek gegaan om de situatie omtrent de aangetroffen drugs en zwaar vuurwerk te bespreken. Partijen hebben een laatste kans overeenkomst gesloten, waarin partijen hebben afgesproken dat gedaagden geen overlast meer zullen veroorzaken en de woning niet meer zullen (laten) gebruiken voor criminele activiteiten, zoals bijvoorbeeld drugs en hennep.

Op 23 juni 2026 ontving Zeeuwland van de gemeente een bestuurlijke rapportage, waaruit blijkt dat er opnieuw drugs in de woning zijn aangetroffen. In deze rapportage is (onder meer) het volgende opgenomen:

Zeeuwland heeft gedaagden bij brief van 30 juni 2026 de kans geboden de huurovereenkomst zelf op te zeggen.

Bij brief van 31 juli 2026 heeft Zeeuwland de huurovereenkomst tegen 1 september 2026 buitengerechtelijk ontbonden.

Zeeuwland vordert in dit kort geding samengevat en uitvoerbaar bij voorraad - ontruiming van de woning aan [adres] en betaling van een gebruiksvergoeding, met veroordeling van gedaagden in de proceskosten.

Zeeuwland legt aan haar vordering ten grondslag dat de huurovereenkomst buitengerechtelijk is ontbonden, zodat gedaagden geen recht of titel hebben om de woning opnieuw in gebruik te nemen, dan wel na de openstelling te blijven bewonen. Zeeuwland benadrukt verder dat er sprake is van recidive. Gedaagden hebben een laatste kans overeenkomst gesloten, waarin zij expliciet hebben afgesproken dat de woning niet meer wordt gebruikt voor drugs. Zij hebben zich niet aan deze afspraak gehouden.

Gedaagden voeren het volgende verweer. Volgens gedaagden heeft Zeeuwland geen spoedeisend belang bij haar vordering. Zij hebben de huurtermijnen voor de maanden augustus en september voldaan. Daarbij heeft Zeeuwland reeds een bodemprocedure gestart, waardoor het niet van belang is om vooraf, via een kort geding, een oordeel te krijgen. Zij betwisten verder niet dat er drugs zijn aangetroffen in de woning. De hennep behoorde toe aan hun zoon, die het gebruikte voor zijn clusterhoofdpijn. Van handel vanuit de woning is bovendien geen sprake. Verder voeren gedaagden aan dat een ontruiming niet proportioneel is. Door de ontruiming zullen zij hun dak boven hun hoofd verliezen. Dit ingrijpende gevolg staat niet in verhouding tot het belang van Zeeuwland. Voor zover de ontruiming wel wordt toegewezen, verzoeken gedaagden om een ontruimingstermijn van drie maanden toe te kennen.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

Een vordering in kort geding kan alleen worden toegewezen als de partij die de vordering heeft ingesteld, zoveel spoed heeft dat zij de uitkomst van een bodemprocedure niet hoeft af te wachten en de kans groot is dat haar vordering in een gewone procedure door de bodemrechter ook zou worden toegewezen. In zo een geval kan het gerechtvaardigd zijn om op een toewijzing in een gewone procedure vooruit te lopen.

Het staat vast dat de burgemeester de woning per 1 september 2026 voor drie maanden heeft gesloten, vanwege het overtreden van artikel 13b van de Opiumwet. Op basis van deze sluiting heeft Zeeuwland op grond van artikel 7:231 lid 1 BW de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden. Uit de wetsgeschiedenis van voornoemd artikel volgt dat de wetgever heeft beoogd dat wanneer de woning op grond van een besluit van de burgemeester is gesloten, de verhuurder de mogelijkheid te bieden zo spoedig mogelijk, en niet pas na een procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst, de huurovereenkomst te beëindigen en een nieuwe huurder te vinden.

Het is, zoals Zeeuwland ter zitting heeft aangevoerd, daarbij van belang dat er nog voordat de burgemeestersluiting eindigt, wordt geoordeeld over de buitengerechtelijke ontbinding, ondanks de reeds gestarte bodemprocedure. De eerste rolzitting in de bodemprocedure is namelijk op 14 oktober 2026. Gedaagden mogen dan hun antwoord indienen, waarna nog enkele proceshandelingen zullen volgen voordat er vonnis zal worden gewezen. Het is daarmee niet zeker dat er voor 1 december 2026 vonnis wordt gewezen in de bodemprocedure. Tegelijkertijd zou het een verkeerd signaal naar de buurt afgeven dat gedaagden terugkeren in de buurt, zonder dat er is geoordeeld over hun handelen. Gelet hierop heeft Zeeuwland een spoedeisend belang bij haar vordering in kort geding.

Zeeuwland is in zoverre ontvankelijk in haar vordering.

Ingevolge artikel 7:231 lid 2 jo lid 1 BW kan de verhuurder de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbinden op de grond dat door gedragingen in de woning in strijd met artikel 2 of 3 Opiumwet is gehandeld en de woning daarom op grond van artikel 13 Opiumwet is gesloten.

Hiervoor is al vastgesteld dat de burgemeester de woning heeft gesloten en dat besluit heeft gebaseerd op artikel 13b van de Opiumwet. Hoewel in de regel het handelen in strijd met de Opiumwet ook een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst zal meebrengen, is voor een ontbinding van de huurovereenkomst op grond van artikel 7:231 lid 2 BW niet vereist dat de huurder tekortgeschoten is in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. Het enkele feit dat in de woning in strijd is gehandeld met artikel 2 of 3 van de Opiumwet en de woning daarom op grond van artikel 13b van die wet door de burgemeester is gesloten, geeft de verhuurder de bevoegdheid de huurovereenkomst te ontbinden.

De kantonrechter oordeelt dan ook dat het voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter tot het oordeel zou komen dat Zeeuwland de huurovereenkomst met gedaagden op grond van artikel 7:231 lid 2 BW mocht ontbinden.

Het bovenstaande betekent op zichzelf nog niet dat de vordering tot ontruiming zonder meer in alle gevallen kan worden toegewezen. Immers, een ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van een woning kunnen een inbreuk vormen op het door artikel 8 EVRM beschermde recht op respect voor de woning van een burger. Eenieder die het risico loopt van een dergelijke inbreuk moet de mogelijkheid hebben de proportionaliteit van de maatregel te laten beoordelen door een onafhankelijke rechterlijke instantie.

Gedaagden hebben (onder andere) aangevoerd dat de aangetroffen hennep niet van hen is, maar van hun zoon. Hij zou de hennep gebruiken voor zijn clusterhoofdpijn. Het gaat dus om persoonlijk gebruik en niet om handel in drugs. Deze zoon zou daarbij kampen met depressieve gevoelens, waardoor het lastig was om hem uit de woning te zetten. Gedaagden benadrukken dat de zoon niet meer in de woning zal terugkeren. Dit levert volgens hen vertrouwen op voor de toekomst dat dergelijke feiten met drugs niet meer plaatsvinden. Het zou daarom onevenredig zijn om de woning te moeten ontruimen.

Het belang van Zeeuwland is erin gelegen dat zij als woningcoöperatie gehouden is bij te dragen aan de leefbaarheid en veiligheid in de buurten en wijken waar haar woongelegenheden zich bevinden. Zij heeft (mede) daarom een groot belang bij het bestrijden van de handel in verdovende middelen in en vanuit haar woningen. Door de handel van softdrugs in en vanuit een woning wordt het imago van de wijk aangetast en wordt de verhuurbaarheid van de woningen verminderd. Zeeuwland heeft dan ook een zwaarwegend belang bij haar wens daartegen op te treden en een strikt beleid te hanteren. Daarnaast heeft zij er belang bij om, gelet op de lange wachtlijsten voor sociale huurwoningen, de woning op korte termijn weer te verhuren.

De kantonrechter constateert dat het beeld dat gedaagden schetsen niet (volledig) overeenkomt met het beeld dat blijkt uit de bestuurlijke rapportages. Tijdens de bezoeken van de politie is tweemaal ruim 100 gram hennep aangetroffen. Dit is aanzienlijk meer dan hetgeen voor persoonlijk gebruik is toegestaan (namelijk 5 gram hennep). Daarbij heeft de politie veel gripzakjes, aanstekers en grinders aangetroffen in de woning. Deze attributen, in deze hoeveelheid, duiden er meestal op dat er vanuit een woning wordt gehandeld in drugs. Het is namelijk niet logisch dat voor eigen gebruik een dergelijke hoeveelheid aanstekers en grinders nodig is. De kantonrechter kan zich daarom niet aan de indruk onttrekken dat sprake is van handel in drugs vanuit de woning. Dit weegt in het nadeel van gedaagden.

Het feit dat de zoon niet meer staat ingeschreven op het adres van gedaagden, betekent niet dat dit (voldoende) vertrouwen biedt voor de toekomst dat drugsgerelateerde feiten niet meer zullen plaatsvinden. Gedaagden hebben namelijk eerder de toezegging gedaan dat de er geen drugs meer in de woning worden gehouden, maar hebben dit uiteindelijk toch weer toegelaten. Zij hebben na de eerdere waarschuwing van Zeeuwland en de gemeente ook niet de zoon uit huis gezet. De verklaring dat dit komt doordat de zoon depressieve gevoelens zou hebben, waardoor ze hem niet uit huis konden zetten, rechtvaardigt niet dat er voor een tweede keer drugs is aangetroffen. Hoe moeilijk een dergelijke situatie voor gedaagden als ouders begrijpelijkerwijs zou zijn geweest, hadden zij andere maatregelen kunnen nemen om hun zoon te helpen. Zij hebben dit daarentegen niet gedaan en toegelaten dat er, ondanks hun toezegging aan Zeeuwland, drugs in de woning werden gebruikt.

Verder blijkt dat gedurende de eerste inval van de politie niet alleen de zoon van gedaagden, maar ook de kleinzoon van gedaagden aanwezig was. Door deze kleinzoon werd een zak met drugs de tuin in gegooid en grinders uit zijn onderbroek gehaald. Dit strookt niet met het verhaal van gedaagden dat de hennep in huis was vanwege de clusterhoofdpijn van hun zoon. Dit laat meer een beeld zien van een woning waarin gedaagden het toelieten dat er drugs werden gebruikt en waarschijnlijk ook werden verhandeld.

Daar komt het volgende bij. Als al juist is dat gedaagden, althans hun zoon en/of kleinzoon, de drugs en de attributen uitsluitend voor eigen gebruik in huis hadden, brengt dat nog niet mee dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat Zeeuwland gebruik maakt van haar bevoegdheid de overeenkomst te ontbinden. Niet alleen de aanwezigheid van een handelshoeveelheid drugs kan gevolgen hebben voor de leefbaarheid van de wijk, maar ook de (fysieke) sluiting van de woning die daarvan het gevolg is kan dat effect hebben. De aanwezigheid van de drugs heeft bovendien tweemaal een politiebezoek uitgelokt. Ook dat draagt bij aan gevoelens van onveiligheid in een wijk. Zeeuwland heeft ook het recht daartegen op te komen.

Gelet op het vorenstaande is de buitengerechtelijke huuropzegging niet onevenredig, heeft Zeeuwland niet onevenredig gehandeld en oordeelt de kantonrechter niet dat er sprake is van misbruik van recht. De kantonrechter acht het daarom voorshands aannemelijk dat in een bodemprocedure wordt geoordeeld dat gedaagden zonder recht of titel in de woning verblijven.

Gedaagden moeten de woning ontruimen en verlaten. De kantonrechter stelt de ontruimingstermijn vast op veertien dagen na betekening van het vonnis. Hiermee wordt voorbijgegaan aan het verzoek van gedaagden om een langere ontruimingstermijn toe te kennen. Zij hebben namelijk geen redenen aangevoerd, anders dan een algemeen huurdersbelang, die een langere termijn rechtvaardigen.

Na de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst tot de ontruiming moeten gedaagden aan Zeeuwland dezelfde maandelijkse vergoeding betalen die gedaagden ook vóór de ontbinding maandelijks aan Zeeuwland betaalden. De vordering tot het betalen van een gebruiksvergoeding wordt daarom toegewezen.

Gedaagden zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Zeeuwland worden begroot op:

De veroordeling wordt (deels) hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen aan de wederpartij.

veroordeelt gedaagden om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de woning aan [adres] te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van Zeeuwland zijn, en de sleutels af te geven aan Zeeuwland,

veroordeelt gedaagden hoofdelijk tot betaling van € 728,60 per maand aan Zeeuwland, voor iedere maand dat gedaagden de woning niet hebben ontruimd en ter beschikking van Zeeuwland hebben gesteld,

veroordeelt gedaagden hoofdelijk in de proceskosten van € 1.013,77, te vermeerderen met de kosten van betekening voor het geval het vonnis wordt betekend,

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.