ECLI:NL:RBROT:2026:13529

Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

• de dagvaarding van 16 september 2026, met 13 bijlagen;

• de conclusie van antwoord, met (uiteindelijk) 7 bijlagen (inclusief het vonnis van de bestuursrechter van 25 september 2026).

Op 25 september 2026 is de zaak tijdens een zitting besproken.

De goederen van [huurder] staan onder bewind. De bewindvoerder is daarom de formele gedaagde in deze zaak. Voor de leesbaarheid van het vonnis en gelet op het feit dat het gaat om (gedrag van) [huurder] als feitelijk huurder zal [huurder] meestal zelf worden aangeduid.

[huurder] huurt sinds 2019 van Hef Wonen de woning aan [adres] in [plaats] . De politie trof op [datum] 2026 in de woning aan harddrugs en goederen (waaronder chemicaliën) die in verband gebracht kunnen worden met de vervaardiging en bewerking van harddrugs.

Hef Wonen heeft in een eerder kort geding gevorderd [huurder] te veroordelen de woning te ontruimen. De kantonrechter heeft deze vordering in haar vonnis 10 juli 2026 afgewezen. In dat vonnis staat onder meer:

Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter kan aan het voorgaande de conclusie worden verbonden dat [huurder] het gehuurde heeft gebruikt, of derden heeft toegestaan het gehuurde te gebruiken, voor de productie en bewerking van harddrugs en de handel daarin. Dat levert – en dat staat verder ook niet ter discussie – een ernstige tekortkoming in de nakoming van zijn huurdersverplichtingen op, wat in beginsel de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.

Onvoldoende gebleken is dat [huurder] zich daarnaast heeft schuldig gemaakt aan het veroorzaken van overlast in de buurt. Daartoe heeft Hef Wonen zich beroepen op een enkele melding daarover van 27 maart 2026. In reactie hierop heeft Zeker q.q. aangevoerd de gestelde overlast te betwisten en erop gewezen dat een onderbouwing ontbreekt. Nu Hef Wonen haar verwijt vervolgens niet nader heeft toegelicht en onderbouwd, kan in dit kort geding niet van de gegrondheid daarvan worden uitgegaan.

De kantonrechter is verder van oordeel dat Hef Wonen een spoedeisend belang heeft bij de door haar geëiste ontruiming. Zij heeft toegelicht dat zij een zerotolerancebeleid hanteert als het gaat om de productie van, en handel in, verdovende middelen vanuit haar woningen en dat dit beleid ernstig aan effectiviteit zou inboeten als zij eerst het oordeel van de rechter in een bodemprocedure zou moeten afwachten. Duidelijk is ook dat Hef Wonen, als sociaal verhuurder, er belang bij heeft de beschikking over het gehuurde te krijgen om het te kunnen verhuren aan een andere kandidaat-huurder die op de jarenlange wachtlijst staat.

Tegenover het belang van Hef Wonen staat het belang van [huurder] bij behoud van het gehuurde. Daartoe heeft Zeker q.q. voor hem aangevoerd dat hij een kwetsbare man is, die zijn hoofd al jarenlang boven water probeert te houden en die niet beschikt over vervangende woonruimte of een sociaal netwerk om op terug te vallen als hij het gehuurde zou kwijtraken, ook niet zijn broer. Hij zou dan bovendien kunnen worden geregistreerd op een zwarte lijst voor sociale huurwoningen, waarop [huurder] wel is aangewezen. Verder heeft Zeker q.q. aangevoerd dat [huurder] de ernst van de situatie nu begrijpt en ook begrijpt dat de spullen die in het gehuurde zijn aangetroffen daar niet thuishoren. Die spullen zijn echter niet van hem maar van anderen die misbruik van [huurder] hebben gemaakt en die spullen neergelegd hebben in het gehuurde. Hij ziet in dat dit niet had gemoeten en het zal ook niet meer gebeuren. Volgens [huurder] zijn er overigens nooit drugs in het gehuurde vervaardigd. Verder wijst Zeker q.q. erop dat [huurder] de politie zelf toegang tot het gehuurde heeft gegeven en ook overal aan heeft meegewerkt, wat volgens haar in zijn voordeel zou moeten spreken.

Geoordeeld wordt dat, gezien de naar voren gebrachte belangen over en weer, nu niet zodanig aannemelijk is dat de huurovereenkomst in een eventuele bodemprocedure zal worden ontbonden dat het verantwoord is in deze procedure de door Hef Wonen geëiste ontruiming toe te wijzen. Daarbij heeft de kantonrechter ook meegewogen dat niet is gesteld of gebleken dat er strafrechtelijke stappen tegen [huurder] zijn ondernomen in verband met de zaken die in het gehuurde zijn aangetroffen en dat de burgemeester nog niet heeft besloten over een eventuele tijdelijke sluiting van het gehuurde.

De burgemeester heeft op 7 juli 2026, een paar dagen voor het hiervoor genoemde vonnis dus, besloten de woning per 14 juli 2026 voor drie maanden te sluiten. Hef Wonen heeft de huurovereenkomst vervolgens op 15 juli 2026 buitengerechtelijk ontbonden.

De bestuursrechter heeft op 25 september 2026 het besluit van de burgemeester de woning te sluiten geschorst. In het vonnis staat onder meer:

De voorzieningenrechter is van oordeel dat de burgemeester onvoldoende heeft onderbouwd waarom het sluiten van de woning op 14 juli 2026 voor de duur van drie maanden op dat moment nog een geschikt en noodzakelijk middel was. De voorzieningenrechter begrijpt dat het voornaamste doel van de sluiting is om de woning te onttrekken uit de keten van drugshandel. De overtreding is echter op [datum] 2026 geëindigd doordat de gevonden harddrugs en attributen in beslag zijn genomen. Er zijn geen verdere meldingen van toeloop in verband met drugshandel bekend. De voorzieningenrechter acht de e-mail van de politie van 17 september 2026 over de melding van 6 juni 2026 niet concreet genoeg om die melding in verband te brengen met dergelijke loop of drugsgerelateerde overlast. Ook zijn er in het recente verleden geen andere (drugsgerelateerde) incidenten bekend in en rondom de woning. Hoewel de voorzieningenrechter het met de burgemeester eens is dat sprake was van een ernstige situatie, gelet op de aangetroffen hoeveelheid harddrugs en attributen, is de ernst van de overtreding niet doorslaggevend bij de vraag of het na zes maanden nog geschikt en noodzakelijk is om de woning voor de duur van drie maanden te sluiten. De omstandigheden dat de woning in een wijk ligt die op veiligheid onder het stedelijk gemiddelde scoort legt daartoe ook onvoldoende gewicht in de schaal.

Gelet op het bovenstaande, is naar het oordeel van de voorzieningenrechter niet vast komen te staan dat het bezwaar geen redelijke kans van slagen heeft. De voorzieningenrechter geeft mee dat in het besluit op bezwaar de burgemeester nader moet onderbouwen welke doelen zij met de sluiting van drie maanden nog voor ogen had, of die doelen op dat moment nog bereikt konden worden en hoe de duur van de sluiting zich verhoudt tot deze doelen. Omdat de voorzieningenrechter gelet op het voorgaande het bestreden besluit zal schorsen en een voorlopige voorziening zal treffen, komt zij niet meer toe aan een bespreking van de overige gronden, zoals de evenwichtigheid.

Hef Wonen heeft de huurovereenkomst ten tijde van de sluiting buitengerechtelijk ontbonden. [huurder] verblijft dus naar Hef Wonen stelt zonder recht of titel in de woning. Hef Wonen vordert [huurder] er daarom toe te veroordelen de woning te ontruimen.

[huurder] voert verweer.

Dit is een kort geding. Dit betekent dat wat Hef Wonen vordert toegewezen kan worden als zij daar zoveel haast bij heeft dat van haar niet verwacht kan worden de uitkomst van een bodemprocedure (die langer duurt) af te wachten. Bij de beoordeling is het van belang hoe aannemelijk het is dat de vordering door de bodemrechter toegewezen wordt. Verder moet het belang dat Hef Wonen bij toewijzing van de vordering heeft worden afgewogen tegen het belang dat [huurder] heeft bij afwijzing daarvan.

De burgemeester heeft de woning van [huurder] op grond van artikel 13b van de Opiumwet gesloten en Hef Wonen heeft in die periode van sluiting gebruik gemaakt van de bevoegdheid om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden. Daarmee is voldaan aan de vereisten van artikel 7:231 lid 2 Burgerlijk Wetboek. Dat betekent echter niet dat de vordering tot ontruiming van de woning zonder meer kan worden toegewezen. Dat Hef Wonen bevoegd was om de huurovereenkomst te ontbinden en dat zij heeft gehandeld binnen de wettelijke kaders, betekent namelijk niet dat zij deze bevoegdheid per definitie ook had mogen gebruiken. De vraag in dit kort geding is, naast (opnieuw) een belangenafweging, hoe aannemelijk het is dat de bodemrechter meegaat in deze buitengerechtelijke ontbinding. Bij de beoordeling hiervan moet de kantonrechter alle relevante omstandigheden in aanmerking nemen en de belangen van partijen (weer) afwegen.

De kantonrechter acht het, gelet op wat haar is voorgelegd in deze zaak, mogelijk dat de bodemrechter zal oordelen dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat Hef Wonen gebruik gemaakt heeft van de bevoegdheid de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden. Wat aan het burgemeestersbesluit opvalt is dat het is genomen een half jaar na het incident op [datum] 2026. Echt haast is er dus niet mee gemaakt. De bestuursrechter die het besluit van de burgemeester heeft geschorst vraagt zich ook af welk doel zes maanden na een incident wordt gediend door de woning voor drie maanden te sluiten. Dat het besluit uiteindelijk vernietigd wordt, staat weliswaar niet vast en is ook niet van doorslaggevend belang, maar de schorsing van het besluit is wel een relevante omstandigheid voor de beoordeling of de bodemrechter de buitengerechtelijke ontbinding in stand zal laten.

De kortgedingrechter heeft in haar vonnis van 10 juli 2026 de belangen van Hef Wonen en [huurder] afgewogen en beslist in het voordeel van [huurder] . Slechts een paar dagen later, op 15 juli 2026, heeft Hef Wonen de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden. Weliswaar op een andere grondslag vanwege de feitelijke sluiting, maar de in punt 4.9 van het vonnis van 10 juli 2026 genoemde omstandigheden en belangen van [huurder] zijn nog onverkort aanwezig. Het enige verschil is dat [huurder] inmiddels verblijft op een begeleide woonplek. [huurder] heeft echter onbetwist gesteld dat de aanwezigheid van andere verslaafden en mensen met psychische problemen een slechte invloed op hem heeft en dat hij daarom zo snel mogelijk terug wil naar zijn woning.

Hef Wonen heeft geen andere belangen aannemelijk gemaakt dan de in het vonnis van 10 juli 2026 meegewogen belangen. Van nieuwe feiten in de zin van (drugsgerelateerde) overlast of vondsten die niet door de beugel kunnen, is niet gebleken. Hef Wonen noemt weliswaar nog een incident op 6 juni 2026, maar heel concreet is dat niet. De politie heeft in een e-mail van 17 september 2026 vermeld dat zij op 6 juni 2026 een verslaafde uit de woning heeft zien komen. Dat betekent echter niet dat sprake is van strafbare feiten of van drugsgerelateerde overlast. Overlast wordt in de e-mail wel benoemd, maar onduidelijk is wie de buren zijn die ‘constant overlast ervaren’ en waaruit die overlast dan precies bestaat. Hef Wonen beschikt ook niet over een overlastdossier tegen [huurder] .

Nu het besluit tot sluiting is geschorst en mogelijkerwijs wordt vernietigd en gelet op de overige genoemde omstandigheden, is het op dit moment onvoldoende aannemelijk dat in een bodemprocedure geoordeeld zal worden dat de huurovereenkomst terecht buitengerechtelijk is ontbonden. Deze twijfel, in combinatie met het feit dat [huurder] groot belang bij het behoud van zijn woning heeft en Hef Wonen niet voldoende duidelijk maakt waarom zij nú over de woning moet beschikken (inmiddels acht maanden na het incident op [datum] 2026), leiden tot afwijzing van de vordering tot ontruiming. Van Hef Wonen kan verwacht worden dat zij in dit geval wacht op een beslissing van de bodemrechter over de buitengerechtelijke ontbinding.

Hef Wonen krijgt ongelijk. Zij moet daarom de proceskosten betalen. Die kosten bestaan aan de kant van de bewindvoerder uit € 577,00 aan salaris van de gemachtigde en € 144,00 aan nakosten. Dit is bij elkaar € 721,00. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis door een deurwaarder betekend (uitgereikt) moet worden.

Dit vonnis wordt wat de proceskostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Dit betekent dat als deze zaak aan een hogere rechter wordt voorgelegd, in afwachting van de uitspraak van die hogere rechter afgedwongen kan worden dat aan deze veroordeling wordt voldaan.

wijst de vordering af;

veroordeelt Hef Wonen in de proceskosten, aan de kant van de bewindvoerder begroot op een bedrag van € 721,00;

verklaart dit vonnis wat de proceskostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad.