ECLI:NL:RBZWB:2026:9438

De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar van 19 augustus 2025 het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarde van de woning gehandhaafd.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.

De rechtbank heeft het beroep op 3 september 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van belanghebbende en mr. L.J. Boone en [taxateur] (taxateur) namens de heffingsambtenaar.

In artikel 30, lid 1, Wet WOZ is bepaald dat artikel 26a, tweede lid, van de Algemene wet inzake rijksbelastingen van overeenkomstige toepassing is met betrekking tot de waardebepaling en waardevaststelling ingevolge de hoofdstukken III en IV van de Wet WOZ, kan onder omstandigheden de echtgenoot of partner van degene tot wie de waardebeschikking is gericht zelf bezwaar maken tegen die beschikking.¹ Het beroep kan bijvoorbeeld ingesteld worden door degene van wie inkomens- of vermogensbestanddelen zijn begrepen in het voorwerp van de belasting waarop de belastingaanslag of de voor bezwaar vatbare beschikking betrekking heeft.²

De rechtbank is van oordeel dat [gemachtigde] kan worden aangemerkt als belanghebbende bij de waardebeschikking. Het beroep is echter geregistreerd op de naam van [belanghebbende] , omdat de uitspraak op bezwaar op naam van [belanghebbende] is gedaan. Het is niet aannemelijk geworden dat de heer [gemachtigde] zelf een bezwaarprocedure heeft doorlopen. En beroep staat alleen open als eerst de bezwaarprocedure is doorlopen. In dit dossier is de bezwaarprocedure doorlopen door/namens [belanghebbende] . Om die reden wordt deze uitspraak ook gedaan op naam van [belanghebbende] . En het betoog van de heer [gemachtigde] vormt de grondslag om hem als gemachtigde aan te merken, zonder dat daartoe een machtiging is overgelegd, gelijk aan het verloop van de bezwaarprocedure.

De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.

De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd.

In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen berekend op € 943.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2024. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [referentiewoning 1] en de [referentiewoning 2] , beide gelegen in [plaats 1] . Daarnaast is gebruik gemaakt van de woningen aan de [referentiewoning 3] , [referentiewoning 4] en [referentiewoning 5] , alle gelegen in [plaats 2] . In de taxatiematrix zijn de voorgenoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.

Belanghebbende betwist de vergelijkbaarheid van de referentiewoningen aan de [referentiewoning 3] , [referentiewoning 6] en [referentiewoning 7] .

De rechtbank stelt voorop dat het belastingrecht een vrije bewijsleer kent. Dit betekent dat partijen in beginsel in elke stand van het geding vrij zijn in de wijze waarop zij hun standpunten onderbouwen en/of aanvullen. Het staat de heffingsambtenaar dan ook vrij de waardering te onderbouwen met de door hem ingebrachte (aangepaste) matrix en door vergelijkingsobjecten toe te voegen. De heffingsambtenaar heeft er in dit geval voor gekozen om de objecten [referentiewoning 6] en [referentiewoning 7] te laten vallen en te vervangen voor de in 5.4 genoemde referentieobjecten. Het is vervolgens aan de rechtbank om te toetsen of de heffingsambtenaar erin is geslaagd om aannemelijk te maken dat de waarde niet tot een te hoog bedrag is vastgesteld.

Belanghebbende betwist dat het referentieobject [referentiewoning 3] te [plaats 2] bruikbaar is als vergelijkingsobject. Een verschil in ligging maakt echter niet dat de referentiewoningen niet vergelijkbaar zijn. [straat] is een lange straat met weinig woningen en er zijn naar waarschijnlijkheid geen soortgelijke woningen in de buurt gelegen zodat het niet eenvoudig is om vergelijkbare woningen te vinden. Het referentieobject [referentiewoning 3] te [plaats 2] kan daarom in redelijkheid in de vergelijking worden betrokken, als met de verschillen maar voldoende rekening wordt gehouden.

Alle in beroep aangedragen referentiewoningen zijn wat betreft uitstraling, bouwjaar en type voldoende vergelijkbaar met de woning. Daarnaast zijn de referentiewoningen voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde.

Belanghebbende voert aan dat de woning is gelegen tegenover een bouwval. Dit zou volgens belanghebbende zorgen voor een waardeverminderende omstandigheid. Daarnaast voert belanghebbende aan dat de garage los van de woning staat, waardoor de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Tot slot wijst belanghebbende op het feit dat de woning omsloten wordt door percelen grond van landbouwbedrijven, welke percelen periodiek worden besproeid met bestrijdingsmiddelen.

De heffingsambtenaar stelt dat gelet op de ligging van de referentiewoningen er geen aanleiding is om waardedruk toe te kennen aan de woning van belanghebbende. De heffingsambtenaar stelt voorts dat bij de herbeoordeling in beroep de garage als vrijstaande garage is opgenomen. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar verklaard dat het betoog van belanghebbende over de invloed van de ligging temidden van landbouwpercelen tot het voortschrijdend inzicht leidt dat de factor ligging lager moet worden bepaald en dat om die reden het standpunt over de waarde naar beneden moet worden bijgesteld, naar € 910.000.

Dit nadere standpunt maakt dat het beroep, nog los van de beoordeling van de overige onderdelen van het geschil, gegrond is. Welke gevolgen dat heeft, komt verderop in deze uitspraak aan de orde. Eerst toetst de rechtbank of de heffingsambtenaar deze verlaagde waarde aannemelijk heeft gemaakt.

De heffingsambtenaar heeft in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. De verkoopprijzen van de referentiewoningen zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum. De grondprijs voor de woning en de referentiewoningen is bepaald aan de hand van een grondstaffel. Verder is aan de bijgebouwen een afzonderlijke waarde toegekend. Ook heeft de heffingsambtenaar inzichtelijk gemaakt dat met de verschillen, in het bijzonder de verschillen in onderhoud, doelmatigheid en voorzieningen, rekening is gehouden. De garage bij de woning is in de matrix in beroep aangemerkt als vrijstaand, zodat moet worden geoordeeld dat daarmee voldoende rekening is gehouden.

De invloed van de verminderde ligging tussen de landbouwpercelen is door de heffingsambtenaar ter zitting in voldoende mate doorgevoerd in de aangepaste berekening. Een factor 2 voor ligging acht de rechtbank passend. Het betoog ter zitting is van onvoldoende gewicht om te komen tot het oordeel dat de ligging factor 1 heeft, de laagst mogelijke categorie. De aanwezigheid van de in verval geraakte schuur op een naburig perceel, maakt dat niet anders. Niet gebleken is dat daar overlast, hinder of een andere waardedrukkende werking van uit gaat. Immers, de toets die wordt aangelegd is welke prijs de best biedende koper na de beste voorbereiding over heeft voor de woning. Dat belanghebbende mogelijk verminderd woongenot ervaart, is daaraan ondergeschikt.

Voorzover belanghebbende stelt dat de waarde is toegenomen ten opzichte van vorig jaar en deze toename hoger is dan het landelijke gemiddelde van de marktprijzen, houdt deze beroepsgrond geen stand. De rechtbank benadrukt daarbij dat de doel en strekking van de Wet WOZ met zich meebrengen dat de waarde van de woning voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, waarbij wordt voorbijgegaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de woning is toegekend. Tevens geldt dat bij de waardering fouten gemaakt kunnen worden die bij een taxatie op een volgende waardepeildatum moeten kunnen worden hersteld.

Gelet op hetgeen hiervoor overwogen, is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar weliswaar de oorspronkelijke waarde van € 937.000 niet aannemelijk heeft gemaakt. Het beroep is om die reden gegrond. De nieuw berekende waarde van € 910.000 is wel aannemelijk gemaakt. De waardebeschikking zal tot dat bedrag worden verlaagd.

Belanghebbende heeft gesteld dat zij reiskosten en verletkosten heeft gemaakt voor het bijwonen van de zitting. Deze kosten komen voor vergoeding in aanmerking, ook al liet belanghebbende zich ter zitting vertegenwoordigen door de heer [gemachtigde] .⁴ De reiskosten worden berekend naar openbaar vervoer tweede klasse tussen [plaats 1] en Breda en bedragen € 7,78 retour. De verletkosten komen voor vergoeding in aanmerking tot een maximum van € 109 per uur.⁵ Belanghebbende heeft geen opgave gedaan van de aan de zitting bestede tijd en de heffingsambtenaar refereert aan het oordeel van de rechtbank, zodat de rechtbank deze in goede justitie vaststelt op 3,5 uur. De verletkosten worden daarom bepaald op € 381,50. Het totaal aan proceskosten bedraagt dan € 389,28.