ECLI:NL:RBROT:2026:14437

Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

• de dagvaarding van 5 oktober 2026, met bijlagen;

• de spreekaantekeningen van [eiseres] Company;

• de spreekaantekeningen van [gedaagde 1] .

Op 7 oktober 2026 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig:

• namens [eiseres] , de heer [persoon A] , bestuurder, en mevrouw [persoon B] , aandeelhouder, met de gemachtigden;

• namens [gedaagde 1] , de heer [persoon C] , asset manager, en de heer [persoon D] , adviseur, met de gemachtigde.

[gedaagde 2] is niet in de procedure verschenen. Tegen haar is verstek verleend. Dit vonnis geldt, omdat [gedaagde 1] wel zijn verschenen, evenwel ook voor [gedaagde 2] als vonnis op tegenspraak (artikel 140 lid 3 Rv).

[gedaagde 1] heeft per 1 augustus 2022 de bedrijfsruimte aan de [adres] in Rotterdam voor de duur van vijf jaar verhuurd aan [gedaagde 2] . Per gelijke datum en onder dezelfde voorwaarden heeft [gedaagde 2] de bedrijfsruimte onderverhuurd aan [eiseres] , die daar sindsdien een restaurant van de formule [naam formule] exploiteert. Bij verstekvonnis van de kantonrechter van 11 augustus 2026 met zaaknummer 12328760 CV EXPL 26-19630 is de huurovereenkomst tussen [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ontbonden en is [gedaagde 2] veroordeeld de bedrijfsruimte te ontruimen, vanwege – aldus de inhoud van het vonnis – het niet zelf exploiteren van het gehuurde en de onderverhuur. De ontruiming is aangezegd tegen 15 oktober 2026. [eiseres] eist in dit kort geding dat de tenuitvoerlegging van het verstekvonnis wordt verboden, dan wel wordt geschorst of dat een langere ontruimingstermijn wordt toegekend. [gedaagde 1] heeft tijdens de zitting de toezegging gedaan niet te zullen ontruimen totdat in dit kort geding is beslist.

Een eis in kort geding kan worden toegewezen als de partij die de voorziening vraagt hierbij zoveel spoed heeft dat die partij de uitkomst van een gewone procedure niet hoeft af te wachten. Bij die beoordeling is van belang hoe aannemelijk het is dat de eis in een gewone procedure wordt toegewezen. Verder moet het belang dat [eiseres] heeft bij toewijzing van de eis worden meegewogen en de gevolgen hiervan voor [gedaagde 1] als deze uitspraak later wordt teruggedraaid.

De kantonrechter heeft het vonnis van 11 augustus 2026 uitvoerbaar bij voorraad verklaard, waardoor het direct ten uitvoer kan worden gelegd en de uitkomst van een eventueel rechtsmiddel daartegen niet hoeft te worden afgewacht. De beslissing om het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren is niet gemotiveerd.

Omdat [eiseres] niet was opgeroepen in de procedure die tot het ontruimingsvonnis heeft geleid kan/kon zij daar niet rechtstreeks hoger beroep of verzet tegen aantekenen. Als onderhuurster is [eiseres] echter wel een derde in de zin van artikel 376 Rv, zodat voor haar het rechtsmiddel derdenverzet openstaat. [eiseres] heeft gesteld dat zij een dergelijk derdenverzet zal aantekenen. De termijn daarvoor is nog niet verstreken.

Omdat tegen het vonnis van 11 augustus 2026 (voor [eiseres] ) dus nog een rechtsmiddel openstaat, moet in dit executiegeschil alsnog een belangenafweging worden gemaakt. Onderzocht moet daarom worden of sprake is van omstandigheden die meebrengen dat het belang van [eiseres] bij behoud van de bestaande toestand zwaarder weegt dan het belang van [gedaagde 1] bij de uitvoerbaarheid bij voorraad daarvan. Daarbij mogen op grond van vaste jurisprudentie alle feiten en omstandigheden worden meegewogen, ook die zich ten tijde van het vonnis al hadden voorgedaan en aan de rechter bekend waren.

[eiseres] heeft aangevoerd dat zij groot belang heeft bij behoud van de bestaande toestand, omdat in de verstekprocedure haar rechten en belangen niet zijn beoordeeld, zij in de bedrijfsruimte een lopende onderneming met 10 werknemers exploiteert en veel in de bedrijfsruimte heeft geïnvesteerd, zij de huurprijs steeds heeft voldaan en zij anders haar deuren moet sluiten en zelfs haar faillissement moet aanvragen met alle gevolgen voor haar, haar werknemers, crediteuren en belanghebbenden van dien. Deze belangen zijn door Achmea niet betwist.

[gedaagde 1] heeft aangevoerd dat zij een groot belang heeft bij het tenuitvoerleggen van het vonnis, omdat [eiseres] onrechtmatig in de bedrijfsruimte verblijft. [gedaagde 1] heeft geen huurovereenkomst met [eiseres] gesloten, er is ook geen goedkeuring gegeven dat de bedrijfsruimte door [eiseres] wordt geëxploiteerd en met/door [eiseres] is geen (positief) Customer Due Diligence uitgevoerd.

De kantonrechter oordeelt dat de belangen van [eiseres] bij het behoud van de bedrijfsruimte in dit geval zwaarder wegen dan die van [gedaagde 1] bij ontruiming. Het is duidelijk dat [gedaagde 1] er een legitiem belang bij heeft om een einde te maken aan de situatie, maar aan [eiseres] wordt, gelet op de door haar aangevoerde belangen, de kans geboden om de zaak inhoudelijk te laten beoordelen middels een derdenverzet. De kantonrechter komt tot dit oordeel, omdat niet vaststaat hoe lang [gedaagde 1] van de bestaande situatie op de hoogte was (of had kunnen en moeten zijn) en, in het geval zij op de hoogte was, de bestaande situatie stilzwijgend heeft toegestaan, hetgeen ertoe zou kunnen leiden dat [eiseres] niet onrechtmatig in de bedrijfsruimte zit. Ook weegt mee dat partijen recent hebben onderhandeld over een rechtstreekse huurovereenkomst en dat geen sprake is van een huurachterstand, zodat [gedaagde 1] geen financiële schade leidt.

De kantonrechter zal [gedaagde 1] verbieden het verstekvonnis ten uitvoer te leggen totdat is beslist op het nog in te stellen derdenverzet. Daarbij wordt de voorwaarde gesteld dat het derdenverzet binnen twee maanden na vandaag moet worden ingesteld. De uitspraak zal alleen worden gewezen tegen [gedaagde 1] , omdat [gedaagde 2] niet als geïndiceerde partij wordt aangemerkt.

De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde 1] , omdat zij overwegend in het ongelijk wordt gesteld (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die [gedaagde 1] aan [eiseres] moet betalen op € 125,57 aan dagvaardingskosten, € 139,-aan griffierecht, € 577,- aan salaris voor de gemachtigde en € 144,- aan nakosten. Dat is in totaal € 985,57. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen.

Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.

verbiedt [gedaagde 1] om het op 11 augustus 2026 tussen haar en [gedaagde 2] gewezen vonnis, met zaaknummer 12328760 CV EXPL 26-19630, ten uitvoer te leggen, totdat op een door [eiseres] tegen dat vonnis aanhangig te maken derdenverzet is beslist;

bepaalt dat het onder 3.1 uitgesproken verbod onmiddellijk vervalt indien de dagvaarding in derdenverzet niet uiterlijk binnen twee maanden na datum van dit vonnis aan [gedaagde 1] is betekend;

veroordeelt [gedaagde 1] in de proceskosten, die aan de kant van [eiseres] worden begroot op € 985,57 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag dat volledig is betaald;

verklaart dit vonnis voor wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

wijst al het meer of anders gevorderde af.