ECLI:NL:RBAMS:2026:9849

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 7 oktober 2025, met producties,

- de conclusie van antwoord en voorwaardelijke eis in reconventie van 26 november 2025, met producties,

- de conclusie van antwoord in reconventie en akte aanvulling gronden van 21 januari 2026,

- de antwoordakte inzake aanvulling gronden van 4 april 2026,

- het tussenvonnis van 13 mei 2026, waarin een mondelinge behandeling is bepaald,

- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 2 juli 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt die zich in het dossier bevinden.

Ten slotte is vonnis bepaald.

[eiser] en [gedaagden] zijn buren. De woning van [eiser] is gelegen op een hoekperceel aan de [straat] [huisnummer 1] . De woning van [gedaagden] is gelegen aan de [straat] [huisnummer 2] en [huisnummer 3] en grenst aan de woning van [eiser] . [eiser] heeft geen tuin aan de achterzijde en kijkt daar vanuit haar woning op het perceel waarop [gedaagden] wonen. [gedaagden] hebben een tuin.

De percelen van [eiser] en [gedaagden] worden op de kadastrale kaart als volgt weergegeven:

[eiser] is eigenaar van het perceel waarop zij woont en dat kadastraal bekend is als [sectie] nummer [perceelnummer 1] (hierna: perceel [perceelnummer 1] ). De woning van [gedaagden] staat op het perceel dat bekend is als [sectie] nummer [perceelnummer 2] (hierna: perceel [perceelnummer 2] ). [gedaagden] kochten in 2011 het souterrain met tuin, de bel-étage en de eerste verdieping van het gebouw op het perceel [perceelnummer 2] , welk appartementsrecht kadastraal bekend was als [sectie] nummer [perceelnummer 3] A1. Het appartementsrecht is daarna gesplitst. De twee appartementsrechten zijn nu kadastraal bekend als [sectie] nummers [perceelnummer 3] A3 en [perceelnummer 3] A4.

Op 7 december 2020 hebben [gedaagden] een vergunningaanvraag gedaan voor het bouwen van een uitbouw met dakterras aan de achterzijde van hun woning en het plaatsen van een bijgebouw in de tuin (hierna: de bouwwerken).

In 2021 heeft [eiser] richting de [gemeente] klachten geuit over de vergunningaanvraag die [gedaagden] hebben gedaan.

Op 1 maart 2021 heeft de [gemeente] de gevraagde vergunning voor de bouwwerken verleend. Daartegen zijn bezwaarprocedures gestart en doorlopen, maar [eiser] behoorde niet tot de bezwaar makende partijen.

Begin mei 2023 hebben [gedaagden] de bouwwerken geplaatst.

Op 5 juni 2023 heeft [eiser] [gedaagden] via een whatsapp-bericht gevraagd om samen een afspraak te maken, omdat zij wat suggesties wilde doen voor de afrondingsfase van het project van [gedaagden] hebben daarop laten weten die middag bij [eiser] langs te kunnen komen. Op 12 juni 2023 heeft [eiser] een e-mail naar [gedaagden] gestuurd waarin zij twee soorten privacyhagen voorstelt om op het dakterras te plaatsen.

Op 3 januari 2024 heeft [eiser] van het kadaster de resultaten ontvangen van een erfdienstbaarhedenonderzoek dat zij heeft laten uitvoeren naar perceel [perceelnummer 2] . Het kadaster schrijft dat in inschrijvingen in de openbare registers de volgende tekst voorkomt die mogelijk de gevraagde erfdienstbaarheden betreft:

De hiervoor genoemde tekst die het kadaster aanhaalt, staat in een koopovereenkomst die onderdeel is van het dossier. In de koopovereenkomst staat verder de volgende tekst:

Op 15 januari 2024 heeft [eiser] aan [gedaagden] een brief gestuurd waarin zij erop wijst dat op het perceel [perceelnummer 2] een erfdienstbaarheid van onbelemmerd uitzicht rust ten behoeve van het perceel [perceelnummer 1] . In de brief verzoekt [eiser] [gedaagden] onder andere om binnen 30 dagen schriftelijk vast te laten leggen dat de uitbouw met dakterras verwijderd wordt op het moment dat [gedaagden] hun woning verkopen, verhuren of schenken.

Op 30 juni 2025 hebben [gedaagden] de resultaten ontvangen van een erfdienstbaarhedenonderzoek dat zij hebben laten uitvoeren naar [sectie] nummer [perceelnummer 3] A3. Het kadaster schrijft dat de inschrijvingen in de openbare registers zijn ingezien en de gevraagde erfdienstbaarheden niet zijn aangetroffen.

[gedaagden] voeren verweer. [gedaagden] concluderen tot niet-ontvankelijkheid van [eiser] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] . Ook vorderen [gedaagden] in conventie de met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure te vermeerderen met de wettelijke rente.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

Onder de voorwaarde van toewijzing van (één van) de vorderingen van [eiser] onder II, III, of IV, vorderen [gedaagden] in reconventie een verklaring voor recht dat [eiser] een onrechtmatige daad jegens hen heeft gepleegd. Gelet op de gemaakte bezwaren, wist [eiser] in 2021 van de bouwplannen en [eiser] had schade kunnen voorkomen door voorafgaande aan de bouwwerkzaamheden te waarschuwen voor de erfdienstbaarheid. Op grond daarvan vorderen [gedaagden] primair om [eiser] te veroordelen in de schade ter hoogte van de bouwkosten van € 190.000,00. Subsidiair vorderen [gedaagden] een verwijzing naar de schadestaatprocedure en te bepalen dat zij niet gehouden zijn het te wijzen vonnis te voldoen voordat [eiser] het door haar te betalen bedrag in depot heeft gezet bij de notaris met de bepaling dat het bedrag aan [gedaagden] wordt uitbetaald na voldoening door [gedaagden] van het door de rechtbank te wijzen vonnis.

[gedaagden] vorderen in reconventie de met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure te vermeerderen met de wettelijke rente.

[eiser] voert verweer in reconventie. Volgens haar bestaat er geen wettelijke of maatschappelijke verplichting om te wijzen op het bestaan van een erfdienstbaarheid. Volgens [eiser] hadden [gedaagden] daarentegen zelf op de hoogte moeten zijn van de erfdienstbaarheid. Een partij die zelf niet te goeder trouw handelt, kan een ander niet tegenwerpen onrechtmatig te handelen. Voor [eiser] was het ook niet duidelijk dat er een uitbouw kon worden gerealiseerd op basis van de vergunning en daarbij zijn [gedaagden] pas zodanig laat begonnen met de bouwwerkzaamheden dat [eiser] dat niet meer had hoeven te verwachten. Tot slot is niet gezegd dat [gedaagden] niet hadden gebouwd na een waarschuwing voor de erfdienstbaarheid. Er is daarom volgens [eiser] geen causaal verband tussen het vermeend niet waarschuwen en de schade.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

De belangrijkste vraag die in conventie voorligt is of er een erfdienstbaarheid van onbelemmerd uitzicht rust op het perceel [perceelnummer 2] waarop [gedaagden] appartementsrechten hebben. Als dat het geval is, moet vervolgens de vraag worden beantwoord of [gedaagden] de geplaatste bouwwerken moeten verwijderen.

Volgens [eiser] is op 1 april 1903 een notariële akte in de openbare registers ingeschreven waarbij een erfdienstbaarheid van vrij uitzicht is gevestigd ten gunste van haar perceel [perceelnummer 1] en ten laste van het perceel [perceelnummer 2] waarop [gedaagden] wonen. De notariële akte is volgens [eiser] ingeschreven bij het hypotheekkantoor in [plaats] in deel [nummer 1] van de openbare registers (zie onder 2.9.). Deze erfdienstbaarheid houdt volgens [eiser] in dat het [gedaagden] verboden is om op het perceel [perceelnummer 2] , naast het gebouwde dat er al staat, bouwwerken of andere constructies te plaatsen die het vrije uitzicht vanaf perceel [perceelnummer 1] over de binnenplaats belemmeren. [gedaagden] hebben met de bouwwerken rechtstreeks in strijd gehandeld met de erfdienstbaarheid, aldus [eiser] .

[gedaagden] betwisten dat er een erfdienstbaarheid rust op perceel [perceelnummer 2] en stellen dat [eiser] het bestaan van de erfdienstbaarheid niet heeft bewezen. Zij wijzen erop dat de leveringsakte van hun woning uit 2011 geen melding maakt van een erfdienstbaarheid en dat ook niet het geval is voor alle voorgaande leveringsaktes van de woning sinds 1901. Ook wijzen [gedaagden] op het onderzoek dat zij door het kadaster naar hun appartementsrecht hebben laten uitvoeren en waaruit geen erfdienstbaarheden naar voren zijn gekomen (zie onder 2.12.). Nu een erfdienstbaarheid na splitsing van een dienend erf rust op ieder gedeelte waarop de uitoefening mogelijk is (artikel 5:76 BW), had de erfdienstbaarheid wel uit dat onderzoek naar voren moeten komen. Bovendien is de erfdienstbaarheid voor zover die in 1903 al is bedongen nooit geeffectueerd volgens [gedaagden] Het beding in de koopovereenkomst uit 1903 is namelijk nooit uitgevoerd, omdat de gehele woning op het perceel [perceelnummer 2] pas in 1904 is gebouwd. Volgens [gedaagden] volgt daarnaast ook niet uit de tekst van het beding dat sprake is van de vestiging van een erfdienstbaarheid (zie onder 2.6.). Uit de termen ‘bedingt’ en ‘bij acte door mij notaris te verlijden’ volgt volgens [gedaagden] dat het gaat om een verbintenisrechtelijk beding voor een zakelijk recht dat in de toekomst zal worden gevestigd. De vestiging heeft echter nooit plaatsgevonden, dat had namelijk uit een akte van vestiging moeten blijken. Ook het kadaster houdt volgens [gedaagden] daarom alle slagen om de arm en vermeldt slechts dat de tekst mogelijk de gevraagde erfdienstbaarheid betreft.

Naar het oordeel van de rechtbank moet worden vastgesteld dat op het perceel [perceelnummer 2] in 1903 een erfdienstbaarheid is gevestigd ten behoeve van het perceel [perceelnummer 1] . Voor de vestiging van een erfdienstbaarheid moet zijn voldaan aan de volgende vereisten: een geldige titel, waarbij de erfdienstbaarheid met voldoende bepaaldheid is omschreven, beschikkingsbevoegdheid, een notariële akte en inschrijving daarvan in de openbare registers.¹ Een geldige titel kan, zoals in dit geval, een koopovereenkomst zijn waarin een erfdienstbaarheid is bedongen die vervolgens wordt ingeschreven in de openbare registers (notariële koopakte). Uit het kadastraal onderzoek dat [eiser] heeft laten uitvoeren naar het perceel [perceelnummer 2] blijkt dat de koopovereenkomst met daarin het beding, zoals opgenomen onder 2.8., op 1 april 1903 is ingeschreven in de openbare registers. Daarmee geldt die koopakte als de vestigingsakte van de daarin opgenomen erfdienstbaarheid.²

Uit de tekst van de koopakte volgt dat de erfdienstbaarheid voldoende is bepaald en ook daarmee dus voldoet aan de voorwaarden voor vestiging. Het beding in de koopakte moet worden uitgelegd aan de hand van de in de akte tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling, die moet worden afgeleid uit de in de akte gebezigde bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte.³ Omdat de koopakte ook bedoeld is om de rechtspositie van toekomstige kopers (derden) te beïnvloeden, moet de partijbedoeling dus worden uitgelegd naar de taalkundige betekenis van het beding in de koopakte. Uit de tekst van het beding volgt naar het oordeel van de rechtbank onmiskenbaar dat het gaat om een erfdienstbaarheid ten laste van het perceel [perceelnummer 2] en ten gunste van het perceel [perceelnummer 1] waarbij het verboden is om het uitzicht vanaf het perceel [perceelnummer 1] te belemmeren door op het onbebouwde gedeelte van het perceel [perceelnummer 2] bouwwerken te plaatsen. Dat de tekst aanvangt met de woorden ‘kooper(esse) bedingt’ doet daar niet aan af, omdat een erfdienstbaarheid zich er naar haar aard voor leent te worden bedongen in een koopovereenkomst. Zoals onder 4.4. is overwogen, wordt een bedongen erfdienstbaarheid in een koopovereenkomst vervolgens geeffectueerd door de koopovereenkomst in te schrijven in de openbare registers en is gebleken dat dat in dit geval is gebeurd. Dat, zoals [gedaagden] stellen, uit de strofe ‘wordende deze erfdienstbaarheid bij acte door mij notaris te verlijden ook gevestigd ten behoeve van het perceel [gemeente] sectie nummero [perceelnummer 4] ’ zou blijken dat de erfdienstbaarheid ten laste van het perceel [perceelnummer 2] nog in de registers zou moeten worden ingeschreven volgt de rechtbank niet. Deze strofe zegt uitsluitend iets over de vestiging van de erfdienstbaarheid ten behoeve van het perceel dat kadastraal bekend is onder het nummer [perceelnummer 4] . Dat heeft verder geen relevantie voor deze zaak.

[gedaagden] brengen terecht naar voren dat van een erfdienstbaarheid geen melding is gemaakt in de notariële leveringsakte van hun appartementsrecht. Ook in eerdere leveringsaktes van de woning is geen erfdienstbaarheid opgenomen. Dat is op zich opvallend, omdat een notaris die een levering passeert recherche doet, kijkt of dat wat partijen beogen te leveren/kopen zich verhoudt tot andere in de registers ingeschreven rechten en van andere (beperkte) rechten melding maakt. Dat betekent echter niet dat de erfdienstbaarheid niet (meer) bestaat.⁴ Een erfdienstbaarheid eindigt namelijk alleen op één van de bij wet geregelde wijzen.⁵ [gedaagden] hebben niet gesteld dat één van de bij wet geregelde wijzen van beëindiging van een erfdienstbaarheid zich in dit geval heeft voorgedaan. De op 1 april 1903 in de openbare registers ingeschreven erfdienstbaarheid, zoals opgenomen onder 2.9., bestaat dus nog.

De erfdienstbaarheid strekt zich uit over ieder gedeelte van het perceel waarop de uitoefening daarvan mogelijk is en strekt zich na splitsing uit over de appartementsrechten.⁶Als eigenaren van het appartementsrecht op het perceel [perceelnummer 2] , moeten [gedaagden] handelen overeenkomstig de erfdienstbaarheid. Omdat het perceel [perceelnummer 2] is belast met de erfdienstbaarheid dat niet gebouwd mag worden op het onbebouwde gedeelte van het perceel, hebben [gedaagden] in strijd met de erfdienstbaarheid bouwwerken geplaatst. Dat mogelijk al in 1904 in strijd met de erfdienstbaarheid is gehandeld, betekent niet dat de erfdienstbaarheid nooit effect heeft gekregen en dat daarom ook nu niet zou hebben. Het effect is namelijk afhankelijk van de vestiging (zie onder 4.4.) en de omschrijving van het zakelijk recht (zie onder 4.5.).

Uit het hiervoor overwogene volgt dat er een erfdienstbaarheid, zoals omschreven onder 2.9., is gevestigd op het perceel [perceelnummer 2] , dat recht nog bestaat en [gedaagden] als eigenaren van appartementsrechten op het perceel [perceelnummer 2] in overeenstemming daarmee moeten handelen door geen bouwwerken te plaatsen, maar dat niet hebben gedaan. De rechtbank zal deel I van de primaire vordering van [eiser] toewijzen en het bestaan van de erfdienstbaarheid, zoals door [eiser] gevorderd, voor recht verklaren. Dit betekent op zichzelf echter niet dat [gedaagden] de geplaatste bouwwerken moeten verwijderen. Hieronder zal de rechtbank ingaan op het deel onder II van de primaire vordering van [eiser] , namelijk om [gedaagden] te veroordelen tot het verwijderen en het verwijderd houden van de geplaatste bouwwerken.

[gedaagden] voeren aan dat de erfdienstbaarheid niet geldt tegenover hen, omdat zij deze niet kenden en niet konden kennen. Zij hebben hun woning te goeder trouw gekocht zonder bekend te zijn met een erfdienstbaarheid. De erfdienstbaarheid staat niet ingeschreven in het kadaster, is niet opgenomen in de leveringsakte van hun woning en is niet naar voren gekomen uit het onderzoek dat zij het kadaster hebben laten uitvoeren naar hun appartementsrecht. Volgens [gedaagden] hebben zij geen onderzoek hoeven doen naar het perceel [perceelnummer 2] , omdat zij dat perceel niet in eigendom hebben verkregen.

[eiser] stelt dat het voor haar altijd duidelijk is geweest dat er ten gunste van haar perceel een erfdienstbaarheid is gevestigd op het perceel van [gedaagden] en dat dit ook voor [gedaagden] duidelijk was via de openbare registers. Het onderzoek dat [gedaagden] hebben laten uitvoeren naar de erfdienstbaarheid is volgens [eiser] onjuist, omdat zij met hun vraagstelling naar erfdienstbaarheden die rusten op hun appartementsrecht hebben miskend dat de erfdienstbaarheid formeel rust op het perceel [perceelnummer 2] .

De rechtbank stelt voorop dat een bezitter te goeder trouw is, wanneer hij zich als rechthebbende beschouwt en zich ook redelijkerwijze als zodanig mocht beschouwen.⁷ Goede trouw ontbreekt niet alleen indien de bezitter de feiten of het recht, waarop zijn goede trouw betrekking moet hebben, kende, maar ook indien hij ze in de gegeven omstandigheden behoorde te kennen.⁸ Als een verkrijger van een registergoed een beroep doet op goede trouw, wordt dat niet aanvaard als het gaat om onbekendheid met feiten die door de raadpleging van de registers gekend zouden zijn.⁹ Als voor inschrijving vatbare feiten niet in de openbare registers zijn ingeschreven, kunnen die feiten de verkrijger van een recht op een registergoed niet worden tegengeworpen.¹⁰

Zoals onder 4.6. is overwogen is het opvallend dat de erfdienstbaarheid niet is opgenomen in de leveringsakte van het appartementsrecht op het perceel [perceelnummer 2] aan [gedaagden] Dat hadden [gedaagden] wel mogen verwachten. Tot aan ontvangst van de brief van [eiser] van 15 januari 2024, hebben zij geen enkele aanleiding gehad om te vermoeden dat er een erfdienstbaarheid rust op het perceel waarop zij wonen. Zij hebben zichzelf daarom niet ten onrechte als rechthebbenden op het appartementsrecht zonder daarop rustende erfdienstbaarheid beschouwd. Onder deze omstandigheden kan niet van [gedaagden] worden verwacht dat zij, naast het onderzoek dat zij hebben laten uitvoeren naar hun eigen appartementsrecht op de begane grond met tuin, een onderzoek hadden moeten doen naar het perceel [perceelnummer 2] . Dit betekent dat [gedaagden] tot 15 januari 2024 te goeder trouw in de veronderstelling zijn geweest over het appartementsrecht te beschikken zonder daarop rustende erfdienstbaarheid. Omdat de bouwwerken al in mei 2023 zijn geplaatst, kan de erfdienstbaarheid [gedaagden] , naar het oordeel van de rechtbank, niet worden tegengeworpen. Daarbij is relevant dat [eiser] [gedaagden] er voorafgaand aan de plaatsing van de bouwwerken niet op heeft gewezen dat de erfdienstbaarheid bestaat. Dit terwijl [eiser] in 2021 wel klachten heeft geuit over de omgevingsvergunning (zie onder 2.5.) en aangenomen kan worden dat zij vanaf dat moment dus op de hoogte was van bouwplannen. Zoals [eiser] zelf naar voren heeft gebracht, staat in de omgevingsvergunning namelijk dat het gaat om een te realiseren bijgebouw en ‘het veranderen en vergroten van de begane grondverdieping en eerste verdieping’.

Omdat [gedaagden] de bouwwerken te goeder trouw hebben geplaatst, kunnen zij met een beroep op de erfdienstbaarheid niet worden verplicht om de bouwwerken te verwijderen. Het deel onder II van de primaire vordering van [eiser] wordt daarom afgewezen.

Gelet op wat hiervoor is overwogen, komt de rechtbank toe aan de subsidiaire vordering van [eiser] om [gedaagden] te veroordelen tot verwijdering van de geplaatste bouwwerken binnen één maand na verkoop, verhuur, schenking of andere vorm van eigendomsoverdracht van hun woning en tot die tijd het privacyscherm op het dakterras te verwijderen en te vervangen door een laag hek op minimaal een meter afstand van de dakrand. De goeder trouw van [gedaagden] betekent namelijk niet dat opvolgende eigenaren dat ook zijn en [gedaagden] daarom niet verplicht kunnen worden om de bouwwerken te verwijderen bij eigendomsoverdracht.

[gedaagden] voeren aan dat [eiser] met haar vordering om de bouwwerken te verwijderen misbruik maakt van haar bevoegdheid.¹¹ Ook is een plicht om de bouwwerken te verwijderen volgens hen in strijd met de redelijkheid en billijkheid. [gedaagden] voeren aan dat zij niet op de hoogte zijn geweest van een erfdienstbaarheid, maar [eiser] wel op de hoogte was van de geplande uitbouw en de erfdienstbaarheid. Zij had [gedaagden] daarom eerder kunnen waarschuwen, maar heeft dat niet gedaan. Volgens [gedaagden] waren partijen ook juist in goed overleg met elkaar over de bouwwerken. Nadat deze waren geplaatst, was er volgens [gedaagden] aanvankelijk ook geen verbazing of bezwaar van de zijde van [eiser] . De vordering tot afbraak levert daarom misbruik van recht op en is zeer onredelijk, aldus [gedaagden] Zij voeren aan dat de afbraak van de uitbouw emotionele gevolgen zal hebben en zij veel kosten hebben gemaakt om de uitbouw te realiseren. Daarentegen is volgens [gedaagden] de woning van [eiser] aan de achterzijde smal en is het uitzicht vanuit de weinige ramen die [eiser] aan de achterzijde heeft altijd al gering geweest. Ook heeft zij volgens [gedaagden] de gordijnen voor het raam op de benedenverdieping permanent gesloten.

[eiser] stelt dat zij vanuit het raam op de begane grond van haar woning altijd via de tuin van [gedaagden] uitzicht heeft gehad over de binnenplaats. Het uitzicht en het ruimtelijke gevoel is door de bouwwerken ernstig belemmerd. [eiser] heeft foto’s overgelegd en brengt naar voren dat het om een algehele insluiting gaat van de begane grond van haar woning aan de achterzijde. Zij en haar familie ervaren een opgesloten gevoel. Dat komt met name door de hoogte van de bouwwerken en de frontale plaatsing daarvan tegenover de achterzijde van de hoekwoning. Omdat de bouwwerken achter de woning van [gedaagden] staan, hebben [gedaagden] minder tuin overgehouden. [eiser] vreest dat [gedaagden] nu gebruik gaan maken van hun stukje tuin pal voor haar raam op de begane grond.

De weging van deze partijbelangen maakt dat de rechtbank tot het oordeel komt dat sprake is van onevenredigheid tussen het belang van [eiser] bij verwijdering van de bouwwerken en het belang van [gedaagden] bij behoud van de bouwwerken. [gedaagden] hebben onderbouwd gesteld dat zij € 158.604,00 aan kosten hebben gemaakt voor de plaatsing van de bouwwerken. Ook hebben zij er onbetwist op gewezen dat verwijdering van de bouwwerken en het herstel van de woning in de oude staat daarnaast ongeveer € 32.500,00 zal kosten. [eiser] heeft gewezen op een belemmerd uitzicht en opgesloten gevoel. De rechtbank onderkent dat dit belangrijke punten zijn voor [eiser] , maar ziet tegelijkertijd dat [gedaagden] er niet ten onrechte op wijzen dat het uitzicht vanuit de achterzijde van de hoekwoning van [eiser] altijd beperkt is geweest vanwege de ligging van de woning in de hoek van een binnenplaats in [plaats] . Ook is hierbij van belang dat [eiser] begrijpelijk vreest dat het stukje tuin van [gedaagden] dat achter haar woning open is gebleven intensiever gebruikt gaat worden, maar dat dit een toekomstige onzekere gebeurtenis is en bovendien [gedaagden] altijd al het recht hebben gehad om dat eigen stuk tuin te gebruiken. Ten slotte acht de rechtbank het van belang dat [eiser] en [gedaagden] na plaatsing van de bouwwerken met elkaar in overleg zijn geweest om de afronding van het project voor beiden zo goed mogelijk te laten verlopen. [eiser] heeft geen bezwaar gemaakt tegen de omgevingsvergunning (zie onder 2.6) en [gedaagden] voorafgaand aan haar brief van 15 januari 2024 (zie onder 2.11) ook niet niet anderszins laten blijken van ernstige bezwaren. Gelet op deze omstandigheden heeft [eiser] nu naar redelijkheid niet tot uitoefening van haar vordering kunnen komen en zijn er mogelijk andere oplossingen denkbaar om het opgesloten gevoel van [eiser] te verlichtingen. De door [eiser] gestelde belangen bij het behoud van (beperkt) uitzicht staan niet in verhouding tot de grote financiële gevolgen voor [gedaagden] om bij eigendomsoverdracht van hun woning de bouwwerken af te breken. De subsidiaire vordering van [eiser] wordt daarom afgewezen.

Het voorstaande neemt niet weg dat het betekenisvol is om als buren met elkaar in gesprek te blijven over de wederzijdse belangen, en zodoende prettig naast elkaar te leven. De rechtbank wil partijen daarom ter overweging meegeven om, net zoals zij eerder ook hebben gedaan en mede gelet op de bestaande erfdienstbaarheid, in overleg te blijven en te onderzoeken of er ruimte is elkaar ergens in tegemoet te komen.

Omdat partijen over en weer in het (on)gelijk zijn gesteld, ziet de rechtbank aanleiding om de proceskosten in conventie te compenseren. Dat betekent dat partijen geen vergoeding hoeven te betalen voor de kosten die de andere partij in conventie heeft gemaakt.

Onder de voorwaarde van toewijzing van (één van de) vorderingen van [eiser] tot afbraak van bouwwerken, hebben [gedaagden] in reconventie een verklaring voor recht gevorderd dat [eiser] onrechtmatig jegens hen heeft gehandeld.

Uit wat in conventie is overwogen, volgt dat niet is voldaan aan de voorwaarde waaronder de vordering in reconventie is ingesteld. De vorderingen van [gedaagden] behoeven dan ook geen behandeling en beslissing.

Wanneer de voorwaarde waaronder vorderingen in reconventie zijn ingesteld niet is vervuld, geldt als uitgangspunt dat in reconventie geen proceskostenveroordeling wordt uitgesproken.¹² De vorderingen zijn namelijk niet behandeld, zodat in de regel geen van beide partijen als de in reconventie in het ongelijk gestelde partij kan worden beschouwd en een proceskostenveroordeling in reconventie achterwege moet blijven. Dit kan anders zijn als de eis in voorwaardelijke reconventie ondeugdelijk is of de kosten daarvan nodeloos gemaakt of veroorzaakt zijn. In die gevallen behoren de kosten voor rekening van de eisende partij in reconventie te worden gelaten. Dat zich hier één van die uitzonderingen voordoet, is niet komen vast te staan. De rechtbank past dan ook het hiervoor omschreven uitgangspunt toe en spreekt geen proceskostenveroordeling uit.

verklaart voor recht dat op het perceel van [gedaagden] , kadastraal bekend als [gemeente] , [sectie] , nummers [perceelnummer 3] A3 en [perceelnummer 3] A4 ( [perceelnummer 2] ), een erfdienstbaarheid van onbelemmerd uitzicht rust als omschreven in de op 1 april 1903 door de bewaarder van de openbare registers in deel [nummer 1] ingeschreven, ten behoeve van het perceel van [eiser] , kadastraal bekend als [gemeente] , [sectie] , nummer [perceelnummer 1] ,

compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,

wijst het meer of anders gevorderde af,

verstaat dat de vorderingen geen behandeling behoeven.