ECLI:NL:RBZWB:2026:9680

De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar van 7 mei 2026 het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarde van de woning gehandhaafd.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.

De heffingsambtenaar heeft lopende het beroep een voorstel gedaan tot een compromis, waarbij de waarde van de woning op de waardepeildatum vastgesteld zou worden op € 861.000, en de daarop gebaseerde aanslagen onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing overeenkomstig zouden worden verminderd. Belanghebbende heeft hierop afwijzend gereageerd.

De rechtbank heeft het beroep op 7 september 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende en, namens de heffingsambtenaar, [gemachtigde 1] en [gemachtigde 2] .

Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.”¹

De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde elk jaar opnieuw wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.

De heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Bij de beoordeling van de vraag of de heffingsambtenaar aan zijn bewijslast heeft voldaan, dient gelet te worden op hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd.² Wanneer de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechter toe aan de beoordeling van de door de belanghebbende verdedigde waarde. Indien de belanghebbende deze waarde niet aannemelijk heeft gemaakt, kan de rechter zelf tot een vaststelling in goede justitie van de waarde komen.³

De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd. In de matrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentieobjecten vastgesteld op € 861.000, de waarde die de heffingsambtenaar in het compromisvoorstel hanteerde. Het beroep zal reeds hierom gegrond moeten worden verklaard. Als referentieobjecten heeft de heffingsambtenaar de objecten gebruikt gelegen aan [referentieobject 1] (verkocht op 1 december 2024 voor € 910.000), [referentieobject 2] (verkocht op 9 december 2024 voor € 835.000) en [referentieobject 3] (verkocht op 15 juni 2024 voor € 910.000), alle te [woonplaats] .

De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning met name wat betreft type woning, ligging, bouwjaar en uitstraling.

De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning van belanghebbende. De heffingsambtenaar heeft vanwege de verschillen in grootte negatieve correcties toegepast op de prijzen per vierkante meter van de referentiewoningen. De woningen zijn voldoende dicht bij de waardepeildatum verkocht en de verkoopprijzen van de referentiewoningen zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum. Ten aanzien van de KOUDV-factoren heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat de referentiewoningen en de woning tegen elkaar zijn afgezet en geconcludeerd werd dat de woningen op alle punten als gemiddeld moesten worden aangemerkt. Belanghebbende heeft tegen de KOUDV-factoren geen gronden ingebracht.

De rechtbank stelt voorop dat het de heffingsambtenaar vrij staat om de waarde te onderbouwen met de methode die hij daartoe geschikt acht. Met betrekking tot de door belanghebbende bepleite statistische methode overweegt de rechtbank dat het waarderen van woningen geen exacte wetenschap of mathematische aangelegenheid is. Daarbij ligt niet de door de heffingsambtenaar gehanteerde waarderingsmethode ter toetsing voor, maar het resultaat van de toepassing. Hierbij is overigens van belang dat het bij het beoordelen van de juistheid van de WOZ-waarde niet gaat over de vraag of de samenstellende onderdelen van het object op exact de juiste bedragen zijn vastgesteld, maar om de beoordeling van de WOZ-waarde van het object als geheel.⁴ De heffingsambtenaar heeft in het verweerschrift uiteengezet dat de grondstaffel geen afzonderlijke taxatie van de grond vormt alsof deze onbebouwd zou worden verkocht, maar een modelmatige toedeling van een gedeelte van de totale marktwaarde van de onroerende zaak aan de grond. De hoogte en afstaffeling worden hierbij getoetst aan gerealiseerde transacties, onderlinge waardeverhoudingen, het afnemend grensnut en aanvullende marktinformatie waaronder uitgifteprijzen, aldus de heffingsambtenaar. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar voorts toegelicht dat voor de grondstaffel verschillende waardegebieden en typeaanduidingen worden gebruikt, wat wordt vertaald in uiteenlopende grondstaffelbedragen. Op grond van het voorgaande en de vergelijking met de drie referentieobjecten, heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk gemaakt dat de door hem in beroep bepleite waarde van € 861.000 niet te hoog is. De rechtbank zal zich daarom bij het compromisvoorstel van de heffingsambtenaar aansluiten. Hierbij merkt de rechtbank op dat zij zich niet kan uitlaten over de verlaging van de aanslag watersysteemheffing, omdat deze buiten het geschil in beroep valt. De rechtbank vertrouwt er echter op dat de heffingsambtenaar deze verlaging conform het compromisvoorstel doorvoert.

Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarde van de woning en de aanslag te hoog vastgesteld.

Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden en krijgt belanghebbende ook een vergoeding van zijn proceskosten. De heffingsambtenaar moet deze vergoeding betalen.

Belanghebbende heeft verzocht om een vergoeding voor gemaakte reiskosten van € 3,92. De heffingsambtenaar heeft zich akkoord verklaard met dit bedrag. De rechtbank kent deze vergoeding daarom toe. Belanghebbende heeft tevens verzocht om een vergoeding van verletkosten van € 109. De heffingsambtenaar heeft deze kosten betwist. Belanghebbende heeft geen bewijsstukken overgelegd ter onderbouwing van de door hem verzochte verletkosten. Overigens heeft belanghebbende, die in loondienst is, ook niet gesteld dat hij verlof moest nemen voor het bijwonen van de zitting en de heen- en terugreis. De rechtbank kent daarom geen vergoeding van verletkosten toe.