GERECHTSHOF AMSTERDAM
kenmerk 25/155
22 september 2026
uitspraak van de vijfde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] B.V., gevestigd te [Z] , belanghebbende,
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels)
tegen de uitspraak van 24 december 2024 in de zaak met kenmerk AMS 24/2947 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, de heffingsambtenaar.
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 30 april 2023 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde (hierna: de WOZ-waarde) van de onroerende zaak aan het adres [a-straat 1] te Amsterdam (hierna: het object) voor het kalenderjaar 2022 naar waardepeildatum 1 januari 2021 vastgesteld op € 33.639.000. In hetzelfde geschrift is de aanslag onroerendezaakbelasting 2022 bekendgemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 13 maart 2024 heeft de heffingsambtenaar de beschikking gehandhaafd.
De rechtbank heeft het tegen de uitspraak op bezwaar ingestelde beroep ongegrond verklaard en het verzoek om schadevergoeding afgewezen.
Het tegen de uitspraak van de rechtbank door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 8 januari 2025. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft op 25 juli 2026 diverse nadere stukken ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 22 september 2026. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2 Feiten
Belanghebbende is gebruiker van het object. Het betreft een omstreeks 2019 gebouwd viersterrenhotel met onder andere hotelkamers op de 1e tot en met de 10de verdieping, een restaurant, parkeerplaatsen, personeelsvoorziening, opslag/magazijn, kantoorruimte, fitnessruimte, café/bar en terras.
De heffingsambtenaar heeft in eerste aanleg onder meer een taxatieverslag en een matrix overgelegd.
3 Het oordeel van de rechtbank
De rechtbank heeft - voor zover van belang voor de beoordeling van het geschil in hoger beroep - als volgt overwogen en beslist (in de uitspraak van de rechtbank wordt belanghebbende aangeduid als “ [X] ”):
“De beoordeling
2. [X] heeft een algemeen geformuleerd beroepschrift en meerdere, ook algemeen geformuleerde brieven ter aanvulling daarop ingediend, waarvan onvoldoende duidelijk is of deze op de onderhavige zaak betrekking hebben. Op de zitting heeft de gemachtigde van [X] de specifieke gronden die in deze zaak aan de orde zijn toegelicht. De rechtbank zal het beroep dan ook beoordelen aan de hand van de op de zitting ingenomen standpunten.
De WOZ-waarde
3. Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Op grond van het tweede lid van dit artikel is dat de waarde die aan de onroerende zaak moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, oftewel de prijs, die bij verkoop op de meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de hoogste bieder voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
4. Aan een onroerende zaak wordt op grond van artikel 4 van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling een waarde toegekend die voor niet-woningen onder meer wordt bepaald door middel van de huurwaardekapitalisatiemethode (HWK-methode) of door middel van systematische vergelijking van vergelijkbare objecten waarvan een marktprijs beschikbaar is.
5. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van het hotel per de waardepeildatum 1 januari 2021 in de beroepsfase onderbouwd op basis van de zogenoemde vergelijkingsmethode en heeft hierbij de volgende vergelijkingsobjecten gebruikt:
|
Naam hotel |
Transactie-datum |
Prijs |
Kamers |
Parkeer-plaatsen |
Geanalyseerde kamerprijs |
|
|
1. |
[Hotel A] |
02-05-2022 |
€ 92.000.000 |
288 |
136 |
€ 328.056 |
|
2. |
[Hotel B] |
2-6-2021 |
€ 13.600.000 |
80 |
0 |
€ 170.000 |
|
3. |
[Hotel C] |
3-6-2021 |
€ 19.750.000 |
130 |
0 |
€ 151.923 |
|
4. |
[Hotel D] |
01-12-2021 |
€ 24.800.000 |
72 |
0 |
€ 344.444 |
De vergelijkingshotels zijn alle viersterrenhotels in Amsterdam. De heffingsambtenaar heeft in de matrix de uit de notariële transportaktes blijkende transactieprijzen gecorrigeerd naar de waardepeildatum en deze vervolgens gedeeld door het aantal kamers tot een geanalyseerde kamerprijs.
6. [X] is gebruiker van het object, een viersterrenhotel met 195 kamers op [buurt] te Amsterdam. [X] voert allereerst aan dat de heffingsambtenaar ten onrechte de vergelijkingsmethode heeft toegepast en dat hij bij de waardering gebruik had moeten maken van de meer toegespitste Taxatiewijzer Hotels, uitgegeven door de VNG.
7. De rechtbank is het niet eens met [X] . Het staat elke partij vrij om ter voldoening aan haar bewijslast al dan niet gebruik te maken van een waarderingsmethode en er is ook keuzevrijheid in de gebruikte waarderingsmethode. Waarderingsmethoden zijn immers niet meer dan hulpmiddelen bij de waardebepaling. De rechter toetst uitsluitend de door partijen voorgestane waarde aan het wettelijke waardebegrip van artikel 17, tweede lid, Wet WOZ.
8. [X] vindt dat de heffingsambtenaar vergelijkingsobjecten heeft gebruikt die wat betreft klasse, prijs, locatie en aantal kamers niet vergelijkbaar zijn met het hotel.
9. De rechtbank vindt de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar om bij de waardebepaling te gebruiken. Hierbij is van belang dat drie van de locaties net als het hotel buiten het centrum zijn gelegen en een vergelijkingsobject aan de rand van het Centrum. Er is een verschil in het aantal kamers maar de heffingsambtenaar heeft duidelijk gemaakt dat er rekening is gehouden met dit verschil in schaalgrootte, met name door een royale marge aan te houden tussen de gemiddelde kamerprijs van de vergelijkingsobjecten en die van het hotel.
[X] heeft geen argumenten aangedragen die een grotere marge rechtvaardigen. [X] betoogt dat de kwaliteitsaanduiding “vier sterren” in de branche heel verschillend wordt uitgelegd wegens gebrek aan een eenduidig en objectief normenkader voor het toekennen van sterren, maar heeft anderzijds niet betwist dat de vier (eveneens viersterren-) hotels waarmee wordt vergeleken van vergelijkbare kwaliteit zijn als het hotel.
10. De rechtbank komt op grond van het voorgaande tot de conclusie dat de heffingsambtenaar de waarde heeft onderbouwd met vergelijkingsobjecten die voldoende vergelijkbaar zijn met het hotel en de analyse van de transactiegegevens op juiste en inzichtelijke wijze heeft gemaakt. Hij heeft daarom aannemelijk gemaakt dat de waarde met € 33.639.000,- niet te hoog is vastgesteld. De geanalyseerde kamerhuur van de vergelijkingshotels komt immers uit op € 248.606,-, exclusief parkeerplaatsen, terwijl voor het hotel een [een] veel lagere kamerprijs van € 165.908,- exclusief parkeerplaatsen, is aangenomen.
11. [X] staat een waarde voor van € 19.999.000,-, maar heeft deze waarde op geen enkele manier onderbouwd of aannemelijk gemaakt.
12. Het beroep is ongegrond.
Immateriële schadevergoeding
13. [X] heeft aan de rechtbank verzocht om een schadevergoeding toe te kennen in verband met overschrijding van de redelijke termijn voor de behandeling van de zaak als bedoeld in artikel 17, eerste lid, van de Grondwet.
14. Een redelijke termijn voor de behandeling van een zaak in bezwaar en beroep gezamenlijk is in de regel twee jaar na het indienen van het bezwaarschrift. De te beoordelen periode loopt door tot de datum van de uitspraak van de rechtbank. De rechtbank doet vandaag (24 december 2024) in deze zaak uitspraak, zodat de redelijke termijn van twee jaar nog niet is overschreden bij het doen van deze uitspraak. Het verzoek om schadevergoeding wordt daarom afgewezen.
Proceskosten en griffierecht
15. Het beroep is ongegrond en het verzoek om schadevergoeding wordt afgewezen. Bij die uitkomst is er geen aanleiding voor vergoeding van proceskosten of van het griffierecht.”
4 Het hoger beroep
De gedingstukken
Na het verweerschrift heeft de gemachtigde van belanghebbende diverse stukken ingediend. Voor zover deze stukken zijn ingediend na 20 augustus 2026 overweegt het Hof als volgt.
Wijze van procederen
De wijze waarop belanghebbendes gemachtigde procedeert is in strijd met hetgeen van een beroepsmatig optredende rechtshulpverlener mag worden verwacht. De gemachtigde is hier in eerdere procedures uitdrukkelijk op gewezen (zie bijv. ECLI:NL:GHAMS:2025:3436). Het Hof heeft bovendien geconstateerd dat de gemachtigde van belanghebbende sinds hij Digitale Toegang (DT) heeft tot zaaksdossiers, zo frequent stukken indient dat dit leidt tot onaanvaardbare overbelasting van de griffie hetgeen aan een behoorlijke procesgang in de weg staat en derhalve in strijd is met een goede procesorde.
Om de stelselmatige frustratie van een behoorlijke procesorde tegen te gaan in de zeer vele zaken waarin de gemachtigde van belanghebbende optreedt, heeft het Hof de gemachtigde bij brief van 20 augustus 2026 in de kern medegedeeld dat door hem nog op maximaal vier momenten stukken mogen worden ingediend en daarom in door hem behartigde zaken geen acht meer te zullen slaan op andere stukken dan (i) het hogerberoepschrift en (ii) de motivering van het hoger beroepschrift, (iii) een (eerste) nader stuk in de zin van artikel 8:58 van de Awb en (iv) een voorafgaand aan de zitting toegezonden pleitnota, mits telkens door de gemachtigde als zodanig aangeduid. In deze zaak heeft het Hof overeenkomstig de mededeling in zijn brief van 20 augustus 2026 gehandeld en andere stukken dan hiervoor bedoeld niet tot de gedingstukken gerekend en daarop geen acht geslagen.
Nader stuk
Tevens heeft de gemachtigde van belanghebbende op 12 september 2026 een stuk ingediend met de aanduiding “nader stuk”. Dit stuk is ingediend buiten de termijn van artikel 8:58 Awb, aangezien op 12 september 2026 geen tien (volle) dagen tussen de indiening van een nader stuk en de zitting van 22 september 2026 zitten, maar slechts negen (vgl. RvS 24 mei 2006, ECLI:NL:RVS:2006:AX4384, ro. 2.1). Het Hof heeft dit op de zitting aan belanghebbendes gemachtigde voorgehouden en gevraagd naar de reden van de te late indiening. De gemachtigde heeft daarop eerst geantwoord dat hij in de (onjuiste) veronderstelling was dat het stuk op 12 september 2026 op tijd, namelijk tien dagen voor de zitting ingediend zou zijn, dat hij het op 11 september 2026 heeft opgesteld en er toen “een nachtje over heeft geslapen” alvorens het in te dienen. Daarna, toen de gemachtigde door de voorzitter werd voorgehouden dat de deadline was verstreken op 11 september 2026, heeft de gemachtigde van belanghebbende gewezen op een storing bij de rechtspraak en gesteld dat hij het stuk reeds in de avond van 11 september 2026 heeft getracht in te dienen. Het Hof is na een schorsing tot de bevinding gekomen dat er in de avond van 11 september 2026 geen storing was in “mijn.rechtspraak.nl”.
Het Hof heeft het op 12 september 2026 ingediende nader stuk tardief verklaard. Het Hof heeft de belangen van belanghebbende om het stuk in te dienen gewogen tegen het bewaken van de goede procesorde en een efficiënte en tijdige rechtspraak, waarbij er voldoende gelegenheid voor de wederpartij (en de rechter) moet zijn om stukken te bestuderen. Het Hof heeft in aanmerking genomen dat belanghebbende meermaals op het tijdig indienen van stukken en het aanvoeren van zaaksgerichte gronden is gewezen, dat hij in deze zaak reeds meerdere nadere stukken had ingediend en dat er geen goede reden is gegeven voor het te laat indienen. Ook het alsnog ter zitting voordragen van het te late stuk heeft het Hof – om dezelfde reden – geweigerd.
Wraking
In reactie op het tardief verklaren van het nader stuk heeft de gemachtigde van belanghebbende de raadsheren gewraakt. Als gronden voor de wraking heeft de gemachtigde aangevoerd dat het richting zijn cliënten niet te verantwoorden valt dat zijn stukken niet als gedingstuk worden toegelaten. Het Hof heeft de gemachtigde voorgehouden dat het om een procesbeslissing gaat en dat dit geen wrakingsgrond oplevert. Er zijn geen gronden aangevoerd die betrekking hebben op de gestelde (schijn van) vooringenomenheid van de raadsheren (zie de beslissingen van de wrakingskamer van 24 juli 2026, zaaknummer 200.372.046-01 en van 18 september 2026, zaaknummers 200.374.238 en 200.374.240). De gemachtigde heeft in reactie daarop geen verdere gronden aangedragen, maar aangekondigd dat hij uitstel van de zitting wil, dat hij een advocaat wil raadplegen en dat hij met zijn cliënten wil bespreken of hij als gemachtigde kan aanblijven. Het Hof heeft meegewogen dat het in behandeling nemen van het wrakingsverzoek tot uitstel zou leiden, dat de wederpartij de zaken heeft voorbereid en ter zitting is verschenen. Vervolgens heeft het Hof de gemachtigde medegedeeld dat het Hof op grond van artikel 4, lid 3 van het Wrakingsprotocol heeft besloten het wrakingsverzoek niet aan de wrakingskamer voor te leggen omdat er geen gronden zijn aangevoerd die waaruit zou kunnen volgen dat de raadsheren vooringenomenheid koesteren en dat het kennelijk ongegrond is (zie de eerdergenoemde beslissingen van de wrakingskamer). De gemachtigde heeft daarop de zittingszaal verlaten en het Hof medegedeeld dat hij niet zal deelnemen aan de verdere zittingsbehandeling.
De gronden van het hoger beroep
De wijze waarop de gemachtigde van belanghebbende procedeert is in strijd met hetgeen van een beroepsmatig optredende rechtshulpverlener mag worden verwacht. Van deze gemachtigde, die zeer veel procedeert, mag worden verwacht en verlangd dat hij in de van hem afkomstige stukken duidelijk en tijdig aangeeft wat zijn grieven zijn tegen de aangevallen beslissing en op welke feiten die grieven zijn gebaseerd. De door de gemachtigde ingezonden stukken voldoen niet aan die norm. Wat steeds weer opvalt is dat de gemachtigde de wederpartij in alle fasen van het geding overlaadt met niet ter zake doende stellingen en standpunten; daartussen bevinden zich dan soms – meest niet onderbouwde – opmerkingen die echter wel betrekking kunnen hebben op het geding. Eerst ter zitting worden aan die opmerkingen door de gemachtigde argumenten ontleend waarmee hij zijn stellingen onderbouwt. Daardoor ontneemt hij de wederpartij de mogelijkheid om tegen die argumenten op gedegen wijze verweer te voeren.
De gemachtigde is hier al in eerdere procedures uitdrukkelijk op gewezen en hij heeft ter zitting van het Hof destijds verklaard zich daarvan bewust te zijn. Het Hof heeft echter moeten constateren dit in het onderhavige geschil niet tot een verbetering heeft geleid. Het Hof acht deze wijze van procederen in strijd met de goede procesorde en verbindt hieraan als consequentie dat hij bij zijn oordeelsvorming slechts ingaat op de argumenten van gemachtigde, voor zover zij tijdig en duidelijk in gedingstukken naar voren zijn gebracht.
De gemachtigde heeft in deze zaak uitsluitend stukken ingediend die zijn te kenmerken als de in 5.6 beschreven algemene stukken, met een veelheid aan algemene klachten die zo zijn verwoord dat ze wel of niet betrekking kunnen hebben op de voorliggende zaak, maar die specifieke zaaksgerichtheid missen. Aangezien de gemachtigde van belanghebbende ook ter zitting geen grieven tegen de uitspraak van de rechtbank heeft aangevoerd, is daarmee de drempel van een gerichte klacht niet gehaald en is het bij algemeenheden gebleven. In hetgeen van de zijde van belanghebbende is aangevoerd, ziet het Hof geen aanleiding om anders te oordelen dan de rechtbank.
Slotsom
Het hoger beroep is ongegrond.
5 Kosten
Voor een kostenveroordeling is geen aanleiding.
6 6. Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
De uitspraak is gedaan door mrs. B.A. van Brummelen, voorzitter, C.J. Hummel en M. Ferrier, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. J.H.E. Breman als griffier. De beslissing is op 22 september 2026 in het openbaar uitgesproken.
Vanwege de afwezigheid van de voorzitter is de uitspraak ondertekend door de oudste raadsheer.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
Toelichting rechtsmiddelverwijzing
Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.
Digitaal procederen
Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl.
Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.
Per post procederen
Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: