GERECHTSHOF AMSTERDAM
kenmerken 25/156 tot en met 25/160
22 september 2026
uitspraak van de vijfde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] B.V., gevestigd te [Z] , belanghebbende,
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels)
tegen de uitspraak van 24 december 2024 in de zaken met kenmerken AMS 24/3093, 24/5666, 24/5669, 24/5671 en 24/5672 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, de heffingsambtenaar.
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij in één geschrift vervatte beschikkingen met dagtekening 25 februari 2023 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde voor het kalenderjaar 2023 naar de waardepeildatum 1 januari 2022 (hierna: de WOZ-waarde) vastgesteld van de hieronder vermelde onroerende zaken, alle gelegen te Amsterdam. In hetzelfde geschrift zijn voor deze onroerende zaken (hierna ook: de objecten) de aanslagen voor de onroerendezaakbelasting (hierna ook: OZB) 2023 en rioolheffing eigenaren 2023 bekendgemaakt. De heffingsambtenaar heeft de volgende waarden vastgesteld:
- [a-straat 1] : € 1.613.000
- [b-straat 1] : € 1.239.000
- [b-straat 2] : € 665.000
- [b-straat 3] : € 665.000
- [b-straat 4] : € 876.000
- [b-straat 5] : € 416.000
Bij uitspraak op bezwaar van 18 maart 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft beroep ingesteld bij de rechtbank. De rechtbank heeft in haar uitspraak het volgende beslist (in de uitspraak van de rechtbank wordt belanghebbende aangeduid als ‘ [X] ’):
“De rechtbank:
- verklaart het beroep in de zaak AMS 24/5666 gegrond en vernietigt de uitspraak op bezwaar wat betreft de waarde van de woning [b-straat 1] en [b-straat 2];
- stelt de waarde voor het kalenderjaar 2023 van het object [b-straat 1] vast op € 1.239.000,- [het Hof verstaat € 1.206.000] en van het object [b-straat 2] op € 633.000,- en bepaalt dat de aanslag in de onroerende zaakbelasting 2023 voor deze woningen met toepassing van deze verlaging wordt verminderd;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde gedeelte van de uitspraak op bezwaar;
- verklaart het beroep in de zaak AMS 24/3093 ongegrond;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een vergoeding aan [X] voor proceskosten en griffierecht tot een bedrag van € 745,75.”
Het tegen de uitspraak van de rechtbank door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 10 januari 2025. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Het Hof heeft van de zijde van belanghebbende diverse nadere stukken ontvangen.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 22 september 2026. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden. De gemachtigde is met medeweten van het Hof niet verschenen op de zitting en heeft verwezen naar hetgeen hij op de zitting van zaaknummer 25/155 heeft aangevoerd.
2 Feiten
Ter zitting bij de rechtbank heeft belanghebbende de beroepen met nummer 24/5666, 24/5672, 24/5669 en 24/5671 ingetrokken.
Belanghebbende is eigenaar van het object [a-straat 1] . Dit object betreft een omstreeks 1899 gebouwd kantoorpand. De heffingsambtenaar heeft in eerste aanleg onder meer het taxatieverslag en een taxatiekaart overgelegd.
3 Het oordeel van de rechtbank
De rechtbank heeft – voor zover van belang voor de beoordeling van het geschil in hoger beroep – als volgt overwogen en beslist:
“De beoordeling
7. [X] heeft een algemeen geformuleerd beroepschrift en meerdere, ook algemeen geformuleerde brieven ter aanvulling daarop ingediend, waarvan onvoldoende duidelijk is of deze op de onderhavige zaken betrekking hebben. Op de zitting heeft de gemachtigde van [X] de specifieke gronden die in deze zaken aan de orde zijn toegelicht. De rechtbank zal het beroep dan ook beoordelen aan de hand van de op de zitting ingenomen standpunten.
AMS 24/5669 ( [b-straat 3] ), 24/5671 ( [b-straat 4] ) en 24/5672 ( [b-straat 1] -A)
|
4. |
AMS 24/5669 |
[b-straat 3] |
Bovenwoning |
€ 665.000 |
|
5. |
AMS 24/5671 |
[b-straat 4] |
Bovenwoning |
€ 876.000 |
|
6. |
AMS 24/5672 |
[b-straat 5] |
Kantoor |
€ 416.000 |
8. De gemachtigde van [X] heeft het beroep in deze drie zaken ter zitting ingetrokken.
AMS 24/3039 ( [a-straat 1] )
|
Zaaknummer |
Adres |
Soort object |
Vastgestelde waarde |
|
|
1. |
AMS 24/3093 |
[a-straat 1] |
Kantoor |
€ 1.613.000 |
9. Artikel 17 van de Wet WOZ bepaalt kort gezegd dat de waarde van een onroerende zaak de prijs is die men zou kunnen verwachten bij volledige verkoop onder de meest gunstige omstandigheden en voorwaarden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat de vastgestelde waarde niet hoger is dan de marktwaarde op de waardepeildatum. Daarbij zijn niet alleen de bewijsmiddelen van de heffingsambtenaar van belang, maar ook wat [X] daartegen heeft ingebracht.
10. Aan een onroerende zaak wordt een waarde toegekend die voor niet-woningen wordt bepaald onder meer door middel van de huurwaardekapitalisatiemethode (HWK-methode), waarbij de WOZ-waarde van het object wordt bepaald door de huurwaarde te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor. Partijen zijn het erover eens dat deze methode moet worden gebruikt bij de waardevaststelling van dit kantoor.
11. [X] is eigenaar van het kantoor, dat gevestigd is in een omstreeks 1899 gebouwd pand in Amsterdam-Centrum (Nieuwe Kerk e.o.), met een oppervlakte van 496 m².
12. In geschil is of de WOZ-waarde van dit kantoor te hoog is vastgesteld. De taxateur van de heffingsambtenaar heeft op de zitting een toelichting gegeven op de taxatiematrix en de overige aspecten van de waardevaststelling. De heffingsambtenaar handhaaft op grond daarvan de vastgestelde waarde van € 1.613.000,-. [X] staat een lagere waarde van € 1.099.000,- voor omdat het kantoor al 3,5 jaar leeg staat. Het leegstandsrisico heeft zich gerealiseerd, aldus [X] .
13. De rechtbank vindt dat de heffingsambtenaar het leegstandsrisico van het kantoor in voldoende mate heeft verdisconteerd en gecompenseerd in de waardevaststelling. Onder de vergelijkingshuren is ook indicatief de eigen vraaghuur van het pand zelf opgenomen, die ruim hoger ligt (€ 252,-/m²) dan de vastgestelde jaarhuur van € 193,-/m². Omdat het een vraaghuur betreft en niet een op de markt gerealiseerd eigen huurbedrag laat de rechtbank deze vergelijking met de vraaghuur buiten beschouwing. De overige twee vergelijkingshuren zijn gemiddeld ter hoogte van € 228,50/m² en dus flink hoger dan de voor het kantoor vastgestelde huur. Dat geldt ook het gemiddelde van de kapitalisatiefactoren van de vergelijkingsverkopen (22,6) ten opzichte van de voor het kantoor vastgestelde kapitalisatiefactor van 16,9. [X] heeft niet onderbouwd of toegelicht dat de invloed van de leegstand vanaf augustus 2021 (vanaf die datum staat het kantoor te huur volgens [X] ) noopt tot een nog grotere marge. Een reële inschatting van het leegstandsrisico per 2021 is, voor zover relevant voor de waarde per de waardepeildatum 1 januari 2022, voldoende gecompenseerd in de lagere huurwaarde en lagere kapitalisatiefactor. Deze grond wordt verworpen.
14. Het beroep in deze zaak is ongegrond.
AMS 24/5666 ( [b-straat 1] en [b-straat 2] )
|
2. |
AMS 24/5666 |
[b-straat 1] |
Bovenwoning |
€ 1.239.000 |
|
3. |
AMS 24/5666 |
[b-straat 2] |
Bovenwoning |
€ 665.000 |
15. In beroep heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde van deze woningen verlaagd naar € 1.206.000,- respectievelijk € 633.000,-. [X] heeft zich op de zitting akkoord verklaard met deze verlaagde waardes. De rechtbank zal partijen hierin volgen, het beroep in deze zaak gegrond verklaren en zelf in de zaak voorzien door de uitspraak op bezwaar wat betreft de waarde van de twee woningen te verlagen en de aanslagen onroerende zaakbelasting overeenkomstig de verlaagde waardes te verminderen.
Immateriële schadevergoeding
16. [X] heeft aan de rechtbank verzocht om een schadevergoeding toe te kennen in verband met overschrijding van de redelijke termijn voor de behandeling van de zaken als bedoeld in artikel 17, eerste lid, van de Grondwet.
17. Een redelijke termijn voor de behandeling van een zaak in bezwaar en beroep gezamenlijk is in de regel twee jaar na het indienen van het bezwaarschrift. In dit geval is het bezwaarschrift ingediend op 21 februari 2023. Bij het doen van deze uitspraak is de redelijke termijn van twee jaar niet overschreden. Daarom heeft [X] geen recht op een vergoeding.
Proceskosten en griffierecht
18. De rechtbank ziet in de gegrondverklaring van het beroep in de zaak AMS 24/5666 aanleiding om de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die [X] in verband met de behandeling van het bezwaar en beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten van rechtsbijstand zijn met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) vastgesteld op een bedrag van € 374,75 (1 punt voor het bezwaarschrift en 1 punt voor de hoorzitting met een waarde per punt van € 624,- en een wegingsfactor 0,5 (gewicht van de zaak ‘licht’), en 1 punt voor het beroepschrift en 1 punt voor het bijwonen van de zitting, met een waarde per punt van € 875,-, een wegingsfactor 0,5 (gewicht van de zaak ‘gemiddeld’) en op grond van artikel 30a, eerste lid, Wet WOZ een factor van 0,25).
19. Omdat het beroep in de zaak AMS 24/5666 gegrond is moet de heffingsambtenaar het door [X] in die zaak betaalde griffierecht ad € 371,- aan haar vergoeden. Het totaal aan te vergoeden proceskosten en griffierecht bedraagt (€ 374,75 + € 371,- =) € 745,75.
20. De rechtbank wijst de heffingsambtenaar erop dat hij het op grond van deze uitspraak te vergoeden bedrag voor proceskosten en griffierecht uitsluitend mag uitbetalen op een bankrekening die op naam staat van [X] .”
4 Het hoger beroep
De gedingstukken
Na het verweerschrift heeft de gemachtigde van belanghebbende diverse stukken ingediend. Voor zover deze stukken zijn ingediend na 20 augustus 2026 overweegt het Hof als volgt.
Wijze van procederen
De wijze waarop belanghebbendes gemachtigde procedeert is in strijd met hetgeen van een beroepsmatig optredende rechtshulpverlener mag worden verwacht. De gemachtigde is hier in eerdere procedures uitdrukkelijk op gewezen (zie bijv. ECLI:NL:GHAMS:2025:3436). Het Hof heeft bovendien geconstateerd dat de gemachtigde van belanghebbende sinds hij Digitale Toegang (DT) heeft tot zaaksdossiers, zo frequent stukken indient dat dit leidt tot onaanvaardbare overbelasting van de griffie hetgeen aan een behoorlijke procesgang in de weg staat en derhalve in strijd is met een goede procesorde.
Om de stelselmatige frustratie van een behoorlijke procesorde tegen te gaan in de zeer vele zaken waarin de gemachtigde van belanghebbende optreedt, heeft het Hof de gemachtigde bij brief van 20 augustus 2026 in de kern medegedeeld dat door hem nog op maximaal vier momenten stukken mogen worden ingediend en daarom in door hem behartigde zaken geen acht meer te zullen slaan op andere stukken dan (i) het hogerberoepschrift en (ii) de motivering van het hoger beroepschrift, (iii) een (eerste) nader stuk in de zin van artikel 8:58 van de Awb en (iv) een voorafgaand aan de zitting toegezonden pleitnota, mits telkens door de gemachtigde als zodanig aangeduid. In deze zaak heeft het Hof overeenkomstig de mededeling in zijn brief van 20 augustus 2026 gehandeld en andere stukken dan hiervoor bedoeld niet tot de gedingstukken gerekend en daarop geen acht geslagen.
Nader stuk
Tevens heeft de gemachtigde van belanghebbende op 12 september 2026 een stuk ingediend met de aanduiding “nader stuk”. Dit stuk is ingediend buiten de termijn van artikel 8:58 Awb, aangezien op 12 september 2026 geen tien (volle) dagen tussen de indiening van een nader stuk en de zitting van 22 september 2026 zitten, maar slechts negen (vgl. RvS 24 mei 2006, ECLI:NL:RVS:2006:AX4384, ro. 2.1). Het Hof heeft dit op de zitting aan belanghebbendes gemachtigde voorgehouden en gevraagd naar de reden van de te late indiening. De gemachtigde heeft daarop eerst geantwoord dat hij in de (onjuiste) veronderstelling was dat het stuk op 12 september 2026 op tijd, namelijk tien dagen voor de zitting ingediend zou zijn, dat hij het op 11 september 2026 heeft opgesteld en er toen “een nachtje over heeft geslapen” alvorens het in te dienen. Daarna, toen de gemachtigde door de voorzitter werd voorgehouden dat de deadline was verstreken op 11 september 2026, heeft de gemachtigde van belanghebbende gewezen op een storing bij de rechtspraak en gesteld dat hij het stuk reeds in de avond van 11 september 2026 heeft getracht in te dienen. Het Hof is na een schorsing tot de bevinding gekomen dat er in de avond van 11 september 2026 geen storing was in “mijn.rechtspraak.nl”.
Het Hof heeft het op 12 september 2026 ingediende nader stuk tardief verklaard. Het Hof heeft de belangen van belanghebbende om het stuk in te dienen gewogen tegen het bewaken van de goede procesorde en een efficiënte en tijdige rechtspraak, waarbij er voldoende gelegenheid voor de wederpartij (en de rechter) moet zijn om stukken te bestuderen. Het Hof heeft in aanmerking genomen dat belanghebbende meermaals op het tijdig indienen van stukken en het aanvoeren van zaaksgerichte gronden is gewezen, dat hij in deze zaak reeds meerdere nadere stukken had ingediend en dat er geen goede reden is gegeven voor het te laat indienen. Ook het alsnog ter zitting voordragen van het te late stuk heeft het Hof – om dezelfde reden – geweigerd.
Wraking
In reactie op het tardief verklaren van het nader stuk heeft de gemachtigde van belanghebbende de raadsheren gewraakt. Als gronden voor de wraking heeft de gemachtigde aangevoerd dat het richting zijn cliënten niet te verantwoorden valt dat zijn stukken niet als gedingstuk worden toegelaten. Het Hof heeft de gemachtigde voorgehouden dat het om een procesbeslissing gaat en dat dit geen wrakingsgrond oplevert. Er zijn geen gronden aangevoerd die betrekking hebben op de gestelde (schijn van) vooringenomenheid van de raadsheren (zie de beslissingen van de wrakingskamer van 24 juli 2026, zaaknummer 200.372.046-01 en van 18 september 2026, zaaknummers 200.374.238 en 200.374.240). De gemachtigde heeft in reactie daarop geen verdere gronden aangedragen, maar aangekondigd dat hij uitstel van de zitting wil, dat hij een advocaat wil raadplegen en dat hij met zijn cliënten wil bespreken of hij als gemachtigde kan aanblijven. Het Hof heeft meegewogen dat het in behandeling nemen van het wrakingsverzoek tot uitstel zou leiden, dat de wederpartij de zaken heeft voorbereid en ter zitting is verschenen. Vervolgens heeft het Hof de gemachtigde medegedeeld dat het Hof op grond van artikel 4, lid 3 van het Wrakingsprotocol heeft besloten het wrakingsverzoek niet aan de wrakingskamer voor te leggen omdat er geen gronden zijn aangevoerd die waaruit zou kunnen volgen dat de raadsheren vooringenomenheid koesteren en dat het kennelijk ongegrond is (zie de eerdergenoemde beslissingen van de wrakingskamer). De gemachtigde heeft daarop de zittingszaal verlaten en het Hof medegedeeld dat hij niet zal deelnemen aan de verdere zittingsbehandeling.
De gronden van het hoger beroep
De wijze waarop de gemachtigde van belanghebbende procedeert is in strijd met hetgeen van een beroepsmatig optredende rechtshulpverlener mag worden verwacht. Van deze gemachtigde, die zeer veel procedeert, mag worden verwacht en verlangd dat hij in de van hem afkomstige stukken duidelijk en tijdig aangeeft wat zijn grieven zijn tegen de aangevallen beslissing en op welke feiten die grieven zijn gebaseerd. De door de gemachtigde ingezonden stukken voldoen niet aan die norm. Wat steeds weer opvalt is dat de gemachtigde de wederpartij in alle fasen van het geding overlaadt met niet ter zake doende stellingen en standpunten; daartussen bevinden zich dan soms – meest niet onderbouwde – opmerkingen die echter wel betrekking kunnen hebben op het geding. Eerst ter zitting worden aan die opmerkingen door de gemachtigde argumenten ontleend waarmee hij zijn stellingen onderbouwt. Daardoor ontneemt hij de wederpartij de mogelijkheid om tegen die argumenten op gedegen wijze verweer te voeren.
De gemachtigde is hier al in eerdere procedures uitdrukkelijk op gewezen en hij heeft ter zitting van het Hof destijds verklaard zich daarvan bewust te zijn. Het Hof heeft echter moeten constateren dit in het onderhavige geschil niet tot een verbetering heeft geleid. Het Hof acht deze wijze van procederen in strijd met de goede procesorde en verbindt hieraan als consequentie dat hij bij zijn oordeelsvorming slechts ingaat op de argumenten van gemachtigde, voor zover zij tijdig en duidelijk in gedingstukken naar voren zijn gebracht.
De gemachtigde heeft in deze zaak uitsluitend stukken ingediend die zijn te kenmerken als de in 5.6 beschreven algemene stukken, met een veelheid aan algemene klachten die zo zijn verwoord dat ze wel of niet betrekking kunnen hebben op de voorliggende zaak, maar die specifieke zaaksgerichtheid missen. Aangezien de gemachtigde van belanghebbende ook ter zitting geen grieven tegen de uitspraak van de rechtbank heeft aangevoerd, is daarmee de drempel van een gerichte klacht niet gehaald en is het bij algemeenheden gebleven. In hetgeen van de zijde van belanghebbende is aangevoerd, ziet het Hof geen aanleiding om anders te oordelen dan de rechtbank.
Slotsom
Het hoger beroep is ongegrond.
5 Kosten
Voor een kostenveroordeling is geen aanleiding.
6 6. Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
De uitspraak is gedaan door mrs. M. Ferrier, voorzitter, C.J. Hummel en B.A. van Brummelen, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. J.H.E. Breman als griffier. De beslissing is op 22 september 2026 in het openbaar uitgesproken.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
Toelichting rechtsmiddelverwijzing
Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.
Digitaal procederen
Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl.
Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.
Per post procederen
Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: