ECLI:NL:RBZWB:2026:9633

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding,- de conclusie van antwoord,- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald,- de akte overlegging aanvullende producties van Novalin van 9 maart 2026,- de akte overlegging producties en vermindering/wijziging van eis van de VvE van 9 maart 2026,

- de mondelinge behandeling van 24 augustus 2026 waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt.

Op 16 juli 2026 heeft de kantonrechter nog een brief van de bestuurder van de VvE ontvangen. Hierin wordt gereageerd op de conclusie van antwoord van Novalin. Hierdoor lijkt het qua inhoud op een conclusie van repliek. Daarvoor was niet de gelegenheid geboden. Ook heeft de gemachtigde van de VvE nagelaten een kopie aan Novalin te sturen. Dit alles is in strijd met de goede procesorde. De brief wordt daarom buiten beschouwing gelaten en vormt geen onderdeel van het procesdossier.

Novalin is eigenaar van twee appartementsrechten, rechtgevend op het uitsluitend gebruik van twee units van het gemeenschappelijke complex aan [adres 1], te weten [adres 2] en [adres 3]. Het gaat om bedrijfsruimte/ opslagruimte. Door haar eigenaarschap is Novalin van rechtswege lid van de VvE.

In de splitsingsakte is opgenomen dat elke unit dertien/zeshonderd negenentwintigste (13/629ste) aandeel uitmaakt in de gemeenschap. Daarnaast is opgenomen dat het Modelreglement bij splitsing in appartementsrechten 2006 [verder: MR] van toepassing is. In het MR staat, onder andere:

VvE-leden betalen een ledenbijdrage en een voorschot voor energie. Ook de eindafrekening voor energie loopt via de VvE.

Bij e-mail van 1 juli 2023 schreef de VvE Novalin onder andere:

In de begroting van 2023 staat, onder andere:

Op 18 februari 2025 heeft een VvE-vergadering plaatsgevonden. In de notulen die hiervan zijn opgemaakt staat onder andere:

In de begroting 2025 staat, onder andere:

De VvE heeft Novalin een factuur gezonden, gedateerd op 19 februari 2025, waarin onder andere staat:

Bij brief gedateerd op 4 juli 2025 heeft de beheerder van de VvE Novalin een afrekening en specificatie gezonden van haar elektraverbruik over de periode 1 januari 2023 t/m 31 december 2024. Voor unit 36 moest er € 113,04 worden bijbetaald en voor unit 37 werd er € 38,34 gerestitueerd zodat werd gekomen tot een totaalbedrag van € 74,40. In de eindafrekening staat verder vermeld dat het voorschot voor unit 36 per 1 september 2025 zal worden aangepast naar € 134,00 en voor unit 37 naar € 115,00 per kwartaal.

De VvE vordert - samengevat en na wijziging en vermindering van eis - veroordeling van Novalin tot betaling van € 3.321,92, vermeerderd met rente en diverse kosten. Daarnaast wil zij dat Novalin veroordeeld wordt om ook in de toekomst aan haar verplichtingen te voldoen.

Zij voert daartoe aan dat Novalin op grond van haar lidmaatschap van de VvE verplicht is een VvE-bijdrage te voldoen. De VvE-bijdragen zijn in de algemene ledenvergaderingen vastgesteld. Het gaat om een brengschuld die per kwartaal betaald moet worden. Daarnaast is sprake van een collectieve elektra-installatie. De VvE berekent de verbruikskosten daarvan jaarlijks op basis van het werkelijke verbruik aan Novalin door. Na verrekening van de door Novalin betaalde voorschotten resteert er nog een bedrag dat zij moet voldoen. Novalin heeft echter haar VvE-bijdragen en haar aandeel in het elektraverbruik over de jaren 2023 en 2024 niet volledig voldaan.

Novalin voert verweer. Novalin concludeert tot niet-ontvankelijkheid van de VvE, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van de VvE, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van de VvE in de kosten van deze procedure. Novalin voertaan dat de administratie van de VvE niet op orde is. Daardoor kloppen de bedragen niet en zijn facturen niet of niet op tijd verstuurd. Bovendien heeft de vergadering besloten tot kwijtschelding van de eventueel nog door haar te betalen bedragen over 2023 en 2024.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

De VvE heeft een overzicht overgelegd van wat Novalin volgens de VvE moet betalen aan (voorschot-)bijdragen in de elektrakosten en VvE-bijdragen over de periode vanaf januari 2023 tot en met januari 2026 en de bedragen die Novalin in die periode al heeft betaald. Vast staat dat de VvE in dit overzicht alle betalingen van Novalin heeft verwerkt, zodat verrekening in verband daarmee niet aan de orde is. De discussie tussen partijen spitst zich toe op de jaren 2023 en 2024.

Vast staat dat de VvE over een collectieve elektra-installatie beschikt. Alle eigenaren betalen steeds een voorschot voor elektra aan de VvE. Vervolgens volgt een eindafrekening waarbij ieder lid betaalt voor het daadwerkelijke verbruik per unit. Dit wordt bijgehouden met tussenmeters. In deze procedure gaat het om voorschotten die niet zijn betaald in 2023 en 2024. Inmiddels is echter ook het daadwerkelijke verbruik bekend. Hiervoor is in ieder geval een eindafrekening verzonden.

Novalin heeft aanvankelijk het verweer gevoerd dat zij de voorschotten nog niet hoeft te betalen, omdat zij daarvoor geen facturen heeft ontvangen, terwijl dit wel was toegezegd. Tijdens de mondelinge behandeling heeft zij echter erkend dat dit de opeisbaarheid niet in de weg staat. Daarbij komt nog dat Novalin niet heeft betwist dat zij de eindafrekening van 2023 en 2024 vóór de datum van dagvaarding heeft ontvangen, zodat zij in ieder geval op dat moment wist welk bedrag aan elektra zij voor 2023 en 2024 moest betalen. Novalin heeft het bedrag van de eindafrekening elektra van 2023 en 2024 onvoldoende gemotiveerd betwist, zodat van de juistheid daarvan wordt uitgegaan. Novalin heeft tijdens de zitting namelijk alleen aangevoerd dat zij hierover in een aparte gerechtelijke procedure met de VvE verwikkeld is, maar niet nader geconcretiseerd of onderbouwd waarom de afrekening wordt betwist. Gezien de inhoud van deze procedure, waarbij betaling van de elektrakosten 2023 en 2024 wordt gevorderd, had dat wel mogen worden verwacht.

Als tweede verweer heeft Novalin aangevoerd dat een te hoog voorschot wordt gevorderd, omdat het voorschotbedrag € 60,00 per unit bedroeg en niet € 120,00. Novalin heeft dit standpunt echter niet onderbouwd. Nergens blijkt uit dat dit voorschot zou zijn overeengekomen. Het standpunt van Novalin strookt in ieder geval niet met de e-mail van 1 juli 2023 (productie 7 bij dagvaarding), waarin staat dat tijdens de vergadering is besloten dat per eigenaar 40 euro per maand wordt betaald aan stroom, per unit. Daarmee wordt gekomen tot een voorschot van € 120,00 per unit per kwartaal, zoals de VvE stelt.

Maar zelfs als moet worden aangenomen dat Novalin steeds een te hoog maandelijks voorschot in rekening is gebracht - wat dus niet is gebleken - kan dit standpunt Novalin niet baten. Er is namelijk een gespecificeerde eindafrekening gezonden over de jaren 2023 en 2024 (productie 6 bij dagvaarding), waaruit volgt wat het daadwerkelijke verbruik per unit en te betalen bedrag over deze jaren is geweest. Uit de eindafrekening volgt verder dat rekening gehouden is met ‘betaalde voorschotten 2023/2024’ tot het bedrag van € 960,00 (neerkomende op € 120,00 per kwartaal per unit) en dat dit bedrag met de eindafrekening is verrekend. Dit betekent dat als Novalin een lager voorschot verschuldigd zou zijn geweest, zij op basis van de eindafrekening meer had moeten bijbetalen. Ook dan zou zij het nu gevorderde bedrag verschuldigd zijn geweest.

Vervolgens heeft Novalin tijdens de mondelinge behandeling het verweer gevoerd dat zij de voorschotbedragen niet hoeft te betalen, omdat die zijn kwijtgescholden in de vergadering van 18 februari 2025. Dit vloeit volgens Novalin voort uit het in de notulen van die vergadering opgenomen besluit om “het oude debiteurensaldo uit 2022 en het negatieve resultaat 2023-2024 af te boeken op de algemene reserve” en de administratie als “opgeschoond” aan te merken zodat “naar de toekomst kan worden gekeken”. De VvE heeft dit besluit op die manier volgens Novalin ten aanzien van andere leden wel uitgevoerd, maar Novalin daarvan zonder objectieve rechtvaardiging uitgesloten. De VvE heeft dit betwist en daarbij aangevoerd dat in de notulen expliciet onderscheid is gemaakt tussen ‘debiteurensaldo’ voor 2022 en ‘negatieve resultaat’ voor 2023 en 2024.

De kantonrechter is van oordeel dat Novalin, gezien de betwisting van de VvE, nader had moeten onderbouwen waaruit blijkt dat onder ‘het negatieve resultaat van 2023-2024’ ook het oude debiteurensaldo van 2023 en 2024 valt. Uit de notulen blijkt in ieder geval niet dat er discussie was over het debiteurensaldo van 2023 en 2024 of over de eindafrekening elektra. Uit de overgelegde notulen blijkt alleen dat er discussie is geweest over de betaling van een bestuursvergoeding. Het enkele feit dat is gesproken over een ‘schone lei’ is zonder nadere toelichting, die ontbreekt, dan ook onvoldoende om Novalin te kunnen volgen in haar standpunt. Overigens heeft Novalin ook niet onderbouwd waaruit blijkt dat zij ten opzichte van andere leden ongelijk is behandeld en daardoor is benadeeld. De kantonrechter gaat daarom aan dit verweer voorbij.

Dat betekent dat Novalin de gevorderde elektrakosten moet betalen.

In verband met de vordering tot betaling van het restant van de VvE-bijdrage voor 2023 en 2024, heeft Novalin allereerst het verweer gevoerd dat zij deze niet hoeft te betalen, vanwege de kwijtschelding in de vergadering van 18 december 2025. Zoals hiervoor onder punt 4.8. overwogen, is de kantonrechter ook voor deze kosten van oordeel dat Novalin onvoldoende gemotiveerd heeft gesteld dat deze betalingsverplichting onder het afboeken van het negatieve resultaat vallen.

Ten tweede heeft Novalin de hoogte van de in rekening gebrachte VvE-bijdrage van 2024 betwist. Vanaf 2024 rekent de VvE met een totaalbedrag van € 770,88 voor allebei de units per kwartaal. Hierin is het voorschot stookkosten van € 240,00 voor twee units per kwartaal inbegrepen. Dit betekent dat wordt uitgekomen op een in rekening gebracht bedrag van € 530,88 voor twee units per kwartaal en dus van € 265,44 per unit per kwartaal (neerkomende op € 88,48 per unit per maand).

Volgens Novalin blijkt uit de begroting van 2025 echter dat voor 2024 slechts een termijnbijdrage van € 88,48 per unit per kwartaal gold. Dat komt uit op een totale jaarbijdrage van € 707,84 voor beide units samen. Omdat Novalin al een bedrag van € 780,00 heeft betaald, heeft zij dus te veel betaald, aldus Novalin.

In het MR is in artikel 11 lid 2 opgenomen dat de begroting wordt vastgesteld door de vergadering. Daarbij bepaalt de vergadering ook het bedrag dat bij wijze van voorschotbijdragen door de eigenaars verschuldigd is, ieder naar hun eigen breukdeel. De VvE heeft de begroting van 2024 echter niet overgelegd. Evenmin heeft zij de notulen van de vergadering overgelegd waarin de voorschot VvE-bijdragen zijn vastgesteld. De VvE baseert haar vordering slechts op de totale vermelde ledenbijdrage over 2024 van € 51.373,92 als genoemd in de begroting over 2025. Dit wringt, nu de VvE eveneens heeft erkend dat in de begroting van 2025 een verkeerde termijn is genoemd bij de termijnbedragen. Er is vermeld dat het bedrag van € 88,48 geldt per kwartaal, maar dat moet voor 2024 zijn per maand, aldus de VvE. Deze fout zou erin zijn geslopen, zo begrijpt de kantonrechter, omdat de VvE-bijdrage in afwijking van de MR niet eens per maand maar eens per kwartaal moet worden voldaan. Het is nu de vraag waar vanuit moet worden gegaan.

De kantonrechter is het met de VvE eens dat sprake is van een kennelijke fout en dat de begroting 2025 kan dienen als een voldoende onderbouwing voor haar vordering. Als het vermelde totaalbedrag aan VvE-bijdrages van € 51.373,92 teruggerekend wordt naar de bijdrage die iedere eigenaar op basis van diens breukdeel zou hebben moeten bijdragen, wordt namelijk gekomen tot het door de VvE gevorderde bedrag. In ieder geval strookt het genoemde totaalbedrag van € 51.373,92 niet met een bijdrageplicht van slechts € 88,48 per kwartaal. De VvE heeft er verder op gewezen dat in de notulen van 18 december 2025 is vermeld dat de begroting 2025 is opgesteld op basis van de cijfers van 2024. De bedragen van de totale ledenbijdragen van beide jaren verschillen daarom niet zoveel, aldus de VvE.

Op grond hiervan blijkt niet dat de VvE onjuiste bedragen in rekening heeft gebracht. Novalin moet daarom de in rekening gebrachte VvE-bijdrage voor 2023 en 2024 betalen, zodat de kantonrechter dit deel van de vordering toewijst.

De VvE heeft, na vermindering van eis tijdens de mondelinge behandeling, de wettelijke rente gevorderd vanaf het moment van dagvaarden. Dat betekent dat de kantonrechter niet toekomt aan een oordeel over het verweer van Novalin dat ziet op de periode voor dagvaarding. Novalin heeft niet betwist dat zij, als vast zou komen te staan dat zij zou moeten betalen, in ieder geval vanaf het moment van dagvaarding in verzuim was. Daarom wijst de kantonrechter deze vordering toe.

De VvE heeft een bedrag aan buitengerechtelijke kosten gevorderd. Zij heeft in haar dagvaarding echter niet geconcretiseerd welke buitengerechtelijke werkzaamheden zijn verricht. De VvE heeft, nadat de kantonrechter ernaar vroeg, weliswaar in zijn algemeenheid gesteld dat zij buitengerechtelijke werkzaamheden heeft verricht, maar deze werkzaamheden heeft Novalin betwist. De VvE kon vervolgens niet aangeven welke werkzaamheden precies zijn verricht, behoudens dat zij een aantal werkzaamheden heeft genoemd (het openen van een dossier, stukken voorbereiden) die vallen onder de proceshandelingen en daarmee onder de proceskostenveroordeling. Dat betekent dat de kantonrechter deze vordering afwijst.

De VvE heeft gesteld dat zij kosten voor kadastrale recherche heeft moeten maken voor bewijs. Novalin heeft betwist dat zij deze kosten moet betalen.

Tot slot vordert de VvE dat Novalin wordt veroordeeld om ook zijn bijdragen in de toekomst te voldoen, vermeerderd met de wettelijke rente als hij in gebreke blijft. Tijdens de mondelinge behandeling is duidelijk geworden dat Novalin vanaf juli 2025 aan haar lopende betalingsverplichtingen is gaan voldoen en daar nog steeds aan voldoet. Dat betekent dat de VvE geen belang meer heeft bij deze vordering¹, zodat deze wordt afgewezen.

Novalin betwist dat zij proceskosten moet betalen omdat de VvE haar nodeloos op kosten heeft gejaagd. Enerzijds omdat de VvE haar vordering bij akte zonder toelichting met meer dan 30% heeft verminderd, terwijl bepaalde betaalde posten al bij dagvaarding bekend waren, en zij geprobeerd heeft de zitting te verplaatsen zonder Novalin in te lichten. Anderzijds heeft de VvE haar “schone lei-besluit” selectief toegepast en haar beheerder laten erkennen dat de administratie gebrekkig was.

De kantonrechter overweegt dat uit de akte van de VvE volgt dat de vermindering weliswaar deels zag op bedragen die Novalin nog voor dagvaarding had betaald, maar deels ook op bedragen die Novalin pas na dagvaarding heeft betaald. Bovendien is Novalin ook ten aanzien van het resterende bedrag aan hoofdsom in het ongelijk gesteld. Dat betekent dat de procedure nodig was. Daarom zal Novalin als grotendeels in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten. Wel wordt bij de berekening van het gemachtigdensalaris rekening gehouden met het feit dat Novalin vóór dagvaarding al een bedrag van € 939,10 heeft betaald en de vordering tot vergoeding van incassokosten is afgewezen. De proceskosten van de VvE worden daarmee begroot op:

veroordeelt Novalin om aan de VvE te betalen een bedrag van € 3.321,92, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW hierover met ingang van de dag van dagvaarding, zijnde 28 juli 2025, tot de dag van volledige betaling,

veroordeelt Novalin in de proceskosten van € 1.438,54, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als Novalin niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

wijst het meer of anders gevorderde af.