ECLI:NL:RBZWB:2026:7933

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 14 november 2025, met producties 1 t/m 7,- de conclusie van antwoord met een tegenvordering, met producties 1 t/m 5,

- de akte van [verhuurder] , met producties 1 t/m 6, - de brieven aan partijen waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald,

- de mondelinge behandeling van 6 juli 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.

Ten slotte is vonnis bepaald.

[huurder 2] is (indirect) bestuurder van [huurder 1] .

[huurder 1] heeft van [verhuurder] met ingang van 15 april 2020 een bedrijfsruimte gehuurd aan [adres] te [plaats 1] (hierna: het gehuurde). Op de huurovereenkomst zijn algemene bepalingen van toepassing. De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van vijf jaar en liep tot en met 14 april 2025. [huurder 1] heeft bij brief van 26 mei 2024 de huur opgezegd per 15 april 2025.

De huurprijs van het gehuurde bedroeg aanvankelijk € 36.000,00 per jaar (€ 3.000,00 per maand). In artikel 4.5 van de huurovereenkomst staat dat de huurprijs jaarlijks per 1 april wordt aangepast met inachtneming van de algemene bepalingen. In artikel 18.6 van de algemene bepalingen staat dat een geïndexeerde huurprijs opeisbaar verschuldigd is, ook al wordt van de aanpassing aan de huurder geen afzonderlijke mededeling gedaan.

In artikel 5.1. van de huurovereenkomst staat dat de levering van gas, water en elektra door of vanwege de verhuurder wordt verzorgd en dat daarvoor een nader te noemen voorschot zal worden berekend. In artikel 19 van de algemene bepalingen staan nadere regels over de berekening van de servicekosten en de afrekening daarvan.

In artikel 23.6 van de algemene bepalingen staat dat alle zaken waarvan huurder kennelijk afstand heeft gedaan door deze in het gehuurde achter te laten bij het daadwerkelijk verlaten van het gehuurde, door de verhuurder op kosten van de huurder kunnen worden verwijderd, verkocht en/of vernietigd.

In artikel 25.1 van de algemene bepalingen staat dat de betaling van de huurprijs uiterlijk op de vervaldag, zonder enige opschorting, korting, aftrek of verrekening met een vordering welke de huurder op de verhuurder heeft of meent te hebben, zal geschieden.

In artikel 25.3 van de algemene bepalingen is een boetebeding opgenomen, waaruit volgt dat [huurder 1] minimaal € 300,00 per maand verschuldigd is bij niet-tijdige betaling.

Bij brief van 1 april 2022 schrijft [verhuurder] aan [huurder 1] dat de maandelijkse huur wordt verhoogd naar € 3.105,00.

Bij brief van 30 september 2024 schrijft [verhuurder] aan [huurder 1] dat de huur in de afgelopen vier jaar niet is geïndexeerd, maar dat dat wel had gemoeten. Er is volgens hem € 18.504,00 te weinig betaald, voor welk bedrag hij een factuur stuurt. Hij kondigt aan dat de nieuwe huur € 3.720,00 zal bedragen.

In een e-mail van 11 oktober 2024 schrijft een ambtenaar van de gemeente Middelburg aan [verhuurder] dat het toilet was gelegen in het gemeenschappelijke gedeelte van het pand. Op navraag van [verhuurder] bevestigt de ambtenaar bij e-mail van 14 oktober 2024 dat deze gemeenschappelijke ruimte de garage betreft.

Bij brief van 13 oktober 2024 heeft [huurder 1] aan [verhuurder] medegedeeld dat zij alle huurbetalingen opschort in verband met achterstallig onderhoud.

vordert - samengevat - veroordeling van [huurder 1] en [huurder 2] tot betaling aan hem van primair € 37.247,87 en subsidiair € 24.826,07, vermeerderd met wettelijke handelsrente vanaf 15 juli 2025 tot de dag van volledige betaling, alsmede betaling van € 2.100,00 aan boetes en € 1.105,73 aan buitengerechtelijke incassokosten. [verhuurder] vordert ook dat [huurder 1] en [huurder 2] in de proceskosten worden veroordeeld. [verhuurder] wil de mogelijkheid krijgen om het vonnis meteen uit te voeren, ook als er hoger beroep wordt ingesteld.

[verhuurder] maakt aanspraak op betaling van de niet-betaalde indexatie van de huurprijs van in totaal € 19.725,63 en van een huurachterstand van € 7.303,85. [huurder 1] heeft niet alle voorschotnota’s (€ 2.100,00) en ook niet de eindafrekening voor de nutsvoorzieningen (€ 3.094,00) betaald. Omdat [huurder 1] het gehuurde niet leeg heeft opgeleverd, heeft [verhuurder] kosten moeten maken om de nog aanwezige roerende zaken te verwijderen. Deze kosten bedroegen € 4.924,39 en komen volgens [verhuurder] voor rekening van [huurder 1] . Aangezien [huurder 1] in verzuim verkeert, is zij wettelijke handelsrente verschuldigd. [verhuurder] maakt ook aanspraak op de contractuele boete van € 2.100,00 wegens zeven te late betalingen van de huur door [huurder 1] . [verhuurder] maakt verder aanspraak op vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten ter hoogte van € 1.105,73. [huurder 2] is volgens [verhuurder] in persoon verantwoordelijk voor al hetgeen waar zij als vertegenwoordiger van [huurder 1] mee in gebreke is gebleven.

[huurder 1] en [huurder 2] voeren verweer. [huurder 1] en [huurder 2] vinden dat de vorderingen van [verhuurder] moet worden afgewezen.

[huurder 1] en [huurder 2] vorderen veroordeling van [verhuurder] tot betaling van € 198.200,00. [huurder 1] en [huurder 2] voeren aan dat geen gebruik kon worden gemaakt van de gehele garage, die tot het gehuurde behoorde. [verhuurder] dient daarom € 23.200,00 te betalen (zijnde € 400,00 x 58 maanden) over de periode juli 2020 tot en met april 2025 wegens gederfd huurgenot. [huurder 1] en [huurder 2] vorderen verder vergoeding van een bedrag van € 150.000,00 aan omzetverlies, doordat het gehuurde geen/onvoldoende verwarming had. [huurder 1] en [huurder 2] stellen verder dat zij voor € 25.000,00 schade hebben geleden als gevolg van een waterlekkage en een energiestoring, welke schade [verhuurder] volgens hen moet vergoeden.

[verhuurder] voert verweer. [verhuurder] vindt dat de vorderingen van [huurder 1] en [huurder 2] moet worden afgewezen en wil dat [huurder 1] en [huurder 2] in de proceskosten worden veroordeeld.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

[huurder 1] en [huurder 2] hebben aangevoerd dat zij niet, althans gedeeltelijk, gebruik kon maken van de garage, die volgens haar tot het gehuurde behoorde, en hierdoor huurgenot heeft geleden. Hoewel [verhuurder] heeft betwist dat de garage tot het gehuurde gehoorde, volgt uit de correspondentie die [verhuurder] met de gemeente heeft gevoerd dat sprake was van een gemeenschappelijke ruimte. De kantonrechter stelt daarom vast dat de garage (al dan niet gedeeltelijk) tot het gehuurde behoorde.

Uit de overgelegde stukken en wat partijen tijdens de mondelinge behandeling hebben aangevoerd, leidt de kantonrechter af dat [huurder 1] gedurende de looptijd van de huurovereenkomst geleidelijk minder gebruik kon maken van de garage. Dit kwalificeert als een gebrek. [huurder 1] en [huurder 2] hebben verder aangevoerd dat er nog meer gebreken waren aan het gehuurde. Zij hebben in de conventie echter geen (juridische) gevolgen verbonden aan dit verweer. Ze hebben erkend dat hen op grond van de algemene voorwaarden geen beroep op opschorting of verrekening toekomt. De kantonrechter zal de door [huurder 1] en [huurder 2] gestelde gebreken daarom bij de tegenvordering van [huurder 1] en [huurder 2] behandelen.

[verhuurder] stelt dat er een huurachterstand bestaat van € 7.303,85 over 2024 en 2025. Hoewel [huurder 1] en [huurder 2] aanvankelijk de hoogte van de huurachterstand hebben betwist, hebben zij tijdens de mondelinge behandeling erkend dat de huurachterstand € 7.303,85 bedraagt doordat de door haar toegepaste verrekening niet was toegestaan. De kantonrechter zal daarom het bedrag van € 7.303,85 aan huurachterstand toewijzen.

Hetzelfde geldt voor de voorschotten van 2025 voor de nutsvoorzieningen. Aangezien ten onrechte was verrekend, zijn de voorschotten onbetaald gebleven. [huurder 1] is daarom nog € 2.100,00 aan voorschotten voor de nutsvoorzieningen verschuldigd.

Voor de eindafrekening van de energiekosten geldt dat [verhuurder] tijdens de mondelinge behandeling afstand heeft gedaan van zijn vordering op dit punt, zodat dit deel van de vordering (€ 3.094,00) zal worden afgewezen.

Op grond van de algemene bepalingen heeft [verhuurder] recht op indexatie van de huurprijs, wat [huurder 1] en [huurder 2] tijdens de mondeling behandeling hebben erkend. Vast is komen te staan dat [verhuurder] in ieder geval niet consequent de huurprijs heeft geïndexeerd. Uit hetgeen partijen naar voren hebben gebracht, leidt de kantonrechter af dat [verhuurder] de huur vanaf april 2022 heeft verhoogd van € 3.000,00 naar € 3.105,00. Uit de overgelegde facturen voor de huur voor de maanden mei en augustus 2023 leidt de kantonrechter af dat [verhuurder] in ieder geval tot en met augustus 2023 de huurprijs heeft verrekend met de energiekosten die [huurder 1] betaalde. Volgens partijen is medio september 2023 de elektriciteitsinstallatie aangepast, vanaf welk moment [verhuurder] voor de energie is gaan betalen en [huurder 1] niet langer de energiekosten hoefde te verrekenen en heeft [verhuurder] weer € 3.000,00 aan huur in rekening gebracht.

Uit het voornoemde leidt de kantonrechter af dat [verhuurder] in de periode april 2022 tot en met augustus 2023 (17 maanden) een geïndexeerde huurprijs van € 3.105,00 aan [huurder 1] in rekening heeft gebracht. [verhuurder] heeft weliswaar betwist dat [huurder 1] het geïndexeerde bedrag heeft betaald (al dan niet met verrekening met de energiekosten die [huurder 1] in die periode nog betaalde, met welke verrekening [verhuurder] akkoord is gegaan), maar de kantonrechter ziet daarvoor geen onderbouwing terug in de stukken. Aangezien [verhuurder] alleen huurachterstand vordert over 2024 en 2025, ziet de kantonrechter ook niet in dat [huurder 1] de facturen van [verhuurder] over de periode april 2022 tot en met augustus 2023 niet volledig zou hebben voldaan. De kantonrechter gaat er daarom van uit dat [huurder 1] over deze periode een huurprijs van € 3.105,00 per maand heeft betaald (al dan niet met verrekening van energiekosten).

Uitgaande van de in de dagvaarding genoemde jaarlijks geïndexeerde huurprijzen, waarvan [huurder 1] en [huurder 2] de juistheid niet hebben betwist, had [huurder 1] vanaf april 2021 tot en met april 2025 in totaal € 19.463,64 aan huurindexatie moeten betalen. Op dit bedrag strekt € 1.785,00 (zijnde 17 x € 105,00) in mindering, omdat [huurder 1] dit bedrag aan indexatie vanaf april 2022 tot en met augustus 2023 al heeft betaald. Dat houdt in dat [huurder 1] nog € 17.678,64 aan indexatie aan [verhuurder] moet betalen. De kantonrechter zal daarom dit bedrag toewijzen.

Op grond van artikel 25.3 van de algemene bepalingen kan [verhuurder] aanspraak maken op een boete van € 300,00 per maand dat [huurder 1] de huurpenningen niet of te laat voldoet. [huurder 1] en [huurder 2] hebben niet weersproken dat de huur in totaal zeven keer te laat is betaald. De kantonrechter zal daarom het gevorderde bedrag van € 2.100,00 aan contractuele boetes toewijzen.

Voor wat de verwijderingskosten betreft geldt het volgende. [huurder 2] heeft bij antwoord en tijdens de mondelinge behandeling erkend dat het gehuurde op 1 mei 2025 nog niet leeg was. [huurder 1] was volgens de algemene bepalingen wel verplicht om het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst leeg op te leveren. De kantonrechter kan op basis van de door beide partijen overgelegde stukken en de verklaringen tijdens de mondelinge behandeling niet beoordelen of de sloopwerkzaamheden van [verhuurder] (waarvan niet vast is komen te staan op welke dagen deze hebben plaatsgevonden) hebben bijgedragen aan de omstandigheid dat het gehuurde niet op 1 mei 2025 leeg was. De kantonrechter kan daarom ook niet vaststellen in hoeverre [verhuurder] er zelf schuld heeft aan het gehuurde niet leeg is opgeleverd. [huurder 1] en [huurder 2] hebben hun verweer op dit punt dus onvoldoende onderbouwd, zodat de kantonrechter dit verweer passeert. Omdat [huurder 1] heeft nagelaten om het gehuurde leeg, ontruimd en behoorlijk schoongemaakt op te leveren, was [verhuurder] op grond van artikel 23.6 van de algemene bepalingen gerechtigd om op kosten van [huurder 1] de achtergebleven zaken te verwijderen. [huurder 1] dient daarom aan [verhuurder] de schoonmaakkosten van in totaal € 4.924,39 te betalen. De kantonrechter zal dit bedrag toewijzen.

Uit het voorgaande volgt dat de volgende bedragen worden toegewezen:

[verhuurder] vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De vordering moet worden beoordeeld op grond van artikel 6:96 BW en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). Aan de wettelijke eisen voor een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten is voldaan. Uitgaande daarvan en gelet op de hoogte van de hoofdsom van € 32.006,88 (voor de boetes zijn namelijk geen buitengerechtelijke handelingen verricht) zal een bedrag van € 1.095,07 aan buitengerechtelijke kosten worden toegewezen.

[huurder 1] en [huurder 2] hebben geen afzonderlijk verweer gevoerd tegen de gevorderde rente. Aangezien aan de wettelijke eisen is voldaan, zal rente over de toewijsbare bedragen worden toegewezen. Artikel 6:119a BW is niet van toepassing op een vordering tot betaling van een schadeloosstelling, zodat de gevorderde handelsrente over € 7.024,39 niet toewijsbaar is. In plaats daarvan zal de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW over dit bedrag worden toegewezen.

De vorderingen van [verhuurder] ten aanzien van [huurder 2] in persoon worden afgewezen. Een bestuurder van een vennootschap is in beginsel niet aansprakelijk voor schulden van de vennootschap. Voor die aansprakelijkheid is nodig dat de bestuurder zelf jegens de schuldeiser onrechtmatig heeft gehandeld en (dus) dat de bestuurder persoonlijk een ernstig verwijt kan worden gemaakt. [verhuurder] heeft echter geen omstandigheden aangevoerd om te onderbouwen dat [huurder 2] een dergelijk ernstige verwijt kan worden gemaakt.

[huurder 1] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [verhuurder] worden vastgesteld op:

[huurder 1] en [huurder 2] hebben een vergoeding gevorderd, omdat zij de garage niet volledig heeft kunnen gebruiken. Zoals hiervoor al overwogen, kwalificeert het niet volledig kunnen gebruiken van de garage als een gebrek. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [huurder 2] nader toegelicht dat het niet meer volledig kunnen gebruiken van de garage gaandeweg gebeurde. [huurder 2] heeft echter niet toegelicht waarom zij een vergoeding van [verhuurder] vordert voor vrijwel de gehele huurperiode, namelijk van juli 2020 tot en met april 2025, voor het niet geheel kunnen gebruiken van de garage. Het is ook niet duidelijk in welke periode en voor welk deel [huurder 1] daadwerkelijk niet langer gebruik kon maken van de garage. Daarnaast merkt de kantonrechter op dat het op de weg van [huurder 1] en [huurder 2] had gelegen om [verhuurder] schriftelijk te sommeren om de huurovereenkomst op dit punt na te komen. Zij hebben echter geen ingebrekestelling aan [verhuurder] gezonden. Het gevolg hiervan is dat [verhuurder] niet in verzuim is komen te verkeren en dat [huurder 1] en [huurder 2] geen recht hebben op schadevergoeding. Gelet op het voornoemde wijst de kantonrechter deze vordering van [huurder 1] en [huurder 2] af.

Het voorgaande geldt ook voor de schade die [huurder 1] en [huurder 2] vorderen in verband met het ontbreken van adequate verwarming in het gehuurde. [huurder 1] en [huurder 2] hebben bovendien onvoldoende onderbouwd dat zij schade hebben geleden als gevolg van aan [verhuurder] toe te rekenen gebreken aan het gehuurde. Weliswaar heeft [huurder 2] tijdens de mondelinge behandeling aangevoerd dat zij de omzet van de winkel in het gehuurde heeft vergeleken met de omzet van een andere vestiging, maar dit heeft zij niet met stukken onderbouwd. Hetzelfde geldt voor de gestelde schade als gevolg van een lekkage en een energiestoring. Deze vorderingen zullen daarom worden afgewezen.

[huurder 1] en [huurder 2] zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [verhuurder] worden vastgesteld op € 505,00 (0,5 punt × € 1.010,00) aan salaris gemachtigde.

veroordeelt [huurder 1] om aan [verhuurder] te betalen een bedrag van € 34.106,88, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente als bedoeld in artikel 6:119a BW over een bedrag van € 27.895,49 met ingang van 15 juli 2025 en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over een bedrag van € 7.024,39 met ingang van 15 juli 2025, tot de dag van volledige betaling,

veroordeelt [huurder 1] om aan [verhuurder] te betalen een bedrag van € 1.095,07 aan buitengerechtelijke kosten,

veroordeelt [huurder 1] in de proceskosten, aan de zijde van [verhuurder] vastgesteld op € 2.175,46, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [huurder 1] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

wijst het meer of anders gevorderde af,

wijst de vorderingen van [huurder 1] en [huurder 2] af,

veroordeelt [huurder 1] en [huurder 2] in de proceskosten, aan de zijde van [verhuurder] vastgesteld op € 505,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe.

Dit vonnis is gewezen door mr. de Graaf, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 5 augustus 2026.