ECLI:NL:GHDHA:2026:2842

Haghestede verhuurde bedrijfsruimte aan [appellante] en haar vennoot. Het hof oordeelt in dit arrest dat de vorderingen van Haghestede tot ontbinding van de huurovereenkomst en betaling van achterstallige huur terecht zijn toegewezen. Het verweer van [appellante] dat zij de overeenkomst zelf al rechtsgeldig had ontbonden, omdat Haghestede lekkage- en rioleringsproblemen niet oploste, wordt verworpen.

Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken:

• de dagvaarding van 11 mei 2024, waarmee [appellante] in hoger beroep is gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag van 21 februari 2024;

• het arrest van dit hof van 6 augustus 2024, waarin een mondelinge behandeling is gelast;

• de akte producties van [appellante] voor de mondelinge behandeling van 8 oktober 2024, met bijlagen;

• de memorie van grieven van [appellante], met bijlagen;

• de memorie van antwoord van Haghestede.

Op 25 juni 2026 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. De advocaten hebben de zaak toegelicht aan de hand van pleitaantekeningen die zij hebben overgelegd.

Haghestede verhuurde sinds 1 augustus 2014 de bedrijfsruimte aan de [adres] te Den Haag (hierna: het gehuurde) aan de (voormalige) vennootschap onder firma [naam], waarvan [appellante] en [vennoot] (hierna: [vennoot]) de vennoten waren. Zij exploiteerden in het gehuurde een schoonheidssalon. De huurprijs bedroeg op het laatst € 3.507,80 per maand. De huurbetalingen dienden uiterlijk op de eerste dag van de maand te zijn voldaan.

In de artikelen 3.1 t/m 3.5 van de huurovereenkomst is het volgende bepaald over de duur en opzegging van de huurovereenkomst:

Deze huurovereenkomst wordt, na ommekomst van de in 3.1 genoemde periode, behoudens beëindiging van deze huurovereenkomst door opzegging door uitsluitend huurder in overeenstemming met art. 3.4. en 3.5 voortgezet voor een aansluitende periode van 3 jaar.

Na ommekomst van de in 3.2. genoemde periode wordt deze huurovereenkomst, behoudens beëindiging van deze huurovereenkomst door opzegging door huurder of verhuurder in overeenstemming met 3.4. en 3.5 voortgezet voor aansluitende perioden van telkens 5 jaar.

Beëindiging van deze overeenkomst door opzegging vindt plaats door huurder aan verhuurder of door verhuurder aan huurder tegen het einde van de huurperiode als opgenomen in art. 3.1 met inachtneming van een termijn van tenminste 6 maanden en ten aanzien van de in art. 3.2 en 3.3 vermelde huurperioden met inachtneming van een termijn van tenminste 12 maanden.

Opzegging van deze huurovereenkomst dient te geschieden bij deurwaardersexploot of per aangetekend schrijven.”

De huurovereenkomst bevat in artikel 23 de volgende bepaling over het gebruik van de kelder:

Op de huurovereenkomst zijn de algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW (hierna: algemene bepalingen) van toepassing verklaard. In die algemene bepalingen is onder meer het volgende opgenomen:

Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 1% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300 per maand.”

Op verschillende momenten heeft [appellante] e-mails gestuurd aan Haghestede waarin zij schrijft met lekkage- en rioleringsproblemen te kampen in het gehuurde.

Ook in de zomer van 2021 heeft [appellante] te maken met lekkages in het gehuurde. [appellante] heeft de schade in het gehuurde laten herstellen voor een bedrag van € 11.406,10. Haghestede heeft van de verzekeraar van de Vereniging van Eigenaars (hierna: de VvE) voor die schade een bedrag van € 10.820,90 ontvangen. Haghestede heeft dat bedrag aan [appellante] doen toekomen door dit bedrag te verrekenen met de destijds bestaande huurachterstand. In een brief van 6 juli 2022 schrijft Metterwoon (de beheerder) namens Haghestede over deze lekkage aan [appellante]:

In een e-mail van 7 februari 2023 schrijft [appellante] aan Haghestede onder meer:

Op 8 februari 2023 reageert Haghestede daarop met de volgende e-mail:

Op 19 juni 2023 schrijft [appellante] in een e-mail aan Haghestede:

Volgens het door Haghestede overgelegde overzicht van huurbetalingen was per 1 september 2023 sprake van een huurachterstand van € 17.707,18.

Haghestede heeft [appellante] en [vennoot] gedagvaard en gevorderd, samengevat:

1. ontbinding van de huurovereenkomst;

2. ontruiming van het gehuurde;

3. hoofdelijke veroordeling van [appellante] en [vennoot] tot betaling van:

De kantonrechter heeft de ontbinding en ontruiming toegewezen. Ook de door Haghestede gevorderde bedragen zijn toegewezen, met uitzondering van de wettelijke rente, waarbij de maandelijkse betalingen van € 3.507,80 zijn toegewezen vanaf oktober 2023 voor iedere maand dat [appellante] en [vennoot] het gehuurde in gebruik houden. [appellante] en [vennoot] zijn ook in de proceskosten veroordeeld.

Volgens [appellante] heeft Haghestede in de procedure bij de kantonrechter nagelaten om in de dagvaarding de verweren van [appellante] te vermelden, waardoor de schijn werd gewekt dat [appellante] zonder reden de huurpenningen heeft ingehouden.

Een van de verweren van [appellante] is dat zij de huurovereenkomst rechtsgeldig heeft beëindigd per 1 juli 2023 (althans 1 augustus 2023) nadat zij de hiervoor in 3.9 aangehaalde e-mail van 19 juni 2023 aan Haghestede had gestuurd.

De kantonrechter heeft de e-mail van 19 juni 2023 opgevat als een opzegging van de huurovereenkomst. Vervolgens is geoordeeld dat die opzegging (die gelet op de artikelen 3.1 t/m 3.3 overigens pas effect zou kunnen hebben per 31 juli 2024) niet rechtsgeldig is omdat dit volgens artikel 3.5 van de huurovereenkomst bij aangetekende brief of deurwaardersexploot had moeten gebeuren.

[appellante] heeft hiertegen bezwaar gemaakt. Volgens haar heeft de kantonrechter miskend dat de e-mail van 19 juni 2023 niet moet worden opgevat als een opzegging, maar als een buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst in de zin van artikel 6:265 BW, wegens tekortschieten van Haghestede in de nakoming van haar verplichtingen als verhuurder. Er is namelijk gedurende de looptijd van de huurovereenkomst meerdere keren sprake geweest van lekkage- en rioleringsproblemen in het gehuurde en Haghestede heeft nagelaten om deze problemen op te lossen. Artikel 6:267 BW bepaalt dat een ontbinding plaatsvindt door een schriftelijke verklaring en de e-mail voldoet daaraan, aldus [appellante]. Het hof stelt vast dat [appellante] het punt dat zij de huurovereenkomst heeft ontbonden al heeft aangestipt in nr. 51 van de memorie van grieven en dat zij dat verder heeft uitgewerkt tijdens de latere mondelinge behandeling.

Het hof overweegt hierover dat ook als de e-mail van 19 juni 2023 wordt opgevat als een ontbindingsverklaring van [appellante], die verklaring niet het door [appellante] gewenste effect kan hebben. Haghestede heeft er in eerste aanleg namelijk terecht op gewezen dat ontbinding door [appellante] niet aan de orde kan zijn omdat zij niet door [appellante] in gebreke is gesteld. Het hof licht dat hierna toe.

Artikel 6:265 lid 2 BW bepaalt dat - behoudens een uitzondering die zich hier niet voordoet - de bevoegdheid tot ontbinding pas ontstaat als de schuldenaar (hier: Haghestede) in verzuim is. Artikel 6:82 lid 1 BW bepaalt dat verzuim intreedt, wanneer de schuldenaar in gebreke wordt gesteld bij een schriftelijke aanmaning waarbij hem een redelijke termijn voor nakoming wordt gesteld, en nakoming binnen deze termijn uitblijft. [appellante] heeft - tegenover de betwisting door Haghestede - geen stuk in het geding gebracht waaruit blijkt dat zij Haghestede op deze wijze in gebreke heeft gesteld.

[appellante] heeft tijdens de zitting bij de kantonrechter opgemerkt dat niet in alle gevallen de eis van een ingebrekestelling geldt, waarbij zij heeft verwezen naar artikel 6:83 BW. [appellante] heeft daarbij niet toegelicht en geconcretiseerd dat sprake is van één van de in dat artikel genoemde gevallen, terwijl dat wel op haar weg had gelegen. Dat bijvoorbeeld sprake zou zijn van een mededeling van Haghestede waaruit [appellante] moest afleiden dat Haghestede in de nakoming van een verbintenis zal tekortschieten, heeft [appellante] niet gesteld. Een beroep op de expliciet in dat artikel genoemde gevallen gaat daarom niet op.

Uit rechtspraak van de Hoge Raad volgt dat artikel 6:83 BW geen limitatieve opsomming bevat van de gevallen waarin een ingebrekestelling achterwege kan blijven, maar dat ook de maatstaven van redelijkheid en billijkheid kunnen meebrengen dat verzuim intreedt zonder ingebrekestelling. [appellante] heeft aangevoerd dat van haar medio 2023, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid, niet kon worden verlangd dat zij nog langer gebonden zou zijn aan de huurovereenkomst en dat Haghestede toen al in verzuim was (zie memorie van grieven nrs. 51 en 24). Het hof begrijpt dat [appellante] daartoe aanvoert dat Haghestede ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst al wist van het bestaan van de lekkage- en rioleringsproblemen en dat zij deze problemen tijdens de looptijd van de huurovereenkomst met [appellante] ook nooit heeft willen oplossen. Het hof vat het beroep van [appellante] op de redelijkheid en billijkheid zo op dat zij daarmee (ook) bedoelt te stellen dat een ingebrekestelling daarom ook niet vereist was.

Het hof verwerpt dat standpunt van [appellante]. [appellante] heeft - tegenover de betwisting van Haghestede - onvoldoende onderbouwd dat Haghestede bij de aanvang van de huurovereenkomst wist van de lekkage- en rioleringsproblemen die zich later tijdens de huur door [appellante] hebben gemanifesteerd en dat Haghestede de problemen vervolgens ook niet heeft willen oplossen.

Voor de lekkageproblemen wordt dat laatste als volgt toegelicht. Vaststaat dat er lekkageproblemen zijn geweest, waarbij water door het plafond van het gehuurde kwam, als gevolg van een ontoereikende regenpijpconstructie (hemelwaterafvoer) van het pand waarin het gehuurde is gelegen. Uit overgelegde beelden blijkt dat [appellante] daarvan met name in de zomer van 2021 ernstige overlast heeft ondervonden. Niet bestreden is dat daarna in opdracht van de VvE werkzaamheden zijn verricht om dit probleem op te lossen, dat Haghestede de schadevergoeding van de verzekeraar van de VvE heeft doorgesluisd naar [appellante], dat Haghestede in haar brief van 6 juli 2022 (zie 3.6) bij [appellante] heeft geïnformeerd of het juist is dat zij geen last meer heeft gehad en dat Haghestede geen bericht van [appellante] heeft ontvangen dat er nog problemen waren. Dit alles is moeilijk te rijmen met de stelling van [appellante] dat Haghestede de lekkageproblemen niet wilde laten oplossen.

Ten aanzien van de rioleringsproblemen, waardoor soms water in de kelders kwam te staan, geldt dat ook daarvan niet kan worden gezegd dat Haghestede die problemen niet wilde laten verhelpen. Haghestede heeft een brief overgelegd, gedateerd 18 mei 2022, gericht aan [appellante], op het adres van het gehuurde, waarin Metterwoon namens Haghestede schrijft:

Haghestede heeft ook een e-mail van 15 september 2022 overgelegd, gericht aan [appellante] op het e-mailadres dat zij ook zelf gebruikte in haar communicatie met Haghestede, waarin Metterwoon namens Haghestede aankondigt dat op 26 en 27 oktober herstelwerkzaamheden zullen plaatsvinden aan het riool in een deel van het gehuurde, te weten [adres]. Daarnaast heeft zij e-mails overgelegd van 2 november 2022 en 16 november 2022, gericht aan hetzelfde e-mailadres van [appellante], waarin wordt aangekondigd dat er op 16, 17 en 18 januari 2023 werkzaamheden zullen plaatsvinden aan het riool in het andere deel van het gehuurde, te weten [adres], en waarin [appellante] wordt verzocht haar medewerking te verlenen. Haghestede heeft gesteld dat het tweede deel van de rioolwerkzaamheden, die waren gepland in januari 2023, niet heeft kunnen plaatsvinden omdat [appellante] geen medewerking verleende en dat de door [appellante] in februari 2023 gemelde waterschade in de kelder was voorkomen als zij dat wel had gedaan. [appellante] betoogt dat zij deze e-mails over de werkzaamheden in januari nooit heeft ontvangen, maar dat is opmerkelijk omdat het bericht van Metterwoon in de e-mail van 16 november 2022 naar hetzelfde e-mailadres is gestuurd van waaruit [appellante] de dag ervoor een vraag aan Metterwoon stelde. Wat daar ook van zij, de overgelegde brief en e-mails tonen afdoende aan dat Haghestede wel degelijk bezig is geweest om ook de rioleringsproblemen opgelost te krijgen.

Volgens de overzichten van Haghestede was per 1 september 2023 sprake van een huurachterstand van € 17.707,18 en is die achterstand daarna verder opgelopen. [appellante] betoogt dat zij de huurbetalingen mocht opschorten over de periode dat de lekkage- en rioleringsproblemen nog niet waren opgelost en dat zij recht heeft op huurprijsvermindering vanwege vermindering van het huurgenot als gevolg van die problemen.

Haghestede heeft er terecht op gewezen dat artikel 25.1 van de algemene bepalingen (weergegeven bij 3.4) inhoudt dat opschorting van de huurbetalingen niet is toegestaan. Dit brengt mee dat een beroep op opschorting van de huurbetalingen daarom al niet kan slagen. Het beroep op huurprijsvermindering kan er niet toe leiden dat [appellante] de gevorderde huurbetalingen niet hoeft te voldoen nu zij geen daarop gerichte reconventionele vordering heeft ingesteld.

Vaststaat dat de huurachterstand per 1 september 2023 ruim vijf maanden bedroeg en dat die daarna verder is opgelopen. Gelet daarop heeft de kantonrechter terecht geoordeeld dat ontbinding van de huurovereenkomst door Haghestede gerechtvaardigd was en dat [appellante] het gehuurde moet ontruimen.

Voor zover [appellante] in hoger beroep bewijs heeft aangeboden, gaat het hof daaraan voorbij, omdat dat bewijsaanbod geen betrekking heeft op concrete, zich voor bewijs lenende feiten en omstandigheden danwel op (voldoende onderbouwde) stellingen die, als zij zouden worden bewezen, kunnen leiden tot een ander oordeel.

De conclusie is dat het hoger beroep van [appellante] niet slaagt. Daarom zal het hof het vonnis bekrachtigen.

Het hof zal [appellante] als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep.