RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 11918340 CV EXPL 25-21613
datum uitspraak: 26 juni 2026
Rolbeslissing van de kantonrechter
in de zaak van
[eiser] ,
woonplaats: [woonplaats] ,
eiser,
gemachtigde: [persoon A] ,
tegen
[gedaagde] ,
vestigingsplaats: [vestigingsplaats] ,
gedaagde,
vertegenwoordigd door de heer [persoon B] ( [vastgoedbedrijf X] ).
De partijen worden hierna ‘ [eiser] ’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd.
Omdat deze zaak gaat over een huurovereenkomst die is gesloten met een consument, moet de rechter ambtshalve beoordelen of er sprake is van oneerlijke en dus onredelijk bezwarende bepalingen die toewijzing van de vordering in de weg staan. Om te kunnen toetsen of er sprake is van een oneerlijke huurprijswijzigingsbepaling heeft [gedaagde] bij haar e-mail van 28 april 2026 de toepasselijke algemene bepalingen in het geding gebracht.
In artikel 16 van de algemene bepalingen is bepaald dat, in geval van een geliberaliseerde huurprijs – waarvan hier sprake is –, de jaarlijkse huurprijswijziging plaatsvindt op basis van de wijziging van het maandprijsindexcijfer volgens de consumentenprijsindex (CPI). In artikel 5.2 van de huurovereenkomst bepaald dat de huurprijswijziging op grond van artikel 16 van de algemene bepalingen minimaal 2,5% is.
Na bestudering van de overgelegde stukken komt de kantonrechter terug op haar voorlopige oordeel dat er sprake is van een oneerlijke huurprijswijzigingsbepaling, zoals besproken tijdens de zitting van 21 april 2026. Uitgangspunt is dat een beding op grond waarvan de huurprijs bovenop de indexatie kan worden verhoogd met een extra opslag van meer dan 3% of met een percentage dat de verhuurder eenzijdig kan bepalen zonder dat dit is gemaximeerd tot 3% oneerlijk is. Van die situatie is hier echter geen sprake.
In dit geval kan [gedaagde] namelijk op basis van de hiervoor genoemde bepalingen de huurprijs verhogen met minimaal 2,5% en is de verhoging gemaximeerd tot het bedrag op basis van de indexatie volgens de CPI, voor zover die indexatie boven 2,5% uit komt. Dat betekent dat, zelfs in het geval er sprake is van een zeer lage indexatie volgens de CPI, de huurprijs nooit met een opslag van meer dan 2,5% bovenop de indexatie verhoogd kan worden.
[eiser] heeft in reactie op de door [gedaagde] overgelegde stukken echter aangevoerd dat [gedaagde] zich niet aan de huurprijswijzigingsbepaling heeft gehouden. Meer in het bijzonder heeft zij gesteld dat [gedaagde] de huurprijs per 1 juli 2024 en per 1 juli 2025 heeft verhoogd met een hoger bedrag dan op basis van de indexatie volgens de CPI toegestaan was. Volgens [eiser] heeft zij daardoor in totaal € 546,14 te veel betaald en zij wil dat [gedaagde] dat bedrag terugbetaalt. Uit de door [eiser] bijgevoegde berekeningen van 4 en 9 mei 2026 volgt dat dit bedrag ziet op volgens [eiser] teveel betaalde huur over de periode 1 juli 2024 tot 1 juni 2026. Dat kwalificeert als een beroep op terugbetaling op grond van onverschuldigde betaling (artikel 6:203 BW) en geldt bovendien als een vermeerdering van eis.
[gedaagde] heeft zich nog niet over de genoemde vermeerdering van eis van [eiser] kunnen uitlaten. Alvorens (eind)vonnis gewezen zal worden, wordt [gedaagde] daartoe alsnog in de gelegenheid gesteld.
De kantonrechter verwijst de zaak naar de rolzitting van donderdag 23 juli 2026 om 11.30 uur en stelt [gedaagde] in de gelegenheid op die zitting – uitsluitend – op de eisvermeerdering van [eiser] te reageren.
Als [gedaagde] schriftelijk reageert, dan moet die reactie uiterlijk de dag voor de genoemde rolzitting in tweevoud zijn ontvangen op de rechtbank. In dat geval is het niet nodig dat [gedaagde] naar de rolzitting komt.
Deze beslissing is gegeven door kantonrechter mr. A.M. van Kalmthout en in het openbaar uitgesproken.
44487