ECLI:NL:RBROT:2026:3252

Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

• de dagvaarding van 10 april 2025, met bijlagen;

• het antwoord, met bijlagen;

• de akte voorafgaand aan de mondelinge behandeling van [eiseres] van 13 februari 2026, met bijlagen.

Op 23 februari 2026 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig [persoon B] namens [eiseres] met mr. drs. M.J.B. van Uden namens haar gemachtigde en [gedaagde 1] en [gedaagde 2] met hun gemachtigde.

Partijen hebben op 8 juni 2023 een overeenkomst tot dienstverlening gesloten voor de verkoop van de woning van [gedaagde 1] c.s. aan de [adres] in Rotterdam (hierna: de woning). Op 16 oktober 2023 hebben partijen een aanvullende bemiddelingsovereenkomst gesloten voor de verhuur van de woning. Op de overeenkomst zijn de Algemene Consumentenvoorwaarden Makelaardij (ACV) van toepassing. Hierin is onder meer bepaald dat de makelaar recht heeft op courtage indien er tijdens de looptijd van de opdracht een huurovereenkomst tot stand komt, ook als dit niet het gevolg is van de diensten van de makelaar (artikel 9 lid 1 sub c ACV).

Volgens [eiseres] zag een medewerker van haar op 26 januari 2024 mensen verhuizen die zeiden dat ze de woning voor een jaar hebben gehuurd. Door de woning tijdens de looptijd van de bemiddelingsopdracht buiten de makelaar om te verhuren, hebben [gedaagde 1] c.s. de overeenkomst geschonden waardoor de volledige courtage opeisbaar is geworden. Daarom heeft [eiseres] een factuur van € 2.790,- gestuurd, maar [gedaagde 1] c.s. willen deze niet betalen. [eiseres] vordert nu betaling van € 3.284,43, bestaande uit € 2.790,- aan hoofdsom, € 404,- aan buitengerechtelijke incassokosten en € 90,43 aan rente tot 6 februari 2025, vermeerderd met de wettelijke rente over de hoofdsom vanaf 6 februari 2025, met veroordeling van [gedaagde 1] c.s. in de proceskosten.

[gedaagde 1] c.s. zijn het niet eens met de vordering en betwisten dat de woning is verhuurd. Zij stellen dat [eiseres] toerekenbaar tekort is geschoten in de communicatie en dienstverlening.

De kantonrechter oordeelt dat de vordering wordt toegewezen. Dit betekent dat [gedaagde 1] c.s. € 3.284,43 moeten betalen. Hierna wordt deze beslissing verder uitgelegd.

Aan het begin van de zitting hebben [gedaagde 1] c.s. uitdrukkelijk verklaard de vordering te erkennen indien vast komt te staan dat zij de woning daadwerkelijk hebben verhuurd. Zij betwisten echter dat dit het geval is. Beoordeeld moet dus uitsluitend worden of zij de woning gedurende de looptijd van de opdracht zelf hebben verhuurd.

De heer [persoon B] , die namens [eiseres] ter zitting aanwezig was, heeft verklaard dat hij zelf in de buurt van de woning woont en dat hij op 26 januari 2024 daar mensen zag verhuizen. Hij zag dat zij verhuisdozen uit een bus droegen. Hij sprak de mensen aan en zij vertelden hem in het Engels dat ze de woning voor een jaar huurden. Naar aanleiding hiervan heeft [eiseres] geprobeerd om contact op te nemen met [gedaagde 1] c.s. maar zij reageerden niet. Op 12 februari 2024 heeft zij hen per e-mail verzocht om op kantoor te komen om de situatie te bespreken maar [gedaagde 1] c.s. zijn niet gekomen. Ook in de periode daarna zag [persoon B] dat de woning bewoond was en hij zag meerdere keren mensen in en uit de woning gaan.

Tegenover de gedetailleerde verklaring van [persoon B] heeft [gedaagde 1] slechts verklaard dat hij geen idee heeft wie [persoon B] heeft gezien en dat het misschien de vrienden van zijn broer waren die daar wel eens verbleven. Op de uitnodiging van 12 februari 2024 heeft [gedaagde 1] niet gereageerd omdat hij het druk had met werk en omdat de toon van de mail hem niet aanstond. Bovendien was hij al niet tevreden over de dienstverlening.

De kantonrechter overweegt als volgt. Er is een rechtsgeldige overeenkomst tot stand gekomen. Ook als [gedaagde 1] c.s. niet tevreden waren over het werk van [eiseres] , is gesteld noch gebleken dat zij die overeenkomst hebben ontbonden, noch dat zij [eiseres] rechtsgeldig in gebreke hebben gesteld om haar de kans te geven om de dienstverlening te verbeteren. Tegenover de gedetailleerde verklaring van [persoon B] staat een nogal algemene en onvoldoende gemotiveerde betwisting van [gedaagde 1] c.s. Dat het misschien de vrienden van de broer van [gedaagde 1] zijn geweest die [persoon B] heeft gezien is onvoldoende geconcretiseerd. De kantonrechter acht het voorts opvallend dat de woning pas een jaar na de gestelde aanvangsdatum van de huur (januari 2024) opnieuw te koop is aangeboden via een andere makelaar. [gedaagde 1] heeft ter zitting uitgelegd dat de reden hiervan is dat de woning in de tussenliggende periode een lekkage en waterschade kreeg. Hierover zijn ter zitting gerichte vragen gesteld aan [gedaagde 1] c.s., maar de antwoorden daarop waren onduidelijk, ontwijkend en onvoldoende onderbouwd. Dat sprake zou zijn van een lekkage en waterschade is ook op geen enkele wijze onderbouwd. Dat [gedaagde 1] c.s. de beweerdelijk lege woning een jaar uit de verkoop hebben gehaald, roept vragen op. Gelet op het vorenstaande gaat de kantonrechter er vanuit dat [gedaagde 1] c.s. de woning gedurende de looptijd van de bemiddelingsopdracht zelf, buiten [eiseres] om, voor de duur van in elk geval een jaar hebben verhuurd.

Nu [gedaagde 1] c.s. ter zitting hebben erkend dat zij het gevorderde bedrag verschuldigd zijn indien zij de woning tijdens de looptijd van de opdracht aan [eiseres] hebben verhuurd, wordt de hoofdsom van € 2.790,- toegewezen.

De incassokosten van € 404,- worden toegewezen, omdat aan alle voorwaarden is voldaan om deze kosten vergoed te krijgen (artikel 6:96 van het Burgerlijk Wetboek (BW)).

De rente wordt toegewezen, omdat [eiseres] genoeg heeft gesteld waaruit volgt dat deze moet worden betaald en [gedaagde 1] c.s. dat niet hebben betwist. Daarom zit in het totale bedrag dat [gedaagde 1] c.s. aan [eiseres] moeten betalen de rente van € 90,43 die [eiseres] heeft berekend tot 6 februari 2025.

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] worden hoofdelijk veroordeeld in de proceskosten omdat zij ongelijk krijgen (artikel 237 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv)). De kantonrechter begroot de kosten die [gedaagde 1] c.s. aan [eiseres] moeten betalen op € 120,78 aan dagvaardingskosten, € 514,- aan griffierecht, € 506,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 253,-) en € 126,50 aan nakosten. Dat is in totaal € 1.267,28. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend.

Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat [eiseres] dat eist en [gedaagde 1] c.s. daar geen bezwaar tegen hebben gemaakt (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.

veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk om aan [eiseres] te betalen € 3.284,43 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over een bedrag van € 2.790,- vanaf 6 februari 2025 tot de dag dat volledig is betaald;

veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk in de proceskosten, die aan de kant van [eiseres] worden begroot op € 1.267,28;

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.