ECLI:NL:RBROT:2026:11796

[gedaagde] heeft een appartement aan de [straatnaam] in [locatie] verkocht aan [eiseres]. Partijen hebben op 24 februari 2025 een koopovereenkomst gesloten. Het appartement zou op 28 april 2025 geleverd worden. [gedaagde] moest het complex nog bouwkundig (laten) splitsen en een vergunning daarvoor krijgen. Daarom hebben partijen in de koopovereenkomst in artikel 29 een ontbindingsbepaling opgenomen.

Op 16 april 2025 berichtte [gedaagde] [eiseres] dat de splitsing niet op tijd rond zou komen en dat zij twee weken extra nodig had. Tussen partijen is vervolgens discussie ontstaan over het uitstellen van de leveringsdatum en de vraag hoe artikel 29 van de koopovereenkomst moet worden uitgelegd. [eiseres] heeft [gedaagde] gesommeerd het appartement te leveren. [gedaagde] heeft zich in een e-mail van 7 mei 2025 van haar makelaar op ontbinding beroepen op grond van artikel 29 van de koopovereenkomst. Toen partijen geen overeenstemming bereikten over een nieuwe koopovereenkomst, heeft [gedaagde] het appartement aan een derde verkocht. [eiseres] is het hier niet mee eens. Zij beroept zich op haar beurt op ontbinding van de koopovereenkomst wegens een tekortkoming in de nakoming en vordert de contractuele boete van € 32.500,00 met rente en kosten.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding van 29 januari 2026 met bijlagen;

• de conclusie van antwoord van 1 april 2026;

• de brief van 15 april 2026 van de rechtbank, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald;

• de e-mail van 23 juli 2026 van de rechtbank met de agenda voor de mondelinge behandeling;

• de brief van [gedaagde] van 28 juli 2026 met bijlage;

• de spreekaantekeningen van [eiseres] voor de mondelinge behandeling op 26 augustus 2026.

Na de mondelinge behandeling heeft de rechtbank vonnis bepaald.

De rechtbank zal hieronder uitleggen dat [gedaagde] een geldig beroep heeft gedaan op artikel 29 van de koopovereenkomst en daarmee de koopovereenkomst heeft ontbonden door de e-mail van haar makelaar van 7 mei 2025. Omdat [gedaagde] de koopovereenkomst heeft ontbonden per die datum, is zij geen contractuele boete verschuldigd en dient de vordering van [eiseres] tot betaling van € 32.500,00 te worden afgewezen.

[gedaagde] stelt dat zij niet voorafgaand aan de leveringsdatum over een splitsingsvergunning beschikte en dat zij hierom een geldig beroep kon doen op artikel 29 van de koopovereenkomst. Volgens [eiseres] moet dit artikel zo worden uitgelegd dat [gedaagde] de koopovereenkomst alleen kan ontbinden als voorafgaand aan de leveringsdatum duidelijk wordt dat de vergunning voor splitsing definitief niet zal worden verkregen. Dit was volgens [eiseres] niet het geval. In lijn hiermee stelt [eiseres] dat [gedaagde] zich na de leveringsdatum niet meer op ontbinding kon beroepen. [gedaagde] heeft op 7 mei 2025 de koopovereenkomst ontbonden en is daarmee volgens [eiseres] te laat, omdat de leveringsdatum 28 april 2025 was.

De rechtbank stelt voorop dat bij de uitleg van overeenkomsten wordt gekeken naar de tekst van de overeenkomst, wat partijen verder hebben gezegd en gedaan en wat zij op grond daarvan redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.¹ Ook wat partijen na het sluiten van de overeenkomst gedaan hebben, kan een rol spelen bij het bepalen wat partijen zijn overeengekomen, omdat daaruit kan blijken hoe zij de overeenkomst hebben begrepen.²

[gedaagde] verwijst ter ondersteuning van de door haar gegeven uitleg naar de tekst van artikel 29 van de koopovereenkomst. De rechtbank overweegt dat uit de tekst van artikel 29 van de koopovereenkomst volgt dat [gedaagde] de koopovereenkomst mag ontbinden wanneer zij niet uiterlijk voor de overdracht een vergunning voor de splitsing van de gemeente krijgt. De rechtbank is het met [gedaagde] eens dat met het woord ‘krijgt’ wordt bedoeld dat [gedaagde] de vergunning daadwerkelijk heeft ontvangen voorafgaand aan de leveringsdatum. Dat volgt niet alleen uit de taalkundige betekenis van dit woord en de tegenwoordige tijd waarin het woord is geplaatst, maar ook uit de strekking van de betreffende bepaling. Zonder het daadwerkelijk beschikken over de vergunning is splitsing niet mogelijk. Zonder splitsing kan [gedaagde] het verkochte appartement niet leveren en wordt [gedaagde] geconfronteerd met de situatie dat zij de koopovereenkomst niet kan nakomen. [gedaagde] stelt terecht dat artikel 29 van de koopovereenkomst er – logischerwijs – toe strekt haar te beschermen in deze situatie. Dat [eiseres] de bepaling anders heeft begrepen, maakt het voorgaande niet anders. [eiseres] heeft niet nader toegelicht waarop haar uitleg van artikel 29 van de koopovereenkomst is gebaseerd.

Tussen partijen is niet in geschil dat de leveringsdatum 28 april 2025 was, zoals is opgenomen in artikel 4 van de koopovereenkomst. Partijen hebben weliswaar gesproken over het uitstellen van de leveringsdatum, maar hebben daarover – zo benadrukt [eiseres] – geen overeenstemming bereikt. Daarnaast is tussen partijen niet in geschil dat [gedaagde] voor 28 april 2025 geen splitsingsvergunning heeft gekregen van de gemeente. Gelet daarop is aan de contractuele voorwaarde van artikel 29 van de koopovereenkomst voldaan en kan [gedaagde] daarop in beginsel een geldig beroep doen, ook na de leveringsdatum, zeker omdat zij voor de leveringsdatum aan [eiseres] kenbaar heeft gemaakt dat zij het appartement op 28 april 2025 niet kon leveren, omdat de splitsingsvergunning er nog niet was.

[eiseres] stelt zich op het standpunt dat het beroep van [gedaagde] op artikel 29 van de koopovereenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.³ [eiseres] stelt in dit kader dat (i) zij vanwege uitlatingen van [gedaagde] er gerechtvaardigd op kon vertrouwen dat [gedaagde] geen beroep op artikel 29 van de koopovereenkomst zou doen; (ii) [gedaagde] zich beter had moeten inspannen om de vergunning vóór 28 april 2025 te verkrijgen; en (iii) [gedaagde] op 7 mei 2025 geen beroep meer op haar recht op ontbinding kon doen, omdat toen duidelijk was dat de splitsingsvergunning op korte termijn zou worden verleend. [gedaagde] bestrijdt deze stellingen, althans de rechtsgevolgen die [eiseres] daaraan verbindt. De rechtbank zal de stellingen van partijen hieronder bespreken.

[eiseres] verwijst ter onderbouwing van haar beroep op de redelijkheid en billijkheid in de eerste plaats naar een e-mail van de makelaar van [gedaagde] van 7 april 2025, waarin de makelaar een eindinspectie aankondigt op 25 april 2025 en aandacht vraagt voor het regelen van de nutsvoorzieningen door [eiseres]. De rechtbank begrijpt dat [eiseres] deze e-mail heeft opgevat als ‘groen licht’ en daarop de huurovereenkomst van haar woning heeft opgezegd. Zij is vervolgens onaangenaam verrast door een bericht van 16 april 2025 dat [gedaagde] nog geen vergunning voor splitsing had gekregen, dat de levering op 28 april 2025 niet kon doorgaan en dat [gedaagde] twee weken extra nodig had. [eiseres] brengt naar voren dat zij hierdoor flink in de problemen is gekomen. Zij meent dat de door [gedaagde] aangeboden sleutelverklaring, waarmee zij in de ogen van [gedaagde] op 28 april 2025 toegang tot het appartement kon krijgen in afwachting van de levering, geen adequate oplossing bood.

[eiseres] verwijst in de tweede plaats naar correspondentie en documenten met betrekking tot de splitsing die zij bij de gemeente heeft opgevraagd en gekregen. Daaruit volgt dat op 25 maart 2025 een inspectie door de gemeente heeft plaatsgevonden, waarbij diverse gebreken zijn geconstateerd die aan het verlenen van een vergunning voor splitsing in de weg stonden. [gedaagde] heeft op 7 april 2025 een aanhoudingsbesluit van de gemeente ontvangen.

De rechtbank overweegt dat van [gedaagde], zeker als professionele vastgoedbelegger, verwacht had mogen worden beter te communiceren met [eiseres]. Uit de stellingen van [eiseres] en door haar overgelegde stukken volgt dat [gedaagde] op 25 maart 2025 op de hoogte was dat het splitsingsproces vertraging zou kunnen oplopen. Toch heeft zij [eiseres] pas op 16 april 2025 daarover bericht. Dat is anderhalve week na het aanhoudingsbesluit en de eerdergenoemde e-mail van de makelaar van [gedaagde] aan [eiseres] en minder dan twee weken voor de overeengekomen leveringsdatum. [gedaagde] heeft tijdens de mondelinge behandeling erkend dat deze gang van zaken ongelukkig is, verklaard dat zij zich in een eerder stadium meer had kunnen inspannen om de splitsing op tijd rond te krijgen en dat zij [eiseres] in ieder geval eerder op de hoogte had moeten stellen toen bleek dat dat niet ging lukken.

De vraag die de rechtbank vervolgens moet beantwoorden, is of de hiervoor genoemde omstandigheden en de opstelling van partijen daarna maken dat [gedaagde] geen beroep op artikel 29 van de koopovereenkomst kan doen vanwege de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid zoals opgenomen in artikel 6:248 lid 2 BW. De rechtbank overweegt dat bij de toepassing van artikel 6:248 lid 2 BW terughoudendheid moet worden betracht. De maatstaf bij deze toets is niet of toepassing van de contractuele regel (in dit geval artikel 29 van de koopovereenkomst) onredelijk is, maar of de toepassing van die regel naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Dit is een strenge eis. De rechtbank is van oordeel dat niet is voldaan aan deze eis en licht dit als volgt toe.

Tussen partijen staat vast dat [gedaagde] de gebreken die in de weg stonden aan het verkrijgen van een splitsingsvergunning kort na de leveringsdatum heeft verholpen en meermaals via haar makelaar of de notaris heeft aangeboden de levering aan [eiseres] alsnog te laten plaatsvinden, eerst op 12 mei 2025 en daarna op 20 mei 2025. [eiseres] is echter niet akkoord gegaan met een wijziging van de in de koopovereenkomst opgenomen leveringsdatum.

[eiseres] stelt dat zij, mede vanwege haar lastige situatie, [gedaagde] in gebreke heeft gesteld en aanspraak heeft gemaakt op een boete. Zij heeft op de mondelinge behandeling toegelicht zij het gevoel had met haar rug tegen de muur te staan en dat zij daarom niet bereid was haar mogelijke aanspraken richting een professionele partij als [gedaagde] zomaar prijs te geven. [eiseres] vreesde dat zij op straat zou komen te staan, omdat zij haar huurovereenkomst al had opgezegd. De rechtbank begrijpt dat.

[gedaagde] stelt op haar beurt dat zij vreesde een boete van 10% van de koopsom te moeten betalen, terwijl zij wilde leveren en levering op korte termijn kon plaatsvinden. Zij wilde de contractuele bescherming die zij had bedongen in artikel 29 van de koopovereenkomst niet prijsgeven, in ieder geval niet zonder bevestiging van [eiseres] dat zij geen boete zou eisen. Ook dat begrijpt de rechtbank in deze specifieke situatie.

De rechtbank overweegt dat uit de feiten en omstandigheden volgt dat partijen in een impasse zijn beland. Zij hebben daar destijds helaas geen uitweg voor kunnen vinden, bijvoorbeeld door concreet te kijken naar de eventuele extra kosten die [eiseres] heeft moeten maken als gevolg van tegenstrijdige berichtgeving van [gedaagde] voorafgaand aan de leveringsdatum en/of een sleutelverklaring die voor beide partijen wel acceptabel was. Deze impasse heeft tot gevolg gehad dat [gedaagde] zich gedwongen voelde de koopovereenkomst te ontbinden en dat [eiseres], als starter op de woningmarkt, het appartement is misgelopen. Dit is uiterst ongelukkig, maar maakt niet dat [gedaagde] geen beroep kan doen op artikel 29 van de koopovereenkomst. De rechtbank overweegt dat voldoende is komen vast te staan dat [gedaagde] serieus heeft geprobeerd te voorkomen dat zij de koopovereenkomst moest ontbinden vanwege de vertraging in het splitsingsproces. Dat dit niet is gelukt door een impasse tussen partijen komt niet (enkel) voor rekening van [gedaagde], in ieder geval niet in zodanige mate dat aan de strenge eis van artikel 2:248 lid 2 BW wordt voldaan.

De rechtbank ziet in de feiten en omstandigheden geen steun voor de stelling van [eiseres] dat [gedaagde] de ontbinding min of meer bewust in de hand heeft gewerkt, omdat zij hierbij een belang zou hebben.⁴ [gedaagde] heeft zelfs na ontbinding van de koopovereenkomst meerdere malen aangeboden om een nieuwe koopovereenkomst met [eiseres] aan te gaan. Hieruit volgt niet dat [gedaagde] overwegend belang hechtte aan ontbinding en verkoop aan een derde. Het ter zitting door [eiseres] gedane beroep op artikel 6:23 lid 2 BW slaagt dan ook niet.

Gelet op het voorgaande heeft [gedaagde] met de e-mail van haar makelaar van 7 mei 2025 een geldig beroep gedaan op artikel 29 van de koopovereenkomst. Daarmee is de koopovereenkomst per die datum ontbonden en is de uit die overeenkomst voortvloeiende verbintenis van [gedaagde] om het appartement aan [eiseres] te leveren, komen te vervallen. Van een tekortkoming in de nakoming als bedoeld in artikel 14 van de koopovereenkomst is daarom geen sprake. Dit betekent dat [gedaagde] geen contractuele boete aan [eiseres] is verschuldigd. De vordering van [eiseres] tot betaling van deze boete wordt dan ook afgewezen.

[eiseres] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten inclusief nakosten betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:

• griffierecht € 3.083,00

• salaris advocaat € 1.672,00 (2 punten x € 836,00)

• nakosten € 189,00 (plus eventuele verhoging, zie de beslissing)

Totaal € 4.944,00

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

wijst de vorderingen van [eiseres] af;

veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] vastgesteld op € 4.944,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [eiseres] niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [eiseres] € 98,00 extra betalen aan [gedaagde], plus de kosten van betekening;

veroordeelt [eiseres] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald;

verklaart 4.2 en 4.3 van dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.