ECLI:NL:RBNNE:2026:4434

Ten slotte is opnieuw vonnis bepaald.

In het tussenvonnis van 31 maart 2026 (hierna: het tussenvonnis) heeft de kantonrechter geoordeeld dat de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot een onbemand tankstation niet met wederzijds goedvinden is geëindigd en dat er geen sprake is van rechtsverwerking als gevolg waarvan EG Retail geen aanspraak zou kunnen maken op huurbescherming.

Vervolgens heeft de kantonrechter in het tussenvonnis de stelling van [eiser] beoordeeld dat de huurovereenkomst van rechtswege is geëindigd op 31 oktober 2024. [eiser] heeft hiertoe gesteld dat het gehuurde geen gebouwde onroerende zaak betreft en de huurovereenkomst wordt beheerst door de regeling van artikel 7:228 lid 1 BW, waardoor er geen specifieke huurrechtelijke bescherming geldt. EG Retail heeft zich op het standpunt gesteld dat het gehuurde wel een gebouwde onroerende zaak betreft en moet worden aangemerkt als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW, waardoor de opzegging van de huurovereenkomst tegen 31 oktober 2024 geen rechtsgevolg heeft. De kantonrechter heeft geoordeeld dat de shop niet tot het gehuurde behoort, waardoor het gehuurde niet voldoet aan de omschrijving van een gebouw in de zin van artikel 1 van de Woningwet. Dit betekent dat de (verdere) beoordeling door de kantonrechter zich zal toespitsen op de vraag of er sprake is van de in het Valkenburg-arrest genoemde uitzondering: een zaak die niet (geheel) aan de omschrijving van een gebouw in de zin van artikel 1 Woningwet voldoet, maar toch kan worden aangemerkt als een gebouwde onroerende zaak¹. De kantonrechter heeft in het tussenvonnis overwogen op zichzelf aanleiding te zien voor het in voornoemd kader stellen van prejudiciële vragen, zoals door EG Retail is verzocht. Uit een oogpunt van proceseconomie en ter voorkoming van doublures in de rechtsvorming achtte de kantonrechter het echter aangewezen eerst de arresten van de Hoge Raad in twee procedures over vergelijkbare rechtsvragen af te wachten. Partijen zijn in het tussenvonnis van 31 maart 2026 in de gelegenheid gesteld om zich op de rol van 28 april 2026 uit te laten over het voornemen van de kantonrechter om de procedure aan te houden in afwachting van de te wijzen arresten van de Hoge Raad.

Op 10 april 2026 heeft de Hoge Raad de desbetreffende arresten gewezen.² Naar aanleiding hiervan is [eiser] middels een rolbericht in de gelegenheid gesteld om zich uit te laten over de vraag wat de arresten van de Hoge Raad betekenen voor haar vorderingen. [eiser] heeft zich bij akte op het standpunt gesteld dat de arresten van de Hoge Raad bevestigen dat er sprake is geweest van de verhuur van een ongebouwde onroerende zaak aan EG Retail. De huurovereenkomst werd daarom beheerst door de regeling van artikel 7:228 lid 1 BW en is op 31 oktober 2024 ten einde gekomen aldus [eiser] . Volgens [eiser] liggen haar vorderingen dan ook voor toewijzing gereed, zonder dat er nog prejudiciële vragen gesteld dienen te worden.

EG Retail is in de gelegenheid gesteld om op de akte van [eiser] te reageren. Volgens EG Retail volgt uit het arrest van de Hoge Raad niet zonder meer dat in de onderhavige procedure sprake is van de huur van een ongebouwde onroerende zaak. EG Retail meent dat de formulering “in beginsel” van de Hoge Raad in het arrest impliceert dat er omstandigheden denkbaar zijn waaronder een onbemand tankstation (met dezelfde kenmerken als of andere kenmerken dan in deze zaak) wel als gebouwde onroerende zaak kan kwalificeren. Volgens EG Retail biedt het arrest geen volledige duidelijkheid over de kwalificatievraag die in de onderhavige procedure centraal staat en bestaat er om die reden aanleiding om de Hoge Raad prejudiciële vragen te stellen.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

Uit de arresten van de Hoge Raad volgt dat het voor de beantwoording van de vraag of sprake is van huur van een gebouwde onroerende zaak, geen verschil maakt of het dan zou gaan om bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW of in de zin van artikel 7:230a BW.³ Verder geldt dat een onbemand tankstation zonder verkoopruimte, dat geen gebouw is in de zin van de Woningwet, maar wel bestaat uit brandstofpompen, een ondergrondse installatie met brandstoftanks en leidingen, een vloeistofdichte vloer en een luifel in beginsel niet is aan te merken als een gebouwde onroerende zaak voor het toepasselijk huurregime.⁴

Partijen zijn het er in deze zaak over eens dat in de onderhavige kwestie tot het gehuurde in ieder geval behoren: een perceel grond met een ondergrondse installatie en leidingen, een vloeistofdichte vloer en een luifel. Of de brandstofpompen daar ook toe behoren is in geschil, maar zelfs als dat zo zou zijn dan zou dat in beginsel nog niet ertoe kunnen leiden dat het hier aan de orde zijnde tankstation als gebouwde onroerende zaak moet worden aangemerkt.

EG Retail wijst erop dat in dit geval echter ook sprake is van een betaalpaal, die volgens haar als verkoopruimte moet worden gezien. De kantonrechter volgt EG Retail hierin niet. Met een verkoopruimte als bedoeld in het arrest van de Hoge Raad wordt naar het oordeel van de kantonrechter een voor verkoop bestemde ruimte bedoeld waarin klanten zich kunnen begeven. Een betaalpaal, die uitsluitend dient voor het afrekenen van de afgenomen brandstof, kan niet als een dergelijke ruimte worden aangemerkt, of deze nu al dan niet onderdeel is van het gehuurde.

Overigens verdient daarbij nog opmerking dat ook in de zaken die tot de voornoemde arresten hebben geleid sprake was van een door de huurder aangebrachte betaalpaal. Het hof heeft in beide zaken⁵ als feit aangenomen dat die betaalpaal niet tot het gehuurde behoorde. Het enkele feit dat een zaak door natrekking juridisch eigendom zou worden van een verhuurder, betekent naar het oordeel van de kantonrechter ook nog niet dat deze ook van rechtswege onderdeel wordt van het gehuurde, laat staan dat dat van invloed is of kan zijn op de kwalificatie van het gehuurde.⁶ Ook als een betaalpaal op zichzelf dus een verkoopruimte als bedoeld in artikel 7:290 lid 2 onder a BW zou kunnen zijn, is het enkele aangebracht door EG Retail en vervolgens aanwezig zijn daarvan onvoldoende om aan te nemen dat die betaalpaal onderdeel is van het gehuurde.

Gelet op het voorgaande komt de kantonrechter tot de conclusie dat het hier aan de orde zijnde tankstation niet gekwalificeerd kan worden als gebouwde onroerende zaak waar het betreft de kwalificatie van de huurverhouding.

Aan EG Retail kan worden toegegeven dat de Hoge Raad in zijn arrest niet uiteen heeft gezet onder welke omstandigheden een onbemand tankstation wel als een gebouwde onroerende zaak kan worden aangemerkt en welke omstandigheden daarbij doorslaggevend (kunnen) zijn, maar dat is op zichzelf onvoldoende aanleiding om in deze zaak alsnog prejudiciële vragen te stellen. De kantonrechter is van oordeel dat de actuele stand van de jurisprudentie voldoende duidelijkheid biedt voor de beoordeling van de onderhavige zaak. De voor deze zaak relevante kenmerken van het gehuurde komen immers sterk overeen met de kenmerken van het gehuurde waarover de Hoge Raad heeft geoordeeld, terwijl EG Retail onvoldoende bijkomende omstandigheden heeft gesteld die aanleiding zouden kunnen geven tot een andere kwalificatie. De beantwoording van de door EG Retail voorgestelde prejudiciële vragen is daarom niet nodig om op de vorderingen van [eiser] te beslissen (artikel 392 Rv).

Nu het gehuurde niet kwalificeert als een gebouwde onroerende zaak, zijn op de huurovereenkomst niet de bijzondere huurrechtelijke beschermingsregimes van die bepalingen van toepassing, maar de algemene huurbepalingen, waaronder artikel 7:228 BW. Dat artikel bepaalt dat een huur die voor bepaalde tijd is aangegaan, eindigt, zonder dat daartoe een opzegging vereist is, wanneer die bepaalde tijd is verstreken. Gelet hierop is de huurovereenkomst tussen partijen, na afloop van de overeengekomen looptijd, van rechtswege geëindigd op 31 oktober 2024. De door [eiser] gevorderde verklaring voor recht hieromtrent zal daarom worden toegewezen. Omdat het gebruik van het gehuurde door EG Retail aldus vanaf die datum zonder recht of titel plaatsvond, zal zij worden veroordeeld het gehuurde binnen 14 dagen na het wijzen van dit vonnis te ontruimen.

De gevorderde dwangsom zal worden afgewezen. Met de toewijzing van de veroordeling tot ontruiming heeft [eiser] al een titel om zelf, via de weg van de reële executie, tot gedwongen ontruiming over te gaan en niet onderbouwd is op grond waarvan een extra prikkel om tot ontruiming over te gaan in de vorm van een op te leggen dwangsom nodig is. Daarom wordt de vordering tot het opleggen van een dwangsom bij gebrek aan belang afgewezen.

[eiser] heeft verder een veroordeling van EG Retail gevorderd in de kosten die zij zal moeten maken als EG Retail niet vrijwillig aan de veroordeling tot ontruiming voldoet. Deze vordering is niet op voorhand toewijsbaar. Het betreft hier executiekosten die slechts toewijsbaar zijn als zij in redelijkheid zijn gemaakt. Dat is op dit moment nog niet te beoordelen.

[eiser] heeft vergoeding van schade gevorderd die zij heeft geleden doordat EG Retail het gehuurde niet per 31 oktober 2024 heeft verlaten. [eiser] stelt dat zij minder huurinkomsten heeft ontvangen dan de huurinkomsten die zij verkregen had wanneer zij het gehuurde per 1 november 2024 aan een derde had kunnen verhuren, met wie zij al een huurovereenkomst had gesloten. Ook stelt [eiser] schade te lijden doordat de wasstraat tot op heden niet in gebruik is, terwijl de derde die wasstraat ook zou gaan huren. Ter onderbouwing heeft [eiser] de geparafeerde bepaling uit de huurovereenkomst met de derde overgelegd, waarin is opgenomen dat de vaste huurprijs € 82.500,00 exclusief btw per jaar bedraagt en waarin staat dat de variabele huurprijs alleen van toepassing is op de verkochte liters brandstoffen boven de 500.000 liter per jaar en € 0,01 per liter exclusief btw bedraagt (gerekend vanaf 500.000 liter per jaar). Ook heeft [eiser] de bepaling uit de huurovereenkomst met de derde getoond waarin is opgenomen dat de kosten van klein en groot onderhoud voor rekening van de huurder zijn, alsmede een verklaring van de derde dat die bereid is en was om ook de wasstraat per 1 november 2024 te huren tegen een huurprijs ter hoogte van € 10.000,00 exclusief btw.

EG Retail heeft aangevoerd dat [eiser] te vroeg tot wederverhuur is overgegaan, waardoor schade als gevolg van het niet ter beschikking kunnen stellen van het tankstation aan de derde voor rekening en risico van [eiser] komt. Daarnaast heeft EG Retail aangevoerd dat [eiser] haar vordering niet heeft onderbouwd met een volledige, ondertekende huurovereenkomst en er zelf voor heeft gekozen om in 2023 met de wasstraat te stoppen. Ook zijn de door [eiser] gestelde bedragen niet goed vergelijkbaar met de huidige situatie.

Op grond van artikel 7:225 BW is EG Retail over de periode waarin zij het gehuurde na het einde van de huurovereenkomst onrechtmatig onder zich heeft gehouden, een vergoeding verschuldigd gelijk aan de huurprijs, onverminderd het recht van [eiser] op vergoeding van het meerdere indien haar schade meer bedraagt dan deze vergoeding. Nu hiervoor is geoordeeld dat de huurovereenkomst tussen partijen van rechtswege is geëindigd op 31 oktober 2024, heeft EG Retail het gehuurde daarna onrechtmatig onder zich gehouden. Vaststaat dat [eiser] het gehuurde met ingang van 1 november 2024 heeft verhuurd aan een derde. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [eiser] door middel van de door haar in het geding gebrachte stukken voldoende onderbouwd tegen welke huurprijs zij het gehuurde aan die derde heeft verhuurd en dat dit een hogere huurprijs betreft dan EG Retail voor het gehuurde betaalde. Dat er geen volledige ondertekende huurovereenkomst is overgelegd maakt daarvoor geen verschil meer. [eiser] heeft op grond van artikel 7:225 BW aanspraak op het verschil tussen wat zij aan huurpenningen van EG Retail vroeg en wat zij van haar nieuwe huurder zou vragen.

[eiser] heeft berekend dat zij over de jaren 2022 tot en met 2024 gemiddeld een bedrag van € 2.189,17 exclusief btw per maand aan huur (vaste en variabele huur) dan wel gebruiksvergoeding van EG Retail heeft ontvangen. Dit bedrag is door EG Retail niet betwist. Uit de door [eiser] overgelegde bepaling uit de huurovereenkomst met de derde blijkt dat die derde een vaste huurprijs van € 82.500,00 exclusief btw per jaar zou gaan betalen. [eiser] heeft verder op basis van de uit die bepaling volgende variabele huurprijs op jaarbasis van € 0,01 per liter exclusief btw, berekend wat de derde aan variabele huur zou hebben betaald. [eiser] is daarbij uitgegaan van de minimale brandstofomzet die EG Retail in de jaren 2022 tot en met 2024 heeft gerealiseerd en die volgens haar 1.460.389,66 liter per jaar betrof. Aangezien de variabele huurprijs voor de derde alleen van toepassing zou zijn op verkochte liters brandstof boven de 500.000 per jaar, is [eiser] in haar berekening van de variabele huur uitgegaan van 960.389,66 liter brandstof en heeft zij dit vermenigvuldigd met de variabele huurprijs van € 0,01. Dit levert een bedrag van € 9.603,89 exclusief btw aan variabele huur per jaar op. Samen met de vaste huurprijs zou de door de derde betaalde huur [eiser] in ieder geval een bedrag van € 92.103,89 exclusief btw per jaar hebben opgeleverd oftewel € 7.675,32 exclusief btw per maand. Deze berekening is op zichzelf niet door EG Retail betwist. Het verschil tussen de maandelijkse huurprijs die de derde in ieder geval zou hebben betaald en de huurprijs dan wel gebruiksvergoeding die EG Retail gemiddeld heeft betaald, komt aan de hand van de berekening van [eiser] neer op een bedrag van € 5.486,15 exclusief btw per maand. EG Retail zal worden veroordeeld om dit door [eiser] gevorderde bedrag aan schadevergoeding aan [eiser] te betalen, gerekend vanaf 1 november 2024 tot het moment dat EG Retail het gehuurde heeft verlaten. De daarover vanaf de datum van dagvaarding, zijnde 31 maart 2025, gevorderde wettelijke rente zal ook als niet weersproken worden toegewezen.

De door [eiser] gestelde schade doordat zij de wasstraat niet per 1 november 2024 aan de derde heeft kunnen verhuren, komt naar het oordeel van de kantonrechter niet voor vergoeding in aanmerking. [eiser] heeft onvoldoende gesteld om aan te nemen dat het niet gebruiken van de wasstraat schade heeft veroorzaakt die het gevolg is van het voortgezette gebruik van het gehuurde door EG Retail. Daarbij is van belang dat EG Retail onbetwist heeft aangevoerd dat [eiser] er zelf voor heeft gekozen om al in 2023 en dus ruim voor 1 november 2024 te stoppen met de exploitatie van de wasstraat. Ook is van belang dat de wasstraat ook afzonderlijk aan een derde had kunnen worden verhuurd, net zoals de exploitatie daarvan voorheen ook gescheiden was van die van het tankstation. Niet is gesteld dat het voortgezette gebruik van het tankstation door EG Retail eraan in de weg stond dat [eiser] de wasstraat afzonderlijk verhuurde of anderszins exploiteerde.

[eiser] heeft gevorderd dat de veroordeling tot ontruiming (en de overige gevorderde veroordelingen) uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard. EG Retail heeft verzocht om een eventueel toewijzend vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Volgens EG Retail kan door de tenuitvoerlegging van het vonnis een onomkeerbare situatie ontstaan, omdat [eiser] een nieuwe huurovereenkomst heeft gesloten met een derde ten aanzien van het gehuurde. De kantonrechter acht dit echter onvoldoende zwaarwegend om de vordering op dit punt af te wijzen. Daarbij neemt de kantonrechter in aanmerking dat EG Retail voldoende gelegenheid heeft gehad om op zoek te gaan naar een andere locatie in de omgeving van het gehuurde om een tankstation te exploiteren. Naar het oordeel van de kantonrechter dient het belang van [eiser] om direct over te kunnen gaan tot uitvoering van het vonnis – zodat zij het onbemande tankstation op korte termijn ter beschikking kan stellen aan de derde met wie zij op 1 november 2024 een huurovereenkomst is aangegaan – zwaarder te wegen dan het belang van EG Retail om de uitkomst van een eventueel hoger beroep af te wachten. De veroordeling tot ontruiming zal dus uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. Ook de veroordelingen tot betaling van schadevergoeding en proceskosten zullen, zoals gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.

In het geval de vorderingen van [eiser] zullen worden toegewezen, maakt EG Retail aanspraak op een tegemoetkoming in de verhuis- en herinrichtingskosten op grond van artikel 7:297 BW en op goodwill op grond van artikel 7:308 BW. Zoals door [eiser] terecht is aangevoerd zijn de desbetreffende artikelen niet van toepassing op de huurovereenkomst tussen partijen, omdat de artikelen uitsluitend betrekking hebben op bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW, en daarvan is hier geen sprake. EG Retail heeft dan ook geen aanspraak op verhuis- en herinrichtingskosten en goodwill.

EG Retail is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:

verklaart voor recht dat huurovereenkomst tussen partijen op 31 oktober 2024 van rechtswege ten einde is gekomen,

veroordeelt EG Retail om het gehuurde, gelegen aan de [adres] , met al degenen die bij EG Retail verblijven en al hetgeen dat zich daarin of daarop vanwege EG Retail bevindt, uiterlijk binnen 14 dagen na de datum van dit vonnis volledig en behoorlijk te verlaten en te ontruimen en in lege en behoorlijke staat ter vrije beschikking van [eiser] te stellen en vervolgens verlaten en ontruimd te houden,

veroordeelt EG Retail tot betaling aan [eiser] van een bedrag ter hoogte van € 5.486,15 exclusief btw per maand aan schadevergoeding, te rekenen vanaf 1 november 2024 tot aan de dag dat EG Retail het gehuurde heeft verlaten, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over iedere verschenen maandtermijn vanaf 31 maart 2025 tot de dag van volledige betaling,

veroordeelt EG Retail in de proceskosten van € 2.260,04, te vermeerderen met de kosten van betekening,

wijst het meer of anders gevorderde af,

verklaart dit vonnis wat betreft de onder 3.2 tot en met 3.4 genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad.