ECLI:NL:RBNHO:2026:14081

Eisers hebben op 13 februari 2024 bij het college een verzoek om handhaving ingediend ten aanzien van een aanbouw op het adres [adres 1] in Landsmeer.

Bij besluit van 2 september 2024 (het primaire besluit) heeft het college het handhavingsverzoek afgewezen.

Eisers hebben bezwaar gemaakt bij brief van 11 oktober 2024.

Bij besluit op bezwaar van 8 september 2025 (het bestreden besluit) heeft het college het bezwaar ongegrond verklaard. Daarbij heeft het college verwezen naar het advies en de daarin gegeven motivering van de commissie bezwaarschriften (hierna: de commissie).

Eisers hebben tegen het bestreden besluit beroep ingesteld bij brief van 17 oktober 2025. Zij hebben bij brieven van 17 november 2025 en 28 juli 2026 beroepsgronden ingediend.

Het college heeft op de zaak betrekking hebbende stukken en een verweerschrift ingediend.

De rechtbank heeft het beroep op 18 augustus 2026 op zitting behandeld. Eisers zijn verschenen, bijgestaan door hun gemachtigde en vergezeld door [naam 2] (kennis van eisers). Het college is verschenen bij gemachtigde. Voorts is [naam 1] verschenen met haar partner en bijgestaan door haar gemachtigde.

Eisers wonen aan de [adres 2] te Landsmeer. [naam 1] woont naast eisers aan de [adres 1] . [naam 1] heeft op 23 februari 2022 een aanvraag ingediend voor een omgevingsvergunning voor een aanbouw aan haar woning. De aanvraag en de bijbehorende tekeningen zijn beoordeeld door het college. Het college concludeerde dat het bouwplan (dat achteraf gedeeltelijk in strijd met het bestemmingsplan bleek te zijn) vergunningsvrij kan worden uitgevoerd. Vervolgens heeft het college de aanvraag bij besluit van 17 maart 2022 buiten behandeling gesteld omdat voor het project geen vergunning nodig is. Het college heeft er op gewezen dat conform de tekening moet worden gebouwd. Nadien is de aanbouw gerealiseerd.

Bij e-mail van 18 juni 2022 en 22 augustus 2022 hebben eisers een handhavings-verzoek ingediend, omdat [naam 1] de aanbouw groter en hoger heeft gebouwd zonder bouwvergunning. Het college heeft deze verzoeken afgewezen bij besluiten van 22 en 24 augustus 2022, omdat [naam 1] er op mocht vertrouwen dat mocht worden gebouwd, zolang conform de tekeningen bij de buiten behandeling gestelde aanvraag wordt gebouwd. Het college heeft aanvankelijk geconstateerd dat is gebouwd conform de bouwtekening. In bezwaar heeft het college vastgesteld dat de aanbouw 22 cm te hoog is gebouwd in afwijking van de bouwtekening en in strijd met het bestemmingsplan en dat voor deze afwijking een omgevingsvergunning nodig is. Het college heeft echter afgezien van handhaving vanwege de geringe ruimtelijke impact, omdat alleen sprake is van een hoogteoverschrijding aan de achterkant van het gebouw en omdat onduidelijk is in hoeverre de hoogte tot overlast leidt voor eisers. De gevolgen van handhaving zijn volgens het college voor [naam 1] buitengewoon groot.

Bij uitspraak van deze rechtbank van 24 januari 2024 (HAA 23/3401) heeft de rechtbank geoordeeld dat het college in redelijkheid van handhaving heeft mogen afzien voor wat betreft de overschrijding van de toegestane hoogte. Uit het feit dat eisers zicht hebben op de overschrijding van de hoogte volgt niet dat zij daarvan overlast ervaren en handhaving heeft voor [naam 1] zeer grote gevolgen. Tegen deze uitspraak hebben eisers hoger beroep ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, waarop ten tijde van de zitting van 18 augustus 2026 nog niet is beslist.

3. Eisers hebben bij brief van 13 februari 2024 bij het college een aanvullend verzoek om handhaving ingediend, omdat, voor zover nog relevant,

a. a) de aanbouw is in strijd met artikel 2.15, tweede lid, sub A, en onder 1, sub d, van de planvoorschriften van het (van het Omgevingsplan gemeente Landsmeer onderdeel uitmakende) bestemmingsplan Landelijk Gebied 2009 (hierna: het omgevingsplan) omdat de inhoud van de woning maximaal 600 m3 mag bedragen en deze volgens bouwkundig adviesbureau Joseph Dinant B.V. een inhoud heeft van 769,28 m3, en

b) de op grond van artikel 22.36 onder a, sub 3, van de planregels maximaal toegestane oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken wordt overschreden. Er mag in dit concrete geval 83 m2 aan vergunningsvrije bijbehorende bouwwerken worden gerealiseerd. Er is 112,3 m2 aan bijbehorende bouwwerken aangetroffen, en

c) (op de hoorzitting van de commissie) de aanbouw in strijd is met artikel 2.15, tweede lid, onder A, lid 1, sub b, van de planvoorschriften, omdat de aanbouw de perceelsgrens overschrijdt alsmede het bouwvlak van eisers, waardoor een tweede woning binnen hun bouwvlak is gecreëerd, en

d) door de forse overschrijding van de erfgrens sprake is van een evidente privaatrechtelijke belemmering die aan de verlening van een omgevingsvergunning in de weg staat.

Eisers hebben een groot belang bij handhavend optreden nu zij vanaf hun perceel zicht hebben op de aanbouw, een deel daarvan op hun perceel staat en gelet op feit dat de aanbouw aan de woning van eisers is gebouwd. Hun belang bij handhaving weegt zwaarder dan het belang van [naam 1] bij behoud van de aanbouw. Voorts hebben eisers aangegeven dat [naam 1] op meerdere punten in afwijking van de bouwtekening bij de aanvraag van 23 februari 2022 heeft gebouwd. Ten aanzien van deze afwijkingen is geen sprake van gerechtvaardigd vertrouwen aan de zijde van [naam 1] .

Het verzoek om handhaving ten aanzien van de dakhelling van de aanbouw is ingetrokken op de hoorzitting van de commissie. Dit behoeft verder geen bespreking.

Het enkele feit dat (een deel van) de aanbouw op het bouwvlak van eisers staat, betekent volgens het college niet dat sprake is van een tweede woning. Er is geen sprake van strijd met artikel 2.15, tweede lid, onder A, lid 1, sub b, van de planvoorschriften.

Het college heeft in het bestreden besluit aangegeven dat naar aanleiding van het handhavingsverzoek van 13 februari 2024 op 22 april 2024 een controle is uitgevoerd bij de woning aan de [adres 1] . De toezichthouder heeft vastgesteld dat de inhoud van het gehele bouwwerk 646,72 m3 is. Niet in geschil is dat het bouwvolume is toegenomen en dat sprake is van een overschrijding. De overschrijding van het aantal vierkante meters aan bebouwing en het bouwvolume zijn volgens het college een rechtstreeks gevolg van de buitenbehandelingstelling van de aanvraag. In die buitenbehandelingstelling heeft het college uitdrukkelijk en zonder voorbehoud het standpunt ingenomen dat voor de aangegeven bouwwerken geen omgevingsvergunning vereist was. De overschrijding is in belangrijke mate toe te schrijven aan de toename van de bouwhoogte, waarover de rechtbank in de uitspraak van 24 januari 2024 (HAA 23/3401) reeds heeft geoordeeld dat handhavend optreden onevenredig is.

Het college erkent voorts dat de aanbouw in afwijking van de bouwtekeningen aan de woning van eisers grenst. Volgens het college betreft het een geringe afwijking die een verplichting tot afbreken niet rechtvaardigt. Niet is gebleken dat de afwijking in situering en de overschrijding van het bouwvolume zodanige nadelige gevolgen voor eisers veroorzaken dat handhavend optreden gerechtvaardigd is. Het is het college niet duidelijk geworden in hoeverre de situeringsafwijking daadwerkelijk bijdraagt aan de volumetoename en in het verlengde daarvan welke ruimtelijke of feitelijke hinder dit voor eisers oplevert. Daarbij heeft het college verwezen naar het vonnis van de civiele kamer van deze rechtbank van 17 mei 2023 (zaaknummer C/15/332795/HA ZA 22-620).

Op grond van het vorenstaande heeft het college het handhavingsverzoek afgewezen.

Vaststaat dat het college zich in het besluit van 17 maart 2022 op het standpunt heeft gesteld dat voor de aanbouw geen omgevingsvergunning nodig is waarna het college de aanvraag buiten behandeling heeft gesteld. Niet is in geschil dat [naam 1] de aanbouw conform de aan de aanvraag ten grondslag liggende bouwtekening zonder omgevingsvergunning mag realiseren vanwege een gerechtvaardigd beroep op het vertrouwensbeginsel (ook al was nadien gebleken dat de aanbouw in strijd is met het bestemmingsplan).

Kern van het betoog van eisers is dat op meerdere punten in afwijking van de tekening behorend bij de aanvraag van 23 februari 2022 is gebouwd, dat die afwijkingen van de tekening meerdere overtredingen van bepalingen van het omgevingsplan opleveren waarvoor een omgevingsvergunning nodig is en dat nu die omgevingsvergunning er niet is daartegen handhavend moet worden opgetreden.

Voor de beoordeling zijn de volgende artikelen relevant.

In dit specifieke geval dient het onderzoek naar de relevante feiten en de af te wegen belangen in te houden dat het college naar aanleiding van het handhavingsverzoek eerst dient te onderzoeken of en in hoeverre bij de bouw is afgeweken van datgene dat op grond van de bouwtekening horende bij de buiten behandeling gestelde aanvraag is toegestaan. Indien sprake is van bouwen in afwijking van de bouwtekening moet worden onderzocht of deze afwijkingen (zoals eisers hebben betoogd) al dan niet in strijd zijn met het omgevingsplan en of sprake is van een overtreding (lees: of deze afwijkingen al dan niet vergunningplichtig zijn). Indien en voor zover sprake is van een overtreding dient het college te onderzoeken of er al dan niet bijzondere omstandigheden zijn om van handhavend optreden af te zien waaronder het eventuele zicht op legalisatie.

Het is dus aan het college om te onderzoeken of de aanbouw, aan twee kanten, breder is gebouwd dan op grond van de bouwtekeningen die behoren bij de aanvraag van 23 februari 2022 was toegestaan. Het is vervolgens aan het college om te onderzoeken hoe groot de afwijkingen zijn van hetgeen was toegestaan te bouwen (qua oppervlakte en qua inhoud) om daarna te onderzoeken of eventuele afwijkingen in strijd zijn met het omgevingsplan. Dat onderzoek heeft - ten onrechte - niet plaatsgevonden. Wel heeft het college in het bestreden besluit gewezen op de zich in het dossier bevindende rapportage van de toezichthouder van 23 april 2024 waarin is vastgesteld dat de inhoud van het geheel 646,72 m3 is, maar verbindt daar verder geen conclusies aan. Het is, met andere woorden, aan het college om te onderzoeken of sprake is van de door eisers gestelde strijd met artikel 2.15, tweede lid, sub A, en onder 1, sub d, van de planvoorschriften (de maximale toegestane inhoud) en artikel 22.36, onder a, sub 3 van de planvoorschriften (de maximaal toegestane oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken).

Aanvullend daarop wordt nog overwogen dat ter zitting namens [naam 1] is erkend dat de aanbouw 6 m2 (aan de andere kant dan de kant van de woning van eisers) breder is gebouwd dan toegestaan op grond van de bouwtekening behorende bij de buiten behandeling gestelde aanvraag. Deze afwijking heeft onmiskenbaar gevolgen voor het volume en de oppervlakte van de bebouwing op het perceel van [naam 1] . Het college heeft niet vastgesteld dat op dit punt sprake is van een afwijking van hetgeen [naam 1] is toegestaan om te bouwen. Ook in zoverre is het onderzoek onzorgvuldig geweest.

Voorts stelt de rechtbank vast dat afgezien van het ontbreken van relevant onderzoek het bestreden besluit ook niet voldoet aan het vereiste van een deugdelijke motivering. Zo heeft het college in het bestreden besluit enerzijds onderkend dat de aanbouw in afwijking van de bouwtekeningen direct aan de woning van eisers grenst. Dat impliceert een toename in oppervlakte en volume. Anderzijds stelt het college in het bestreden besluit dat de overschrijding van het aantal vierkante meters aan bebouwing en van het bouwvolume rechtstreeks een gevolg is van de buitenbehandelingstelling van de aanvraag en dat ten aanzien van de situering van de aanbouw die grenst aan de woning van eisers de afwijking onderdeel was van de aanvraag van 23 februari 2022. Het is evenwel van tweeën één. Of er is conform de bouwtekening gebouwd op grond waarvan [naam 1] de aanbouw mag realiseren of er is in afwijking daarvan gebouwd. In zoverre is de motivering van het bestreden besluit innerlijk tegenstrijdig en dus ondeugdelijk. Verder stelt het college in de motivering van het bestreden besluit dat de overschrijding in belangrijke mate is toe te schrijven aan de toename in bouwhoogte. Tegelijkertijd geeft het college aan dat zij niet kan beoordelen in hoeverre het bouwvolume is toegenomen omdat de aanbouw in afwijking van de bouwtekeningen grenst aan de woning van eisers en neemt vervolgens ongemotiveerd aan dat het gaat om een geringe afwijking. Ook in zoverre is het onderzoek onvolledig en de motivering van het bestreden besluit ondeugdelijk.

Tussenconclusie is derhalve dat het aan het bestreden besluit ten grondslag liggende onderzoek onvolledig is geweest (strijd met artikel 3:2 van de Awb). Dit geldt voor de onder in overweging 3 onderdelen a en b gestelde strijdigheden. Daarnaast is het besluit ook op de hiervoor besproken punten ondeugdelijk gemotiveerd en dus in strijd met artikel 7:12, eerste lid, van de Awb. Hetgeen eisers dienaangaande hebben betoogd, treft derhalve doel.

Voor zover eisers hebben betoogd dat het college had dienen over te gaan tot handhavend optreden omdat de aanbouw deels op hun grond staat en er dus sprake is van een evidente privaatrechtelijke belemmering, overweegt de rechtbank als volgt. Uit het arrest van de civiele kamer van het Gerechtshof Amsterdam van 14 april 2026 (zaaknummer: 200.339.329/01) blijkt dat door het Hof een deskundige zal worden benoemd om te onderzoeken of, voor zover geen sprake is van verkrijgende verjaring, de aanbouw moet worden ingekort en verlaagd of dat er ten behoeve van [naam 1] een erfdienstbaarheid moet worden gevestigd ten behoeve van de bestaande aanbouw. Gelet hierop is voor de rechtbank geen sprake van een evidente privaatrechtelijke belemmering die reeds hierom noopt tot handhavend optreden.

Tot slot is de rechtbank van oordeel dat het college zich op goede gronden op het standpunt heeft gesteld dat voor zover de aanbouw als gevolg van de overbouw op het bouwvlak op het perceel van eisers staat, niet betekent dat de aanbouw in strijd is met 2.15, tweede lid, en onder A, lid 1, sub b, van de planvoorschriften. Ingevolge dit artikel zijn binnen het bouwvlak niet meer dan het aangeduide “maximum aantal woningen” toegestaan. Blijkens de verbeelding is binnen het bouwvlak van eisers een woning toegestaan. Voor zover een deel van de aanbouw op het bouwvlak van het perceel van eisers staat, betekent dat nog niet dat binnen het bouwvlak van eisers twee woningen zijn gerealiseerd. Het betoog van eisers op dit punt wordt verworpen.

Gelet op het vorenstaande is het beroep gegrond. Het bestreden besluit zal worden vernietigd gelet op de hiervoor weergegeven tussenconclusie (strijd met de artikelen 3:2 en 7:12, eerste lid, van de Awb). Het college dient opnieuw te beslissen op het bezwaarschrift met inachtneming van hetgeen in deze uitspraak is overwogen.

Eisers hebben gevraagd om een proceskostenveroordeling voor het bezwaar en beroep. Gelet op het feit dat de bezwaarfase weer openvalt, ziet de rechtbank geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling voor het bezwaar. Het college zal in de door eisers gemaakte proceskosten voor het beroep worden veroordeeld. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.868,-- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting: waarde per punt: € 934,-- wegingsfactor 1). Het college dient tevens aan eisers het door hen betaalde griffierecht van € 194,-- te vergoeden.