ECLI:NL:RBMNE:2026:6972

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 27 februari 2026- de conclusie van antwoord, tevens eis in reconventie

- de conclusie van antwoord in reconventie

- nadere stukken van de zijde van [gedaagde]- de pleitnota van de gemachtigde van [eiser] .

Op 15 juli 2026 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. Partijen zijn daar verschenen, met hun gemachtigden, en de griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat er met partijen is besproken.

Ten slotte is bepaald dat vandaag vonnis zal worden gewezen.

[eiser] is eigenaar van een woning, gelegen aan de [adres 1] in [plaats 2] , en hij verhuurt deze woning sinds 1 januari 2019 aan [gedaagde] . De huidige huurprijs bedraagt € 2.446,00 per maand.

Begin 2024 is [eiser] gaan samenwonen bij zijn (toenmalige) partner in Utrecht. In december 2025 is deze relatie beëindigd en [eiser] heeft zich eind januari 2026 uitgeschreven in Utrecht.

[eiser] vordert in conventie – zakelijk weergegeven – bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst door de rechtsgeldige opzegging per 31 juli 2026 is geëindigd en dat [gedaagde] wordt veroordeeld om de woning te ontruimen, op straffe van een dwangsom, en om de maandelijkse huur te blijven betalen tot de feitelijke ontruiming, met een veroordeling van [gedaagde] in de kosten van deze procedure.

In deze zaak draait het met name om de vraag of [gedaagde] haar huurwoning moeten verlaten omdat [eiser] stelt een dringende noodzaak tot het eigen gebruik van die woning te hebben.

[eiser] baseert zijn vordering op de opzeggingsbrief van 22 januari 2026. Op grond van artikel 7:274 lid 1 sub c van het Burgerlijk Wetboek (BW) kan de kantonrechter een vordering tot beëindiging van een huurovereenkomst toewijzen als de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van hem niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd. De rechter moet daarbij de belangen van partijen tegen elkaar afwegen. Verder moet blijken dat de huurder andere passende woonruimte kan krijgen.

De eerste vraag die beantwoord moet worden, is of vaststaat dat [eiser] de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik. In dit kader heeft hij het volgende aangevoerd.

[eiser] woonde met zijn kinderen in de woning, maar nadat de kinderen uit huis gingen, is [eiser] naar Den Haag verhuisd. Via bemiddeling van een makelaar is uiteindelijk in 2019 de woning verhuurd aan [gedaagde] . [eiser] is in 2024 gaan samenwonen in Utrecht, maar toen de relatie met zijn partner eindigde, moest hij zich in januari 2026 uitschrijven in Utrecht. In de tussentijd was de woning in Den Haag verkocht, om met de aankoopprijs van die woning een vakantiewoning in Italië aan te schaffen. [eiser] beschikt op dit moment niet over eigen woonruimte. Hij heeft tijdelijk onderdak kunnen krijgen bij zijn zus, maar dit is geen blijvende oplossing. [eiser] heeft contact gezocht met [gedaagde] om in goed overleg een oplossing voor de situatie te vinden, maar [gedaagde] weigert hieraan mee te werken. [eiser] stelt zich op het standpunt dat er sprake is van een situatie waar hij de kantonrechter kan verzoeken de huurovereenkomst te beëindigen vanwege dringend eigen gebruik, op grond van het bepaalde in artikel 7:724 lid 1 onder c van het Burgerlijk Wetboek (BW). Dit alles maakt dat voldoende vast is komen te staan dat [eiser] de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik.

[gedaagde] betwist dat de relatiebreuk de reden is voor het dringend eigen gebruik, waar [eiser] zich op beroept. De kantonrechter ziet echter geen aanleiding daaraan te twijfelen. Dat [eiser] eerder aan [gedaagde] heeft laten weten de woning te willen verkopen, zoals [gedaagde] heeft aangevoerd, doet niet af aan het hiervoor vastgestelde dringende eigen gebruik. De wens tot verkoop was mede ingegeven door het voornemen met de opbrengst daarvan zich in te kopen in de woning van zijn toenmalige partner, maar daar is thans , gelet op de relatiebreuk geen sprake meer van. Tijdens de zitting heeft [eiser] uitgelegd dat hij de woning zelf willen bewonen. Concrete aanwijzingen dat de opzegging waar het in deze procedure om gaat, verband houdt met een, zoals [gedaagde] heeft aangevoerd, voornemen om de woning alsnog te verkopen, zijn er niet. De kantonrechter gaat daar daarom aan voorbij. Voor de goede orde zal de kantonrechter verderop in dit vonnis wel ambtshalve een bedrag bepalen dat [eiser] aan [gedaagde] moet betalen als later mocht blijken dat de wil om het gehuurde duurzaam in eigen gebruik te nemen in werkelijkheid niet bij [eiser] aanwezig is geweest.

[gedaagde] heeft aangevoerd dat [eiser] andere mogelijkheden heeft om in zijn huisvestingsbehoefte te voorzien, bijvoorbeeld door het kopen of huren van een woning in Nederland of te verblijven in zijn woning in Italië. Het is vaste rechtspraak dat als een verhuurder andere mogelijkheden heeft om in zijn huisvestingsbehoefte te voorzien, dit niet in de weg staat aan toewijzing van een vordering op grond van dringend eigen gebruik. Dit kan anders zijn als de keuze voor de verhuurde woning – gelet op de beschikbare alternatieven – onbehoorlijk of onredelijk is tegenover de huurder. Hoewel er vermoedelijk voor [eiser] inderdaad andere mogelijkheden zijn om in zijn behoefte aan huisvesting te voorzien, zoals het huren of kopen van een andere woning, zijn die mogelijkheden onder de gegeven omstandigheden niet bepaald aangewezen. Het valt immers te begrijpen dat [eiser] ervoor kiest om terug te keren in de woning die zijn eigendom is. Onbehoorlijk of onredelijk is dit niet. Ook om financiële en fiscale redenen ligt het niet voor de hand dat [eiser] enerzijds een hypotheekvrije woning verhuurt en anderzijds voor eigen gebruik een nieuwe woning koopt of huurt. Dat [eiser] wellicht vermogender is dan [gedaagde] , zoals [gedaagde] heeft aangevoerd, maakt dit alles niet anders. [eiser] kan ook niet verplicht worden om in zijn vakantieverblijf in Italië te gaan wonen, afgezien nog van het feit dat volgens [eiser] permanente bewoning ook niet is toegestaan. Deze woning betreft een vakantiewoning die [eiser] , zo heeft hij ten tijde van de mondelinge behandeling verklaard, om verzekeringstechnische redenen ook niet permanent mag bewonen. Verder heeft hij verklaard dat het niet zijn intentie is om zich permanent in Italië te vestigen.

Ten tweede moet vast komen te staan dat de belangen van [eiser] bij beëindiging van de huur zwaarder wegen dan de belangen van [gedaagde] .

Het belang van [eiser] is gegeven met de vaststelling van de dringende noodzaak om de woning zelf in gebruik te nemen. Kort gezegd is dit belang gelegen in de beëindiging van de relatie met zijn partner waar hij bij inwoonde. Thans verblijft [eiser] tijdelijk in een logeerkamer bij haar zuster, die heeft aangegeven dat daar op korte termijn een einde aan moet komen.

Daar staan de belangen van [gedaagde] tegenover. De woningen die beschikbaar zijn voor verhuur, waar [eiser] op heeft geduid, zijn buiten het bereik van [gedaagde] en zij vindt dat een belangenafweging ook in haar voordeel dient uit te vallen. Zij heeft in ruim zeven jaar een bestaan in de woning opgebouwd en is voor haar werk sterk afhankelijk van deze locatie. [gedaagde] heeft als belang aangevoerd dat zij afhankelijk is van de woning voor de coachingspraktijk, die zij vanuit de woning drijft en waarvoor zij afhankelijk is van haar netwerk in het Gooi, dat zij hier wortel heeft geschoten en dat zij de woning met haar kinderen al ruim zeven jaar bewoont en een goed huurder is.

Naar het oordeel van de kantonrechter valt de belangenafweging in het voordeel van [eiser] uit. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [gedaagde] met haar stellingen onvoldoende inzichtelijk gemaakt dat zij een groter belang heeft bij het behoud van deze specifieke woning in [plaats 2] , voor haarzelf en haar gezin. Dat zij vanuit de woning haar coachingspraktijk drijft, impliceert nog niet dat dat ook alleen maar vanuit de huidige woning kan en zij heeft aangevoerd dat zij afhankelijk is van haar netwerk in het Gooi. Het Gooi is groter dan alleen [plaats 2] . Op de mondelinge behandeling heeft [gedaagde] verklaard dat zij haar klanten letterlijk op straat tegenkomt, als zij in de buurt van de woning wandelt, maar dat komt de kantonrechter niet bijzonder aannemelijk voor. Ondernemers hebben meerdere mogelijkheden om bekendheid voor hun onderneming te genereren en dat zal bij [gedaagde] niet alleen gebeuren doordat zij klanten toevalligerwijs op straat tegen komt. Verder heeft [gedaagde] verklaard dat haar drie (meerderjarige) kinderen niet allemaal continue hun hoofdverblijf in de woning hebben. Voor studie, of andere redenen, zijn zij ook bepaalde periodes niet in de woning woonachtig geweest, wat afbreuk doet aan de stelling van [gedaagde] dat zij allemaal (en uitsluitend) hun sociale contacten in [plaats 2] hebben. Al met al heeft [gedaagde] haar belang voor het behoud van juist deze specifieke woning niet voldoende aangetoond. Dat het voor [gedaagde] ingrijpend is om te verhuizen en dit veel stress met zich brengt, is begrijpelijk, maar weegt niet op tegen het belang van [eiser] .

De kantonrechter moet ten slotte onderzoeken of [gedaagde] andere passende woonruimte kan krijgen. De passende woonruimte hoeft wat betreft grootte, ligging of anderszins niet gelijk te zijn aan de op dit moment door [gedaagde] gehuurde woning. Ook woonruimte die een wezenlijk ander woongenot biedt, kan passend zijn. Bij de beoordeling of andere passende woonruimte beschikbaar is, mag meewegen wat de huurder heeft gedaan of nagelaten om andere woonruimte te vinden.

Een korte marktscan, volgens [eiser] , leert dat in de regio [plaats 2] , [plaats 3] en [plaats 4] diverse huurwoningen beschikbaar zijn in een vergelijkbaar segment en onder de huidige huurprijs. Zo worden onder meer de volgende woningen aangeboden:

- [adres 2] , [plaats 2] : huur €1.925,- per maand, 125 m2, 3 slaapkamers;

- [adres 3] , [plaats 3] : huur €1.600,- per maand, 106 m2, 3 slaapkamers;

- [adres 4] , [plaats 4] : huur €1.495,- per maand, 110 m2, 3 slaapkamers.

Deze woningen zijn gelegen in de relevante regio, beschikken allen over drie slaapkamers en bieden voldoende woonruimte voor een huishouden van drie personen. Dat enkele woningen kleiner zijn dan het gehuurde, maakt ze niet ongeschikt. De wet verlangt geen gelijkwaardigheid, maar passendheid. Tegen lagere huurprijzen is derhalve woonruimte beschikbaar die naar objectieve maatstaven als passend kan worden aangemerkt, aldus [eiser] . [gedaagde] heeft daarentegen aangegeven dat zij als zelfstandige een wisselend inkomen heeft en dat haar omzet fluctueert. [gedaagde] stelt dat zij niet aan de inkomenseis kan voldoen voor het huren van alternatieve woonruimte.

Dat sommige van deze woningen kleiner zijn en/of andere woningen een hogere huurprijs hebben dan de huidige woning en/of niet in de huidige woonplaats zijn gelegen, zoals [gedaagde] heeft aangekaart, betekent niet dat deze niet passend zijn in de zin van artikel 7:274 lid 1 sub c BW. Passende woonruimte kan nu eenmaal wezenlijk anders en (vaak) ook minder woongenot bieden en in een andere plaats gelegen zijn. Waarom deze woningen gelet op de specifieke omstandigheden van [gedaagde] verder niet passend zouden zijn, heeft zij onvoldoende overtuigend toegelicht. [gedaagde] betaalt momenteel 2.446,00 euro aan huur. Dit is ook het bedrag dat [gedaagde] meent maximaal kan betalen aan huur. Met dit inkomen moet zij geacht worden de hiervoor genoemde huurprijzen te kunnen betalen. Dat het voor [gedaagde] lastig is om binnen haar budget vervangende woonruimte te vinden, zeker als daarbij ook de krapte op de woningmarkt en de eisen die verhuurders aan Zzp’ers stellen, maakt nog niet dat passende woonruimte niet beschikbaar is. Ook mag, op grond van vaste rechtspraak, gewicht worden toegekend aan de omstandigheid dat [gedaagde] onvoldoende actief is geweest in het zoeken naar een nieuwe huurwoning. De ontvangst van aanbod van woningen op Funda is daarvoor onvoldoende, terwijl [gedaagde] ook te hoge eisen lijkt te stellen aan de beschikbare woningen.

De conclusie is dat voldoende is gebleken dat [gedaagde] andere passende woonruimte kan krijgen.

De kantonrechter komt op grond van het bovenstaande tot de conclusie dat de huurovereenkomst beëindigd moet worden op grond van dringend eigen gebruik.

[gedaagde] heeft verzocht om een langere ontruimingstermijn, mochten de vorderingen van [eiser] worden toegewezen. De kantonrechter bepaalt de datum waarop de huurovereenkomst eindigt op 1 januari 2027. Daarmee wordt rekening gehouden met de termijn van drie maanden, waarop dit vonnis onherroepelijk is geworden, gelet op hetgeen hierna over de uitvoerbaarheid bij voorraad zal worden overwogen. [gedaagde] wordt daarmee ook tegemoet gekomen in haar verzoek om haar een langere periode voor de ontruiming van de woning te gunnen.

Vast staat dat [eiser] de woning in het verleden mogelijk wilde verkopen. De kantonrechter begrijpt dat hij dat nu niet meer van plan is. Hoewel er geen aanwijzingen zijn dat [eiser] de woning niet daadwerkelijk zelf zal gaan bewonen, is [eiser] op grond van artikel 7:276 BW schadeplichtig tegenover [gedaagde] als zijn wil om de woning duurzaam in gebruik te nemen in werkelijkheid niet aanwezig is geweest.

Op grond van artikel 7:276 lid 3 BW kan de kantonrechter ambtshalve een bedrag bepalen dat de verhuurder aan de huurder moet betalen, als later mocht blijken dat de wil om het verhuurde duurzaam in eigen gebruik te nemen in werkelijkheid niet aanwezig is geweest. De kantonrechter ziet aanleiding om ambtshalve aan dit artikellid toepassing te geven en stelt dit bedrag vast op € 50.000,00.

[gedaagde] heeft verweer gevoerd tegen het verzoek om het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. De gevorderde uitvoerbaarheid bij voorraad van dit vonnis wordt afgewezen. Uit de in art. 7:272 lid 1 BW opgenomen zinsnede dat een (door de verhuurder) opgezegde huurovereenkomst van rechtswege van kracht blijft ‘tot de rechter onherroepelijk heeft beslist’ op een vordering van de verhuurder tot beëindiging van de huur, is af te leiden dat de rechter een uitspraak waarbij hij een dergelijke vordering toewijst niet uitvoerbaar bij voorraad mag verklaren. Jurisprudentie van de Hoge Raad biedt echter ruimte voor een (beperkte) uitzondering op deze regel. [eiser] heeft dit gevorderd en [gedaagde] heeft, onder verwijzing naar relevante jurisprudentie op dit punt, verzocht dit deel van het gevorderde af te wijzen. De kantonrechter dient op dit punt grote terughoudendheid te betrachten en de gevorderde uitvoerbaarheid bij voorraad alleen toe te wijzen als volstrekt duidelijk is dat sprake is van een kansloze zaak (in hoger beroep) en dat het de huurder dus alleen te doen is om de procedure te rekken. Dat kan hier niet op voorhand worden gezegd. Verder zijn er ook geen zodanige bijzondere belangen aan de zijde van [eiser] aanwezig – en ook niet door hem gesteld – die dit anders maken.

De gevorderde dwangsom zal worden afgewezen, omdat de verplichting tot ontruiming reeds volgt uit het vonnis en afdwingbaar is.

De vordering om [gedaagde] te veroordelen om de lopende huurtermijnen tot de feitelijke ontruiming te betalen zal worden afgewezen. De verplichting tot betaling van de huur vloeit immers al voort uit de huurovereenkomst zelf en daarbij is ook niet gebleken dat er sprake is, of in het verleden sprake is geweest, van het nalaten van [gedaagde] om de huur tijdig en volledig te betalen.

[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten in conventie (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:

In (voorwaardelijke) reconventie heeft [gedaagde] de veroordeling van [eiser] gevorderd tot betaling van een verhuiskostenvergoeding van € 7.926,00, op grond van artikel 7:275 lid 1 BW. [eiser] heeft zich gerefereerd aan het oordeel van de kantonrechter, in die zin dat hij zich niet verzet tegen toewijzing van dit forfaitair gevorderde bedrag. [eiser] heeft zich wel verzet tegen een proceskostenveroordeling. Omdat de kantonrechter, op grond van het voornoemde wetsartikel, ambtshalve de bevoegdheid toekomt om een verhuiskostenvergoeding toe te wijzen, had [gedaagde] hiervoor geen vordering in reconventie hoeven in te stellen.

Het gevorderde bedrag zal daarom worden toegewezen en de kantonrechter zal bepalen dat iedere partij in reconventie de eigen proceskosten draagt.

stelt het moment dat de huurovereenkomst eindigt vast op 1 januari 2027;

veroordeelt [gedaagde] om de woning te ontruimen uiterlijk 31 december 2026, mits dit vonnis uiterlijk 14 december 2026 is betekend;

bepaalt het bedrag als bedoeld in artikel 7:276 lid 3 BW dat [eiser] aan [gedaagde] moet betalen, als later mocht blijken dat de wil om het gehuurde duurzaam in eigen gebruik te nemen in werkelijkheid niet aanwezig is geweest, op € 50.000,00;

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 788,52, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;

verklaart de veroordeling onder 5.4 uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af;

veroordeelt [eiser] om aan [gedaagde] een bedrag van € 7.926,00 aan verhuiskostenvergoeding te betalen;

bepaalt dat iedere partij de eigen kosten draagt.