ECLI:NL:RBLIM:2026:10999

1.1.

Het (verdere) verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 20 augustus 2025,

- de akte uitlaten bewijslevering van [eisers] op de rol van 17 september 2025,

- de akte uitlaten verzoek nadere bewijslevering van [gedaagde] op de rol van 15 oktober 2025,

- de akte van [eisers] op de rol van 22 oktober 2025,

- de akte aanvullende bewijsstukken, met producties 39 tot en met 43, van [eisers] op de rol van 3 december 2025,

- het proces-verbaal van het getuigenverhoor van 11 februari 2026,

- de conclusie na enquête, met producties 44 tot en met 48, van [eisers] op de rol van 25 maart 2026,

- de conclusie na enquête van [gedaagde] op de rol van 25 maart 2026,

- de akte na conclusie na enquête van [gedaagde] op de rol van 13 mei 2026,

- de antwoordakte van [eisers] op de rol van 13 mei 2026.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.1.

[eisers] heeft bij conclusie na enquête zijn eis gewijzigd. Dit betreft zowel een vermeerdering van eis (inzake de ‘kosten getuigenverhoor deskundigen’ en de beslagkosten) als een vermindering van eis (de verwijzing naar de schadestaatprocedure wordt niet meer gevorderd) en enkele zuiver tekstuele aanpassingen.

2.2.

[gedaagde] heeft bezwaar gemaakt tegen de vermeerdering van eis (inzake de verhoorkosten deskundigen en de beslagkosten), omdat deze volgens hem in strijd is met de goede procesorde.

2.3.

De rechtbank volgt [gedaagde] niet in zijn bezwaar. Op grond van artikel 130 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) is de eiser, zolang de rechter nog geen eindvonnis heeft gewezen, bevoegd zijn eis schriftelijk, bij conclusie of akte ter rolle, te vermeerderen. In dit geval betreft het kosten die pas op een later moment in de procedure zijn opgekomen. [gedaagde] is bovendien in de gelegenheid gesteld om op de vermeerdering van eis te reageren, hetgeen hij ook heeft gedaan. De vermeerdering van eis wordt daarom toegelaten. Of deze ook inhoudelijk toewijsbaar is, zal hierna worden beoordeeld.

2.4.

[eisers] vordert thans bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

2.5.

In het tussenvonnis van 20 augustus 2025 (hierna: het tussenvonnis) is [eisers] opgedragen te bewijzen dat:

1. zich voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst, dan wel de levering van de woning, lekkages en/of vochtproblemen in de woning hebben voorgedaan (afgezien van de door Homekeur gesignaleerde actieve lekkage);

2. [gedaagde] ten tijde het sluiten van de koopovereenkomst, dan wel van de levering van de woning, wist of had moeten weten dat sprake was van eerdere en/of bestaande lekkages en/of vochtproblemen in de woning (met uitzondering van de door Homekeur gesignaleerde actieve lekkage);

3. [gedaagde] ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst wist of had moeten weten dat sprake was geweest van ernstige (constructieve) scheurvorming en verzakkingen in de voor- en zijgevel (waarbij voor een beschrijving van ‘voorgevel’ en ‘zijgevel’ is verwezen naar rov. 4.30);

4. [gedaagde] , voor zover hij op de hoogte was van het bestaan van de hiervoor onder c. genoemde gebreken, wist of had moeten weten dat deze (mogelijk) niet deugdelijk waren hersteld;

5. [gedaagde] de onder b en c genoemde gebreken heeft verhuld.

2.6.

[eisers] heeft gevolg gegeven aan de bewijsopdracht door vijf (aanvullende) producties (39 tot en met 43) in het geding te brengen alsmede vijf getuigen te laten horen, zijnde [eisers] , [gedaagde] , de heer [buurman 1] (hierna: [buurman 1] , een buurman), de heer [deskundige 1] (hierna: deskundige [deskundige 1] , de opsteller van het voorlopig deskundigenonderzoek¹) en de heer [deskundige 2] (hierna: deskundige [deskundige 2] , als constructeur betrokken bij het voorlopig deskundigenonderzoek).

2.7.

De rechtbank zal hierna per onderdeel beoordelen of [eisers] is geslaagd in het door hem te leveren bewijs. Hierbij stelt de rechtbank voorop dat het bewijsrecht van toepassing is zoals dat tot 1 januari 2025 gold. Dit betekent voor deze zaak dat een partijverklaring alleen in het voordeel van de desbetreffende partij kan worden geacht indien deze onvolledig bewijs ondersteunt. Artikel 164 Rv bevatte tot 1 januari 2025 immers een tweede lid dat luidde: ‘Indien een partij als getuige is gehoord, kan haar verklaring omtrent door haar te bewijzen feiten geen bewijs in haar voordeel opleveren, tenzij de verklaring strekt ter aanvulling van onvolledig bewijs’.

2.8.

In het tussenvonnis heeft de rechtbank overwogen dat voldoende aannemelijk is dat ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst en/of de levering al sprake was van vochtproblemen.² De rechtbank heeft daarbij echter ook overwogen dat de in het rapport van Homekeur benoemde lekkage- en vochtproblemen voor [eisers] kenbaar waren, zodat zijn beroep op non-conformiteit of dwaling op grond van die problemen of risico’s niet kan slagen.³ Bij de aan [eisers] gegeven bewijsopdracht onder a gaat het dus om het bewijs van bijkomende lekkages of vochtproblemen, die niet in het rapport van Homekeur zijn benoemd. Daaronder valt onder meer hetgeen [eisers] heeft gesteld met betrekking tot eerdere (en mogelijk nog bestaande, maar door Homekeur niet opgemerkte) lekkages en vochtproblemen in de periode dat [gedaagde] eigenaar was van de woning, die door [gedaagde] bij de verkoop en levering van de woning aan [eisers] niet zijn benoemd. Informatie over dergelijke lekkages en vochtproblemen – die tot de conclusie zou kunnen leiden dat de woning op het moment van verkoop en/of levering al zodanige vocht- en lekkageproblemen kende dat deze niet kon worden betrokken zonder voorafgaande (intensieve) herstelwerkzaamheden – had bij [eisers] immers mogelijk geleid tot andere verwachtingen ten aanzien van (de geschiktheid voor normaal gebruik van) de woning.⁴

2.9.

[eisers] heeft gesteld dat het bewijs hiervoor geleverd is door een meervoud van onafhankelijke bronnen die de tijdlijn van de bouwkundige problemen tot jaren vóór de datum van levering van de woning aan [eisers] (21 april 2022) terugtrekken. In dit verband heeft [eisers] gesteld dat:

1. een zettingsscheur in de buitenmuur en in dat verband aangebrachte stutten aanwezig en zichtbaar waren in 2019 (blijkens de door [buurman 1] verstrekte foto van 14 februari 2019 onder productie 39 van [eisers] en de door [buurman 1] verstrekte foto van 11 april 2020 onder productie 40 van [eisers] ). Uit de foto van 11 april 2020 volgt dat [gedaagde] (acht dagen na de levering van de woning door [buurman 2] aan hem) deze scheur heeft dichtgesmeerd en de openstaande scheur tot dat moment een directe opening voor vochtintreding in de massieve buitenmuur was;

2. het verslag van de hoorzitting van de Commissie voor de bezwaarschriften van de gemeente Landgraaf van 30 september 2019 aantoont dat de toestand van de woning dermate ernstig was dat de gemeente instortingsgevaar aannam. Deskundige [deskundige 1] heeft deze bevinding rechtstreeks gekoppeld aan de beoordeling van de herstelwerkzaamheden en heeft verklaard dat dit instortingsgevaar – in combinatie met de eerdere scheurvorming en de scheuren in de kelder – duidt op “beweging van de ondergrond”. Een dergelijk structureel probleem ontstaat niet plotseling en is een proces dat zich over jaren heeft ontwikkeld, dat reeds ruimschoots vóór de levering vochtproblemen als gevolg heeft gehad;

3. Homekeur slechts 36 dagen vóór de levering de woning heeft gekeurd en toen een actieve lekkage heeft vastgesteld, hetgeen bewijst dat op het moment van levering reeds vochtproblemen aanwezig waren. [gedaagde] wist – gelet op de eigen erkenning van de scheur en de waarschuwingen van [buurman 2] en [buurman 1] – dat de lekkage niet een symptoomloos gebrek betrof, maar het gevolg was van structurele scheurvorming en funderingsproblematiek die hij zelf had gecamoufleerd;

4. [eisers] na de levering een dubbele laag laminaat heeft aangetroffen in de keuken/aanbouw, waarvan de onderste laag aantoonbaar was beschadigd door vochtoverlast, en waaronder zich voorts een kromgetrokken asbestvloer/-zeil bevond. [gedaagde] heeft erkend de keuken tijdens zijn eigendom te hebben gerenoveerd en het laminaat aldaar te hebben laten leggen. De vochtschade aan de onderste laminaatvloer dateert daarmee uit de periode van eigendom van [gedaagde] en bewijst dat zich toen vochtproblemen in de keuken hebben voorgedaan;

5. deskundige [deskundige 1] heeft vastgesteld dat de woning op meerdere plekken vochtproblemen liet zien, die op veel plaatsen gecamoufleerd waren. De oorzaak van de scheurvorming en de bolling in de voor- en zijgevel is volgens [deskundige 1] gelegen in “beweging van de ondergrond door lokale verweking”, waarbij een “open hemelwaterafvoer die rechtstreeks afwatert op de bodem” een rol speelt. Dit is een progressief en structureel proces dat zich over een langere periode heeft ontwikkeld. Gelet op de aard en de ernst van de gebreken, de structurele oorzaken ervan en de bevinding dat de scheur reeds eerder was hersteld maar opnieuw was opengebarsten, is het uitgesloten dat deze vochtproblemen eerst na de levering op 21 april 2022 zijn ontstaan;

6. [eisers] heeft verklaard dat hij de schimmelplekken in de keuken zag “nadat het bij de eerste regenbui was gaan lekken” en dat “de gipsplaten toen door het vocht naar beneden hingen”. Een dermate acute manifestatie van lekkage en schimmel bij de eerste regenbui na bewoning is niet verenigbaar met een nieuw gebrek; dit is het kenmerk van een reeds bestaand, structureel gebrek dat zich onmiddellijk openbaart zodra de woning aan neerslag wordt blootgesteld.

2.10.

[gedaagde] stelt zich op het standpunt dat [eisers] niet is geslaagd in het leveren van het opgedragen bewijs.

2.11.

2.12.

Gelet op het voorgaande heeft [eisers] onvoldoende concreet bewijs aangedragen in het kader van de bewijsopdracht onder a. Nu niet is komen vast te staan dat er voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst, dan wel de levering van de woning, andere lekkages en vochtproblemen waren (afgezien van de bevindingen van Homekeur in dit verband), hoeft de rechtbank niet in te gaan op de bewijsopdracht onder b, namelijk of [gedaagde] wist of had moeten weten van die andere lekkages of vochtproblemen. Ten aanzien van dit punt kan dus niet worden aangenomen dat [gedaagde] zijn mededelingsplicht heeft geschonden.

2.13.

De bewijsopdrachten onder c, d en e houden in dat [eisers] is opgedragen te bewijzen dat [gedaagde] ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst wist of had moeten weten dat sprake was geweest van ernstige (constructieve) scheurvorming en verzakkingen in de voor- en zijgevel, dat [gedaagde] wist of had moeten weten dat deze (mogelijk) niet deugdelijk waren hersteld en dat [gedaagde] deze gebreken heeft verhuld.

2.14.

Zoals overwogen in het tussenvonnis heeft [gedaagde] in deze procedure steeds gesteld dat geen sprake was van scheurvorming in de buitengevel(s).⁶ Dat hij had aangegeven scheuren te hebben hersteld betrof het bijmetselen van enkele stenen in de zijgevel.⁷ De buitengevel zag er volgens [gedaagde] goed uit, als een normale muur. Tijdens de mondelinge behandeling op 26 maart 2025⁸ heeft [gedaagde] letterlijk verklaard: “Ik heb niets aan scheurvorming gezien”. Die stelling en verklaring zijn naar het oordeel van de rechtbank aantoonbaar onjuist gebleken. Op de foto die door [eisers] is overgelegd als productie 40 is immers duidelijk zichtbaar dat over de muur, die op dat moment door [gedaagde] gedeeltelijk met tempex was bedekt (de foto is dus genomen tijdens het werk van [gedaagde] ), een grote scheur loopt. Tijdens het getuigenverhoor heeft [gedaagde] in reactie op deze foto verklaard dat hij de gerepareerde scheur wél heeft gezien ten tijde van de bezichtiging, maar dat hij het er niet met de makelaar over heeft gehad. De rechtbank acht daarmee voldoende bewezen dat [gedaagde] wist dat sprake was van (forse) scheurvorming in de gevel. Dat hier (mogelijk) sprake was van ernstige (constructieve) scheurvorming blijkt niet alleen uit de aard van de scheur (een diagonale scheur van de rechter bovenhoek naar linksonder, over een grote lengte en met een forse breedte), zoals zichtbaar op voornoemde foto, maar ook uit de verklaring van deskundige [deskundige 2] , van beroep constructeur. [deskundige 2] heeft verklaard dat deze scheur een zettingsscheur is, die niet constructief, maar (door dichtsmeren) hooguit cosmetisch is hersteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de scheurvorming, zoals kenbaar uit voornoemde foto, van dien aard dat van [gedaagde] had mogen worden verwacht dat hij hierover – en over de wijze van herstel – op zijn minst vragen had gesteld aan de makelaar, dan wel hier nader onderzoek naar had (laten) verricht(en). Dat hij dit, blijkens zijn eigen verklaring, niet heeft gedaan komt voor zijn rekening en risico. De rechtbank concludeert op grond van het voorgaande dat [gedaagde] wist of had moeten weten (door nader onderzoek te doen) dat (i) sprake was van ernstige (constructieve) scheurvorming in de voorgevel en (ii) dat deze (mogelijk) niet deugdelijk was hersteld, zodat [eisers] in zoverre is geslaagd in het leveren van het bewijs voor de bewijsopdracht onder c en d.

2.15.

Dat [gedaagde] ook op de hoogte was (of had moeten weten) van verzakkingen in de voor- en zijgevel kan de rechtbank op basis van het aangedragen bewijs niet aannemen. In dit verband heeft [eisers] onder meer gesteld dat stutten aanwezig waren bij de bezichtiging van de woning door [gedaagde] , dat [gedaagde] die stutten heeft waargenomen en dat [gedaagde] (via [buurman 1] ) bekend was met het verslag van de hoorzitting van de bezwaarschriftencommissie van de gemeente [plaats 1] , waaruit bleek dat er instortingsgevaar was. [gedaagde] heeft betwist dat hij ooit stutten heeft gezien. Op basis van de tijdlijn rondom de eigendomsovergang van de woning van [buurman 2] naar [gedaagde] kan de rechtbank niet vaststellen dat [gedaagde] de stutten moet hebben gezien. De stutten zijn niet te zien op de foto van 11 april 2020 die is overgelegd als productie 40 van [eisers] . Ze staan wel afgebeeld op de foto onder productie 39 van [eisers] , maar die foto dateert van 14 februari 2019; ruim een jaar voor het sluiten van de koopovereenkomst tussen [buurman 2] en [gedaagde] . Het is onduidelijk wanneer de stutten precies zijn verwijderd en of deze nog aanwezig waren tijdens de bezichtiging van het pand door [gedaagde] ; de verklaringen van de getuigen daarover zijn niet consistent. Ook kan niet worden aangenomen dat [gedaagde] bekend was met het verslag van de hoorzitting van de bezwaarschriftencommissie van de gemeente [plaats 1] , omdat [gedaagde] heeft ontkend dat hij dit verslag heeft gezien of van [buurman 1] heeft ontvangen en bewijs van het tegendeel ontbreekt. Afgezien daarvan blijkt uit dit verslag niet dat de woning van [eisers] op instorten stond, omdat uit het verslag niet kan worden opgemaakt dat dit betrekking heeft op de woning aan de [adres] . Verder is niet komen vast te staan dat [buurman 2] [gedaagde] heeft gewaarschuwd voor de slechte staat van de woning, waaronder de fundering. [gedaagde] heeft dit betwist en [eisers] heeft deze stelling niet nader onderbouwd. [buurman 2] is zelf niet als getuige gehoord, zodat de rechtbank [buurman 2] daarop niet heeft kunnen bevragen.

2.16.

Ten slotte de vraag of [gedaagde] de scheurvorming heeft verhuld. Ook die vraag moet naar het oordeel van de rechtbank bevestigend worden beantwoord. Verhullen betekent zoveel als verbergen. Vaststaat dat [gedaagde] wist van de (gerepareerde) scheur en daar tempex voor heeft geplaatst, zonder dit aan [eisers] mede te delen. Aangenomen moet worden dat [gedaagde] daarmee de (gerepareerde) scheur heeft willen verbergen voor [eisers] . Daarbij is het opvallend dat [gedaagde] op slechts twee van de vier muren – de gevels die aansluiten op de hoek met scheurvorming – tempex heeft geplaatst. [gedaagde] heeft hierover tijdens het getuigenverhoor verklaard dat hij dit deed “omdat deze niet zo mooi waren”, maar verklaarde tijdens hetzelfde verhoor dat de andere (onbedekte) muren “trouwens het slechtste” waren. Dat is tegenstrijdig en vormt in ieder geval geen goede verklaring voor het bedekken van juist deze twee muren. [gedaagde] heeft weliswaar gesteld dat het niet mogelijk was om de andere muren met tempex te voorzien, omdat hij niet op het perceel van (buurman) [buurman 1] mocht, maar [buurman 1] heeft dit ontkend. [buurman 1] heeft in dat verband (als getuige) verklaard dat [gedaagde] hem nooit heeft gevraagd of hij werkzaamheden vanuit zijn perceel mocht verrichten. Dat hij dit niet heeft verboden, blijkt volgens [buurman 1] uit het feit dat [gedaagde] (zonder daar toestemming voor te vragen) vanaf zijn oprit werkzaamheden aan de woning (van [eisers] ) heeft verricht, bestaande uit schilderwerk en het plaatsen van nieuwe ramen, hetgeen hij heeft toegelaten. De rechtbank heeft geen aanleiding om aan de juistheid van deze verklaring van [buurman 1] te twijfelen. Het is naar het oordeel van de rechtbank juist de geloofwaardigheid van [gedaagde] die een ernstige deuk heeft opgelopen, gelet op zijn tegenstrijdige verklaringen en het feit dat thans is gebleken dat [gedaagde] , ondanks zijn voortdurende pertinente ontkenning, wél wist van de scheurvorming. Gelet op het voorgaande heeft [gedaagde] voor de selectieve plaatsing van de tempex geen afdoende verklaring gegeven. De stelling dat [eisers] met de tempex de scheurvorming heeft willen verhullen, is daarmee onvoldoende gemotiveerd weersproken en dus komen vast te staan, zodat [eisers] heeft voldaan aan dit deel van de bewijsopdracht onder e.

2.17.

Tussenconclusie is dat [gedaagde] zijn mededelingsplicht heeft geschonden, waar hij wist van ernstige (constructieve) scheurvorming in de voorgevel en dat niet tegen [eisers] heeft gezegd. Zoals de rechtbank al in het tussenvonnis heeft overwogen, gaat de mededelingsplicht vóór de onderzoeksplicht. [gedaagde] kan zich in dit verband niet verschuilen achter de NVM-vragenlijst, waarin niets is opgenomen over scheurvorming en de vraag ‘Zijn er (gerepareerde) scheuren/beschadigingen in/aan de gevels aanwezig?’ met ‘nee’ is beantwoord. Deze vragenlijst is weliswaar door de makelaar ingevuld, maar tijdens de mondelinge behandeling heeft [gedaagde] verklaard dat hij erbij zat toen de makelaar de vragenlijst invulde. Het was [gedaagde] ’s eigen verantwoordelijkheid als eigenaar van het pand dat de vragenlijst juist werd ingevuld, hetgeen op dit punt dus aantoonbaar niet het geval is geweest.

2.18.

Uit het voorgaande volgt dat [eisers] bij het aangaan van de koopovereenkomst met [gedaagde] een onjuiste voorstelling van zaken heeft gehad en dat [gedaagde] [eisers] had behoren in te lichten over de ernstige (constructieve) scheurvorming (artikel 6:228 lid 1 sub b BW). Dat [eisers] de overeenkomst bij een juiste voorstelling van zaken niet zou hebben gesloten is voldoende aangetoond. [eisers] heeft tijdens de mondeling behandeling verklaard: “Als [gedaagde] eerlijk was geweest, hadden we de woning nooit gekocht”.⁹ [gedaagde] heeft niet betwist dat [eisers] de woning niet zou hebben gekocht voor de (gereduceerde) prijs, die [eisers] ervoor heeft betaald, indien [eisers] van de ernstige (constructieve) scheurvorming had geweten. Het is daarmee voldoende aannemelijk dat [eisers] de koopovereenkomst niet (op deze wijze) was aangegaan en er wellicht helemaal van had afgezien.

2.19.

Conclusie van het voorgaande is dat de koopovereenkomst en de aanvulling daarop vernietigbaar is op grond van dwaling. De primaire vordering onder I, die strekt tot vernietiging van deze overeenkomsten, zal dan ook worden toegewezen.

2.20.

Dat de (gereduceerde) koopsom gelet op de vernietiging onverschuldigd door [eisers] aan [gedaagde] is betaald, heeft [gedaagde] niet betwist. [gedaagde] moet deze koopsom aan [eisers] terugbetalen, zodat ook de primaire vordering onder II toewijsbaar is, vermeerderd met de (niet door [gedaagde] weersproken) wettelijke rente zoals gevorderd. De rechtbank ziet geen aanleiding om de betalingstermijn op verzoek van [gedaagde] te verruimen naar zes maanden. Het is in het belang van [eisers] dat hij spoedig weer kan beschikken over zijn geld en het ligt op de weg van [gedaagde] om dit te bewerkstelligen. De rechtbank zal, rekening houdend met de omvang van het door [gedaagde] te betalen bedrag, de betalingstermijn bepalen op 30 dagen na betekening van dit vonnis (in plaats van 14 dagen na de datum van dit vonnis).

2.21.

[eisers] heeft in het kader van de primaire vordering onder III gesteld dat de kosten, die gemoeid waren met het verwerven van de woning en met de verhuizing, in totaal € 7.514,04 inclusief btw hebben bedragen. Die kosten had [eisers] niet gemaakt indien hij had afgezien van de woning, zodat [gedaagde] die kosten aan [eisers] dient te vergoeden. [gedaagde] heeft de hoogte van deze kosten niet betwist en heeft ook overigens tegen deze vordering geen specifiek verweer gevoerd (anders dan aan te voeren dat deze vordering zou moeten worden afgewezen, omdat de vordering inzake dwaling niet toewijsbaar is).¹⁰ Nu dwaling wel door de rechtbank is aangenomen en de koopovereenkomst (en de aanvulling daarop) wordt vernietigd, zal ook deze vordering bij gebrek aan een specifiek verweer worden toegewezen op de wijze zoals in het dictum is bepaald, vermeerderd met de (niet betwiste) wettelijke rente zoals gevorderd.

2.22.

Nu de rechtbank op de primaire vorderingen toewijzend beslist, wordt niet toegekomen aan een beoordeling van de subsidiaire en meer subsidiaire vorderingen.

2.23.

[eisers] vordert verder [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de beslagkosten. Deze vordering is gelet op het bepaalde in artikel 706 Rv toewijsbaar. In dit kader is niet relevant dat deze kosten pas op een later moment in de procedure zijn gemaakt, zoals [gedaagde] heeft aangevoerd. De beslagkosten worden – conform de opgave van [eisers] – vastgesteld op € 3.696,61 (zijnde € 641,61 voor kosten deurwaardersexploten, € 341,00 voor griffierecht en € 2.714,00 voor salaris advocaat (1,0 punt(en) × € 2.714,00)). De termijn voor betaling zal gesteld worden op 14 dagen na betekening van dit vonnis en de wettelijke rente zal worden toegewezen met ingang van de vijftiende dag na betekening van dit vonnis.

2.24.

[eisers] vordert voorts vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. [gedaagde] heeft daar geen gemotiveerd verweer tegen gevoerd (maar heeft deze alleen in het algemeen betwist), zodat het gevorderde bedrag van € 2.985,74 zal worden toegewezen, waarbij de betalingstermijn gesteld zal worden op 14 dagen na betekening van dit vonnis en de daarover gevorderde wettelijke rente (als niet gemotiveerd betwist) wordt toegewezen.

2.25.

[gedaagde] is in overwegende mate in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen.

2.26.

Wat betreft de onderzoekskosten van de deskundige, zijnde de kosten voor het voorlopig deskundigenbericht (zie rov. 2.21 van het vonnis van 20 augustus 2025), is de rechtbank van oordeel dat deze kosten toewijsbaar zijn op grond van artikel 6:96 lid 2 sub b BW, omdat deze door [eisers] gemaakt zijn (als expertisekosten) om zijn schade en de aansprakelijkheid van [gedaagde] vast te (kunnen) stellen. Daarbij zullen eveneens de verhoorkosten van de deskundigen worden toegewezen. De getuigentaxe voor de deskundigen ( [deskundige 1] en [deskundige 2] ) is blijkens het proces-verbaal van het getuigenverhoor vastgesteld op tweemaal € 350,- exclusief btw (in totaal € 847,- inclusief btw) en door [eisers] middels facturen onderbouwd. Niet is gebleken dat die kosten onredelijk hoog zijn. Onbetwist heeft [eisers] gesteld dat hij deze kosten heeft voldaan (omdat hij deze getuigen heeft voorgebracht). Deze kosten behoren tot de proceskosten. Het verweer daartegen van [gedaagde] , als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij, wordt daarom verworpen.

2.27.

De proceskosten van [eisers] , die door [gedaagde] dienen te worden voldaan, worden mede gelet op het voorgaande begroot op:

2.28.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing, waarbij geldt dat deze eerst verschuldigd is met ingang van de vijftiende dag na aanschrijving en de proceskosten dan (nog) niet zijn betaald.

2.29.

De rechtbank zal dit vonnis – op vordering van [eisers] – uitvoerbaar bij voorraad verklaren, omdat [gedaagde] zich daar niet tegen heeft verweerd.

3.1.

vernietigt de koopovereenkomst en de aanvulling op de koopovereenkomst, tussen [gedaagde] en [eisers] op 5 maart 2022 respectievelijk 25 maart 2022 gesloten met betrekking tot het woonhuis met ondergrond, tuin en verdere aanhorigheden, staande en gelegen te [adres] , kadastraal bekend gemeente [kadastrale aanduiding] , groot een are en vijftien centiare, wegens dwaling,

3.2.

veroordeelt [gedaagde] om op grond van onverschuldigde betaling binnen 30 dagen na betekening van dit vonnis aan [eisers] te betalen het bedrag van € 157.500,-, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 21 april 2022 tot aan de dag der algehele voldoening,

3.3.

veroordeelt [gedaagde] om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis aan [eisers] te betalen een bedrag van € 7.514,04 ter zake van verwervingskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot de dag der algehele voldoening,

3.4.

veroordeelt [gedaagde] om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis aan [eisers] te betalen een bedrag aan beslagkosten van € 3.696,61, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,

3.5.

veroordeelt [gedaagde] om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis aan [eisers] te betalen een bedrag van € 2.985,74 aan buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding tot de dag van volledige betaling,

3.6.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 17.269,94, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 98,00 plus de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

3.7.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

3.8.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

3.9.

wijst het meer of anders gevorderde af.