ECLI:NL:RBDHA:2026:29716

1.1.

In het tussenvonnis van 18 februari 2026 (hierna: het tussenvonnis) heeft de rechtbank de voorgenomen wijze van verdeling van de gemeenschappelijke onroerende zaken tussen partijen kenbaar gemaakt. De rechtbank heeft partijen bevolen om gezamenlijk een opdracht te verstrekken aan [de taxateur] om alle onroerende zaken te taxeren en de waarde te bepalen met als peildatum de datum van het tussenvonnis. De rechtbank heeft partijen in de gelegenheid gesteld om zich vervolgens bij akte over de taxatierapporten uit te laten. Daarnaast heeft de rechtbank partijen verzocht in een nadere akte te verduidelijken of de onroerende zaken [onroerende zaak 1] en [onroerende zaak 2] tot de gezamenlijke vastgoedportefeuille behoren en ook in de verdeling moeten worden betrokken.

1.2.

Vervolgens zijn de volgende stukken aan het procesdossier toegevoegd:

- het tussenvonnis van 18 februari 2026;

- het vonnis in het incident van 27 mei 2026 waarbij een vordering tot tussenkomst is afgewezen;

- de akte uitlaten van senior van 24 juni 2026, met producties E 18 tot en met E 35;

- de akte uitlaten van junior van 24 juni 2026, met producties 4 tot en met 6;

- de akte van junior van 5 augustus 2026, met producties 7 tot en met 12;

- de antwoordakte van senior van 5 augustus 2026, met productie E 36;

- de akte uitlating producties van 19 augustus 2026 van senior.

2.1.

Senior heeft bezwaar gemaakt tegen de in het tussenvonnis voorgenomen wijze van verdeling van de onroerende zaken tussen junior en senior. Volgens senior bevinden het horecapand met bovenwoning aan de [onroerende zaak 3] en de appartementen aan de [onroerende zaak 4] zich allen op hetzelfde kadastrale perceel en moeten deze onroerende zaken aan één van partijen worden toebedeeld. Vanwege deze kadastrale complicatie verzoekt senior om de voorgenomen verdeling te heroverwegen en een einde te maken aan iedere vorm van gemeenschap met junior.

2.2.

Junior verzoekt de wijze van verdeling van de onroerende zaken zodanig te wijzigen dat aan junior ook de eigendom van het pand aan de [onroerende zaak 3] wordt toebedeeld, Junior heeft de panden aan de [onroerende zaak 4] (bovenwoningen van de bedrijfsruimten aan de [onroerende zaak 3]) in gebruik. Volgens junior zijn de panden aan de [onroerende zaak 4] en de [onroerende zaak 3] feitelijk met elkaar verweven. De nutsvoorzieningen van [onroerende zaak 4] zijn gekoppeld aan de nutsvoorzieningen aan de [onroerende zaak 5] waardoor splitsing van deze onroerende zaken bezwaarlijk en ongewenst is.

2.3.

Beide partijen zijn het er over eens dat de panden aan de [onroerende zaak 3] en de [onroerende zaak 4] in één hand dienen te blijven. De rechtbank zal de in het tussenvonnis voorgenomen verdeling van de onroerende zaken daarom wijzigen. Daarbij staat voorop dat, zoals de rechtbank in het tussenvonnis heeft overwogen, senior en junior in de toekomst geen zakelijke banden meer met elkaar hebben. De rechtbank zal daarom [onroerende zaak 3] aan junior toebedelen, nu senior onvoldoende gemotiveerd heeft bestreden dat de appartementen aan de [onroerende zaak 4] feitelijk in gebruik zijn ten behoeve van het uitzendbureau van junior. Het alternatief, dat aan senior de panden gelegen aan de [onroerende zaak 5] en de [onroerende zaak 4] toebedeeld zouden worden, zou betekenen dat senior en junior (via de activiteiten van het uitzendbureau) alsnog zakelijk aan elkaar verbonden blijven. Dit acht de rechtbank, gelet op de verstoorde verhoudingen tussen partijen, niet wenselijk. Senior heeft verder nog tegen deze verdeling bezwaar gemaakt, omdat hij van mening is dat junior meer panden en een hogere waarde aan onroerende zaken krijgt dan senior. De rechtbank oordeelt dat nog steeds sprake is van een eerlijke verdeling van de onroerende zaken tussen partijen. Het feit dat aan junior meer onroerende zaken dan aan senior worden toebedeeld, betekent dat senior wegens onderbedeling een vordering op junior heeft, en junior deze vordering moet betalen. Per saldo wordt de waarde van de vastgoedportefeuille dus gelijkelijk verdeeld. Alle argumenten die senior op dit punt verder aanvoert stuiten daarop af.

2.4.

Senior heeft ook aangevoerd dat hij betwijfelt dat junior de omvangrijke vordering van senior op junior niet kan betalen, omdat junior in het verleden ook zijn betalingsverplichtingen niet is nagekomen.

2.5.

De rechtbank overweegt dat tussen partijen niet in geschil is dat de te verdelen onroerende zaken allen hypotheekvrij zijn en de meeste onroerende zaken worden verhuurd. De rechtbank gaat ervan uit dat het voor junior in deze omstandigheden niet moeilijk zal zijn om voor de overbedelingsvordering van senior een lening bij een bank af te sluiten. Daarbij komt dat junior, als productie 10 bij de akte van 5 augustus 2026, een print screen van de website van een financiële instelling heeft overgelegd, waaruit blijkt dat het saldo op zijn beleggingsrekening op 3 augustus 2026 ruim € 1.4 miljoen bedraagt. De authenticiteit van deze printscreen wordt door senior betwist, maar de rechtbank ziet geen aanleiding om aan te nemen dat dit een vervalsing is. Senior heeft in het licht van het voorgaande onvoldoende gesteld waaruit kan worden afgeleid dat junior het over te nemen aandeel van senior in de onroerende zaken, die aan junior worden toebedeeld, niet kan financieren.

2.6.

In het tussenvonnis heeft de rechtbank partijen verzocht te verduidelijken of deze onroerende zaken ook tot de te verdelen vastgoedportefeuille behoren en bij de verdeling moeten worden betrokken.

2.7.

Partijen hebben toegelicht dat [onroerende zaak 1] en [onroerende zaak 2] ook behoren tot de gemeenschappelijke onroerende zaken en ook in de taxatierapporten zijn meegenomen. Niet in geschil is dat [onroerende zaak 2] één kadastraal perceel met één kadastrale aanduiding vormen. [onroerende zaak 1] (horecagelegenheid) en [onroerende zaak 1] (bovenwoning) betreffen twee separate kadastrale percelen. Senior en junior zijn beiden eigenaar van het perceel met de kadastrale aanduiding [kadastraal kenmerk 1], terwijl het adres [onroerende zaak 1] volgens het kadaster bij [kadastraal kenmerk 2] behoort. In het taxatierapport is het kadastrale perceelnummer [kadastraal kenmerk 1] meegenomen en is nummer [kadastraal kenmerk 2] buiten beschouwing gelaten, hetgeen volgens beide partijen correct is. De rechtbank zal daarom uitsluitend het kadastrale perceel nummer [kadastraal kenmerk 1] in de verdeling van [onroerende zaak 1] betrekken.

2.8.

De rechtbank zal de onroerende zaken uit de vastgoedportefeuille als volgt verdelen:

2.9.

[de taxateur] (hierna ook te noemen: de taxateur) heeft op 21 mei 2026 in opdracht van partijen voor alle onroerende zaken in de vastgoedportefeuille taxatierapporten opgesteld met als peildatum 18 februari 2026. Senior heeft bezwaar gemaakt tegen de toegepaste taxatiemethode.

2.10.

In het tussenvonnis heeft de rechtbank overwogen dat de panden moeten worden getaxeerd met als peildatum de datum van het tussenvonnis en in de staat zoals deze panden zich op dat moment bevonden. De taxateur heeft bij de taxatie van de panden ermee rekening gehouden dat de panden zich op de datum van het tussenvonnis in verhuurde staat bevonden. Gelet op hetgeen de rechtbank daarover in het tussenvonnis heeft overwogen is dit een juist uitgangspunt voor de wijze van taxatie geweest. De stelling van senior dat de panden moeten worden getaxeerd vrij van huur en gebruik faalt omdat deze op de datum van het tussenvonnis immers niet vrij van huur en gebruik waren. De taxatiemethodiek die de taxateur heeft gevolgd gaat uit van een markthuur die wordt gekapitaliseerd en vermeerderd of verminderd met de som van het verschil tussen de markthuur en de werkelijke huur, waarbij de werkelijke huur is geverifieerd aan de hand van de door junior aan de taxateur verstrekte bankafschriften. De rechtbank acht deze taxatiemethode geschikt om in dit geval tot een juiste waardebepaling van de onroerende zaken te komen.

2.11.

Senior heeft verder bezwaar gemaakt tegen de taxatierapporten omdat in de rendementsberekening het tarief van 10,4% overdrachtsbelasting is toegepast op alle onroerende zaken. Volgens senior is het niet juist om de overdrachtsbelasting over het gehele vastgoed in mindering te brengen om tot de marktwaarde te komen. De taxateur heeft de achtergrond van de verzochte taxaties miskend, nu binnen het kader van de verdelingsprocedure een waarde moet worden bepaald van het vastgoed en de deelgenoot aan wie de helft van het aandeel in de onroerende zaak wordt toebedeeld geen overdrachtsbelasting hoeft te betalen. Verder heeft de taxateur ten onrechte voor alle onroerende zaken het tarief van 10,4% overdrachtsbelasting toegepast, terwijl een deel van de vastgoedportefeuille uit woningen/appartementen bestaat waarop een tarief van 8% van toepassing is.

2.12.

De rechtbank heeft in het tussenvonnis overwogen dat partijen gezamenlijk opdracht moeten geven voor een taxatie van alle onroerende zaken. In deze overweging ligt besloten dat de marktwaarde van de onroerende zaken dient te worden vastgesteld. De taxateur heeft dus terecht tot uitgangspunt genomen dat de prijs moet worden vastgesteld die een bereidwillige koper bereid is om voor de onroerende zaak te betalen. De overdrachtsbelasting moet dus in de rendementsberekening worden betrokken, omdat voor een bereidwillige koper de overdrachtsbelasting een kostenpost is die uiteindelijk moet worden terugverdiend. Dat junior bij toedeling van het aandeel van senior in de onroerende zaken geen overdrachtsbelasting is verschuldigd is niet van belang, omdat het er niet om gaat welk rendement junior kan behalen. De taxateur heeft verder erkend dat hij met betrekking tot de woningen/appartementen ten onrechte een tarief van 10,4% heeft gehanteerd in plaats van 8%. In zoverre is het in de taxatierapporten gehanteerde uitgangspunt dus onjuist. De rechtbank verbindt hier echter geen verdere gevolgtrekking aan, omdat geen van partijen inzichtelijk heeft gemaakt wat de financiële gevolgen van deze onjuiste aanname zijn, en het niet aan de rechtbank is om dit uit te rekenen.

2.13.

Senior heeft verder veel inhoudelijk commentaar op de taxatierapporten en de betrouwbaarheid daarvan. Junior heeft de taxateur gevraagd om op het commentaar van senior te reageren. Uit de aanvullende toelichting van de taxateur van 22 juli 2026 volgt dat hij vóór de taxatie aan beide partijen stukken heeft opgevraagd die van belang zijn voor het taxeren van de onroerende zaken, zoals WOZ waardes (en mogelijke bezwaar), huurcontracten, WWS puntentellingen, bankafschriften van de werkelijk betaalde huur, correspondentie over wijzigingen van huurcontracten, bouwkundige rapporten (voorzover aanwezig) en asbestinventarisaties. Junior heeft de opgevraagde stukken gedeeltelijk aangeleverd (enkele WOZ aanslagen, huurcontracten en de bankafschriften met huurbetalingen) en senior heeft – ondanks herhaaldelijk verzoek van de taxateur – in het geheel niets aangeleverd. Partijen hebben de taxateur ook niet in de gelegenheid gesteld WWS puntentellingen te laten opstellen en onderzoek te doen naar de bouwkundige staat van de onroerende zaken en asbestinventarisaties. Niet voldoende weersproken is dat de taxateur in de mondelinge gesprekken vooruitlopend op de taxaties partijen heeft gewaarschuwd voor de risico’s van het niet verstrekken van de gevraagde informatie. De taxateur heeft aangegeven dat dit tot meer schattingsonzekerheid leidt. Zowel senior als junior hebben dit risico aanvaard. De rechtbank oordeelt dat de taxateur onder deze omstandigheden niet anders kon dan zonder de gevraagde informatie bepaalde schattingen te doen om de waarde van de onroerende zaken te kunnen bepalen. Inherent aan meer schattingsonzekerheid is ook dat berekeningen minder goed controleerbaar zijn. Onder deze omstandigheden kan niet worden gezegd dat de taxatierapporten onvoldoende gemotiveerd zijn. Senior heeft nog aangevoerd dat de onroerende zaken voor een hoger bedrag worden verhuurd en deze veel meer waard zijn dan de getaxeerde waarde, maar deze stelling is voor de rechtbank niet te controleren bij gebreke van onderbouwing daarvan aan de hand van relevante stukken.

2.14.

In het licht van al het voorgaande acht de rechtbank de bezwaren van senior tegen de taxatierapporten onvoldoende zwaarwegend. Senior heeft nog aan de rechtbank verzocht om zelf een andere deskundige te benoemen, maar de rechtbank ziet hier geen aanleiding voor. De rechtbank heeft tijdens de regiezitting van 14 november 2025 aan partijen gevraagd om bij gezamenlijke opdracht de vastgoedportefeuille te laten taxeren, en de taxatierapporten voorafgaand aan de mondelinge behandeling van 7 januari 2026 in het geding te brengen. Partijen hebben dit uiteindelijk niet gedaan. De rechtbank heeft partijen vervolgens in het tussenvonnis bevolen om een gezamenlijke opdracht aan [de taxateur] te geven. Alhoewel senior in zijn processtukken in eerste instantie zelf [de taxateur] als taxateur had voorgesteld, heeft hij vervolgens de taxateur van onvoldoende informatie voorzien. Uit niets volgt dat senior, zelfs al zou de rechtbank een andere deskundige benoemen, ditmaal wel bereid - en in staat zou zijn - om alle gevraagde informatie aan te leveren. De rechtbank acht de benoeming van een tweede deskundige in deze omstandigheden niet zinvol.

2.15.

De rechtbank zal de waarde van de onroerende zaken, die in de taxatierapporten zijn bepaald, als uitgangspunt nemen voor de verdeling van de onroerende zaken tussen partijen. Uit hoofde van de verdeling van de onroerende zaken hebben partijen over en weer de navolgende vorderingen op elkaar:

€ 615.000 + € 670.000 + € 445.000 + € 590.000 + € 230.000 + € 230.000 + € 215.000 = € 2.995.000

€ 230.000 + € 550.000 = € 780.000

Verschil in waarde:

€ 2.995.000 - € 780.000 = € 2.215.000

2.16.

Junior moet dus uit hoofde van overbedeling per saldo een bedrag van € 1.107.500 (50% x € 2.215.000) aan senior betalen.

2.17.

Indien senior of junior niet meewerkt aan de toedeling van de onroerende zaken, treedt dit vonnis op grond van artikel 3:300 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek in de plaats van de vereiste toestemming van senior of junior.

2.18.

Gelet op de familierechtelijke relatie tussen partijen zullen de proceskosten worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

3.1.

stelt de verdeling van de onroerende zaken als volgt vast, in die zin dat:

- aan junior worden toegedeeld:

a. [onroerende zaak 1], kadastraal bekend [kadastraal kenmerk 1];

b. [onroerende zaak 2], kadastraal bekend [kadastraal kenmerk 3];

c. [onroerende zaak 8], kadastraal bekend [kadastraal kenmerk 4];

d. [onroerende zaak 9], kadastraal bekend [kadastraal kenmerk 5];

e. [onroerende zaak 5], kadastraal bekend [kadastraal kenmerk 6];

f. [onroerende zaak 4], kadastraal bekend [kadastraal kenmerk 7];

g. [onroerende zaak 3]

- aan senior worden toegedeeld:

a. [onroerende zaak 6], kadastraal bekend [kadastraal kenmerk 8];

b. [onroerende zaak 7], [kadastraal kenmerk 9];

3.2.

senior verkrijgt hierdoor een vordering van per saldo € 1.107.500 uit hoofde van onderbedeling op junior. Junior moet dit bedrag ten tijde van de levering bij de notaris aan senior betalen. Junior moet de kosten betalen van de levering van het aandeel van senior in de onroerende zaken aan junior en senior moet de kosten betalen van de levering van het aandeel van junior in de onroerende zaken aan senior;

3.3.

veroordeelt beide partijen alle medewerking en inspanning te verlenen bij de totstandkoming van de notariële aktes van toedeling en goederenrechtelijke levering van de onverdeelde aandelen in de onroerende zaken;

3.4.

bepaalt dat, indien senior of junior niet voldoet aan hetgeen is bepaald in 3.2 en/of 3.3, dit vonnis op grond van artikel 3:300 lid 2 BW in de plaats treedt van het deel van de notariële akte(s) van verdeling en goederenrechtelijke levering, waaruit moet blijken van een wilsverklaring van senior dat hij instemt met de verdeling en levering van zijn aandeel in de onroerende zaken aan junior en omgekeerd;

3.5.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

3.6.

wijst af het meer of anders gevorderde;

3.7.

verklaart junior niet-ontvankelijk in zijn vorderingen onder 4.6. sub III en IV van het tussenvonnis;

3.8.

wijst de vorderingen onder 4.6. sub 1 en II van het tussenvonnis af;

3.9.

compenseert de proceskosten tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen proceskosten draagt;