ECLI:NL:RBAMS:2026:9959

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 18 februari 2026, met producties,

- de conclusie van antwoord met een eis in reconventie, met producties,

- het tussenvonnis van 17 april 2026 waarin een mondelinge behandeling is bevolen,

- de conclusie van antwoord in reconventie, met producties.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 4 augustus 2026. Namens verhuurder is verschenen [naam 1] (werkzaam bij de beheerder), bijgestaan door mr.D. Cana (werkzaam bij de gemachtigde). Namens huurder zijn verschenen [naam 2] en [naam 3] (beiden [functie] ).

Ten slotte is vonnis bepaald.

Verhuurder heeft vanaf 1 december 2022 tot en met 30 november 2025 aan huurder verhuurd de kantoorruimte inclusief parkeerplaats gelegen aan [adres] . De huur bedroeg laatstelijk € 1.387,22 per maand, waarvan € 213,38 voor de parkeerplaats.

Op de huurovereenkomst zijn de “Algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW” (ROZ), versie 30 januari 2025, van toepassing verklaard.

In artikel 10.3 van de algemene bepalingen staat – voor zover van belang – het volgende: “Verhuurder is niet aansprakelijk voor schade ten gevolge van een gebrek en Huurder kan in geval van een gebrek geen aanspraak maken op huurprijsvermindering en verrekening (…) . In artikel 10.4 zijn een vijftal omstandigheden genoemd waarin artikel 10.3 toepassing mist.

In artikel 23.2 van de algemene bepalingen is een boetebeding opgenomen die als volgt luidt: “Telkens indien een uit hoofde van huurovereenkomst door Huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt Huurder aan Verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 1% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300 per maand. (…)”

Op 13 juli 2023 heeft huurder aan verhuurder gemeld dat zij de afstandsbediening van de slagboom van de parkeerplaats is kwijtgeraakt. Ook heeft zij gevraagd hoe zij een nieuwe kan aanschaffen, wat de kosten zijn en hoe dat proces in zijn werk gaat.

De beheerder Schep Vastgoedmanagers heeft vervolgens op 17 juli 2023 een opdracht verstrekt aan DBS Logipark B.V. (hierna: DBS), maar DBS gaf aan dat het systeem voor de toegang tot de parkeerplaats haar niet bekend was zodat zij de opdracht niet in behandeling kon nemen.

In 2025 heeft huurder opnieuw een melding gedaan van de kwijtgeraakte afstandsbediening.

De beheerder heeft daarop op 22 april 2025 wederom een opdracht verstrekt aan DBS, waarop DBS liet weten dat zij de afstandsbediening niet kan leveren.

De gemachtigde van verhuurder heeft huurder meermalen aangemaand tot betaling van een ontstane huurachterstand.

Verhuurder vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, dat huurder veroordeeld wordt tot betaling van:

• € 8.957,28 aan huurachterstand berekend tot en met 30 november 2025, vermeerderd met de wettelijke handelsrente te rekenen vanaf 18 februari 2026,

• € 2.700,00 aan contractuele boetes,

• € 865,69 aan verschenen rente berekend tot 18 februari 2026,

• € 822,86 aan buitengerechtelijke incassokosten,

• de proceskosten.

Verhuurder legt aan haar vordering het volgende ten grondslag. Huurder is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen door een huurachterstand te laten ontstaan. Omdat huurder met betaling van de huur in verzuim is, maakt verhuurder tevens aanspraak op de contractuele boetes van artikel 23.2 van de algemene bepalingen alsmede op rente en kosten.

Huurder voert verweer.

Huurder vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, een verklaring voor recht dat verhuurder toerekenbaar tekortgeschoten is in de nakoming van de huurovereenkomst en verhuurder te veroordelen tot betaling van:

• € 6.006,00 aan onverschuldigd betaalde huur,

• € 1.030,00 aan wettelijke handelsrente berekend tot 2 april 2026,

• € 875,00 aan buitengerechtelijke incassokosten,

• de proceskosten.

Huurder legt aan haar vordering het volgende ten grondslag. Huurder heeft vanaf juli 2023 geen toegang gehad tot de parkeerplaats omdat zij de afstandsbediening van de slagboom was kwijtgeraakt. Huurder heeft verhuurder meermaals verzocht een nieuwe afstandsbediening te verstrekken, maar dat heeft verhuurder nagelaten. Hierdoor heeft huurder geen huurgenot gehad voor wat betreft de parkeerplaats. Dit levert een gebrek op en verhuurder is daardoor toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen. Daarnaast voert huurder aan dat er geen rechtsgrond bestond voor de betaling van de huur voor de parkeerplaats omdat dat onderdeel van de huurovereenkomst niet is geleverd. Huurder vordert dan ook terugbetaling van de huur die zij voor de parkeerplaats heeft betaald, vermeerderd met rente en kosten.

Verhuurder voert verweer.

Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en reconventie worden deze gezamenlijk behandeld.

In de huurovereenkomst staat expliciet vermeld dat gehuurd wordt een kantoorruimte met een parkeerplaats. De kantonrechter begrijpt dat huurder huurprijsvermindering wil omdat zij vanaf juli 2023 tot aan het einde van de huurovereenkomst geen gebruik heeft kunnen maken van de parkeerplaats. Huurder legt daaraan ten grondslag dat sprake is van een gebrek. Verhuurder heeft dat betwist.

Of sprake is van een gebrek kan bij de beoordeling echter in het midden blijven omdat de mogelijkheid tot huurprijsverlaging wegens een gebrek in artikel 10.3 van de algemene bepalingen is uitgesloten, zoals verhuurder terecht heeft aangevoerd. Gesteld noch gebleken is dat de uitzonderingen van artikel 10.4 van toepassing zijn. Dat betekent dat huurders geen aanspraak kunnen maken op huurprijsvermindering.

Voor zover huurders hebben aangevoerd dat zij de huur voor de parkeerplaats zonder rechtsgrond hebben voldaan, gaat die stelling niet op. Aan de betalingen ligt immers een huurovereenkomst ten grondslag, zodat de betalingen niet zonder rechtsgrond zijn voldaan en niet op grond van artikel 6:203 van het Burgerlijk Wetboek (BW) moeten worden terugbetaald.

Huurders hebben de hoogte van de huurachterstand verder niet betwist, zodat de vordering van verhuurder in conventie tot betaling van de huurachterstand van € 8.957,28 toewijsbaar is.

Dat betekent ook dat de vordering van huurder in reconventie voor zover die ziet op de (terug) betaling van de huur, rente en kosten afgewezen wordt.

De in reconventie gevorderde verklaring voor recht dat verhuurder toerekenbaar tekortgeschoten wordt eveneens afgewezen. Huurder heeft onvoldoende gesteld welk belang zij – mede gelet op het voorgaande – bij die vordering heeft.

Verhuurder vordert in conventie betaling van de contractuele boetes, door haar berekend op € 2.700,00. Huurder heeft een beroep op matiging van deze boetes gedaan. Op grond van artikel 6:94 BW kan een boete door de rechter worden gematigd, indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist. De kantonrechter ziet hiertoe geen aanleiding. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, is niet gebleken dat de toepassing van het boetebeding tot een onaanvaardbaar en buitensporig resultaat leidt. De boete is daarom verschuldigd.

Verhuurder vordert in conventie, naast de hiervoor genoemde contractuele boete, tevens wettelijke handelsrente. De wettelijke handelsrente betreft een schadevergoeding voor vertraging in de voldoening van een geldsom. Op grond van artikel 6:92 lid 2 BW treedt hetgeen ingevolge een boetebeding verschuldigd is, in de plaats van de schadevergoeding op grond van de wet, tenzij partijen daarvan afwijken. Niet is gebleken dat partijen hebben bedongen dat naast de contractuele boete ook schadevergoeding op grond van de wet verschuldigd is. De kantonrechter zal daarom alleen de gevorderde contractuele boete toewijzen en de gevorderde wettelijke handelsrente over de huurachterstand afwijzen.

Verhuurder vordert in conventie vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De vordering moet worden beoordeeld op grond van artikel 6:96 BW en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). Aan de wettelijke eisen voor een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten is voldaan. Het gevorderde bedrag komt overeen met het in de staffel genoemde tarief, zodat het bedrag van € 822,86 toewijsbaar is

Huurder is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) zowel in conventie als in reconventie betalen. De proceskosten van verhuurder in conventie worden, aan de hand van de toewijsbare vordering, begroot op:

De kosten van verhuurder in reconventie worden begroot op € 180,00 (0,5 punten x € 360,00) aan salaris gemachtigde.

veroordeelt huurder om aan verhuurder te betalen een bedrag van € 8.957,28 aan huurachterstand, berekend tot en met 30 november 2025,

veroordeelt huurder om aan verhuurder te betalen een bedrag van € 2.700,00 aan contractuele boetes,

veroordeelt huurder om aan verhuurder te betalen een bedrag van € 822,86 aan buitengerechtelijke kosten,

veroordeelt huurder in de proceskosten van € 1.695,65, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als huurder niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

wijst het meer of anders gevorderde af,

wijst de vorderingen af,

veroordeelt huurder in de proceskosten van € 180,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als huurder niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.