ECLI:NL:RBAMS:2026:9819

Stadgenoot is als erfpachter gerechtigd tot de erfpacht van de woning aan de [adres] (hierna: de woning).

Stadgenoot heeft de woning tot 24 juni 2024 verhuurd als sociale huurwoning. Daarna heeft de woning in verband met een geplande grootschalige renovatie in de buurt de bestemming ‘wisselwoning’ gekregen, zodat bewoners tijdens die renovatie tijdelijk gehuisvest konden worden in hun eigen omgeving.

De geplande renovatie is niet doorgegaan (op de aanvankelijk geplande schaal). De woning is nimmer als wisselwoning in gebruik gegeven en in de zomer van 2026 heeft Stadgenoot besloten de woning weer als sociale huurwoning te gaan verhuren.

Toen de verhuurmakelaar van Stadgenoot op 20 juli 2026 de woning kwam opnemen, heeft hij vastgesteld dat krakers hun intrek hadden genomen vanaf omstreeks 14 juli 2026.

Op 30 juli 2026 heeft Stadgenoot aangifte gedaan van huisvredebreuk.

Op 6 augustus 2026 heeft de advocaat van Stadgenoot een mail van de advocaat van de krakers ontvangen waaruit volgt dat de krakers de woning niet vrijwillig zullen verlaten.

Stadgenoot vordert – kort gezegd – om bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis

Stadgenoot legt aan haar vorderingen het volgende ten grondslag. De krakers handelen in strijd met het erfpachtrecht van Stadgenoot. Zij hebben de woning zonder recht of titel in gebruik. Nu de renovatieplannen zijn gewijzigd en de woning niet als wisselwoning gebruikt zal worden, wil Stadgenoot de woning weer regulier gaan verhuren. Stadgenoot zal overeenkomstig haar taak als sociaal verhuurder de woning zo spoedig mogelijk opnemen, opmeten en werkzaamheden uitvoeren die mogelijk nog verricht moeten worden om de woning gereed te maken voor de reguliere verhuur. Ook zal zij op de kortst mogelijke termijn adverteren en de woning toewijzen aan een huurder die daarvoor in aanmerking komt. Ontruiming zal dan ook niet leiden tot ongerechtvaardigde leegstand.

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] voeren verweer.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

Niet in geschil is dat Stadgenoot als erfpachter gerechtigd is tot de (erfpacht van) woning aan de [adres]. De krakers verblijven zonder recht of titel in de door hen gekraakte woning. Zij gebruiken de woning immers zonder de toestemming van Stadgenoot en zonder hiervoor enige vergoeding te betalen. In zoverre handelen [gedaagde 1] en [gedaagde 2] en de overige krakers onrechtmatig jegens Stadgenoot.

Een vordering tot ontruiming van krakers is in kort geding slechts toewijsbaar indien de eiser een spoedeisend belang bij ontruiming heeft en van hem niet kan worden gevergd dat hij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht, waarbij als uitgangspunt geldt dat niet wordt ontruimd voor leegstand.

Een spoedeisend belang is aanwezig indien aannemelijk wordt gemaakt dat een eigenaar (of erfpachter) op korte termijn (concrete) plannen heeft met de woning. Stadgenoot heeft erkend dat het ongelukkig was dat de woning wegens de gewijzigde renovatieplannen zo lang heeft leeggestaan. Er is echter besloten om de woning weer te gaan verhuren als reguliere sociale huurwoning. Met die reden kwam de verhuurmakelaar op 20 juli 2026 de woning ook opnemen. Daarbij is Stadgenoot op basis van haar wettelijke taak verplicht om schaarse sociale huurwoningen te verdelen onder de woningzoekenden.

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben daar tegenin gebracht dat zij daar weinig vertrouwen in hebben, aangezien de woning al ruim twee jaar leegstaat. Stadgenoot heeft echter voldoende aannemelijk gemaakt dat dit te verklaren is doordat de woning eerder de functie wisselwoning had verkregen, maar dat de gewijzigde renovatieplannen aanleiding vormen om de woning nu per direct weer in de reguliere verhuur onder te brengen. Daardoor zal van ontruiming voor leegstand op dit moment geen sprake zijn. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben aangevoerd dat de werkzaamheden nog niet zijn ingepland en dat het verhuurproces nog moet worden doorlopen. Stadgenoot heeft daarop uitgelegd dat de woning eerst moet worden opgenomen om vast te stellen welke werkzaamheden nodig zijn om de woning gereed te maken voor verhuur, waarna een aannemer zal worden ingeschakeld. De kraak houdt dit proces juist tegen. Voor zover [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben aangevoerd dat het opnemen van de woning, en zo nodig de uit te voeren werkzaamheden, ook kan gebeuren in (door hen) bewoonde staat, wordt dat standpunt niet gevolgd. Stadgenoot heeft uitgelegd dat opname van de woning maximaal enkele dagen uitstel zou kunnen bieden, en ten aanzien van het verrichten van werkzaamheden en adverteren merkt zij op dat zij onvoldoende vertrouwen heeft in medewerking van de krakers. De krakers zijn in de afgelopen maand met geen enkel voorstel tot samen- en/of medewerking gekomen, bijvoorbeeld ter compensatie van de kosten van het gebruik van gas, water en licht of over een mogelijke vertrekdatum. Daar komt bij dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hun medewerking kunnen beloven, maar Stadgenoot dan nog steeds geconfronteerd blijft met de overige krakers. Om de reguliere sociale verhuur niet langer te vertragen en een nieuwe rechtsgang op korte termijn te voorkomen, zullen [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de woning moeten verlaten. De vordering tot ontruiming wordt derhalve toewijsbaar geacht met een ontruimingstermijn van drie dagen.

Een afweging van de belangen van partijen leidt niet tot een andere uitkomst. De belangenafweging brengt in dit geval mee dat het belang van Stadgenoot tot uitoefening van haar eigendomsrecht wordt afgewogen tegen het belang van de krakers bij voortgezet tijdelijk gebruik van de woning (huisrecht). Hoewel het belang van de krakers om een dak boven hun hoofd te hebben zwaar weegt, weegt het belang van Stadgenoot om de woning op korte termijn te kunnen verhuren aan woningzoekenden in dit geval zwaarder. Er zijn veel woningzoekenden die wel aan de voorwaarden voor een sociale huurwoning voldoen en al jarenlang wachten op woonruimte.

De vordering om te bepalen dat dit vonnis gedurende zes maanden ten uitvoer kan worden gelegd tegen iedereen die in de woning verblijft of daar binnentreedt wordt, gelet op de uit te voeren werkzaamheden, toegewezen. Ook zal de gevorderde machtiging om de ontruiming zo nodig zelf te doen uitvoeren met behulp van de sterke arm van justitie worden toegewezen.

De vorderingen jegens de niet verschenen krakers worden als niet onrechtmatig of ongegrond toegewezen op dezelfde wijze als jegens [gedaagde 1] en [gedaagde 2].

De krakers zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom (hoofdelijk) de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Stadgenoot worden begroot op:

- kosten dagvaarding € 151,94

veroordeelt de krakers om de woning aan de [adres] met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van Stadgenoot zijn, binnen drie dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en ontruimd te houden, te verlaten en met afgifte van de sleutels in behoorlijke staat en onder herstel van eventuele gebreken ter vrije en algehele beschikking van Stadgenoot te stellen,

bepaalt dat de veroordeling onder 5.1 ex artikel 557a lid 3 Rv binnen zes maanden na de datum van dit vonnis ook ten uitvoer kan worden gelegd tegen een ieder die zich ten tijde van de tenuitvoerlegging in de woning bevindt of daar binnentreedt en telkens wanneer zich dat voordoet,

machtigt Stadgenoot om met behulp van de sterke arm van justitie en politie de tenuitvoerlegging van dit vonnis te bewerkstelligen indien de krakers in gebreke blijven daaraan te voldoen,

veroordeelt de krakers hoofdelijk in de proceskosten van € 2.252,94 en de kosten van de in artikel 61 Rv voorgeschreven advertentie te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 98 als zij niet tijdig aan deze veroordeling voldoen en het vonnis daarna wordt betekend, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de bedoelde termijn voor voldoening tot de dag van algehele voldoening,

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

wijst het meer of anders gevorderde af.