ECLI:NL:GHAMS:2026:2769

Partijen hebben met ingang van 1 mei 2017 een huurovereenkomst gesloten, waarbij De Krimp aan [geïntimeerde] heeft verhuurd een woning in [plaats] (hierna: de woning) tegen een door [geïntimeerde] te betalen huurprijs van € 1.000,00 per maand.

Op 26 februari 2020 heeft De Krimp in een e-mail aan deze rechtshelper meegedeeld dat De Krimp op de eerdergenoemde mail van 25 februari 2020 zal ingaan zodra de rechtshelper een schriftelijke volmacht van [geïntimeerde] verstrekt.

In een brief van 2 maart 2024 heeft De Krimp aan [geïntimeerde] meegedeeld dat tot en met maart 2024 een huurachterstand is ontstaan van € 20.440,00 en heeft De Krimp [geïntimeerde] gesommeerd tot betaling van dit bedrag .

Met een brief van 16 april 2024 heeft de door De Krimp ingeschakelde deurwaarder [geïntimeerde] in gebreke gesteld, haar nogmaals tot betaling gesommeerd en rechtsmaatregelen aangekondigd.

Bij een e-mail van 17 april 2024 heeft [geïntimeerde] aan de deurwaarder laten weten dat zij de vordering betwist en te kennen gegeven dat de door haar feitelijk betaalde huur - € 600,00 per maand - adequaat is voor een woning in deze staat.

Ondanks verdere correspondentie zijn partijen niet tot een oplossing gekomen. Vervolgens is De Krimp na te melden procedure bij de kantonrechter gestart die heeft geleid tot het bestreden vonnis.

Na het bestreden vonnis heeft [geïntimeerde] bij De Krimp ook melding gemaakt van problemen met de cv-ketel .

Samengevat heeft De Krimp bij de kantonrechter gevorderd om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de huurovereenkomst betreffende de woning te ontbinden en voorts [geïntimeerde] te veroordelen tot:

- ontruiming van de woning;

- betaling van huurachterstand groot € 24.834,72 tot en met augustus 2024, te vermeerderen met wettelijke rente;

- betaling van € 1.000,00 per maand voor elke maand dat [geïntimeerde] nog in de woning verblijft vanaf 1 september 2024, te vermeerderen met wettelijke rente;

- betaling van de proceskosten in eerste aanleg, te vermeerderen met wettelijke rente.

[geïntimeerde] heeft verweer gevoerd en geconcludeerd tot afwijzing van de vorderingen van De Krimp met, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeling van De Krimp in de proceskosten waaronder de nakosten.

In reconventie heeft [geïntimeerde] een verklaring voor recht gevorderd dat de huurprijs vanaf 1 maart 2020 tot en met heden € 600,00 per maand bedraagt met, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeling van De Krimp in de kosten van het geding in reconventie met de nakosten.

De Krimp heeft geconcludeerd tot afwijzing van de tegenvordering met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding in reconventie met nakosten .

Bij het - uitvoerbaar bij voorraad verklaarde - bestreden vonnis heeft de kantonrechter in conventie [geïntimeerde] veroordeeld om aan De Krimp € 840,00 aan huurachterstand, vermeerderd met wettelijke rente, te betalen. De overige vorderingen van De Krimp heeft de kantonrechter afgewezen. In reconventie heeft de kantonrechter voor recht verklaard dat de huurprijs over de periode van 1 maart 2020 tot en met heden € 600,00 bedraagt, in die zin dat de huurprijs van € 1.000,00 per maand over de periode vanaf 1 maart 2020 wordt verminderd met € 400,00 per maand, tot de dag waarop het gebrek is verholpen. Voor het overige heeft de kantonrechter de vordering van [geïntimeerde] afgewezen, een en ander met veroordeling van De Krimp in de proceskosten in conventie en in reconventie.

De Krimp concludeert, na wijziging van eis bij memorie van grieven, tot vernietiging van het bestreden vonnis en dat het hof, opnieuw rechtdoende, uitvoerbaar bij voorraad:

- de vorderingen van De Krimp zoals luidend na wijziging van eis - waarbij zij thans aan huurachterstand tot en met juli 2025 € 27.240,00 vordert - alsnog zal toewijzen en de tegenvorderingen van [geïntimeerde] zal afwijzen;

- [geïntimeerde] zal veroordelen om alles wat De Krimp aan haar heeft voldaan ter uitvoering van het bestreden vonnis aan De Krimp terug te betalen, te vermeerderen met wettelijke rente;

- [geïntimeerde] zal veroordelen in de proceskosten in beide instanties, te vermeerderen met nakosten en wettelijke rente.

[geïntimeerde] concludeert tot afwijzing van het hoger beroep en bekrachtiging van het bestreden vonnis met veroordeling van De Krimp, uitvoerbaar bij voorraad, in de kosten van het geding in hoger beroep met nakosten en wettelijke rente.

Tussen partijen is in geschil of aan de woning gebreken kleven en zo ja, of die gebreken een huurprijsvermindering rechtvaardigen als toegewezen door de kantonrechter. In dat kader heeft De Krimp in hoger beroep twee grieven tegen het bestreden vonnis aangevoerd die zich lenen voor gezamenlijke behandeling. Deze grieven komen er samengevat op neer dat er, volgens De Krimp, geen gebreken aan de woning kleven althans dat, zo er al gebreken aan de woning kleven, die in de huurprijs zijn verdisconteerd althans niet een huurprijsvermindering van 40% rechtvaardigen. Ook was de melding van de gebreken in februari 2020 niet concreet genoeg, zodat een huurprijsvermindering niet met ingang van 1 maart 2020 had mogen worden toegewezen, aldus De Krimp.

Artikel 7:204 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (BW) definieert een gebrek als een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort waarop de overeenkomst betrekking heeft. Volgens de parlementaire geschiedenis bij dit artikel (Kamerstukken II 1997/98, 26 089, nr. 3, p. 14) heeft het begrip ‘gebrek’ een ruime betekenis; alle genotsbeperkingen die niet aan de huurder zijn toe te rekenen vormen een gebrek, zoals een slechte onderhoudstoestand, materiële beschadigingen, constructiefouten en ongedierte. Ook zichtbare gebreken vallen onder deze bepaling. Uitgangspunt (van de gebrekenregeling) is het genot dat de huurder op grond van de huurovereenkomst mag verwachten .

[geïntimeerde] heeft betoogd dat de staat van de woning bij aanvang in orde was en dat de huurprijs daarbij paste, maar dat de staat van de woning steeds slechter werd omdat De Krimp geen onderhoud pleegde . Op 25 februari 2020 heeft [geïntimeerde] schriftelijk aan De Krimp te kennen gegeven dat de woning in zeer slechte technische staat verkeert en heeft zij verzocht de nodige reparaties aan onder andere de kozijnen, de voordeur, schimmel en het lekkende dak uit te voeren (zie onder 3.2). Verder heeft zij bij conclusie van antwoord van 26 september 2024 aangevoerd dat veel hout rot is, bijvoorbeeld bij de ramen, dat er lekkages bij het plafond zijn en veel vochtoverlast (lekkage in keuken), dat er op veel plekken scheuren en kieren zijn en dat het toilet regelmatig niet goed doorspoelt. Bij memorie van antwoord heeft [geïntimeerde] aanvullend aangevoerd dat de cv-ketel niet naar behoren werkt. [geïntimeerde] heeft in eerste aanleg en in hoger beroep meerdere foto’s en een video in het geding gebracht ter onderbouwing van de door haar gestelde gebreken .

Deze foto’s en video dateren van zomer/najaar 2024. Uit de uit die beelden naar voren komende staat van de woning in 2024, zeker bezien in samenhang met de mail van [naam] en hetgeen De Krimp en [geïntimeerde] hebben aangevoerd (onder 6.3 en 6.4), kan het hof niets anders afleiden dan dat ook al in de jaren voor 2024 gebreken als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW aan de woning kleefden en dat die gebreken, bij uitblijven van onderhoud, alleen maar ernstiger en talrijker zijn geworden. Het gaat in ieder geval om daklekkages, een verzakte vloer, verweerde en deels verrotte kozijnen, een lekkage in de keuken en, zoals in hoger beroep is gebleken, inmiddels ook om problemen met de cv-ketel.

Ingevolge artikel 7:206 lid 1 BW is De Krimp verplicht op verlangen van [geïntimeerde] deze gebreken te verhelpen. [geïntimeerde] heeft onweersproken aangevoerd dat De Krimp geen onderhoud of herstel heeft uitgevoerd, anders dan - een volgens [geïntimeerde] mislukte poging tot - herstel van de vloer. Dat de verplichting tot herstel niet geldt, omdat het zou gaan om kleine herstellingen die [geïntimeerde] krachtens artikel 7:217 BW zelf moet verrichten of omdat het zou gaan om gebreken voor het ontstaan waarvan [geïntimeerde] jegens De Krimp aansprakelijk is, als bedoeld in artikel 7:206 lid 2 BW, dan wel dat het zou gaan om gebreken die anderszins zijn toe te rekenen aan [geïntimeerde] (artikel 7:204 lid 2 BW) heeft De Krimp onvoldoende onderbouwd. Gelet op de aard en ernst van de gebreken kunnen deze niet worden aangemerkt als kleine herstellingen en niet valt in te zien dat het gebreken betreft die [geïntimeerde] zelf zou hebben veroorzaakt of die anderszins aan haar zijn toe te rekenen.

Meer in het bijzonder acht het hof in dat kader het volgende van belang ten aanzien van de lekkage in de keuken. Niet in geschil is dat de oorzaak van de lekkage in de keuken gelegen moet zijn in de zich daarboven bevindende badkamer. Volgens De Krimp moet het slopen van de badkamer door [geïntimeerde] de oorzaak zijn geweest van deze lekkage. [geïntimeerde] daarentegen stelt zich op het standpunt dat de lekkage al aanwezig was voor de sloop en dat de door haar uitgevoerde sloop en renovatie van de badkamer de lekkage juist hebben verholpen. Ter onderbouwing van haar standpunt heeft [geïntimeerde] in haar memorie van antwoord gewezen op een door haar in het geding gebrachte video van de lekkage van 9 juli 2024 (“9 lip 2024”) en een foto ten tijde van de sloop van de badkamer van 6 december 2024 (“6 grudia 2024”). Op de mondelinge behandeling heeft [geïntimeerde] haar standpunt herhaald. De Krimp heeft dit niet althans onvoldoende weersproken.

Op grond van artikel 7:207 lid 1 BW kan de huurder in geval van vermindering van huurgenot een evenredige vermindering van de huurprijs vorderen van de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk heeft kennis gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was aan de verhuurder. De rechter dient aan de hand van de specifieke omstandigheden van het desbetreffende geval tot een schatting te komen welke korting op de prijs als evenredig heeft te gelden.

Wat betreft de hoogte van de huurprijsvermindering is het hof van oordeel dat het door de kantonrechter toegekende percentage van 40% niet te hoog is, anders dan door De Krimp is gesteld. Hiervoor heeft het hof overwogen dat al in de jaren voor 2024 gebreken aan de woning kleefden. De daklekkages die zich – blijkens de vochtvlekken op de foto’s – op meerdere plekken in (de grote slaapkamer van) de woning hebben voorgedaan en waarvan [geïntimeerde] al op 25 februari 2020 melding heeft gemaakt, vormen op zichzelf al een ingrijpende beperking van het huurgenot die naar het oordeel van het hof een huurprijsvermindering van 40% rechtvaardigt. Daarbij komt dat de gebreken, zoals het hof hiervoor al heeft overwogen, in de loop der jaren, bij uitblijven van onderhoud, alleen maar ernstiger en talrijker zijn geworden.

Uit het voorgaande volgt dat het hof van oordeel is dat de kantonrechter terecht op vordering van [geïntimeerde] met ingang van 1 maart 2020 een huurprijsvermindering van 40% heeft toegewezen. De vorderingen van De Krimp tot ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van de woning en betaling van de gestelde huurachterstand en de bij aanvang van de huurovereenkomst overeengekomen huur, komen niet voor toewijzing in aanmerking omdat al deze vorderingen zijn gebaseerd op huur zonder huurprijsvermindering.

Als aanvullende grondslag voor de gevorderde ontbinding en de gevorderde afwijzing van de huurprijsvermindering heeft De Krimp gesteld dat [geïntimeerde] een slaapkamer heeft onderverhuurd aan een derde. [geïntimeerde] heeft dit gemotiveerd betwist. In het licht van die betwisting had het op de weg van De Krimp gelegen haar stellingen (tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep) nader toe te lichten, maar dat heeft zij niet gedaan. Daarom wordt aan bewijslevering niet toegekomen.

De grieven slagen niet. Het bestreden vonnis wordt bekrachtigd. Het hof ziet ook verder geen aanleiding om De Krimp toe te laten tot bewijslevering, omdat zij geen bewijs heeft aangeboden van voldoende concrete stellingen die, indien bewezen, tot een andere uitkomst kunnen leiden. De Krimp is in het hoger beroep in het ongelijk gesteld en zal daarom worden veroordeeld in de proceskosten in hoger beroep. Het hof stelt de proceskosten in hoger beroep als volgt vast:

- griffierecht € 827,00

- salaris advocaat € 2.580,00 (tarief II, twee punten)

Totaal € 3.407,00.

bekrachtigt het bestreden vonnis;

veroordeelt De Krimp in de proceskosten in hoger beroep, tot nu aan de zijde van [geïntimeerde] vastgesteld op € 3.407,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als niet binnen veertien dagen na dit arrest aan de kostenveroordeling is voldaan;

veroordeelt De Krimp tot betaling van € 189,00 voor nasalaris, te vermeerderen met € 98,00 voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot als betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente, als niet binnen veertien dagen na het verschuldigd worden van de nakosten aan deze veroordeling is voldaan;

verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.