ECLI:NL:GHAMS:2026:2748

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 31 januari 2019 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde (hierna: de WOZ-waarde) van de onroerende zaak aan het adres [straat 1] 111 te [plaats 1] (hierna ook: de onroerende zaak) voor het kalenderjaar 2019 naar de waardepeildatum 1 januari 2018 vastgesteld op € 357.000. In hetzelfde geschrift is de aanslag onroerendezaakbelasting gebruiker 2019 bekendgemaakt.

Bij uitspraak van 17 juli 2019 heeft de heffingsambtenaar het daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.

De rechtbank heeft als volgt op het beroep tegen de uitspraak op bezwaar beslist (belanghebbende wordt in de uitspraak van de rechtbank aangeduid als ‘eiseres’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’):

- verklaart het beroep ongegrond;

- veroordeelt de Staat tot betaling van een schadevergoeding van € 1.000,- aan eiseres;

- bepaalt dat de Staat aan eiseres het betaalde griffierecht van € 345,- vergoedt;

- veroordeelt de Staat in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 541,-.”

Bij uitspraak van 7 juni 2023 heeft het Gerechtshof Den Haag het door belanghebbende tegen de bestreden beslissing ingestelde hoger beroep ongegrond verklaard.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van het Gerechtshof Den Haag beroep in cassatie ingesteld bij de Hoge Raad. Bij arrest van 20 maart 2026, ECLI:NL:HR:2026:438 (hierna ook: het verwijzingsarrest), heeft de Hoge Raad het volgende beslist:

• verklaart het beroep in cassatie gegrond,

• vernietigt de uitspraak van het Hof,

• verwijst het geding naar het Gerechtshof Amsterdam ter verdere behandeling en beslissing van de zaak met inachtneming van dit arrest,

• draagt het dagelijks bestuur van de Regionale Belasting Groep op aan belanghebbende te vergoeden het griffierecht dat belanghebbende voor de behandeling van het beroep in cassatie heeft betaald van € 548, en

• veroordeelt het dagelijks bestuur van de Regionale Belasting Groep in de kosten van belanghebbende voor het geding in cassatie, vastgesteld op € 1.868 voor beroepsmatig verleende rechtsbijstand.”

Partijen zijn door de griffier van het Hof bij berichten van 3 april 2026 in de gelegenheid gesteld een schriftelijke reactie op het verwijzingsarrest in te dienen. De heffingsambtenaar heeft van deze gelegenheid gebruik gemaakt bij brief van 5 mei 2026. Een afschrift van deze schriftelijk reactie is op 4 juni 2026 aan belanghebbende verzonden.

Bij bericht van 8 juni 2026 is belanghebbende nogmaals in de gelegenheid gesteld een reactie op het verwijzingsarrest in te dienen. Hiervan heeft zij geen gebruik gemaakt.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 12 augustus 2026. Van de zijde van belanghebbende is niemand verschenen, hoewel de griffier op 8 juni 2026 in het digitale dossier van de onderhavige zaak een bericht heeft geplaatst waarbij de gemachtigde is uitgenodigd voor de zitting op 12 augustus 2026, en er van de plaatsing van dit bericht op 8 juni 2026 om 14:59 uur een notificatie aan de gemachtigde is verzonden naar het door hem voor dit doel opgegeven e-mailadres: [e-mail] . Op grond hiervan neemt het Hof aan dat de gemachtigde dit bericht heeft ontvangen, en wel, gelet op artikel 8:36c, tweede lid, van de Awb, op 8 juni 2026. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

De Hoge Raad is in het verwijzingsarrest van de volgende feiten uitgegaan:

Bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) heeft de heffingsambtenaar van de Regionale Belasting Groep (hierna: de heffingsambtenaar) de waarde van de onroerende zaak voor het jaar 2019 vastgesteld op € 357.000. Ter onderbouwing van deze waarde heeft de heffingsambtenaar in de beroepsfase een taxatierapport van 3 november 2021 overgelegd waarin de gecorrigeerde vervangingswaarde van de onroerende zaak is bepaald op € 357.177. In dat taxatierapport is onder meer gebruik gemaakt van de voor de waardepeildatum 1 januari 2018 geldende Taxatiewijzer en kengetallen deel 1 Onderwijs (hierna ook: de Taxatiewijzer ). Bij het bepalen van de restwaardes van de ruwbouw, afbouw en installaties van de onroerende zaak is de heffingsambtenaar uitgegaan van de gemiddelden van de in de Taxatiewijzer opgenomen gegevens.

Belanghebbende heeft in beroep een taxatierapport met datum 28 augustus 2019 overgelegd. In dat rapport is onder meer erop gewezen dat ter bepaling van de restwaarden dient te worden uitgegaan van lagere percentages dan in de taxatiewijzers . Deze lagere percentages achten de betrokken gerechtshoven blijkens ECLI:NLGHARL:2015:6339, ECLI:NL:GHDHA:2017:3378 en ECLI:NL:GHARL:2018:3824, niet bewezen, aldus het taxatierapport.”

In aanvulling hierop stelt het Hof de volgende feiten vast.

In het in overweging 2.3 van het verwijzingsarrest vermelde taxatierapport van belanghebbende (opgemaakt door [naam 1] , taxateur) is voorts onder meer het volgende opgenomen:

Tijdens de procedure in hoger beroep bij het Gerechtshof Den Haag heeft de heffingsambtenaar, in aanvulling op het door hem in de beroepsfase overgelegde taxatierapport van de onroerende zaak van 21 november 2021 (hierna: het taxatierapport 2021) in hoger beroep een geactualiseerde versie van dit rapport overgelegd. Dit geactualiseerde rapport is met dagtekening 25 juni 2022 (hierna: het taxatierapport 2022) opgesteld door J.C.M. Schilders , taxateur. De gecorrigeerde vervangingswaarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2018 is daarin getaxeerd op € 357.000. In dit rapport (waarin de onroerende zaak is aangeduid als ‘het object’) is onder meer het volgende vermeld:

Bijlage 1 bij het taxatierapport 2022 bevat de volgende gegevens:

Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde als bedoeld in artikel 17, lid 3, van de Wet WOZ.

Voor het Hof was onder meer in geschil of de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de onroerende zaak te hoog is. Het geschil had, voor zover in cassatie van belang, in het bijzonder betrekking op de vraag of bij de waardering van de onroerende zaak is uitgegaan van de bij de correctie wegens technische veroudering in aanmerking te nemen juiste restwaardes met betrekking tot de ruwbouw, afbouw en installaties van de onroerende zaak.

Het Hof heeft in de eerste plaats vastgesteld dat beide partijen bij de onderbouwing van hun standpunten uitgaan van de kengetallen van het archetype [# 3] uit de Taxatiewijzer . Dit brengt volgens het Hof mee dat als een partij in (een van) haar standpunten van een of meer van deze kengetallen afwijkt, die partij de gronden daarvoor moet stellen en bij betwisting aannemelijk moet maken. Dit geldt volgens het Hof ook als de bewijslast volgens de normale regels van stelplicht en bewijslast bij de wederpartij ligt.

Omdat belanghebbende wat betreft de restwaardes van de ruwbouw, afbouw en installaties van de onroerende zaak wil afwijken van de (bandbreedten van de) kengetallen in het door beide partijen bij de bepaling van hun standpunten over de gecorrigeerde vervangingswaarde tot richtsnoer genomen archetype [# 3] uit de Taxatiewijzer , dient belanghebbende daarvoor de gronden te stellen en bij betwisting aannemelijk te maken, aldus het Hof. Het Hof heeft vervolgens geoordeeld dat belanghebbende dit niet heeft gedaan.

Het Hof heeft geoordeeld dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde van de onroerende zaak niet te hoog is.

Het tweede middel komt op tegen de hiervoor in 3.2 en 3.3 weergegeven oordelen van het Hof. Volgens het middel heeft het Hof miskend dat de bewijslast wat betreft de restwaardes van de ruwbouw, afbouw en installaties van de onroerende zaak in eerste instantie bij de heffingsambtenaar ligt, ook wanneer belanghebbende van de Taxatiewijzer afwijkt.

De stukken van het geding laten geen andere conclusie toe dan dat belanghebbende zowel in de procedure voor de Rechtbank als voor het Hof kenbaar heeft gemaakt dat zij zich niet kan vinden in de richtsnoeren die de Taxatiewijzer en de daarbij behorende kengetallen geven met betrekking tot de restwaardes. Daarom brengt wat hiervoor in 4.2.1 en 4.2.2 is overwogen mee dat geen grond bestaat om in dit geval met betrekking tot de restwaardes een uitzondering aan te nemen op de regel dat de stelplicht en bewijslast in eerste instantie op de heffingsambtenaar rusten. Het Hof heeft dan ook ten onrechte geoordeeld dat op belanghebbende de last rust om de door haar met betrekking tot de restwaardes van de ruwbouw, afbouw en installaties van de onroerende zaak bepleite afwijking van de (bandbreedten van de) kengetallen in het archetype [# 3] uit de Taxatiewijzer aannemelijk te maken. Het middel slaagt daarom.

De Hoge Raad heeft ook de overige klachten over de uitspraak van het Hof beoordeeld. De uitkomst hiervan is dat deze klachten niet kunnen leiden tot vernietiging van die uitspraak. De Hoge Raad hoeft niet te motiveren waarom hij tot dit oordeel is gekomen. Bij de beoordeling van deze klachten is het namelijk niet nodig om antwoord te geven op vragen die van belang zijn voor de eenheid of de ontwikkeling van het recht (zie artikel 81, lid 1, van de Wet op de rechterlijke organisatie).

Gelet op wat hiervoor in 4.3 is overwogen, kan de uitspraak van het Hof niet in stand blijven. Verwijzing moet volgen.

Het verwijzingshof dient te beoordelen of de WOZ-waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Daarbij dient rekening te worden gehouden met wat de Hoge Raad heeft geoordeeld in rechtsoverwegingen 5.2 en 5.3 van het arrest van 13 februari 2026.”

Voor de bepaling van de restwaarde houdt verweerder bij de ruwbouw een percentage van 27 % aan, bij de afbouw 22 % en bij de installaties 17 %, het gemiddelde van de bandbreedte zoals in de Taxatiewijzer opgenomen. Volgens eiseres is de restwaarde van alle onderdelen 0 %.

12. De conclusie is dat verweerder de door hem aangehouden technische correctie aannemelijk maakt.

15. Ook wat eiseres overigens aanvoert leidt niet tot de conclusie dat verweerder de waarde te hoog heeft vastgesteld. Verweerder is dan ook in zijn bewijslast geslaagd.

16. Het beroep is ongegrond.”

De heffingsambtenaar is van mening dat hij de restwaarden die bij het bepalen van de gecorrigeerde vervangingswaarde (hierna: GVW) van de onroerende zaak in aanmerking zijn genomen van respectievelijk 27% voor de ruwbouw, 22% voor de afbouw en 17% voor de installaties voldoende heeft onderbouwd. De bij de waardebepaling in aanmerking genomen verlengde levensduur van deze gebouwonderdelen is in de procedure na verwijzing niet langer in geschil. De genoemde restwaardepercentages vallen binnen de bandbreedten zoals die volgen uit de Taxatiewijzer Onderwijs , archetype [# 2] (hierna: de Taxatiewijzer ).

De heffingsambtenaar stelt dat hij de bij het einde van de verlengde levensduur in aanmerking genomen restwaarden bovendien reeds voldoende heeft onderbouwd met de verkoopgegevens van drie voldoende vergelijkbare objecten. De heffingsambtenaar heeft verwezen naar de in het taxatierapport 2022 (en bijlage 1 bij dat taxatierapport) hierover opgenomen gegevens (zie 2.4 en 2.5). Het object dat door de rechtbank in haar uitspraak als onvoldoende bruikbaar is aangemerkt (Verkoop 1) is in het taxatierapport 2022 vervangen door een object dat wel voldoende vergelijkbaar is ( [straat 2] 23 te [plaats 2] ). Uit de gerealiseerde verkoopprijzen van de drie vergelijkingsobjecten volgt een gemiddelde restwaarde van 32,74%; daarmee is goed onderbouwd dat de gewogen restwaarde van 23,84% van de gebouwonderdelen zeker niet te hoog is vastgesteld, zo stelt de heffingsambtenaar. Hierbij is ook van belang dat de onroerende zaak na beëindiging van het gebruik als kinderdagverblijf voor andere doeleinden kan worden gebruikt, hetgeen inmiddels ook daadwerkelijk is gebleken (de onroerende zaak is in 2026 in gebruik bij een zorginstelling). De omstandigheid dat het vergelijkingsobject [straat 2] 23 te [plaats 2] na verkoop als kinderdagverblijf is verbouwd tot privékliniek, doet dan ook niets af aan de bruikbaarheid van dit marktgegeven. In bouwkundig opzicht wijkt het niet veel af van een kinderdagverblijf terwijl de bestemming bovendien ‘maatschappelijk’ heeft kunnen blijven. Voor een nadere onderbouwing van zijn standpunt heeft de heffingsambtenaar verwezen naar zijn verweerschrift in hoger beroep en het taxatierapport 2022. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.

Bij zijn beoordeling stelt het Hof voorop dat in de procedure na verwijzing de bij het bepalen van de GVW door de heffingsambtenaar in aanmerking genomen resterende levensduur van tien jaar voor de ruwbouw, vijf jaar voor de afbouw en vijf jaar voor de installaties van de onroerende zaak (“verlengde levensduur”) vaststaat; belanghebbende heeft geen cassatieberoep aangetekend tegen het oordeel hierover van het Gerechtshof Den Haag. Dit betekent dat de heffingsambtenaar tegenover de betwisting door belanghebbende – die stelt dat de restwaarde van de onroerende zaak nihil bedraagt – aannemelijk dient te maken dat de gebouwonderdelen aan het einde van de verlengde levensduur een restwaarde bereiken en dat deze restwaarden door hem niet te hoog zijn berekend.

De heffingsambtenaar heeft voor de onderbouwing van zijn standpunt dat hij niet is uitgegaan van te hoge restwaarden in de eerste plaats aangevoerd dat de in aanmerking genomen restwaardepercentages binnen de bandbreedten liggen van het toepasselijke archetype van de Taxatiewijzer . Hij heeft evenwel – ook in de procedure na verwijzing – geen onderliggende gegevens verstrekt waaraan deze bandbreedten zijn ontleend, terwijl belanghebbende bij zijn betwisting van de aan de Taxatiewijzer ontleende percentages op deze tekortkoming heeft gewezen. Aangezien in de onderhavige procedure geen enkel onderliggend gegeven is verstrekt, is het Hof van oordeel dat belanghebbende in dit geval niet de gelegenheid heeft gehad om effectief commentaar te leveren op de door haar bestreden kengetallen van de Taxatiewijzer met betrekking tot de restwaarden. Dit heeft tot gevolg dat het Hof deze kengetallen niet ten grondslag zal leggen aan zijn oordeel over de vraag of de heffingsambtenaar erin is geslaagd om aannemelijk te maken dat de restwaarden niet te hoog zijn berekend (vgl. HR 13 februari 2026, ECLI:NL:HR:2026:234, r.o. 5.3).

De heffingsambtenaar heeft bij zijn onderbouwing van de in aanmerking genomen restwaarden echter ook gewezen op de in bijlage 1 bij het taxatierapport 2022 vermelde verkoopgegevens van drie vergelijkingsobjecten, zoals vermeld onder 2.5. Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met de door hem overgelegde gegevens en de daarop gegeven toelichting – ook in het licht van hetgeen belanghebbende daartegen heeft ingebracht – aannemelijk gemaakt dat deze drie objecten voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak; de omstandigheid dat de vergelijkingsobjecten niet in [plaats 1] of omgeving liggen, maakt op zich nog niet dat deze objecten onvoldoende vergelijkbaar zouden zijn. Voorts acht het Hof aannemelijk, gelet op de in het taxatierapport 2022 opgenomen toelichting over de aard van de onroerende zaak en de zich daarin bevindende installaties, dat de onroerende zaak aan het einde van de resterende levensduur voor andere doeleinden kan worden gebruikt en dat aan het einde van de verlengde levensduur de ruwbouw, afbouw en installaties een restwaarde bereiken die hoger is dan (zoals belanghebbende heeft gesteld, zie 2.3) enkel de sloopwaarde ervan. Met de in bijlage 1 bij het taxatierapport 2022 overgelegde berekeningen heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt, ook in het licht van hetgeen belanghebbende hiertegen heeft aangevoerd, dat de aan het einde van de resterende levensduur van de gebouwonderdelen in aanmerking genomen restwaarden (met een gewogen restwaarde van 23%) niet te hoog zijn berekend. Hierbij kent het Hof met name gewicht toe aan de verkoopgegevens en de daaruit afgeleide restwaardeberekening van 36% van het vergelijkingsobject [straat 2] 23 te [plaats 2] , dat is verkocht vrij van huur en gebruik en dat na de verkoop voor andere doeleinden is aangewend.

De slotsom is dat het hoger beroep van belanghebbende ongegrond is.