ECLI:NL:RBZWB:2026:9437

De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar van 30 december 2025 het bezwaar van belanghebbende gegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarde van de woning verlaagd naar € 316.000 en de aanslag dienovereenkomstig verminderd.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.

De rechtbank heeft het beroep op 3 september 2026 op zitting behandeld. Hieraan heeft deelgenomen: belanghebbende. De heffingsambtenaar is, zonder kennisgeving aan de rechtbank, niet verschenen. De heffingsambtenaar is via het systeem Mijn Rechtspraak op 30 juli 2026, 13:58 uur, onder vermelding van plaats, datum en tijdstip uitgenodigd de zitting bij te wonen. Van de plaatsing van dit bericht is op dezelfde datum een notificatie aan de heffingsambtenaar verzonden naar het door de heffingsambtenaar voor dit doel opgegeven e-mailadres. Daarom neemt de rechtbank aan dat de heffingsambtenaar dit bericht op 30 juli 2026 heeft ontvangen.¹ De rechtbank stelt daarmee vast dat de heffingsambtenaar correct en op de juiste wijze voor de zitting is uitgenodigd. De zitting heeft daarom plaatsgevonden buiten aanwezigheid van de heffingsambtenaar.

De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van vergelijking met woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.

De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd. De matrix is niet ondertekend en niet voorzien van een datum.

In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen berekend op (naar de rechtbank begrijpt, want een totaaltelling ontbreekt) € 316.780 per waardepeildatum 1 januari 2024. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan [referentiewoning 1] , [referentiewoning 2] , beiden gelegen te [plaats 1] . Daarnaast is voor de vergelijking gebruik gemaakt van de referentiewoning aan [referentiewoning 3] , te [plaats 2] . In de taxatiematrix zijn voorgenoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.

De rechtbank is van oordeel dat aan de matrix onvoldoende overtuigingskracht toekomt. De heffingsambtenaar heeft in beroep de gehanteerde correctiepercentages van de KOUDV-factoren, noch beschrijvingen van de referentiewoningen overgelegd. Daardoor is de heffingsambtenaar er in onvoldoende mate in geslaagd om inzichtelijk te maken of de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn met de woning en zo ja, op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. Ook is niet aannemelijk dat, in de vergelijking met referentiewoningen, voldoende rekening is gehouden met de woning van belanghebbende waarvan niet in geschil is dat het een bedrijfswoning betreft.

Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde van de woning voor het belastingjaar 2025 niet te hoog is vastgesteld.

Omdat de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door hem gestelde lagere waarde van € 286.600 aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank beantwoord deze vraag ontkennend. De rechtbank legt hierna uit hoe zij tot deze beslissing komt.

Belanghebbende heeft in beroep een eigen taxatierapport overlegd, opgemaakt op 1 november 2025 door [taxateur] van [makelaardij] .

Belanghebbende voert aan dat dit rapport is gemaakt door een erkend bedrijfswoningmakelaar en geeft daarbij aan dat het rapport is gecontroleerd door een extern taxateur door middel van een plausibiliteitsverklaring. Hij voert verder aan dat de waarde die is voorgesteld in dit rapport volgens hem reeds te hoog is. De voorgestane waarde uit dit rapport is € 276.000 op 1 januari 2023 en € 303.000 op 3 juni 2025. Deze waarde zou volgens belanghebbende namelijk verder worden beïnvloed door het naastgelegen, braak liggende terrein, waarvoor een vergunning is verleend tot de bouw van een bedrijfsloods. Bovendien is de woning gelegen op een industrieterrein, aldus belanghebbende. Verder heeft hij ter zitting aangegeven dat deze woning alleen gekocht zou worden door iemand met een bedrijf. De waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2024 is volgens belanghebbende € 286.800, uitgaande van voornoemde waardebepalingen en het tijdverloop tussen 1 januari 2023 en 3 juni 2025.

De heffingsambtenaar stelt in het verweerschrift dat het door belanghebbende ingebrachte waarderapport geen inzicht biedt in de verkochte referentiewoningen. Bovendien vermeldt dit rapport enkel de waarde op 1 januari 2023 en 3 juni 2025. De heffingsambtenaar stelt dat de waarde naar de waardepeildatum 1 januari 2024 dient te worden vastgesteld. Verder moet de waarde volgens de heffingsambtenaar worden bepaald aan de hand van een vergelijkingsmethode, waarbij inzicht wordt gegeven op welke wijze de waarde van de woning is afgeleid uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. De heffingsambtenaar stelt dat de door belanghebbende voorgestane waarde hierdoor niet vergelijkbaar is. De door belanghebbende ingebrachte taxatierapport kan hierdoor niet als deugdelijk document dienen voor de door belanghebbende voorgestane WOZ-waarde voor het belastingjaar 2025, aldus de heffingsambtenaar.

De rechtbank constateert dat belanghebbende tegenover het door de heffingsambtenaar gehanteerde taxatie­rapport een eigen taxatierapport ingebracht, opgemaakt op 1 november 2025 door [taxateur] van [makelaardij] . De taxateur heeft de waarde van de woning per 3 juli 2025 bepaald op € 303.000. Ook staat in het rapport vermeld dat de waarde per waardepeildatum 1 januari 2023 € 276.800 bedraagt. Aan deze taxatie zijn referentiewoningen ten grondslag gelegd. Uit het rapport blijkt niet welke referentiewoningen zijn gebruikt voor de waardering en hoe aan de hand van deze marktinformatie de waarde van de woning van belanghebbende is bepaald.

Naar het oordeel van de rechtbank geeft de taxatie van belanghebbende onvoldoende houvast om de waarde per waardepeildatum 1 januari 2024 te bepalen. Het rapport is niet opgemaakt overeenkomstig de kaders die daarvoor in de Wet WOZ zijn gesteld. Met name het ontbreken van de informatie over welke referentiewoningen zijn gebruikt en hoe met de verschillen rekening is gehouden, onder andere ook het specifieke karakter van de bedrijfswoning, is de belangrijkste tekortkoming. In het bijzonder omdat voor deze procedure de waardepeildatum 1 januari 2024 geldt. Dat het rapport een plausibiliteitsverklaring heeft kan deze tekortkoming niet opheffen.

Omdat geen van beide partijen er in is geslaagd om de voorgestelde waarde van de woning aannemelijk te maken, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum schattenderwijs op € 306.000.

Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden. Belanghebbende heeft geen proceskosten gemaakt die vergoed kunnen worden.