ECLI:NL:RBOVE:2026:6082

2.1

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 15 december 2025- de conclusie van antwoord

- de mondelinge behandeling van 1 september 2026.

2.2

Ten slotte is vonnis bepaald.

3.1

10.1

Huurder zal voor de ingangsdatum een waarborgsom betalen ter grootte van een bedrag van achthonderdvijftig euro (€ 850,00) op de in artikel 4.4 aangegeven wijze. (..)

3.2

[gedaagden] hebben bij aanvang van de huur een waarborgsom aan [eiseres] betaald ter hoogte van € 850,00.

3.3

Op de tussen partijen gesloten huurovereenkomst zijn de Algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte (ROZ-model 2017) van toepassing.

3.4

Er is bij aanvang van de huurovereenkomst geen proces-verbaal van oplevering opgesteld.

3.5

Op 13 juni 2025 hebben [gedaagden] de huur opgezegd.

3.6

[eiseres] heeft [gedaagden] op 25 juni 2025 aangeschreven met het verzoek de achterstallige huur ter hoogte van € 1.200,00 te voldoen. Ook heeft [eiseres] in diezelfde brief [gedaagden] gewezen op het feit dat de woning achtergelaten moest worden in de staat waarin het zich bevond toen [gedaagden] hun intrek namen in de woning.

3.7

[gedaagden] hebben de woning per 20 juli 2025 verlaten.

3.8

De advocaat van [eiseres] heeft op 1 oktober 2026 [gedaagden] aangeschreven. In die brief is er gemeld dat [eiseres] schade heeft geleden ter hoogte van € 24.966,26 en dat [gedaagden] dit bedrag alsmede de huurachterstand binnen 15 dagen dienen te voldoen.

4.1

[eiseres] vordert, na vermindering van eis - samengevat - bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:

- [gedaagden] te veroordelen tot betaling van € 350,00, vermeerderd met de

wettelijke rente en vergoeding buitengerechtelijke incassokosten, voor achterstallige huur;

- [gedaagden] te veroordelen tot betaling van € 2.476,85, vermeerderd met de

wettelijke rente en vergoeding buitengerechtelijke incassokosten, voor kapotte roerende zaken, zoals de koelkast, kookplaat en vaatwasser;

• [gedaagden] te veroordelen tot betaling van € 14.500 geleden schade in de woning en vergoeding, vermeerderd met de wettelijke rente en vergoeding buitengerechtelijke incassokosten;

• [gedaagden] te veroordelen tot betaling van € 4.783,15 geleden schade aan

de tuin en vermeerderd met de wettelijke rente en vergoeding buitengerechtelijke incassokosten;

- Een verklaring voor recht dat [gedaagden] aansprakelijk zijn voor de door [eiseres] geleden en nog te lijden schade als gevolg van het feit dat [gedaagden] zich niet als goed huurder hebben gedragen;

- [gedaagden] te veroordelen in de proceskosten, vermeerderd met de wettelijke rente.

4.2

[eiseres] legt aan haar vordering ten grondslag dat [gedaagden] het gehuurde niet in dezelfde staat hebben opgeleverd als waarin zij het gehuurde hebben ontvangen. [eiseres] heeft bij dagvaarding foto’s en filmpjes van de binnenzijde van de woning en van de tuin na het vertrek van [gedaagden] overgelegd. Naast de schade in de woning en de tuin vordert [eiseres] – na vermindering van eis - van [gedaagden] € 350,00 huurachterstand.

4.3

[gedaagden] voeren verweer. Zij concluderen tot afwijzing van de vorderingen van [eiseres], met veroordeling van [eiseres] in de kosten van de procedure.

4.4

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

5.1

[eiseres] vordert - na verrekening met de waarborgsom - € 350,00 aan achterstallige huur. [gedaagden] voeren als verweer aan dat zij die € 350,00 contant aan [eiseres] hebben betaald. [gedaagden] beroepen zich daarmee op het bevrijdende rechtsgevolg van de gedane betaling. De kantonrechter oordeelt dat op grond van artikel 150 Rechtsvordering de bewijslast van die contante betaling daarmee in beginsel op hen rust. De kantonrechter draagt hen op te bewijzen dat zij dit bedrag contant aan [eiseres] hebben betaald.

5.2

[eiseres] vordert € 14.500,00 wegens schade in de woning en aan het zonnescherm en € 2.476,85 wegens beschadiging of defecten aan de koelkast, kookplaat en vaatwasser. Zij verwijst naar foto's en filmpjes van na het einde van de huur en naar een offerte van een witgoedwinkel en een bouwbedrijf ter onderbouwing van haar vorderingen. [eiseres] heeft op de mondelinge behandeling verklaard dat alleen de vaatwasser enkele maanden na het vertrek van [gedaagden] daadwerkelijk is vervangen.

5.3

[gedaagden] voeren verweer. Volgens hen hebben zij de woning, behoudens tijdens de huurperiode ontstane normale gebruikssporen, in dezelfde staat ontvangen zoals deze verkeerde bij het einde van de huurovereenkomst.

5.4

In artikel 7:224 lid 2 BW (en overigens ook in artikel 19 van de algemene bepalingen) is bepaald dat, in het geval een beschrijving (ook wel proces-verbaal of opnamestaat genaamd) van het gehuurde is gemaakt, de huurder het gehuurde in dezelfde staat moet opleveren waarin dit volgens de beschrijving is aanvaard, met uitzondering van geoorloofde veranderingen en toevoegingen en hetgeen door ouderdom teniet is gegaan of beschadigd. Indien geen beschrijving is gemaakt wordt de huurder, behoudens tegenbewijs, verondersteld het gehuurde in de staat te hebben ontvangen zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst. Van deze bepaling mag niet ten nadele van de huurder worden afgeweken. De kantonrechter overweegt dat in artikel 3.2 van de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst is opgenomen dat de algemene, de bouwkundige en de technische staat van het gehuurde waarin huurder het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst aanvaardt, door huurder en verhuurder wordt vastgelegd in een proces-verbaal van oplevering. Dit volgt eveneens uit artikel 1.2 van de huurovereenkomst. In de algemene bepalingen is verder in artikel 19.4 opgenomen dat de huurder verplicht is om alle zaken die door hem in, aan of op het gehuurde zijn aangebracht op eigen kosten te verwijderen en de door de verwijdering van zaken toegebrachte schade aan het gehuurde te herstellen.

5.5

De kantonrechter overweegt het volgende. Vaststaat dat bij aanvang van de huur geen proces-verbaal is opgemaakt. Behoudens tegenbewijs moet dan ook worden aangenomen dat de woning bij aanvang van de huur in dezelfde staat verkeerde als bij het einde van de huur. Het is aan [eiseres] om voldoende concrete feiten te stellen en, na voldoende gemotiveerde betwisting, te bewijzen dat bepaalde beschadigingen of ontbrekende zaken bij aanvang niet aanwezig waren en dat [gedaagden] voor het verschil aansprakelijk zijn. Foto's en filmpjes die alleen de eindtoestand tonen, bewijzen op zichzelf de begintoestand niet.

5.6

[eiseres] stelt zich op het standpunt dat de keukenapparatuur (vaatwasser, koelkast en inductiekookplaat) bij het einde van de huurovereenkomst niet meer werkte en/of beschadigd is. Dit is echter niet komen vast te staan. Eventuele gebruikssporen op een keukenlade moeten bovendien als normale slijtage worden aangemerkt. Ten aanzien van het zonnescherm staat weliswaar onweersproken vast dat dit tijdens de huurperiode (verder) is gescheurd, maar niet dat de scheur door toedoen van [gedaagden] is ontstaan. Ook deze schade kan daarom niet aan hen worden toegerekend.

5.7

[eiseres] stelt dat [gedaagden] tijdens de huurperiode de tuin hebben leeggehaald. Zij stelt dat zij na afloop van de huurperiode daarom nieuw gras in moest zaaien. Tijdens de mondelinge behandeling is echter onweersproken vast komen te staan dat de nieuwe huurders van de woning de tuin hebben opgeknapt en daarbij gras hebben ingezaaid. Daarmee is niet vast komen te staan dat [eiseres] in dit kader schade heeft geleden.

5.8

[eiseres] stelt zich op het standpunt dat nu er geen vervangende schutting is geplaatst door [gedaagden] zij een nieuwe schutting dient te plaatsen. Zij heeft daarom schade geleden.

5.9

Het verweer van [gedaagden] is dat de oorspronkelijke schutting in deplorabele staat verkeerde en eigenlijk al verwijderd had moeten worden. De kantonrechter volgt deze uitleg van [gedaagden] niet. Artikel 7:216 lid 1 Burgerlijk Wetboek geeft de huurder tot de ontruiming de bevoegdheid door hem aangebrachte veranderingen en toevoegingen weg te nemen, maar alleen als het gehuurde daarbij wordt teruggebracht in een toestand die redelijkerwijs met de oorspronkelijke toestand in overeenstemming is. [gedaagden] mochten hun eigen schutting dus in beginsel verwijderen, maar moesten de tuin vervolgens in een met de oorspronkelijke situatie vergelijkbare toestand achterlaten. Op de door [gedaagden] overgelegde foto’s is een gedateerde maar functionerende schutting te zien. De schutting is weliswaar niet nieuw, maar ook zeker niet vergaan. De kantonrechter is dan ook van oordeel dat [gedaagden] na afloop van de huurperiode een vergelijkbare schutting hadden moeten terugplaatsen om de tuin daarmee terug te brengen in de toestand die redelijkerwijs met de oorspronkelijke toestand overeenkwam. Dit hebben zij niet gedaan. [eiseres] heeft in dit kader daarom schade geleden.

5.10

5.11

Door de gemachtigde van [eiseres] zijn buitengerechtelijke werkzaamheden verricht. Dit blijkt uit de brief van 1 oktober 2026 die hij naar [gedaagden] heeft verzonden. [eiseres] heeft vergoeding gevorderd van de daarmee gepaard gaande buitengerechtelijke kosten. Voordat de hoogte van deze kosten kan worden begroot, moet eerst worden beoordeeld of [eiseres] wel recht heeft op deze kosten.

6.1

6.2

bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van dinsdag 27 oktober 2026 voor uitlating door [gedaagden] of zij bewijs willen leveren door het overleggen van bewijsstukken, door het horen van getuigen en/of door een ander bewijsmiddel,

6.3

bepaalt dat, als [gedaagden] geen bewijs door het horen van getuigen willen leveren maar wel bewijsstukken willen overleggen, zij die stukken dan direct in het geding moeten brengen,

6.4

bepaalt dat, als [gedaagden] getuigen willen laten horen, zij de getuigen en de verhinderdagen van de partijen en hun gemachtigden in de maanden oktober 2026 tot en met maart 2027 dan direct moeten opgeven, waarna dag en uur van het getuigenverhoor zullen worden bepaald,

6.5

bepaalt dat het getuigenverhoor zal plaatsvinden in gerechtsgebouw te Almelo, Egbert Gorterstraat 5.

6.6

bepaalt dat [gedaagden] uiterlijk twee weken voor het eerste getuigenverhoor alle beschikbare bewijsstukken aan de kantonrechter en [eiseres] moeten toesturen,

6.7

houdt iedere verdere beslissing aan.