RECHTBANK OVERIJSSEL
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Zwolle
Zaaknummer: 12064633 \ CV EXPL 26-221
Vonnis van 29 september 2026
in de zaak van
1 [eiseres 1] ,
wonende in [woonplaats 1],
2. [eiser] ,
wonende in [woonplaats 2],
3. [eiseres 2] ,
wonende in [woonplaats 3],
eisende partijen, hierna samen te noemen: [eiseres 1], [eiser] en [eiseres 2],
gemachtigde: mr. J. de Haan,
tegen
de stichting
STICHTING WOONBEDRIJF IEDER1,
gevestigd in Deventer,
gedaagde partij, hierna te noemen: Ieder1,
gemachtigde: mr. M. Douwenga.
1 De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 12 januari 2026;- de conclusie van antwoord;
- de aanvullende producties van de zijde van Ieder1;
- de aanvullende productie van de zijde van [eiseres 1], [eiser] en [eiseres 2];
- de mondelinge behandeling van 28 augustus 2026, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt.
Ten slotte heeft de kantonrechter bepaald dat vonnis zal worden gewezen.
2 De feiten
Ieder1 is een toegelaten instelling als bedoeld in de Woningwet, die onder andere als taak heeft om het aanbod van sociale huurwoningen te verdelen.
[eiseres 1] woont sinds 2019 in een huurwoning van Ieder1 aan de [adres 1]. De huurprijs bedraagt € 860,04 per maand.
[eiser] en [eiseres 2] wonen sinds 2014 in een huurwoning van Ieder1 aan de [adres 2]. De huurprijs bedraagt € 704,11 per maand.
[eiseres 1] wil graag vanuit haar eengezinswoning verhuizen naar het appartement van [eiser] en [eiseres 2]. [eiser] en [eiseres 2] willen graag verhuizen naar de woning van [eiseres 1]. Zij hebben Ieder1 in 2024 gezamenlijk verzocht om een woningruil toe te staan.
Ieder1 heeft dat verzoek afgewezen omdat het inkomen van [eiseres 1] te hoog was en niet paste bij de woning van [eiser] en [eiseres 2]. Daarmee voldeed [eiseres 1] niet aan de vereisten waarbinnen volgens het beleid van Ieder1 een woningruil is toegestaan.
Ook hebben [eiseres 1] en [eiser] en [eiseres 2] aan Ieder1 verzocht om woningruil door middel van indeplaatsstelling toe te staan vanwege zwaarwichtige redenen. Ook dat verzoek heeft Ieder1 afgewezen.
3 Het geschil
[eiseres 1] en [eiser] en [eiseres 2] vorderen dat de kantonrechter op grond van artikel 7:270 lid 1 BW:
-
[eiseres 1] zal machtigen om [eiser] en [eiseres 2] in haar plaats als huurder van de woonruimte aan de [adres 1] te stellen;
-
[eiser] en [eiseres 2] zal machtigen om [eiseres 1] in hun plaats als huurder van de woonruimte aan de [adres 2] te stellen;
met veroordeling van Ieder1 in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente, en in de nakosten.
Ieder1 voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiseres 1], [eiser] en [eiseres 2], dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiseres 1], [eiser] en [eiseres 2], met hoofdelijke en uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiseres 1] en [eiser] en [eiseres 2] in de kosten van deze procedure.
4 De beoordeling
De kantonrechter stelt voorop dat artikel 7:270 BW de mogelijkheid biedt tot woningruil in de vorm van indeplaatsstelling. Naast deze wettelijke grondslag heeft Ieder1 zelf ook beleid vastgesteld om woningruil mogelijk te maken. In dat geval gebeurt de woningruil door middel van het sluiten van nieuwe huurovereenkomsten.
Hoewel woningruil op basis van het beleid van Ieder1 ruimere mogelijkheden biedt dan woningruil op basis van de wettelijke regels, staat tussen partijen vast dat in ieder geval [eiseres 1] niet voldoet aan de voorwaarden om op basis van het beleid van Ieder1 in aanmerking te komen voor een woningruil. Daarvoor is haar inkomen te hoog, zo erkent zij zelf ook.
In deze procedure gaat het dan ook om de mogelijkheid van indeplaatsstelling op grond van artikel 7:270 BW. Op grond van lid 1 en 2 van dat artikel kan een vordering tot indeplaatsstelling worden toegewezen indien de huurder een zwaarwichtig belang bij de ruil van woonruimte heeft. Daarbij zijn alle omstandigheden van het geval van belang. De vordering moet worden afgewezen, indien de voorgestelde huurder vanuit financieel oogpunt niet voldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huur. De Hoge Raad legt deze maatstaf zo uit dat (in dit geval beide) partijen bij de woningruil zwaarwichtige belangen bij een woningruil moeten hebben. Wanneer vaststaat dat aan beide zijden sprake is van zwaarwichtige belangen, moet een belangenafweging tussen de belangen van de huurders en de belangen van de verhuurder plaatsvinden.1
Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [eiseres 1] een zwaarwichtig belang bij indeplaatsstelling. Zij heeft voldoende gesteld en onderbouwd dat haar woning met vier kamers en een zolder vanwege haar gezondheidssituatie te groot voor haar is. Ze kan zowel binnen als buiten steeds moeilijker onderhoud uitvoeren. De woning bestaat uit drie verdiepingen, maar zij leeft alleen nog op de begane grond van de woning. De trap kan zij niet alleen beklimmen. Tweemaal in de week komt er een hulp vanuit de thuiszorg, die haar de trap op helpt om te kunnen douchen. Buiten heeft zij zoveel mogelijk gezorgd voor een onderhoudsarme tuin, onder andere door de tuin te ‘verkleinen’ door terrasjes en tegels te plaatsen, maar ook dan groeit er bijvoorbeeld nog steeds onkruid en heeft het overige groen in de tuin nog steeds onderhoud nodig. De kantonrechter concludeert dan ook dat een eengezinswoning niet meer bij [eiseres 1] past. Een appartement zonder trappen en tuin zou voor [eiseres 1] aangewezen zijn.
Naar het oordeel van de kantonrechter hebben [eiser] en [eiseres 2] echter een onvoldoende zwaarwichtig belang bij indeplaatsstelling.
[eiser] en [eiseres 2] hebben gesteld dat zij met hun twee kinderen op de vierde etage van een appartementencomplex te weinig ruimte hebben. De kinderen, van 3,5 jaar oud en 8 jaar oud, en met name de jongste, zijn druk en spelen graag buiten. Er is een veldje met fitnesstoestellen en een speeltuintje in de buurt van het appartementencomplex, maar het is volgens [eiser] en [eiseres 2] niet veilig genoeg om de kinderen daar alleen te laten spelen. Er hangen vaak jongeren rond die vernielingen plegen. Ook binnen kunnen de kinderen niet vrijuit spelen, omdat de onderbuurvrouw klaagt over geluidsoverlast. De woning van [eiseres 1], met tuin en in een kindvriendelijke wijk, zou daarom beter geschikt zijn, aldus [eiser] en [eiseres 2]. Verder werkt [eiser] ook drie dagen in de week thuis. Dat is bij zijn werkgever gebruikelijk en bovendien is de reistijd naar [plaats 1] en [plaats 2] aanzienlijk. In het appartement is het niet mogelijk om zich tijdens zijn werk af te zonderen. In een woning met meerdere kamers en een zolder kan hij een aparte kamer als werkkamer inrichten.
De kantonrechter is van oordeel dat, hoe begrijpelijk en invoelbaar deze argumenten van [eiser] en [eiseres 2] ook zijn, deze wensen niet zodanig bijzonder of uitzonderlijk zijn dat zij zich daarmee onderscheiden van (vele) andere gezinnen die met kinderen in een kleine woning of een klein appartement wonen. Zoals Ieder1 terecht aanvoert, zijn dit woonwensen van een gezin met kinderen en geen zwaarwichtige belangen die tot een woningruil nopen. [eiser] en [eiseres 2] hebben geen bijzonderheden over hun kinderen gesteld die maken dat er sprake is van een situatie die afwijkt van die van andere gezinnen met kinderen die in een appartement wonen. Dat (met name) het jongste kind druk is en graag buiten is, is daarvoor onvoldoende. Ook hebben [eiser] en [eiseres 2] onvoldoende duidelijk weten te maken dat de wijk waarin [eiseres 1] woont voor hen beter geschikt is dan de wijk waarin zij nu wonen. Ieder1 heeft terecht aangevoerd dat (hang)jongeren zich op (veel) meer plekken bevinden dan alleen in de wijk waar [eiser] en [eiseres 2] nu wonen.
Bovendien hebben [eiser] en [eiseres 2] naar het oordeel van de kantonrechter zicht op alternatieven, althans kunnen zij daar binnen enkele jaren zicht op hebben. Ter zitting is duidelijk geworden dat [eiser] recent een hogere functie is gaan bekleden en dat [eiseres 2] sinds een jaar een baan heeft. Samen komen zij qua inkomen wellicht snel boven de inkomensgrens voor sociale huurwoningen uit, als zij daar niet al reeds bovenuit komen. Want daarin hebben zij nu geen inzicht gegeven.
[eiser] en [eiseres 2] hebben onvoldoende onderbouwd dat zij, wellicht na (gedeeltelijke) aflossing van de studieschuld, geen andere woning zouden kunnen vinden.
Wat betreft het thuiswerken bestaan er tegenwoordig voldoende mogelijkheden om op andere plekken dan thuis te werken, bijvoorbeeld in daartoe ingerichte kantoorgebouwen met openbare werkplekken. Ook dat maakt niet dat [eiser] en [eiseres 2] een zwaarwichtig belang bij woningruil hebben.
Het voorgaande betekent dat de vordering van [eiseres 1], [eiser] en [eiseres 2] zal worden afgewezen.
[eiseres 1], [eiser] en [eiseres 2] worden in deze procedure in het ongelijk gesteld en zullen daarom hoofdelijk worden veroordeeld om de proceskosten van Ieder1 te betalen. Deze worden begroot op:
salaris gemachtigde € 576,00 (2 punten x tarief € 288,00)
nakosten € 144,00
totaal € 720,00
5 De beslissing
De kantonrechter
wijst de vorderingen van [eiseres 1], [eiser] en [eiseres 2] af;
veroordeelt [eiseres 1], [eiser] en [eiseres 2] hoofdelijk, in die zin dat indien de één betaalt, de ander daarvan zal zijn bevrijd, in de proceskosten, aan de zijde van Ieder1 begroot op € 720,00;
verklaart dit vonnis wat de proceskostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.F. van Aalst en in het openbaar uitgesproken op 29 september 2026.(SB)