ECLI:NL:RBOVE:2026:5895

[eisers] hebben van [gedaagden] een woning gekocht. Volgens [eisers] hebben zij al voordat de woning aan hen werd geleverd diverse gebreken geconstateerd. [eisers] hebben zich op het standpunt gesteld dat de door [gedaagde 1] nieuwgebouwde strobouwwoning niet aan de overeenkomst beantwoordt en vorderen vergoeding van de als gevolg daarvan geleden schade. De herstelkosten begroten [eisers] op een bedrag van € 61.228,69. [gedaagden] hebben de door [eisers] gestelde gebreken en hun aansprakelijkheid daarvoor betwist.

De rechtbank wijst de gevorderde herstelkosten voor een deel toe, namelijk voor zover deze betrekking hebben op de gebreken waardoor de woning niet voldoet aan de omgevingsvergunning en het Bouwbesluit en waarvoor [gedaagden] geen volledig herstel hebben aangeboden. Dit oordeel wordt hierna toegelicht.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding met producties 1 tot en met 15, - de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 8, - de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald,

- de akte overleggen producties 16 tot en met 21, tevens wijziging van eis van [eisers],

- de akte overlegging producties 9 tot en met 11 van [gedaagden],

- de mondelinge behandeling van 20 april 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt,

- de spreekaantekeningen van [eisers] en [gedaagden]

Ten slotte is vonnis bepaald.

[gedaagden] waren de eigenaren van de woning aan de [adres] (hierna: de woning). Deze woning is door [gedaagde 1] zelf gebouwd. Het betreft een zogenaamde strobouwwoning; een woning waarvan de constructie geheel of gedeeltelijk is opgebouwd met stro als bouw- en/of isolatiemateriaal. Verder is de woning afgewerkt met natuurlijke materialen.

Bij e-mail van 12 september 2024 hebben [eisers] de makelaar van [gedaagden] gevraagd of de woning bouwtechnisch is goedgekeurd en voldoet aan alle regelgeving.

Op 13 september 2024 heeft de makelaar namens [gedaagden] [eisers] per e-mail bericht dat de woning voldoet aan alle NEN-normen van het Bouwbesluit en dat de woning is getoetst en begeleid door een constructeur en architect. Daarnaast heeft de makelaar erop gewezen dat [gedaagde 1] een gediplomeerd bouwkundige is en dat [eisers] een bouwtechnisch rapport kunnen laten opstellen om alles te controleren.

De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt (…)

Verkoper staat ervoor in dat tot op de dag dat verkoper deze overeenkomst heeft ondertekend door de overheid of door nutsbedrijven geen verbeteringen of herstellingen zijn voorgeschreven of aangekondigd die nog niet, of niet naar behoren zijn uitgevoerd. Indien op of na de dag van ondertekening en voor het moment van levering een verbetering of herstelling door de overheid of nutsbedrijven wordt aangekondigd of voorgeschreven, zijn de gevolgen van de aankondiging of aanschrijving voor rekening en risico van koper. De aankondiging of aanschrijving komt voor rekening en risico van verkoper indien deze verband houdt met het niet-nakomen van uit de wet of deze koopovereenkomst voor verkoper voortvloeiende verplichtingen.’’

Zowel vóór als na het tot stand komen van de koopovereenkomst hebben [eisers] aan de makelaar van [gedaagden] diverse vragen gesteld over de woning, welke vragen door de makelaar namens [gedaagden] zijn beantwoord.

Op 2 oktober 2024 hebben [eisers] de woning laten taxeren. De taxateur heeft aan [eisers] te kennen gegeven dat bepaalde zaken niet in overeenstemming zijn met het Bouwbesluit.

Vervolgens hebben [eisers] contact opgenomen met de gemeente Deventer (hierna: de gemeente). Daarbij hebben [eisers] vernomen dat [gedaagden] de bouwwerkzaamheden nog niet hadden afgemeld en dat nog geen opleverkeuring door de gemeente had plaatsgevonden.

Op 22 oktober 2024 heeft op verzoek van [eisers] een bouwkundige inspectie plaatsgevonden door [naam 1] van BouwDock (hierna: BouwDock). Daarbij waren beide partijen aanwezig. In het daarvan opgemaakte rapport is vermeld dat er diverse herstelwerkzaamheden noodzakelijk zijn. De directe kosten zijn begroot op een bedrag van € 33.336,00 en de op termijn te maken kosten op een bedrag van € 8.107,00.

Bij e-mail van 2 december 2024 heeft BouwDock [eisers] bericht dat de woning tevens niet voldoet aan de door de gemeente afgegeven bouwvergunning en het Bouwbesluit.

Bij brief van 24 december 2024 heeft de advocaat van [eisers] aan [gedaagden] een ingebrekestelling gestuurd en hen gesommeerd om de punten die niet voldoen aan het Bouwbesluit en de bouwvergunning te herstellen. Daarnaast zijn [gedaagden] gesommeerd om de overige door BouwDock geconstateerde gebreken uiterlijk 31 januari 2025 te herstellen.

Bij e-mail van 3 januari 2025 hebben [gedaagden] betwist dat [eisers] aanspraak kunnen maken op herstel. Wel hebben [gedaagden] ‘‘fatsoenshalve’’ aangeboden een aantal punten te herstellen, namelijk het plaatsen van de rookmelders (afhankelijk van de wensen van [eisers]), het zichtbaar maken van de aarding in de meterkast en in de badkamer, het realiseren van een afzuigpunt in de badkamer (afhankelijk van de wensen van [eisers]), het werkend maken van de afzuiging in de badkamer en het afdichten van de ventilatie in de badkamer. [gedaagden] hebben daarbij [eisers] verzocht toestemming te verlenen om de woning na 6 januari 2025 te betreden.

Op 6 januari 2025 is de akte van levering van de woning gepasseerd.

Bij brief van 17 januari 2025 heeft de advocaat van [eisers] hun vordering tot herstel omgezet in een vervangende schadevergoeding en [gedaagden] verzocht om binnen twee weken aansprakelijkheid te erkennen.

Bij e-mail van 31 januari 2025 hebben [gedaagden] de omzettingsverklaring betwist. [gedaagden] hebben wel aangegeven bereid te zijn de in hun e-mail van 3 januari 2025 genoemde werkzaamheden nog te willen uitvoeren.

Bij brief van 16 juni 2025 heeft de advocaat van [eisers] een sommatie gestuurd aan [gedaagden], waarin is medegedeeld dat er tijdens de uitgevoerde herstelwerkzaamheden aanvullende gebreken aan het licht zijn gekomen. [eisers] hebben [gedaagden] verzocht tot betaling van in totaal € 58.852,24 aan herstelkosten.

Bij e-mail van 8 juli 2025 hebben [gedaagden] hierop afwijzend gereageerd.

Op 24 oktober 2025 hebben [eisers] conservatoir beslag gelegd op de woning van [gedaagden]

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

Volgens [eisers] is sprake van non-conformiteit in de zin van artikel 7:17 BW.

Op grond van 7:17 BW moet de afgeleverde zaak beantwoorden aan de overeenkomst. Volgens artikel 7:17 lid 2 BW beantwoordt een zaak niet aan de overeenkomst indien zij niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. Daarbij moet onder andere worden gekeken naar de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan. Artikel 7:17 BW is van regelend recht. Partijen mogen daarvan afwijken, zoals [eisers] en [gedaagden] in dit geval hebben gedaan.

Partijen hebben een koopovereenkomst gesloten die is opgesteld overeenkomstig het model van de NVM-koopakte. Artikel 6.1. van de koopovereenkomst bepaalt dat de woning aan [eisers] wordt overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van de overeenkomst bevindt. [eisers] aanvaarden deze staat en dragen derhalve het risico van (verborgen) gebreken. In artikel 6.3. van de overeenkomst wordt daarop een uitzondering gemaakt. Dit artikel bepaalt dat de woning bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen dient te bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als woning. Verder bepaalt artikel 6.3. dat [gedaagden] aansprakelijk zijn voor de herstelkosten voor gebreken die het normale gebruik belemmeren. Daarbij dient een aftrek wegens nieuw voor oud plaats te vinden. [gedaagden] zijn ook niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij [gedaagden] een verwijt kan worden gemaakt. Voor de uitleg van het begrip ‘normaal gebruik’ wordt volgens vaste jurisprudentie aangesloten bij hetgeen daaronder naar gangbaar taalgebruik wordt verstaan. Dit betekent dat in een woning gewoond moet kunnen worden op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van bestendigheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast. Niet elke onvolkomenheid aan de woning levert non-conformiteit op. De koper moet, afhankelijk van de ouderdom en de prijs van het huis, tot op zekere hoogte rekening houden met te verrichten onderhoud en aanpassing aan de eisen van de tijd¹.

Tussen partijen staat vast dat [gedaagde 1] de woning zelf heeft gebouwd een aantal jaar voor de verkoop. [gedaagden] hebben daarbij onbetwist gesteld dat de woning in de verkoopadvertentie is aangeboden als bestaande bouw met bouwjaar 2022. De makelaar heeft namens [gedaagden] voorafgaand aan de koop aan [eisers] bericht dat de woning voldeed aan de NEN-normen uit het Bouwbesluit. De rechtbank volgt [eisers] erin dat zij er gelet op deze mededeling van uit mochten gaan dat de woning is gebouwd met inachtneming van het destijds geldende Bouwbesluit. Dit staat op zichzelf ook niet ter discussie tussen partijen. [eisers] betogen dat zij daarnaast nog extra hoge eisen mochten stellen aan de afwerking van de woning, omdat de woning moet worden beoordeeld als nieuwbouwwoning die nog niet eerder bewoond is. Zij stellen daartoe onder verwijzing naar een krantenartikel over de woning van [gedaagden] dat [gedaagden] zelf nog niet in de woning hebben gewoond. Los van het feit dat [gedaagden] hebben toegelicht dat [gedaagde 1] enige tijd in de woning heeft gewoond, volgt de rechtbank [eisers] niet in de redenering dat gebreken in de afwerking van de woning op zichzelf tot non-conformiteit leiden. Het toetsingskader uit de NVM-koopovereenkomst brengt mee dat moet worden beoordeeld of sprake is van gebreken die het normaal gebruik belemmeren. Het bouwjaar van de woning speelt wel een rol bij de vraag welk onderhoud [eisers] mochten verwachten. De rechtbank zal dan ook beoordelen of de door [eisers] gestelde gebreken aan normaal gebruik van de woning in de weg staan en in dat kader of sprake is van strijd met het Bouwbesluit. Tussen partijen is hierbij overigens niet in geschil dat sprake is van een bijzondere bouw, namelijk een strobouwwoning. In hoeverre dit een rol speelt bij de beoordeling van de vraag wat [eisers] mochten verwachten, zal de rechtbank hierna bespreken bij de beoordeling van de afzonderlijke door [eisers] gestelde gebreken.

Volgens [eisers] hebben de twee door hun ingeschakelde deskundigen (BouwDock en [naam 2]) vóór en na de levering van de woning in totaal 25 gebreken geconstateerd. De door [eisers] gestelde gebreken kunnen worden onderverdeeld in twee categorieën: 1) de gebreken die betrekking hebben op het niet voldoen aan de omgevingsvergunning en het Bouwbesluit en 2) de overige gebreken. De rechtbank zal de gestelde gebreken hierna bespreken. Daarbij zal de nummering worden aangehouden die in de dagvaarding door [eisers] onder 2.16. is opgenomen.

[eisers] stellen allereerst dat de woning op onderdelen niet voldoet aan de vergunningvoorschriften en het Bouwbesluit. Tijdens de mondelinge behandeling hebben [eisers] verduidelijkt dat het hierbij gaat om de volgende, door de gemeente tijdens de eindcontrole van 23 oktober 2024, geconstateerde punten:

• 1. ontbreken rookmelders

• 3. plaatsen warmtepomp

• 5. aanbrengen ventilatie

• 7. inkorten van deuren om ventilatie te creëren

• 8. plaatsen ruit met ventilatierooster in bestaand raam werkkamer (kamer achterzijde)

• 15. plaatsen nestkastjes

• 16. ontbreken vogelvide, drie nestgelegenheden gierzwaluwen en insectenvoorziening

De rechtbank is gelet op het voorgaande van oordeel dat [eisers] mochten verwachten dat de woning door [gedaagde 1] is gebouwd met inachtneming van de verleende omgevingsvergunning en de ten tijde van de bouw geldende voorschriften van het Bouwbesluit. Voor zover dit niet het geval is, bezit de woning niet de eigenschappen die [eisers] op grond van de overeenkomst mochten verwachten en beantwoordt de woning in zoverre niet aan de overeenkomst. Dit uitgangspunt is door [gedaagden] als zodanig ook niet betwist. [gedaagden] hebben uitsluitend betwist dat de woning niet aan de vergunningvoorschriften en het Bouwbesluit zou voldoen. Deze betwisting hebben [gedaagden] vervolgens echter niet onderbouwd, bijvoorbeeld door het in het geding brengen van de vergunningaanvraag. De rechtbank gaat er daarom van uit dat de door de gemeente in haar e-mail van 24 oktober 2024 genoemde punten aan het normale gebruik van de woning in de weg staan. [gedaagden] hebben de bouwwerkzaamheden zelf aanvankelijk niet afgemeld bij de gemeente. Eerst na de taxatie waaruit bleek dat de woning op een aantal onderdelen niet in overeenstemming was met het Bouwbesluit, heeft de gemeente op verzoek van partijen alsnog een eindcontrole uitgevoerd. De gemeente heeft naar aanleiding van die eindcontrole een aantal openstaande punten geconstateerd en daarover geschreven aan [gedaagden] dat zij moesten terugkoppelen of ze die punten zelf zouden oplossen (zie hiervoor het citaat in r.o. 3.9.). Niet gesteld of gebleken is dat [gedaagden] dit traject met de gemeente vervolgens goed hebben afgerond.

Voor zover [gedaagden] zich op het standpunt stellen dat deze gebreken voor [eisers] kenbaar waren of kenbaar hadden kunnen zijn indien zij voor de totstandkoming van de overeenkomst een bouwkundige keuring hadden laten uitvoeren en dat [eisers] daarmee hun onderzoeksplicht hebben geschonden, volgt de rechtbank [gedaagden] daarin niet. Voor [eisers] bestond er geen aanleiding om op dit punt nader onderzoek te verrichten. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat de makelaar van [gedaagden] bij e-mail van 13 september 2024, derhalve voor de totstandkoming van de overeenkomst, aan [eisers] heeft meegedeeld dat de woning voldeed aan de eisen van het Bouwbesluit. [eisers] mochten van de juistheid van deze mededeling uitgaan. Daar komt bij dat het op de weg van [gedaagden] had gelegen om de bouwwerkzaamheden voor de totstandkoming van de overeenkomst bij de gemeente af te melden. Te meer omdat zij de woning als bestaande bouw hebben verkocht.

Tot slot hebben [gedaagden] tijdens de mondelinge behandeling aangevoerd dat de gemeente geen last onder dwangsom heeft opgelegd. Voor zover [gedaagden] hiermee betogen dat er geen noodzaak bestond voor [eisers] om de door de gemeente geconstateerde punten te herstellen, volgt de rechtbank [gedaagden] hierin niet. [eisers] hebben onderbouwd gesteld dat [gedaagden] de door de gemeente geconstateerde punten niet hebben verholpen. Dit is door [gedaagden] niet voldoende gemotiveerd betwist. Als gevolg daarvan rust gelet op de e-mail van de gemeente van 24 oktober 2024 op [eisers] als nieuwe eigenaren van de woning de verplichting om de woning alsnog in overeenstemming te brengen met de vergunningvoorschriften. [gedaagden] kunnen [eisers] in dit kader niet tegenwerpen dat zij niet hebben afgewacht of de gemeente daadwerkelijk tot handhaving zou overgaan.

De conclusie is dan ook dat de woning ten aanzien van de door de gemeente geconstateerde punten, die niet in overeenstemming zijn met de omgevingsvergunning en het Bouwbesluit, niet de eigenschappen bezit die [eisers] mochten verwachten. De woning beantwoordde in zoverre niet aan de overeenkomst. [gedaagden] zijn daarom tekortgeschoten in de nakoming van hun verplichtingen uit de overeenkomst.

Voordat kan worden toegekomen aan de vraag of de door [eisers] met betrekking tot deze punten gevorderde schade voor vergoeding in aanmerking komt, moet eerst worden beoordeeld of [eisers] [gedaagden] voldoende gelegenheid hebben geboden om deze gestelde gebreken te herstellen en of [gedaagden] vervolgens in verzuim zijn geraakt. Op grond van artikel 6:87 lid 1 BW kan een verbintenis tot nakoming, voor zover nakoming niet reeds blijvend onmogelijk is, immers slechts worden omgezet in een vordering tot vervangende schadevergoeding indien de schuldenaar ([gedaagden]) in verzuim is en de schuldeiser ([eisers]) schriftelijk mededeelt dat hij schadevergoeding in plaats van nakoming vordert.

[gedaagden] hebben aangevoerd dat zij niet in verzuim zijn komen te verkeren en dat [eisers] de verbintenis daarom niet konden omzetten in een vordering tot vervangende schadevergoeding op 17 januari 2025. Zij hebben daartoe een beroep gedaan op schuldeisersverzuim als bedoeld in artikel 6:58 BW. Volgens [gedaagden] hebben zij in hun e-mail van 3 januari 2025 aangeboden een aantal gebreken te herstellen, maar hebben zij daartoe geen gelegenheid gekregen van [eisers]

Van schuldeisersverzuim is sprake wanneer [eisers] na 3 januari 2025 hebben verhinderd dat [gedaagden] hun verplichting tot herstel van de gebreken konden nakomen doordat zij de daarvoor noodzakelijke medewerking hebben geweigerd. Naar het oordeel van de rechtbank is daarvan deels sprake. Hoewel het volgens [eisers] om ondergeschikte punten gaat, is tussen partijen niet in geschil dat [gedaagden] in hun email van 3 januari 2025 hebben aangeboden een deel van de door de gemeente geconstateerde punten te herstellen. [gedaagden] waren voor die herstelwerkzaamheden afhankelijk van de medewerking van [eisers], omdat de woning op 6 januari 2025 aan [eisers] is geleverd. Bij hun herstelaanbod op 3 januari 2025 vragen [gedaagden] ook toestemming om de woning na levering te mogen betreden voor het herstelwerk. [eisers] hebben die gelegenheid vervolgens niet geboden. De rechtbank volgt [eisers] niet in hun standpunt dat [gedaagden] voldoende in staat waren om herstelwerkzaamheden uit te voeren in de periode tot de levering op 6 januari 2025. Niet alleen was de termijn tot 6 januari 2025, zodat [gedaagden] daardoor geen reële mogelijkheid hebben gehad om de werkzaamheden uit te voeren. Die termijn komt ook niet overeen met de in de ingebrekestelling van 24 december 2024 genoemde hersteltermijn tot en met 31 januari 2025. Daarbij komt dat [gedaagden] voor bepaalde werkzaamheden afhankelijk waren van de wensen van [eisers], die zij hadden moeten doorgeven, zoals voor de plaatsing van de rookmelders.

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat [gedaagden] niet in verzuim zijn geraakt ten aanzien van de gebreken waarvoor zij een concreet en toereikend aanbod tot herstel hebben gedaan in hun e-mail van 3 januari 2025. In zoverre slaagt dan ook hun beroep op schuldeisersverzuim. Ten aanzien van de overige gebreken, waarvoor [gedaagden] geen herstel hebben aangeboden of niet expliciet voor het geheel, zijn [gedaagden] wel in verzuim komen te verkeren. [eisers] konden uit de mededeling van [gedaagden] in hun e-mail van 3 januari 2025 afleiden dat zij ten aanzien van de overige gebreken in de nakoming tekort zou schieten. [gedaagden] hebben immers alleen ten aanzien van vijf punten ‘fatsoenshalve’ herstel aangeboden en bereidheid getoond die genoemde gebreken na 6 januari 2025 – en dus voor de gestelde termijn van 31 januari 2025 – te herstellen. [gedaagden] zijn daarmee in verzuim geraakt ten aanzien van de overige gebreken uit de ingebrekestelling waarvoor [gedaagden] geen herstel hebben aangeboden. De rechtbank zal hierna per gebrek bespreken welke gevolgen dit heeft.

De vordering voor zover deze betrekking heeft op de rookmelders (1) wordt afgewezen. [gedaagden] hebben expliciet aangeboden deze alsnog te plaatsen, waarvoor zij geen toestemming hebben gekregen. Ten aanzien daarvan zijn [gedaagden] niet in verzuim geraakt en hebben [eisers] geen recht op vervangende schadevergoeding. Deze post zal worden afgewezen.

Ten aanzien van het plaatsen van de warmtepomp (3) geldt dat niet in geschil is dat er geen warmtepomp aanwezig was in de woning. Uit de e-mail van de gemeente van 24 oktober 2024, onder punt 9, volgt dat een warmtepomp volgens de gemeente wel verplicht was op grond van de verleende omgevingsvergunning. [gedaagden] hebben weliswaar betwist dat de warmtepomp een vereiste was voor de vergunning, maar zij hebben die betwisting niet nader onderbouwd bijvoorbeeld door het in het geding brengen van nadere stukken met betrekking tot de vergunning. Zij hebben deze stelling daarmee onvoldoende weersproken. De omstandigheid dat [eisers] bij de aankoop bekend waren met de aanwezigheid van een elektrische cv-ketel en daarmee het ontbreken van een warmtepomp, zoals [gedaagden] hebben aangevoerd, doet daaraan niets af. Zoals hiervoor is overwogen mochten [eisers] erop vertrouwen dat de woning is gebouwd in overeenstemming met de omgevingsvergunning en de ten tijde van de bouw geldende voorschriften. Niet gesteld of gebleken is dat [eisers] wisten dat de woning op dit punt niet voldeed aan de voorschriften. Nu [gedaagden] ten aanzien van dit gebrek geen herstel hebben aangeboden en daarmee ook in verzuim zijn geraakt, kunnen [eisers] vanwege de omzettingsverklaring vervangende schadevergoeding vorderen en is deze schadepost toewijsbaar.

Voor wat betreft de ventilatie hebben [gedaagden] zich op het standpunt gesteld dat een strobouwwoning beschikt over natuurlijke ventilatie om welke reden de genoemde punten onder (5), (7) en (8) niet nodig zouden zijn. De rechtbank volgt [gedaagden] hierin niet. Uit de e-mail van de gemeente van 24 oktober 2024 volgt dat de door [gedaagden] aangebrachte ventilatie niet in overeenstemming is met de verleende omgevingsvergunning. Voor zover [gedaagden] van mening zijn dat de door hun gerealiseerde ventilatie desondanks voldeed, had het op hun weg gelegen om dit met de gemeente af te stemmen en [eisers] daarover nader te informeren. Niet gesteld of gebleken is dat [gedaagden] dit hebben gedaan. Verder volgt uit punt 6 van de e-mail van de gemeente van 24 oktober 2024 dat het totale ventilatiesysteem moet worden nagekeken op een goede werking, waaruit bijvoorbeeld kan volgen dat de spleten onder de deuren groter moeten worden. Met het BouwDock rapport hebben [eisers] vervolgens voldoende onderbouwd dat de werkzaamheden noodzakelijk zijn om de woning alsnog in overeenstemming te brengen met de vergunningvoorschriften en de ten tijde van de bouw geldende voorschriften. [gedaagden] kunnen zich ten aanzien van deze punten niet beroepen op schuldeisersverzuim. Weliswaar hebben [gedaagden] in hun e-mail van 3 januari 2025 aangeboden om één afzuigpunt te realiseren en werkend te maken in de badkamer alsmede de ventilatie in de badkamer af te dichten, maar dit aanbod ziet niet expliciet op het geheel van de door de gemeente geconstateerde ventilatiegebreken. Daarbij is van belang dat [eisers] onweersproken hebben gesteld dat dit aanbod van [gedaagden] ontoereikend was om alsnog aan de vergunningvoorschriften van de gemeente te voldoen. Deze schadeposten zijn dan ook toewijsbaar.

Met betrekking tot de nestkastjes (15 en 16) hebben [gedaagden] aangevoerd dat zij hebben aangeboden de ontbrekende nestkastjes te plaatsen. Uit hun e-mail van 3 januari 2025 blijkt hiervoor echter niet van een concreet aanbod daartoe. Nu een dergelijk aanbod ontbreekt, zijn [gedaagden] ten aanzien van deze punten in verzuim geraakt. Deze schadeposten komen daarom ook voor vergoeding in aanmerking.

Naast de stelling dat de woning niet voldoet aan het Bouwbesluit, hebben [eisers] op grond van twee deskundigenrapporten betoogd dat de woning ook andere gebreken heeft die aan een normaal gebruik in de weg staan. Zij verwijzen daartoe naar een rapport van BouwDock. In de ingebrekestelling van 24 december 2024 hebben [eisers] al verwezen naar dit rapport en de gebreken die daaruit volgens [eisers] blijken. Op een later moment hebben [eisers] nog nadere gebreken aan hun vordering tot schadevergoeding ten grondslag gelegd, onder andere door te verwijzen naar de rapportage van [naam 2].

Tegen deze achtergrond hebben [gedaagden] aangevoerd dat zij niet voor alle aanvullende door [eisers] gestelde gebreken in gebreke zijn gesteld en daarom ten aanzien van die later gestelde gebreken niet in verzuim zijn geraakt om welke reden [eisers] geen vervangende schadevergoding kunnen vorderen. Tijdens de mondelinge behandeling hebben [gedaagden] verduidelijkt dat dit verweer betrekking heeft op de aanvullende gebreken van [eisers] na de ingebrekestelling van 24 december 2024, die bijvoorbeeld voortvloeien uit de rapportage van [naam 2]. De rechtbank begrijpt dit verweer zo dat het volgens het overzicht in de dagvaarding onder 2.16. gaat om de volgende posten:

• 9. plaatsen tochtstrip, afstellen en vervangen hang- en sluitwerk voordeur

• 17. afvoer wastafels, douche en keuken niet aangesloten op riolering

• 18. ontbreken waterkering in de badkamer

• 19. houtworm

• 20. standleiding/ontluchting riolering ontbreekt

• 23. damwand dakplaten

• 24. ventilatie dakbetimmering

• 25. pleisterwerk buitenzijde woning gescheurd en besmeurd

In dit verweer volgt de rechtbank [gedaagden] en zij licht dit als volgt. Los van de vraag of er ten aanzien van deze posten sprake is van non-conformiteit, geldt dat [eisers] hun vordering tot nakoming pas kunnen omzetten in een vordering tot vervangende schadevergoeding op grond van artikel 6:87 lid 1 BW als [gedaagden] in verzuim zijn komen te verkeren. Vaststaat dat [eisers] ten aanzien van deze gebreken in hun brief van 17 januari 2025 gelijk aanspraak hebben gemaakt op vergoeding van de herstelkosten, zonder dat [eisers] [gedaagden] eerst de gelegenheid hebben geboden om de hiervoor genoemde nieuwe posten te herstellen. [eisers] hebben tijdens de mondelinge behandeling toegelicht dat hun makelaar alle (herstel)werkzaamheden in een keer heeft opgepakt. Nu de mogelijkheid voor herstel wel het uitgangspunt is om in verzuim te geraken, en [eisers] verder onvoldoende hebben gesteld waaruit kan worden afgeleid dat [gedaagden] ten aanzien van deze later gestelde gebreken op een andere manier in verzuim zijn komen te verkeren, komen de hiervoor genoemde posten niet voor vergoeding in aanmerking. Aan een inhoudelijke beoordeling van deze gestelde gebreken komt de rechtbank dan ook niet toe.

Ten aanzien van de overige door [eisers] gestelde aanvullende gebreken hebben [eisers] [gedaagden] in de brief van 24 december 2024 onder verwijzing naar het rapport van BouwDock wel in gebreke gesteld. Als die gestelde gebreken tot non-conformiteit zouden leiden, dan zouden [gedaagden] in verzuim verkeren gelet op r.o. 5.14. De rechtbank moet ten aanzien van die gebreken dan ook beoordelen of sprake is van non-conformiteit. De rechtbank is van oordeel dat [eisers] onvoldoende hebben onderbouwd dat deze gestelde gebreken aan het normale gebruik van de woning in de weg staan en zal dit per gesteld gebrek toelichten. Dit zijn de posten:

• 2. waterslagen

• 4. plaatsen radiatoren op de verdieping en zolder

• 6. vervangen zinkwerk en hemelwaterafvoer

• 10. afstellen raam zolder

• 11. afstellen tuindeuren

• 12. afstellen deur dakterras eerste verdieping

• 13. herstellen stucwerk en aftimmerwerk

• 14. herstellen schilderwerk

• 21. vloer woonkamer verzakt en trekt krom

• 22. overloop en trap splijten

Hierbij neemt de rechtbank in aanmerking hetgeen is overwogen in r.o. 5.4. Er is sprake is van een bestaande woning die relatief nieuw was. Het gaat bij deze gebreken om de vraag of de gestelde gebreken aan normaal gebruik in de weg staan mede gelet op de aard van de woning en het bouwjaar. De deskundigen hebben uitgelegd dat de waterslagen (2) verkeerd zijn gemonteerd en dat daardoor op termijn extra onderhoud aan de kozijnen nodig is. [eisers] hebben ondanks een vraag daarover tijdens de mondelinge behandeling niet voldoende concreet toegelicht waarom dit op termijn benodigde onderhoud nu aan normaal gebruik in de weg zou staan. Bovendien is niet gesteld of gebleken dat deze montage in strijd is met het Bouwbesluit of de vergunning, zodat ook in dat kader onvoldoende feiten zijn gesteld of gebleken voor een geslaagd beroep op artikel 7:17 BW ten aanzien van de waterslagen. Dat er volgens de deskundigen van [eisers] afstelpunten zijn aan het raam, de tuindeuren en de deur van het dakterras (10, 11 en 12) betekent gelet hierop op zichzelf ook nog niet dat de woning niet geschikt is voor normaal gebruik.

Verder weegt de rechtbank mee dat sprake is van een bijzondere bouw, een strobouwwoning, waarbij gebruik is gemaakt van natuurlijke materialen. Tegen deze achtergrond is de enkele omstandigheid dat de deskundigen van [eisers] van mening zijn dat zink of staal beter zou zijn dan hout en dat er groene aanslag op de zijgevel zichtbaar is ten aanzien van de afvoer van hemelwater (6) onvoldoende om non-conformiteit aan te nemen. Hetzelfde geldt voor het ontbreken van de radiatoren op de eerste verdieping en zolder (4). [gedaagden] hebben gemotiveerd betwist dat hierdoor het normale gebruik van de woning wordt belemmerd en hebben daarbij onder meer verwezen naar het bouwkundig rapport van [naam 3] namens Biljoenkeur, waaruit volgt dat de woning vanwege haar bouwaard warmte-bufferend is. [eisers] hebben tegenover deze gemotiveerde betwisting onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld waaruit volgt dat de woning gelet op de aard daarvan zonder deze radiatoren niet geschikt is voor normaal gebruik. Zij hebben nog wel gesteld dat het ontbreken van radiatoren op de bovenverdieping in strijd is met het destijds geldende Bouwbesluit, maar [gedaagden] hebben dit weersproken. Volgens [gedaagden] was dit eerst een vereiste in het Bouwbesluit uit 2024. Los hiervan hebben [eisers] erkend dat zij op de hoogte waren van het ontbreken van de radiatoren op de bovenverdieping. Zij hebben hier naar eigen zeggen voorafgaand aan de koop vragen over gesteld aan [gedaagden] waarna [gedaagde 1] heeft uitgelegd dat dit past bij het karakter van de woning als strobouwwoning. Deze bekendheid met het gestelde gebrek staat aan een succesvol beroep op non-conformiteit in de weg (artikel 6.3 van de koopovereenkomst en artikel 7:17 lid 5 BW).

Nu [eisers] ten aanzien van het ontbreken van de radiatoren geen beroep toekomt op non-conformiteit, komen ook de daarmee samenhangende stuc- en schilderwerkzaamheden (13 en 14) niet voor vergoeding in aanmerking.

De vordering tot schadevergoeding met betrekking tot de door [eisers] gestelde verzakking/kromtrekken van de vloer en het splijten van de overloop en trap (21 en 22) zal ook worden afgewezen. Ten eerste hebben [eisers] onvoldoende concreet onderbouwd dat sprake is van gebreken die aan een normaal gebruik in de weg staan. [eisers] verwijzen in dit kader alleen naar overgelegde foto’s, Die foto’s bieden onvoldoende onderbouwing nu dit ook niet wordt bevestigd door de deskundigen. Bouwdock en [naam 2] omschrijven de trap als goed en in uitstekende conditie en ook ten aanzien van de vloer wordt in het rapport van Bouwdock geen gebrek geconstateerd. Ook de door [eisers] genoemde keuring van Vastgoed met Stijl maakt dit niet anders, nu zij deze niet in geding hebben gebracht. Deze posten zullen dan ook eveneens als onvoldoende onderbouwd worden afgewezen. Daarbij komt nog dat [eisers] [gedaagden] hiervoor niet in gebreke hebben gesteld, zodat [gedaagden] ook niet in verzuim zijn.

De rechtbank komt tot de conclusie dat uitsluitend ten aanzien van de door de gemeente geconstateerde gebreken, die in strijd zijn met de omgevingsvergunning en het Bouwbesluit, de woning niet beantwoordt aan de overeenkomst en in zoverre non-conform is. [gedaagden] zijn echter niet gehouden alle gevorderde herstelkosten te vergoeden, maar uitsluitend die gebreken waarvoor zij geen toereikend aanbod tot herstel hebben gedaan. De overige door [eisers] gestelde aanvullende gebreken worden afgewezen omdat [eisers] [gedaagden] niet in de gelegenheid hebben gesteld deze te herstellen, althans onvoldoende hebben onderbouwd dat deze gebreken het normale gebruik van de woning in de weg staan.

[gedaagden] stellen zich in dit kader tot slot nog op het standpunt dat [eisers] te laat hebben geklaagd en daarmee de klachtplicht van artikel 7:23 BW hebben geschonden. Volgens [gedaagden] is de klachttermijn aangevangen op het moment dat [eisers] vragen over de woning zijn gaan stellen (te weten op 12 september 2024), zodat de eerste kennisgeving op 24 december 2024 te laat is gedaan, aldus [gedaagden]

De rechtbank volgt [gedaagden] hierin niet. Uit hetgeen hiervoor is overwogen volgt dat uitsluitend ten aanzien van de door de gemeente geconstateerde punten, die in strijd zijn met de omgevingsvergunning en het Bouwbesluit, sprake is van non-conformiteit. Niet in geschil is tussen partijen dat deze punten direct na het tot stand komen van de koopovereenkomst, te weten eind oktober 2023, bekend zijn geworden bij beide partijen. Gelet hierop is van schending van de klachtplicht geen sprake.

Vervolgens ligt de omvang van de schade ter beoordeling voor.

De rechtbank stelt voorop dat het aan [eisers] is om te stellen en te onderbouwen welke schade zij lijden.

De door [eisers] gevorderde bedragen voor de herstelkosten die zien op het plaatsen van een ruit met ventilatierooster in bestaand raam van de werkkamer (8) en de vogelvide, drie nestgelegenheden gierzwaluwen en insectenvoorziening (16) zijn met de overgelegde facturen van [naam 4] en NIB en de bon van de Intratuin voldoende onderbouwd. Daaruit volgt dat de kosten daadwerkelijk zijn gemaakt. Toewijsbaar is dan ook een bedrag inclusief btw van € 594,00 + € 262,93 + € 69,99. Voor deze posten (8 en 16) komt dat op een totaalbedrag van € 926,92.

De herstelkosten met betrekking tot de waterpomp (3) en het aanbrengen van ventilatie (5) zijn door [eisers] onderbouwd met de offerte van PH Techniek, waarin deze posten met de door [eisers] gevorderde bedragen zijn vermeld. [eisers] hebben toegelicht dat de op de offerte vermelde werkzaamheden daadwerkelijk zijn uitgevoerd en dat zij de daarmee gemoeide kosten hebben voldaan. Zij hebben meer werkzaamheden door de aannemer(s) laten verrichten en hebben daarvoor uiteindelijk alleen een verzamelfactuur ontvangen. De rechtbank acht de gestelde schade mede in het licht van de aard van de werkzaamheden voldoende onderbouwd. Dat leidt tot toewijzing van een bedrag inclusief btw van € 12.705,00 + € 2.601,50 (exclusief btw € 10.500,00 en € 2.150,00). Voor deze posten (3 en 5) komt dat op een totaalbedrag van € 15.306,50.

De door [eisers] begrote bedragen voor de herstelkosten voor het inkorten van de deuren (7) en het plaatsen van de nestkastjes (15) zijn niet in de offerte van [naam 4] opgenomen, maar de desbetreffende werkzaamheden zijn daarin wel vermeld. [eisers] hebben toegelicht dat sprake is van een verzamelofferte, maar dat de betreffende werkzaamheden wel tegen de door hen gevorderde bedragen zijn uitgevoerd. [gedaagden] hebben onvoldoende concreet betwist dat dit niet juist zou zijn dan wel dat deze bedragen te hoog zouden zijn. De rechtbank ziet dan ook geen reden om de door [eisers] gevorderde bedragen te matigen. Dat maakt dat toewijsbaar is een bedrag inclusief btw van € 439,23 + € 203,28. Voor deze posten (7 en 15) komt dat op een totaalbedrag van € 642,51.

Tijdens de mondelinge behandeling hebben [gedaagden] nog aangevoerd dat er een aftrek ‘nieuw voor oud’ moet worden toegepast, zoals in de overeenkomst staat vermeld. Hiervoor zijn onvoldoende feiten gesteld. De werkzaamheden strekken uitsluitend tot herstel van gebreken die verband houden met het in overeenstemming brengen van de woning met de geldende regelgeving waaraan de woning al had moeten voldoen. Van een waardevermeerdering op grond waarvan een aftrek moet plaatsvinden is dan ook geen sprake.

De rechtbank stelt de herstelkosten dan ook vast op een bedrag van € 16.875,93.

De gevorderde wettelijke rente zal worden toegewezen vanaf 17 januari 2025 (het moment dat [eisers] hun vordering tot nakoming hebben omgezet in een vordering tot betaling van een vervangende schadevergoeding) over de toegewezen hoofdsom.

[eisers] vorderen vergoeding van de kosten van de deskundigenonderzoeken van BouwDock (€ 396,27) en [naam 2] (€ 750,00).

Op grond van artikel 6:96 lid 2 aanhef en onder b BW kunnen redelijke kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid voor vergoeding als vermogensschade in aanmerking komen, als het in de gegeven omstandigheden redelijk is geweest dat kosten zijn gemaakt en de kosten op zich ook redelijk zijn.

[eisers] vorderen vergoeding van de kosten voor het inschakelen van de deskundigen van Bouwdock en [naam 2]. [gedaagden] moeten de schade vergoeden in verband met het niet voldoen aan de vereisten voor de bouw. [eisers] hebben ter vaststelling van de schade en aansprakelijkheid Bouwdock ingeschakeld en dat rapport ook gevoegd bij de ingebrekestelling. De kosten in verband met het onderzoek van BouwDock van € 396,27 inclusief btw zijn dan ook toewijsbaar. Ten aanzien van de later onder verwijzing naar het onderzoek van [naam 2] gestelde gebreken heeft de rechtbank geoordeeld dat [gedaagden] niet in verzuim zijn en daarom niet schadeplichtig. [gedaagden] zijn om die reden niet aansprakelijk voor de op basis daarvan nieuw gestelde gebreken. De rechtbank zal dan ook in redelijkheid de kosten van het deskundigenonderzoek van [naam 2] afwijzen. Aan het verweer van [gedaagden] dat de kosten onnodig zijn gemaakt en daarmee niet redelijk zijn omdat de deskundige geen kennis heeft op het gebied van strobouw wordt voorbijgegaan. [eisers] mochten in het kader van hun onderzoek naar aansprakelijkheid en de schade redelijkerwijs een deskundige inschakelen om de woning bouwtechnisch te laten onderzoeken. Ook de gevorderde wettelijke rente over de deskundigenkosten is toewijsbaar.

[eisers] vorderen vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De vordering moet worden beoordeeld op grond van artikel 6:96 BW en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). De rechtbank stelt vast dat [gedaagden] een consument is (een natuurlijk persoon die niet heeft gehandeld in de uitoefening van een beroep of bedrijf). Daarom moet de rechtbank controleren of is voldaan aan de dan geldende extra eisen voor de verschuldigdheid van buitengerechtelijke incassokosten. [eisers] hebben aan [gedaagden] een aanmaning op 16 juni 2025 verstuurd die voldoet aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW. Het toe te wijzen bedrag is wel lager dan gevorderd, nu als hoofdsom € 16.875,93 wordt toegewezen. Gelet op die hoofdsom wordt op grond van het Besluit een bedrag van € 1.141,95 toegewezen. Ook de gevorderde wettelijke rente hierover is toewijsbaar.

[eisers] vorderen [gedaagden] te veroordelen tot betaling van de beslagkosten. Deze vordering is gelet op het bepaalde in artikel 706 Rv toewijsbaar. De beslagkosten worden vastgesteld op € 449,46 voor kosten deurwaardersexploten, € 0,00 voor griffierecht en € 653,00 voor salaris advocaat (1,0 punt(en) × € 653,00), totaal € 1.102,46. De gevorderde wettelijke rente over de beslagkosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

Het griffierecht is op nihil gesteld omdat dit al volledig is geheven in de bodemprocedure. Het geliquideerd salaris is gebaseerd op het toegewezen bedrag.

Hoewel een deel van hun vorderingen is afgewezen, hebben [eisers] deze procedure moeten starten om schadevergoeding te verkrijgen. [gedaagden] moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen en zullen daartoe hoofdelijk worden veroordeeld. De proceskosten van [eisers] worden begroot op:

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

veroordeelt [gedaagden] om aan [eisers] te betalen een bedrag van € 16.875,93 inclusief btw, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van 17 januari 2025 tot de dag van volledige betaling,

veroordeelt [gedaagden] om aan [eisers] de deskundigenkosten ten bedrage van € 396,27 inclusief btw, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 25 september 2025 tot aan de dag van volledige betaling,

veroordeelt [gedaagden] om aan [eisers] de buitengerechtelijke incassokosten van € 1.141,95 inclusief btw te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 24 september 2025 tot aan de dag van volledige betaling,

veroordeelt [gedaagden] de beslagkosten van € 1.102,46 te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente indien betaling daarvan niet binnen 14 dagen na dit vonnis plaatsvindt, vanaf de vijftiende dag van het vonnis tot aan de dag van algehele voldoening,

veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk in de proceskosten van € 3.015,43, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 98,00 plus de kosten van betekening als [gedaagden] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,

veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

wijst het meer of anders gevorderde af.