ECLI:NL:RBOBR:2026:6870

1.1.

De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning met de beschikking van 15 juli 2025 vastgesteld voor het kalenderjaar 2025 op € 560.000. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum waarbij ook de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) is bekendgemaakt.

1.2.

Met de uitspraak op bezwaar van 24 november 2025 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde verlaagd naar € 545.000.

1.3.

Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld. Na het indienen van het beroepschrift heeft eiser een aanvullend beroepschrift ingediend.

1.4.

De heffingsambtenaar heeft gereageerd op het (aanvullend) beroepschrift.

1.5.

De rechtbank heeft het beroep op 21 augustus 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eiser (via een Teams-beeldverbinding) en de heffingsambtenaar ([gemachtigde 1]), bijgestaan door P.F. Sijben (taxateur) en [gemachtigde 2] (senior WOZ-medewerker).

2.1.

De woning is gelegen op het landgoed “[naam]”, dat sinds 30 september 2014 is gerangschikt onder de Natuurschoonwet 1928, oftewel een NSW-landgoed.

3.1.

Aangezien er geen aanwijzing is dat de dag van de dagtekening van de uitspraak op bezwaar is gelegen vóór de dag van bekendmaking, is de beroepstermijn aangevangen 25 november 2025, zijnde de dag na de dagtekening van de uitspraak op bezwaar. Dat betekent dat de termijn voor het instellen van beroep is geëindigd op 5 januari 2026, 24.00 uur. Het beroep had dus in beginsel vóór het einde van deze termijn moeten zijn ontvangen. Het beroepschrift van eiser is echter bij de rechtbank ontvangen op 8 januari 2026. Aangezien het beroepschrift per post ontvangen is, zal de rechtbank beoordelen of het niettemin tijdig is ingediend. De poststempel op de envelop van het beroepschrift is weliswaar onleesbaar, maar de rechtbank ziet geen reden te twijfelen aan wat eiser in zijn brief van 21 januari 2026 heeft verklaard over het verzenden van het beroepschrift. De rechtbank gaat er daarom vanuit dat het beroepschrift vóór het einde van de termijn ter post is bezorgd. Aangezien het niet later dan een week na afloop van de termijn is ontvangen, is het beroep tijdig ingediend. Het beroep is ontvankelijk.

4. Partijen zijn het niet eens over de (WOZ-)waarde van de woning voor het kalenderjaar 2025. De waardepeildatum is 1 januari 2024.

5. De rechtbank oordeelt in deze uitspraak dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is. Het beroep van eiser is daarom gegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit heeft.

6. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning onderbouwd met een waarderapport. Met dat waarderapport, op 16 maart 2026 opgesteld door taxateur B. van Hout, is de woning getaxeerd op € 545.000.

7. Eiser heeft op de zitting het standpunt ingenomen dat de waarde moet worden vastgesteld op € 445.000, zijnde de WOZ-waarde die op waardepeildatum 1 januari 2024 is vastgesteld voor het buurpand [adres 2].

8. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld (bewijslast). Bij de beoordeling of de heffingsambtenaar in die bewijslast is geslaagd, betrekt de rechtbank ook wat eiser hierover heeft aangevoerd.

9. Eiser heeft de objectafbakening en de objectkenmerken van de woning niet aan de orde gesteld. Van een onjuiste objectafbakening is ook de rechtbank niet gebleken. De rechtbank gaat bij de beoordeling van het beroep daarom uit van de objectafbakening en objectkenmerken zoals opgenomen in het waarderapport.

10. Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Op grond van het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

10.1.

Op grond van artikel 4 van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ wordt de waarde in het economische verkeer van woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Dit wordt de vergelijkingsmethode genoemd.

10.2.

In artikel 17, vijfde lid, van de Wet WOZ is bepaald dat in afwijking in zoverre van het tweede lid van artikel 17, de waarde van een gebouwd eigendom dat tot woning dient en deel uitmaakt van een NSW-landgoed wordt bepaald met inachtneming van een veronderstelde verplichting om het (landgoed) gedurende een tijdvak van 25 jaren als zodanig in stand te houden en geen opgaand hout te vellen anders dan volgens de regels van normaal bosbeheer noodzakelijk of gebruikelijk is. Gebouwde eigendommen die dienstbaar zijn aan de woning worden geacht deel uit te maken van die woning. De waardering van de woning met inachtneming van die veronderstelde verplichting wordt de ‘bestemmingswaarde’ genoemd.

10.3.

Op grond van artikel 2, eerste lid, onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet WOZ, wordt bij de bepaling van de waarde buiten aanmerking gelaten de waarde van onroerende zaken die deel uitmaken van een op de voet van de NSW aangewezen landgoed dat voldoet aan de in artikel 1, derde lid, onderdeel b, van de NSW bedoelde voorwaarden, met uitzondering van de daarop voorkomende gebouwde eigendommen. Er wordt dan alleen rekening gehouden met de waarde van gebouwde eigendommen en de directe ondergrond daarvan.

11. Eiser voert aan dat de waarde van de woning in vergelijking met die van het vorige belastingjaar buitensporig is gestegen. Deze beroepsgrond slaagt niet. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen met zich dat de waarde van een onroerende zaak voor elk belastingtijdvak opnieuw wordt bepaald aan de hand van feiten en omstandigheden die zich voordoen op of rond de waardepeildatum. De WOZ-waarde van een eerder jaar is geen feit of omstandigheid die relevant is voor de waardepeildatum 1 januari 2024. De waardeontwikkeling van woningen in het algemeen, in de regio, of op het landgoed waar eisers woning ligt, heeft ook geen doorslaggevende betekenis voor de waardebepaling van een specifieke woning in het kader van de Wet WOZ. Het gaat, zoals hiervoor onder 10.1 is overwogen, in het kader van de Wet WOZ om daadwerkelijk gerealiseerde verkoopcijfers rond de waardepeildatum. Die vormen de basis van de waardebepaling en niet (algemene) prijsindexcijfers. De rechtbank ziet dat de door eiser geschetste waardestijging inderdaad fors is vergeleken met de vorige waardepeildatum, maar dat betekent nog niet dat de onderhavige waardebepaling om die reden onjuist is. De door eiser aangehaalde (op internet gevonden) tekst maakt het voorgaande niet anders. Dat prijsindexcijfers wel worden gebruikt om waar nodig de verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten te indexeren (naar de waardepeildatum) betekent niet dat indexcijfers op zichzelf de grondslag vormen van de vast te stellen WOZ-waarde.

12. Eiser voert aan dat zijn woning vergelijkbaar is met het buurpand [adres 2], dat ook een 2-onder-1-kapwoning is, in het verleden gelijktijdig is verkocht en gelijkwaardig is gemoderniseerd. Desondanks heeft de heffingsambtenaar dat object

€ 115.000 lager gewaardeerd dan eisers woning.² Volgens eiser lijkt dit in strijd te zijn met het gelijkheidsbeginsel.

12.1.

De heffingsambtenaar stelt hierover dat een vergelijking met de WOZ-waarde van andere woningen in beginsel niet juist is. De WOZ-waarde van een onroerende zaak dient op basis van wettelijke voorschriften afgeleid te worden van gerealiseerde verkoopcijfers van vergelijkbare huizen en niet van de WOZ-waarde van een andere woning. Woningen zijn nooit identiek aan elkaar. Ook tussen woningen die qua uiterlijk veel op elkaar lijken kan sprake zijn van verschillen die een hogere of een lagere waarde ten gevolg hebben. Met de aanwezigheid van bijgebouwen wordt bij de vaststelling van de waarde rekening gehouden. Ook andere factoren, zoals: kwaliteits-, onderhouds- en voorzieningsniveau worden bij de waardebepaling betrokken. Het gelijkheidsbeginsel wordt volgens de heffingsambtenaar geschonden als sprake is van een ongelijke behandeling van gelijke gevallen op basis van een beleid dat voortkomt uit een oogmerk van begunstiging. Het gelijkheidsbeginsel wordt ook geschonden als in een meerderheid van de met het geval van de betrokken belastingplichtige vergelijkbare gevallen een juiste wetstoepassing achterwege is gebleven. In dit specifieke geval is er volgens de heffingsambtenaar een verschil tussen het onderhavige object en het buurpand met betrekking tot de door de gemeente geregistreerde secundaire objectkenmerken, wat leidt tot het door eiser genoemde verschil van € 115.000 in de WOZ-waarde.

12.2.

De rechtbank overweegt dat niet vast is komen te staan dat het object [adres 2] identiek is aan de woning van eiser. Op de zitting heeft eiser verklaard dat die woning en zijn woning qua oppervlakte niet gelijk zijn aan elkaar, dus in die zin is er al geen sprake van gelijke gevallen. Bovendien heeft de heffingsambtenaar op de zitting verklaard dat volgens de gemeentelijke administratie [adres 2] qua KOUDV-factoren slechter is dan eisers woning. Eiser heeft dat weliswaar betwist, maar dit niet verder onderbouwd, terwijl dat op zijn weg ligt. Daarom komt de rechtbank tot het oordeel dat hier niet kan worden geoordeeld dat sprake is van een schending van het gelijkheidsbeginsel.

13. De heffingsambtenaar heeft de waarde in de beroepsfase onderbouwd met drie (eveneens in Vught gelegen) vergelijkingsobjecten, te weten: [adres 3], [adres 4] en [adres 5]. De waardeonderbouwing is opgenomen in de overgelegde waardematrix. De heffingsambtenaar heeft voor de taxatie van eisers woning een m²-prijs van € 2.880 gehanteerd, waarin volgens de heffingsambtenaar de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten qua KOUDV-factoren tot uiting komen. Ook is in de taxatie vanwege de ligging van eisers woning op een NSW-landgoed een correctie toegepast, de zogeheten instandhoudingsfactor. Dit onderdeel (instandhoudingsfactor NSW) bestaat uit een min-bedrag dat wordt toegepast op de totale waarde (opstallen + ondergrond). In dit geval een correctiefactor van -13,5%. Voor het bepalen van deze factor heeft de heffingsambtenaar op de zitting toegelicht dat hij gebruik heeft gemaakt van de Taxatiewijzer voor NSW-landgoederen (de Taxatiewijzer).³ Volgens de heffingsambtenaar bedraagt de getaxeerde waarde eigenlijk € 726.000, waarmee volgens de heffingsambtenaar aannemelijk is gemaakt dat de (na bezwaar) vastgestelde waarde van € 545.000 niet te hoog is.

14. Eiser vindt dat de toepassing van de instandhoudingsfactor ondoorgrondelijk is. Waar de heffingsambtenaar naar eigen zeggen in het recente verleden de instandhoudingsfactor verdisconteerde in de m²-prijs, is deze nu weergegeven als een eenmalig kortingsbedrag. Eiser stelt dat het voor hem niet duidelijk is hoe dit bedrag tot stand is gekomen, en of juist dit leidt tot de door eiser geconstateerde grote verschillen. Daarbij vraagt eiser zich af of de instandhoudingsfactor aan alle eigenaren op het landgoed [naam] op een eerlijke en controleerbare manier is toegewezen, want ook voor woningen die aan derden zijn verkocht geldt de monumentale status van het landgoed als een beperkende factor in het gebruik.

15. De rechtbank vindt dat de door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van eiser. Het hoeft niet te gaan om identieke vergelijkingsobjecten. De drie vergelijkingsobjecten liggen weliswaar niet op hetzelfde NSW-landgoed als de woning of op een ander NSW-landgoed, maar dit maakt naar het oordeel van de rechtbank niet dat de vergelijkingsobjecten onvoldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De rechtbank vindt dat de woningen qua objectkenmerken goed vergelijkbaar zijn met de woning van eiser. Het gaat in alle gevallen om woningen van hetzelfde type (twee-onder-een- kap) met een vergelijkbaar bouwjaar. Wel moet er voldoende rekening worden gehouden met de onderlinge verschillen tussen eisers woning en de vergelijkingsobjecten.

15.1.

De rechtbank overweegt dat twee van de drie vergelijkingsobjecten, namelijk Van Beresteijnstraat 15 en Theresialaan 42, bijna anderhalf jaar na de waardepeildatum zijn verkocht. Daarmee zijn ze niet kort rond de waardepeildatum verkocht en dus minder representatief voor de waarde op de waardepeildatum. Dat de heffingsambtenaar die verkoopprijzen heeft geïndexeerd laat onverlet dat het in het kader van de Wet WOZ de voorkeur heeft om verkoopprijzen te hanteren die zo kort mogelijk (binnen een jaar) rond de waardepeildatum liggen. Over het vergelijkingsobject [adres 5], dat wel relatief kort na de waardepeildatum is verkocht (3 mei 2024), heeft de heffingsambtenaar op de zitting desgevraagd erkend dat de op die verkoopprijs toegepaste indexering onjuist is, omdat die naar beneden had moeten worden geïndexeerd in plaats van naar boven.

15.2.

Naast deze onvolkomenheden in de matrix, stelt de rechtbank ook vast dat de heffingsambtenaar – ondanks dat eiser in verschillende fasen van de procedure heeft aangevoerd dat de waardering voor hem niet inzichtelijk is – nergens in de stukken duidelijk heeft gemaakt waar hij de toegepaste instandhoudingsfactor op baseert. Ook dit heeft de heffingsambtenaar op de zitting erkend. Pas op de zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat die instandhoudingsfactor is gebaseerd op de Taxatiewijzer. Eiser heeft die correctiefactor dus niet (adequaat) kunnen bestrijden, omdat hem pas op de zitting bekend is geworden waar de heffingsambtenaar deze correctie op baseert. Naar het oordeel van de rechtbank maken deze aspecten bij elkaar dat er sprake is van een gebrekkige waardeonderbouwing. Hoewel de rechtbank (ambtshalve) bekend is met die Taxatiewijzer, is door de heffingsambtenaar nog steeds niet inzichtelijk gemaakt hoe de samenstelling van die factor tot stand is gekomen. De elementen en gegevens die hebben geleid tot het bepalen van die instandhoudingsfactor zijn door de heffingsambtenaar namelijk niet nader toegelicht, zodat dit aspect niet kan worden beoordeeld. Het alleen verwijzen naar een ingevuld rekenblad van de Taxatiewijzer acht de rechtbank in dit geval onvoldoende.

15.3.

Het voorgaande leidt de rechtbank tot het oordeel dat de heffingsambtenaar niet is geslaagd in zijn bewijslast. De heffingsambtenaar heeft niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog ligt. Dat de taxatiewaarde volgens de heffingsambtenaar eigenlijk veel hoger ligt dan de vastgestelde waarde doet hier niet af, omdat – zoals hiervoor overwogen – het overgelegde taxatierapport onvoldoende onderbouwd is. Het beroep is daarom gegrond. De rechtbank ziet daarom geen reden voor een bespreking van wat partijen verder nog over en weer hebben aangevoerd over de waardevaststelling.

16. Omdat de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, is de vraag aan de orde of eiser de door hem bepleite waarde aannemelijk gemaakt. Eiser heeft een waarde van € 445.000 bepleit. Eiser heeft die waarde echter niet met toetsbare en verifieerbare gegevens inzichtelijk gemaakt. Eiser baseert die waarde alleen op de WOZ-waarde van het buurpand op peildatum 1 januari 2024. Zoals hiervoor overwogen biedt de WOZ-waarde van andere woningen gelet op het doel en de strekking van de Wet WOZ geen basis om de waarde mee te onderbouwen. Bovendien is van dat buurpand, zoals hiervoor al overwogen, niet gebleken dat het een identieke woning betreft.

17. Omdat zowel eiser als de heffingsambtenaar geen WOZ-waarde aannemelijk hebben gemaakt, ziet de rechtbank aanleiding het geschil met toepassing van art 8:72, derde lid, aanhef en onder b, van de Awb finaal te beslechten. Alle feiten en omstandigheden in aanmerking nemend, stelt de rechtbank de waarde in goede justitie vast op € 480.000. De OZB-aanslag dient dienovereenkomstig te worden verminderd.