ECLI:NL:RBNHO:2026:10303

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding met producties 1 t/m 12

- de producties 1 t/m 3 van ZorgEstate c.s. - de mondelinge behandeling van 23 juni 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt- de pleitnota van mr. Kampschreur namens Orange Boats- de pleitnota van mr. O’Connor namens ZorgEstate c.s.

1.2.

Ter gelegenheid van de mondelinge behandeling zijn verschenen:

- namens Orange Boats: [betrokkene 1] , bijgestaan door mr. Kampschreur voornoemd

- [betrokkene 2] (eigenaar ZorgEstate en Care Housing), [betrokkene 3] (eigenaar Care Housing) en [betrokkene 4] (eigenaar [gedaagde 3] en ZorgEstate), bijgestaan door mr. O’Connor voornoemd.

1.3.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.1.

Orange Boats verricht tandheelkundige zorg. Haar bestuurder [betrokkene 1] is tandarts.

2.2.

Care Housing richt zich op het ontwikkelen, herontwikkelen, financieren en (doen) uitvoeren van vastgoedprojecten gericht op de realisatie van zowel zelfstandige als onzelfstandige zorgwoningen voor specifieke doelgroepen die algemene en/of medische verzorging nodig hebben. [gedaagde 3] voert een praktijk inzake het zijn van mentor, trainer en/of coach op het gebied van het investeren in vastgoed en alles wat daarmee te maken heeft. ZorgEstate verricht ingenieurs-, ontwerp- en advieswerkzaamheden.

2.3.

Orange Boats is eigenaar van twee appartementsrechten rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de commerciële ruimten gelegen aan [adres] en [adres] in [plaats] , kadastraal bekend gemeente [plaats] , [kadaster nummer] (hierna: het onroerend goed).

2.4.

Orange Boats heeft het onroerend goed te koop aangeboden. In het kader van vooronderzoek heeft [betrokkene 1] in een e-mail van 21 januari 2016 bij de gemeente [plaats] (hierna: de gemeente) geïnformeerd naar mogelijke bestemmingen voor het onroerend goed. [betrokkene 1] heeft de gemeente onder andere gevraagd of het onroerend goed onder het huidige bestemmingplan geschikt is voor (para)medische beroepen en maatschappelijke voorzieningen en of hieronder ook valt de bestemming sportschool en/of zorgwoningen.

2.5.

2.6.

Orange Boats heeft voornoemde e-mailcorrespondentie met de gemeente gedeeld met ZorgEstate c.s. in een dataroom waarin alle informatie ten aanzien van het onroerend goed beschikbaar was.

2.7.

Met een biedformulier van 4 februari 2026 hebben Care Housing en [gedaagde 3] een bod van € 930.000,- uitgebracht op het onroerend goed. In het biedformulier is opgenomen dat Care Housing en [gedaagde 3] tot uiterlijk 11 februari 2026 de mogelijkheid hebben om, voor eigen rekening, een onderzoek uit te voeren naar de commerciële, juridische, financiële, technische en milieutechnische eigenschappen van het onroerend goed.

2.8.

Na uitvoering van een due dilligence onderzoek hebben Care Housing en [gedaagde 3] aan hun notaris opdracht gegeven voor het opstellen van een koopovereenkomst. Nadat verschillende versies zijn gewisseld, zijn Orange Boats als koper en Care Housing en [gedaagde 3] als verkopers op 9 en 10 februari 2026 tot ondertekening van een koopovereenkomst overgegaan (hierna: de koopovereenkomst).

2.9.

In de koopovereenkomst is, onder andere, het volgende (samengevat) bepaald:

- de koopprijs bedraagt € 930.000,-;

- de ondertekening van de akte van levering zal plaatsvinden op 8 april 2026 of zoveel eerder als partijen nader zullen overeenkomen;

- Care Housing en [gedaagde 3] zijn voornemens het verkochte te gebruiken als beleggingsobject. Orange Boats verklaart niet bekend te zijn met eigenschappen die ontbreken voor normaal gebruik, noch dat het voorgenomen gebruik op grond van privaatrechtelijke of publiekrechtelijke regels niet zou zijn toegestaan;

- als de wederpartij in een geval van wanprestatie nakoming verlangt, is de nalatige partij na afloop van acht dagen na in gebreke te zijn gesteld tot aan de dag van nakoming een opeisbare boete verschuldigd van drie promille van de koopprijs met een maximum van tien procent van de koopprijs;

- het verkochte is verkocht in ‘as is, where is’ staat. Partijen sluiten artikel 7:17 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) uit. Orange Boats verleent geen garanties, vrijwaring of toezegging ten aanzien van de feitelijke of juridische staat, tenzij uitdrukkelijk anders overeengekomen. Care Housing en [gedaagde 3] zijn in staat gesteld om zelf onderzoek uit te (laten) voeren naar de toestand van het verkochte en aanvaarden de uitsluiting van alle risico’s en het niet afgeven van enige garantie;

- binnen vier weken na ondertekening van de koopovereenkomst zal een nader te noemen meester worden aangewezen, bij gebreke waarvan het recht komt te vervallen.

2.10.

In overleg is de datum van ondertekening van de leveringsakte bij de notaris uitgesteld naar 15 april 2026. ZorgEstate is door Care Housing en [gedaagde 3] aangewezen als meester.

2.11.

In een telefoongesprek en e-mail van 23 maart 2026 heeft de contactpersoon van ZorgEstate c.s., [betrokkene 4] (hierna: [betrokkene 4]), aan Orange Boats laten weten dat zij de koop zijn aangegaan op basis van de veronderstelling dat realisatie van zorgwoningen op deze locatie mogelijk zou zijn, maar dat zij inmiddels vanuit de gemeente hebben vernomen dat dit niet zonder meer het geval zou zijn en dat hiervoor eerst een indicatieverzoek moet worden doorlopen, inclusief nadere beoordeling en afstemming met de vereniging van eigenaren (hierna: vve). Aan de zijde van de gemeente is sprake geweest van de een misverstand en de eerder verstrekte informatie over de mogelijkheden op deze locatie is volgens de gemeente onjuist. In deze e-mail heeft [betrokkene 4] verzocht om de overeengekomen termijnen in de koopovereenkomst te verlengen, zodat zij het traject met de gemeente en de vve kunnen doorlopen en de publiekrechtelijke haalbaarheid goed vast kunnen stellen.

2.12.

In een e-mail van 26 maart 2026 heeft Orange Boats in reactie laten weten dat partijen bewust afspraken hebben gemaakt die inhouden dat de risico’s niet bij Orange Boats liggen. Op basis daarvan gaat Orange Boats ervan uit dat de overeenkomst onverkort wordt nagekomen en de levering zal plaatsvinden op 15 april 2026.

2.13.

In een e-mail van 27 maart 2026 heeft [betrokkene 4] aan Orange Boats bericht dat hoewel zij begrijpen dat de naderhand onjuist gebleken informatie van de gemeente te goeder trouw is gedeeld, deze informatie een doorslaggevende factor was om tot de koop over te gaan en dat dit de ontstane situatie wezenlijk anders maakt dan zij als kopers redelijkerwijs mochten verwachten.

2.14.

Op 7 april 2026 heeft de notaris laten weten dat hij niet over alle voor de levering van het onroerend goed benodigde stukken beschikt en dat de geplande levering geen doorgang kan vinden omdat medewerking van ZorgEstate c.s. ontbreekt.

2.15.

Op 9 april 2026 heeft Orange Boats een ingebrekestelling aan ZorgEstate c.s. gestuurd, waarin hen is verzocht te bevestigen dat zij alsnog binnen acht dagen hun medewerking verlenen aan de overdracht van het onroerend goed.

2.16.

De geplande levering van het onroerend goed op 15 april 2026 is niet doorgegaan.

2.17.

Eind april 2026 hebben partijen overlegd over het treffen van een regeling ten aanzien van het ontbinden van de koopovereenkomst. De gesprekken hebben niet geleid tot een oplossing.

2.18.

In een e-mail van 15 mei 2026 heeft de adviseur van Orange Boats nogmaals verzocht om binnen acht dagen na te komen. Bij het uitblijven daarvan is verzocht om uiterlijk op 24 mei 2026 de verbeurde boete van € 93.000,- te betalen. Een reactie van ZorgEstate c.s. is uitgebleven, waarop Orange Boats deze procedure is gestart.

3.1.

3.2.

Orange Boats legt aan de vordering ten grondslag dat ZorgEstate c.s. op grond van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst gehouden zijn om de koopprijs van € 930.000,- te voldoen en feitelijke medewerking te verlenen aan de levering van het onroerend goed. Ook zijn ZorgEstate c.s. een contractuele vertragingsboete verschuldigd van 3‰ per dag tot een maximum van 10% van de koopprijs. Dit maximumbedrag van € 93.000,- is inmiddels bereikt. Uit de koopovereenkomst volgt dat Care Housing en [gedaagde 3] hoofdelijk aansprakelijk zijn als ZorgEstate haar verbintenissen uit de koopovereenkomst niet nakomt.

3.3.

ZorgEstate c.s. voeren verweer. ZorgEstate c.s. voeren – kort gezegd – aan dat Orange Boats tot in detail wist van het door ZorgEstate c.s. beoogde gebruik; het verhuren aan een zorgpartij voor het realiseren van zorgwoningen. ZorgEstate c.s. hebben op basis van de door Orange Boats in de dataroom verstrekte informatie, waaronder een e-mailwisseling tussen [betrokkene 1] en de gemeente, besloten de koopovereenkomst te sluiten onder de toepasselijke voorwaarden. Er is sprake van wederzijdse dwaling, want beide partijen gingen uit van de juistheid van de uitlatingen van de gemeente terwijl later is gebleken dat de gemeente een fout heeft gemaakt en het realiseren van zorgwoningen niet is toegestaan. ZorgEstate c.s. betwisten verder dat Orange Boats een spoedeisend belang heeft bij haar vorderingen.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.1.

Orange Boats heeft met haar stelling dat de afgesproken leveringsdatum ruimschoots is verstreken, de contractuele boete zijn maximum heeft bereikt en de schade oploopt zonder dat hiervoor adequate dekking bestaat een voldoende spoedeisend belang om een inhoudelijk oordeel over de ingestelde nakomingsvordering te kunnen rechtvaardigen.

4.2.

Anders dan het oplopen van schade heeft Orange Boats geen bijzonderheden gesteld die een zodanig spoedige levering van het onroerend goed vereist, dat daarmee niet langer gewacht kan worden. Onder die omstandigheden is toewijzing van de vorderingen tot nakoming alleen gerechtvaardigd als buiten redelijke twijfel staat dat het beroep van ZorgEstate c.s. op (wederzijdse) dwaling kansloos is. Dat is niet het geval.

4.3.

4.4.

Orange Boats heeft gewezen op de ‘as is, where is’ clausule uit de koopovereenkomst, met welke bepaling ZorgEstate c.s. akkoord zijn gegaan. In die bepaling is opgenomen dat artikel 7:17 BW is uitgesloten en Orange Boats aan ZorgEstate c.s. geen enkele vrijwaring, garantie of toezegging verleent met betrekking tot de feitelijke en/of juridische staat van het verkochte en Orange Boats niet aansprakelijk is voor welk feitelijk of juridisch gebrek dan ook, tenzij door partijen uitdrukkelijk anders is overeengekomen. Verder is door Orange Boats ieder risico ter zake het verkochte uitgesloten en geen enkele garantie verleend. Orange Boats betoogt dat het beroep op (wederzijdse) dwaling afstuit op deze bepaling.

4.5.

De vraag die voorligt is of de overeengekomen 'as is, where is' clausule, waarin artikel 7:17 BW en garanties aangaande de juridische staat van het verkochte zijn uitgesloten, aan een beroep op (wederzijdse) dwaling in de weg staat. Bij de uitleg van een dergelijk beding komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs daaraan mochten toekennen en op wat zij daarover redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij zijn telkens van beslissende betekenis alle concrete omstandigheden van het geval, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen. Dit betekent onder meer dat de uitleg van een schriftelijke overeenkomst niet moet plaatsvinden op grond van alleen maar de taalkundige betekenis van de bewoordingen waarin het is gesteld.

4.6.

4.7.

Orange Boats is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Zorgestate c.s. worden begroot op:

5.1.

wijst de vorderingen van Orange Boats af,

5.2.

veroordeelt Orange Boats in de proceskosten van € 2.101,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 98,00 plus de kosten van betekening als Orange Boats niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

5.3.

verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.