ECLI:NL:RBMNE:2025:688

De kantonrechter beschikt over de volgende stukken:

• de dagvaarding van 16 juli 2024 met producties 1 tot en met 20;

• de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 6;

• de aanvullende producties 6 tot en met 10 van de zijde van [gedaagde] .

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 7 januari 2025. Tijdens de mondelinge behandeling is namens Woongroen verschenen mevrouw [A] , woonconsulent, samen met de gemachtigde van Woongroen. Ook mevrouw [gedaagde] is verschenen samen met haar gemachtigde. De griffier heeft aantekening gemaakt van hetgeen tijdens de mondeling behandeling is besproken.

Ten slotte is bepaald dat er een vonnis komt.

De rechtsvoorganger van Woongroen heeft in 2010 de woning aan de [adres] in [plaats] verhuurd aan de heer [B] voor een bedrag van € 490,42 per maand. [B] heeft de woning op enig moment zonder toestemming van Woongroen onderverhuurd aan de heer [C] . [C] heeft een relatie gekregen met [gedaagde] en [gedaagde] is in 2019 met haar kinderen vanuit Suriname naar Nederland gekomen en is met [C] in de woning gaan samenwonen. Kennelijk heeft [B] de woning vervolgens aan [C] en [gedaagde] samen onderverhuurd. De relatie tussen [C] en [gedaagde] is inmiddels geëindigd en [C] heeft de woning verlaten. [gedaagde] is als onderhuurder in de woning blijven wonen met vier kinderen en een kleinkind.

Woongroen is in gesprek gegaan met [B] over de verboden onderhuur. [B] heeft geprobeerd de onderhuurovereenkomst op te zeggen, maar [gedaagde] heeft hier niet mee ingestemd. [B] heeft vervolgens zijn huurovereenkomst opgezegd met Woongroen per 20 maart 2024. Woongroen heeft daarop [gedaagde] bericht dat zij de woning moet verlaten. Gezien de persoonlijke omstandigheden van [gedaagde] heeft Woongroen haar tot 1 juni 2024 de tijd gegeven om de woning te ontruimen. [gedaagde] heeft de woning niet verlaten.

Woongroen wil dat de door haar voortgezette onderhuurovereenkomst met [gedaagde] wordt beëindigd en dat [gedaagde] de woning ontruimt. [gedaagde] is het hier niet mee eens. De kantonrechter zal Woongroen in het gelijk stellen. [gedaagde] zal de woning dus moeten verlaten. De kantonrechter legt hierna uit hoe en waarom tot dit oordeel is gekomen.

In artikel 7:269 lid 2 sub d BW is bepaald dat de voortgezette huur wordt beëindigd als het een woning betreft waarvoor op grond van de Huisvestingswet een huisvestingsvergunning is vereist en die vergunning niet door de huurder wordt overgelegd.

Volgens de Huisvestingswet¹ is het verboden om een in de plaatselijke huisvestingsverordening aangewezen woning te verhuren zonder vergunning. In de huisvestingsverordening van de gemeente Zeist is bepaald² dat een huurder een vergunning nodig heeft als die een sociale huurwoning wil huren en dat een sociale huurwoning een zelfstandige woonruimte betreft met een aanvangshuurprijs tot en met de liberalisatiegrens³.

[gedaagde] heeft geen huisvestingsvergunning overgelegd omdat volgens haar voor de woning geen vergunning is vereist. Volgens [gedaagde] is de woning geen sociale huurwoning omdat de huurprijs die zij in 2023 en 2024 aan Woongroen heeft betaald boven de liberalisatiegrens lag. De kantonrechter volgt [gedaagde] hierin niet en legt hierna uit waarom niet.

Om te kunnen beoordelen of een woning moet worden aangemerkt als een sociale huurwoning, moet worden gekeken of de aanvangshuurprijs ligt onder de liberalisatiegrens. Vast staat dat de woning als sociale huurwoning is verhuurd aan [B] . De aanvangshuurprijs van € 490,42 lag immers onder de in 2010 geldende liberalisatiegrens van € 647,53. Onduidelijk is wanneer [B] de woning aan [C] heeft onderverhuurd en voor welke aanvangshuurprijs. Woongroen beroept zich op het rechtsgevolg van het feit dat geen huisvestingsvergunning is overgelegd terwijl het om een sociale huurwoning zou gaan. Het ligt daarom in beginsel op de weg van Woongroen om deze stelling nader te onderbouwen. In dit geval is Woongroen echter geen partij geweest bij de onderhuurrelatie tussen [B] en [C] / [gedaagde] . Zij kan daar dus niet meer informatie over geven dan zij heeft gedaan. [gedaagde] zou als onderhuurder wel in staat moeten zijn om hier meer informatie over te geven. Als er een onderhuurovereenkomst bestaat zou zij die kunnen overleggen. Verder zou zij – al dan niet in overleg met [C] – moeten kunnen laten zien wat er daadwerkelijk aan huur betaald is. Gelet hierop is de kantonrechter van oordeel dat op haar een verzwaarde stelplicht rust. Daaraan heeft zij niet voldaan. De kantonrechter houdt het daarom voor dat de onderhuur, net als de hoofdhuur, onder de sociale huurregels valt, met name ook omdat [gedaagde] heeft gesteld dat [C] en zij altijd hetzelfde aan huur hebben betaald aan [B] als [B] betaalde aan Woongroen. Soms werd de huur ook direct aan Woongroen overgemaakt. Ervan uitgaande dat dit juist is, ligt het ook in de rede dat de huur onder liberalisatiegrens lag. [gedaagde] heeft nog aangevoerd dat zij in 2023 een bedrag van € 821,74 aan huur betaalde terwijl de liberalisatiegrens toen op € 808,06 lag. Naar tijdens de zitting voldoende is gebleken was bij dit bedrag echter ook een voorschot voor de verwarmingskosten inbegrepen. Dat zou moeten worden verrekend om de kale huur vast te stellen. Gelet op de hoogte van verwarmingskosten moet het ervoor gehouden worden dat de kale huur ook in 2023 onder de liberalisatiegrens lag. Het voorgaande betekent dat [gedaagde] voor de woning een huisvestingsvergunning nodig heeft. Vast staat dat zij deze niet heeft overgelegd.

Maar ook in het geval de tussen [B] en [C] overeengekomen aanvangshuurprijs boven de liberalisatiegrens lag, kan niet van Woongroen worden verwacht dat zij de huurovereenkomst met [gedaagde] voortzet. Bij deze beoordeling is een afweging gemaakt tussen het belang van [gedaagde] bij het behoud van de woning en het belang van Woongroen bij ontruiming van de woning. Volgens [gedaagde] heeft zij geen andere woning en ziet het er niet naar uit dat zij op korte termijn in aanmerking kan komen voor een andere woning. [gedaagde] en haar vijf (klein)kinderen⁴, waarvan er twee minderjarig zijn, raken dan dakloos. Toch is de kantonrechter van oordeel dat de belangenafweging in het voordeel van Woongroen uitvalt, gelet op het volgende.

Hoewel de kantonrechter ervan uitgaat dat [gedaagde] zich niet willens en wetens in de positie van huurder heeft willen manoeuvreren, zij de huurprijs altijd volledig en op tijd betaalt en zij met vijf kinderen in de woning woont, doorkruist zij wel het woonruimteverdelingssysteem. Woongroen heeft namelijk onweersproken gesteld dat er lange wachttijden zijn en dat kandidaat-huurders vaak al jaren staan ingeschreven op de wachtlijst. De sociale woningen worden aan kandidaat-huurders toegewezen op grond van de woningtoewijzingsregels. Het voortzetten van de huurovereenkomst met [gedaagde] zou ten koste gaan van andere kandidaat-huurders van sociale huurwoningen. [gedaagde] zou hierdoor namelijk met voorrang een huurwoning krijgen, waar anderen jarenlang voor op een wachtlijst moeten staan. Om dit tegen te gaan, heeft Woongroen een groot belang bij handhaving van haar beleid voor de woningtoewijzing: de sociale huurwoningen moeten eerlijk verdeeld worden. De kantonrechter onderschrijft dit als een zwaarwegend belang. Er zijn geen bijzondere omstandigheden aan de zijde van [gedaagde] gesteld of gebleken waarvoor die belangen van Woongroen moeten wijken of op grond waarvan Woongroen gehouden is een oplossing aan [gedaagde] te bieden. Het enkele feit dat er ook twee minderjarige kinderen in de woning wonen, is in dit verband onvoldoende. Niet gesteld of gebleken is dat de kinderen in een acute noodsituatie terecht zouden komen bij een eventuele ontruiming. Door Woongroen is onweersproken gesteld dat het Centrum voor Jeugd en Gezin is betrokken en op de achtergrond druk bezig is met zoeken naar alternatieven.

In de belangafweging telt bovendien mee dat volgens de eigen redenering van [gedaagde] de huur die Woongroen met haar moet voortzetten een geliberaliseerde huur zou zijn. Volgens [gedaagde] is de door haar betaalde huurprijs namelijk een all-in huurprijs⁵. Woongroen zou daarmee andere huurvoorwaarden opgedrongen krijgen dan waarvoor zij de woning aan de hoofdhuurder heeft verhuurd.

Uitvoerbaar bij voorraad betekent dat Woongroen het vonnis direct kan (laten) uitvoeren, als [gedaagde] niet vrijwillig aan de veroordeling tot ontruiming voldoet. [gedaagde] kan dus niet wachten met voldoen aan het vonnis in de periode dat tegen het vonnis nog hoger beroep mogelijk is of als zij hoger beroep heeft ingesteld en nog niet op dat hoger beroep is beslist. [gedaagde] heeft tijdens de zitting verzocht om de veroordeling niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren, omdat het volgens haar de vraag blijft of er sprake is van geliberaliseerde woonruimte. De kantonrechter begrijpt hieruit dat zij het hoger beroep wil afwachten.

[gedaagde] heeft ongelijk gekregen en moet daarom haar eigen proceskosten en de proceskosten (inclusief nakosten) van Woongroen betalen. De proceskosten van Woongroen worden begroot op:

- dagvaarding € 136,72

- griffierecht € 130,00

- salaris gemachtigde € 408,00 (2 punten x tarief € 204,00)

- nakosten € 135,00

Totaal € 809,72

De gevorderde wettelijke rente over de nakosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

bepaalt dat de huurovereenkomst tussen Woongroen en [gedaagde] met betrekking tot de woning aan de [adres] in [plaats] per 1 juli 2025 wordt beëindigd;

veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis, maar niet eerder dan 1 juli 2025, de woning aan de [adres] in [plaats] met alle personen en zaken die zich daar namens haar bevinden, te ontruimen en te verlaten en onder afgifte van sleutels geheel ter vrije beschikking van Woongroen te stellen;

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 809,72 te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het bedrag van € 135,00 aan nakosten met ingang van de vijftiende dag na aanschrijving tot de voldoening. Als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [gedaagde] ook de kosten van betekening betalen, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na aanschrijving tot de voldoening;

verklaart de veroordeling onder 4.3. uitvoerbaar bij voorraad;