ECLI:NL:RBLIM:2026:7008

Ten slotte is vonnis bepaald.

Als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist kan van de volgende vaststaande feiten worden uitgegaan.

[eisende partij] heeft samen met haar toenmalige partner op 28 mei 2021 een koopovereenkomst gesloten met [gedaagde partijen] voor de woning aan de [adres] te [woonplaats] . De levering heeft op 1 december 2021 plaatsgevonden.

Aan de woning (bouwjaar ongeveer 1956) is in ongeveer 2011 een serre/aanbouw gerealiseerd.

In de schriftelijke koopovereenkomst is in artikel 6.3 een garantie voor “normaal gebruik” als woonhuis opgenomen. Daarin is opgenomen dat de onroerende zaak bij eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen zal bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis. Ook staat vermeld dat verkoper aansprakelijk is voor herstelkosten van gebreken die normaal gebruik belemmeren en die bij koper niet bekend of kenbaar waren ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst.

[gedaagde partijen] heeft een vragenlijst voor de verkoop van de woning ingevuld.¹ Bij het onderwerp “gebreken, bezwaren” is melding gemaakt van een lekkage in de kelder.

[eisende partij] heeft een bouwkundige keuring laten uitvoeren op 25 mei 2021. Daarvan is een rapportage opgemaakt.²

Vanaf eind 2024 hebben zich lekkages aan de serre voorgedaan. Partijen hebben hierover per whatsapp contact gehad.

• de bestaande dakopbouwen (lichtstraten) volledig te verwijderen en te vervangen door deugdelijke, waterdichte en geïsoleerde daklichten;

• het platte dak opnieuw op te bouwen met correct afschot en goede dakbedekking;

• herstel van de binnenschade (plafonds en tegels).

[gedaagde partijen] is in gebreke gesteld en verzocht om de gebreken te herstellen.

[eisende partij] vordert - samengevat – betaling van:

• € 11.677,00 aan hoofdsom;

• € 1.143,45 aan expertisekosten;

• de wettelijke rente;

• € 891,77 aan buitengerechtelijke kosten;

• de proceskosten.

[gedaagde partijen] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eisende partij] .

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

[eisende partij] vordert betaling van de herstelkosten, rente en overige kosten. Zij legt het volgende aan haar vordering ten grondslag. [gedaagde partijen] is de contractuele verplichtingen uit de koopovereenkomst niet nagekomen. De ernstige lekkages en bouwkundige gebreken aan de serre maken dat de woning niet de eigenschappen bezit die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis. Er is sprake van non-conformiteit. Ter onderbouwing van haar stellingen beroept [eisende partij] zich op het deskundigenrapport.

[eisende partij] heeft met de overlegging van het deskundigenrapport haar vordering in beginsel voldoende onderbouwd en aangetoond. Uit dit deskundigenrapport blijkt dat er gebreken kleven aan de serre en dat deze al bij de aanleg in 2011 aanwezig waren. Dit deskundigenrapport vormt de leidraad en de onderbouwing van de stellingen van [eisende partij] . Het is vervolgens aan [gedaagde partijen] om daartegen gemotiveerd en gedocumenteerd verweer te voeren. Hoewel [gedaagde partijen] heel uitvoerig verweer voert, tast dit niet het bewijsmiddel, te weten het deskundigenrapport, aan. Zo heeft [gedaagde partijen] geen contra-expertise laten verrichten en is ook in de stukken de inhoud van het deskundigenrapport en de daarin opgenomen conclusies niet onderbouwd betwist. [gedaagde partijen] had voldoende concrete feitelijke gegevens moeten aandragen die de stellingen van [eisende partij] kunnen weerleggen. Het feit dat [gedaagde partijen] geen last heeft gehad van lekkages en [eisende partij] een bouwkundige keuring heeft laten verrichten, baat [gedaagde partijen] niet. Zoals [eisende partij] ook al opmerkt kon van haar niet verwacht worden dat zij de aanbouw openbreekt om zo te onderzoeken of er gebreken zijn of constructieve fouten. De suggestie die [gedaagde partijen] wekt dat er ook iets fout kan zijn gegaan bij de verbouwing die [eisende partij] heeft doorgevoerd en dat dit de oorzaak van de lekkages kan zijn geweest, verwerpt de kantonrechter bij gebrek aan onderbouwing. Als een partij iets stelt, moet dit – zeker bij betwisting – aangetoond en onderbouwd worden. Dat heeft [gedaagde partijen] niet gedaan.

Op basis van artikel 6.3 en de daarin opgenomen garantie is [gedaagde partijen] verantwoordelijk voor de herstelkosten. In dit artikel is ook de clausule “aftrek nieuw voor oud” opgenomen. [eisende partij] geeft aan dat [vastgoedadviseur] deze clausule verdisconteerd heeft in haar berekening. [gedaagde partijen] heeft dit, maar ook de hoogte van de gevorderde herstelkosten, niet betwist. De stellingen van [eisende partij] op dit punt staan hiermee als niet weersproken vast. Het gevorderde bedrag wordt daarom toegewezen.

[gedaagde partijen] is de wettelijke rente verschuldigd van de datum van verzuim. Verzuim is – naar onweersproken is gesteld – ingetreden op 13 maart 2025. De wettelijke rente wordt daarom toegewezen zoals door [eisende partij] is gevorderd.

[eisende partij] vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De vordering moet worden beoordeeld op grond van artikel 6:96 BW en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). [eisende partij] heeft voldoende gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. [eisende partij] heeft daarom recht op een vergoeding voor de kosten van die werkzaamheden. Daarom zal een bedrag van € 891,77 worden toegewezen.

Ook de gevorderde kosten voor het expertisekostenrapport ad € 1.143,45 worden toegewezen. [eisende partij] heeft deze moeten maken ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid.⁴ Ook de kosten voor de getroffen noodvoorziening ad € 600,00 worden toegewezen. Hiertegen is namelijk niet uitdrukkelijk verweer gevoerd.

[gedaagde partijen] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eisende partij] worden begroot op:

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

veroordeelt [gedaagde partijen] om aan [eisende partij] te betalen een bedrag van:

• € 11.677,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag, met ingang van 13 maart 2025, tot de dag van volledige betaling,

• € 1.143,45 aan expertisekosten en € 600,00 aan kosten voor de getroffen noodvoorziening.

veroordeelt [gedaagde partijen] om aan [eisende partij] te betalen een bedrag van € 891,77 aan buitengerechtelijke kosten,

veroordeelt [gedaagde partijen] in de proceskosten van € 1.916,60, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde partijen] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

veroordeelt [gedaagde partijen] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. Piëtte en in het openbaar uitgesproken op 29 juli 2026.