ECLI:NL:RBLIM:2026:10729

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het exploot van dagvaarding van 10 september 2026 met producties 1 tot en met 23;

- de door IDSG ten behoeve van de mondelinge behandeling in het geding gebrachte aanvullende productie 24;

- de mondelinge behandeling van 24 september 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.

IDSG is een 100% dochteronderneming van Intrada Group Nederland B.V. (hierna: Intrada), welke ook enig bestuurder is van IDSG. De aandelen van Intrada worden op haar beurt voor 100% gehouden door IDSG Holding B.V.

Intrada is eigenaar van het pand [adres] . IDSG heeft een huurovereenkomst gesloten met [huurder] . [huurder] huurt met ingang van 11 juni 2024 een studio in het pand. Aanvankelijk was dit studio [studio 1] en later is [huurder] verhuisd naar [studio 2] (hierna: het gehuurde). Voor de verhuizing naar [studio 2] is geen nieuwe huurovereenkomst opgemaakt. De huur bedraagt thans € 800,00 per maand en is bij vooruitbetaling verschuldigd. Op de huurovereenkomst zijn de Algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte van toepassing (hierna: de algemene bepalingen). Tussen Intrada en IDSG is later een beheerovereenkomst gesloten met betrekking tot het pand.

Intrada is op 28 oktober 2025 door de rechtbank Amsterdam in staat van faillissement verklaard, met benoeming van mr. [curator] tot curator.

Sinds 11 december 2025 is de vennootschap naar Engels recht TURNKEY BUSINESS DEVELOPERS LTD enig bestuurder van IDSG Holding B.V. Deze vennootschap wordt bestuurd door haar enig bestuurder de heer [bestuurder] .

Op 13 maart 2026 heeft een bespreking plaatsgevonden tussen de curator, zijn kantoorgenoot mr. [persoon 1] , [huurder] en de heer [persoon 2] . Afgesproken werd dat [huurder] onderhouds- en reparatiewerkzaamheden in het pand zou verrichten en dat hij zonder toestemming van de curator geen afspraken zou maken met huurders of toezeggingen zou doen. In ruil daarvoor hoefde hij geen huur te betalen. Zijn werkzaamheden moest hij middels een urenregistratie aantonen. Deze afspraken zijn vastgelegd in het gespreksverslag van 17 maart 2026. [huurder] heeft per e-mail van 18 maart 2026 akkoord gegeven op deze afspraken en op 19 maart 2026 heeft hij de afspraken ook te bevestiging ondertekend. De afspraken zijn gemaakt in het belang van de veiligheid en rust in het pand en bij de huurders.

[huurder] heeft per e-mail van 16 april 2026 aangegeven dat hij zijn werkzaamheden neerlegt en zal gaan verhuizen.

Mr. [persoon 1] heeft namens de curator per e-mail van 6 mei 2026 bevestigd dat de afspraken niet langer gelden en dat [huurder] de achterstallige en toekomstige huur moet betalen. Ook is voorgesteld de huur per 1 juni 2026 te beëindigen.

Naar aanleiding daarvan hebben [huurder] en mr. [persoon 1] telefonisch contact gehad. [huurder] gaf aan dat vertrek op 1 juni 2026 niet haalbaar was, maar per 1 juli 2026 wel. Mr. [persoon 1] heeft dit bevestigd per e-mail van 7 mei 2026. [huurder] heeft daarop, ook na een reminder, niet meer gereageerd.

Mr. Engelmann, kantoorgenoot van de curator, heeft [huurder] per e-mail van 10 juni 2026 gesommeerd tot betaling van de op dat moment openstaande huurschuld.

Op 13 augustus 2026 heeft [huurder] de voordeur van zijn studio ingetrapt en dreigt hij fysiek geweld jegens een medebewoner toe te passen. Later heeft [huurder] de kabel van de beveilingscamera doorgeknipt.

[huurder] betaalt, ondanks informatiebrieven en sommaties, geen huur.

De curator heeft de huurachterstand van [huurder] conform artikel 2 van het Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening aangemeld bij de [plaats] .

[bestuurder] heeft, als middellijk bestuurder van IDSG, een bijzonder volmacht aan de curator verstrekt. Op grond daarvan is de curator onder meer bevoegd om namens IDSG huurovereenkomsten te beëindigen, op te zeggen en te ontbinden en rechtsmaatregelen te treffen.

IDSG vordert samengevat - bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [huurder] te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde en betaling van:

• de huurachterstand van € 4.000,00;

• de huurpenningen vanaf 1 september 2026 tot aan de ontruiming;

• de wettelijke rente over de achterstallige huurpenningen;

• de buitengerechtelijke kosten van € 525,00, vermeerderd met de wettelijke rente;

• de proceskosten, vermeerderd met de wettelijke rente.

IDSG legt aan de vordering het volgende ten grondslag. [huurder] heeft de onderhouds- en reparatiewerkzaamheden zelf neergelegd en is daarom sinds april 2026 alsnog huur verschuldigd. Hij heeft een huurachterstand laten ontstaan, welke tot en met augustus 2026 € 4.000,00 bedraagt. Daarnaast gedraagt [huurder] zich niet als goed huurder. Hij verstoort de rust en veiligheid in het pand door overlast, bedreiging, vernieling van het gehuurde en beveiligingsvoorzieningen, en het houden van verboden middelen.

[huurder] voert verweer.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

Een vordering in kort geding kan worden toegewezen als de partij die de voorziening vraagt daarbij een spoedeisend belang heeft. Het spoedeisend belang vloeit voort uit de aard van de zaak en is door [huurder] niet betwist.

De kantonrechter beoordeelt in dit kort geding of de vorderingen in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de voorlopige voorziening gerechtvaardigd is. Daarbij stelt de kantonrechter voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet – volgens vaste jurisprudentie – grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een (diepgaand) onderzoek naar bestreden feiten en gezien de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is.

Onderhavige vorderingen komen toe aan IDSG als verhuurder in de contractuele relatie met [huurder] . Gelet op de onder 2.13. genoemde aan de curator verstrekte bijzondere volmacht is de curator bevoegd om deze procedure namens IDSG te starten en in kort geding de ontruiming van [huurder] te vorderen.

Partijen hebben afgesproken dat [huurder] onderhouds- en reparatiewerkzaamheden in het pand zou verrichten en hij in ruil daarvoor geen huur hoefde te betalen. Vast staat dat [huurder] deze werkzaamheden op 16 april 2026 heeft neergelegd, zodat hij vanaf dat moment weer huur verschuldigd is aan IDSG. [huurder] heeft geen huurbetalingen verricht waardoor een huurachterstand is ontstaan die tot en met augustus 2026 € 4.000,00 bedraagt. [huurder] heeft de verschuldigdheid van de huurpenningen niet betwist. Hij heeft tijdens de mondelinge behandeling aangevoerd dat het evident is dat vanaf april 2026 een bedrag aan huurpenningen moet worden betaald, maar dat onduidelijk is hoe hoog de achterstand precies is gezien de werkzaamheden die hij al heeft verricht en de onduidelijkheid die bestaat over de uren die [huurder] moest werken. Hij onderbouwt dit verder echter niet. De kantonrechter merkt op dat uit de stukken duidelijk volgt dat na het eindigen van de door Peerters te verrichten werkzaamheden de verplichting tot het betalen van huur herleefde. De gevorderde huurachterstand van € 4.000,00 zal worden toegewezen.

Het niet (tijdig) betalen van de huurpenningen levert een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst op. In de regel wordt een huurachterstand van drie maanden van voldoende gewicht gevonden om tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde over te gaan. Van andere omstandigheden op grond waarvan ontbinding met haar gevolgen niet gerechtvaardigd zou zijn, is de kantonrechter niet gebleken.

Daarnaast stelt de curator dat [huurder] zich niet als een goed huurder gedraagt. Hij handelt in strijd met zijn verplichting zich als goed huurder te gedragen door het aanbrengen van vernielingen aan het gehuurde en beveiligingsvoorzieningen, het dreigen met fysiek geweld, het gebruiken, althans houden, van middelen die op grond van de Opiumwet verboden zijn en het veroorzaken van onrust.

Op de overgelegde videobeelden van 13 augustus 2026 is duidelijk te zien dat [huurder] de voordeur van zijn studio met veel geweld intrapt. Ook is duidelijk te horen dat hij daarbij dreigt fysiek geweld te gebruiken tegen een medebewoner. IDSG stelt dat de kabel van de beveiligingscamera waarmee de beelden zijn opgenomen later door [huurder] is doorgeknipt. [huurder] heeft dit alles niet weersproken. Op de mondelinge behandeling heeft hij enkel aangevoerd dat het intrappen van de voordeur van zijn studio een incident was. Voorts heeft IDSG onbetwist gesteld dat [huurder] in het gehuurde middelen gebruikt, althans houdt, die op grond van de Opiumwet verboden zijn. Op de videobeelden van de nacht voor 13 augustus 2026 is te zien dat vier personen met, wat volgens IDSG lachgasballonnen zijn, de studio van [huurder] verlaten. Ook dit is door [huurder] niet weersproken.

IDSG stelt dat [huurder] tegenover andere huurders verklaart dat de curator niet optreedt tegen tekortschietende huurders zodat zij, net als hij, geen huur hoeven te betalen. Daarmee veroorzaakt hij onrust en ondermijnt het gezag van de curator. Hij geeft andere huurders de indruk dat het niet betalen van de huur of het niet naleven van andere verplichtingen zonder gevolgen blijft. IDSG overlegt hiertoe verklaringen van medebewoners. [huurder] betwist dat hij dergelijke uitlatingen heeft gedaan en voert aan dat hij enkel heeft verklaard dat hij geen huur hoeft te betalen omdat hij werkzaamheden verricht. De kantonrechter is van oordeel dat [huurder] dit in het licht van de stelling van IDSG onvoldoende heeft weersproken.

Gelet op voornoemde gedragingen van [huurder] is de kantonrechter van oordeel dat [huurder] tekort is geschoten in zijn verplichting zich als goed huurder te dragen.

Het belang van [huurder] bij behoud van het gehuurde wordt onderkend maar weegt in deze situatie niet op tegen het belang van IDSG bij ontruiming van het gehuurde. Zolang [huurder] in het gehuurde blijft bestaat risico op herhaling en kan de rust en veiligheid in het pand niet worden gegarandeerd. Naar het oordeel van de kantonrechter kan gegeven de omstandigheden van IDSG niet worden gevergd om de huurovereenkomst met [huurder] voort te zetten. De vordering tot ontruiming van het gehuurde zal worden toegewezen.

IDSG vordert voorts veroordeling van [huurder] tot betaling van de huurpenningen vanaf 1 september 2026. [huurder] heeft tijdens de mondelinge behandeling aangevoerd dat hij door de beheerder van het pand weer is ingezet om werkzaamheden te verrichten waarmee de situatie en afspraken van voor april 2026 zijn hervat en hij geen huurpenningen verschuldigd is. IDSG betwist dit uitdrukkelijk. Dergelijke afspraken moeten met de curator worden gemaakt en dat is niet gebeurd. De kantonrechter is van oordeel dat [huurder] hier niet kan volstaan met een blote ontkenning dat geen huurpenningen verschuldigd zijn omdat [huurder] weer werkzaamheden verricht. [huurder] heeft dit verder ook niet meer onderbouwd. Nergens blijkt uit dat hij weer werkzaamheden verricht en hij hiertoe is ingezet door de beheerder van het pand. Gelet op de huurachterstand en het incident van 13 augustus 2026 acht de kantonrechter dit bovendien ongeloofwaardig. De vordering tot betaling van de huurpenningen vanaf 1 september 2026 zal worden toegewezen.

IDSG vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De vordering moet worden beoordeeld op grond van artikel 6:96 BW en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). De kantonrechter stelt vast dat [huurder] een consument is (een natuurlijk persoon die niet heeft gehandeld in de uitoefening van een beroep of bedrijf). Daarom moet de kantonrechter controleren of is voldaan aan de dan geldende extra eisen voor de verschuldigdheid van buitengerechtelijke incassokosten. IDSG heeft aan [huurder] een of meer aanmaningen gestuurd die voldoen aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW. De gevorderde vergoeding is hoger dan het tarief dat is vermeld in de aanmaning(en) als bedoeld in artikel 6:96 lid 6 BW. De vergoeding wordt daarom toegewezen tot het tarief van € 360,00 dat in de aanmaning(en) is vermeld. De gevorderde rente over de buitengerechtelijke incassokosten zal eveneens over dat bedrag worden toegewezen.

IDSG vordert verder de wettelijke rente over de achterstallige huurpenningen vanaf de vervaldatum van de betalingstermijn tot de dag der algehele voldoening. Nu [huurder] tegen de verschuldigdheid hiervan geen verweer heeft gevoerd wordt deze vordering toegewezen.

[huurder] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van IDSG worden begroot op:

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

veroordeelt [huurder] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de woonruimte aan het [adres] te verlaten en te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van IDSG zijn, en de sleutels af te geven aan IDSG,

veroordeelt [huurder] om te betalen aan IDSG € 4.000,00 aan achterstallige huur tot en met augustus 2026,

veroordeelt [huurder] om te betalen aan IDSG de huurpenningen die hij verschuldigd is vanaf 1 september 2026 tot aan de datum van ontruiming van het gehuurde,

veroordeelt [huurder] om aan IDSG te betalen de wettelijke rente over de achterstallige huurpenningen, telkens vanaf de vervaldatum van de betalingstermijn tot de dag der algehele voldoening,

veroordeelt [huurder] om aan IDSG te betalen een bedrag van € 360,00 aan buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente, vanaf de dag van dagvaarding, tot de dag der algehele voldoening,

veroordeelt [huurder] in de proceskosten van € 1.666,65, te vermeerderen met de kosten van betekening het vonnis wordt betekend,

veroordeelt [huurder] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

wijst het meer of anders gevorderde af.