ECLI:NL:RBLIM:2026:10305

Ten slotte is vonnis bepaald.

[huurder] heeft op 20 juni 2018 met SHR een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de zelfstandige woonruimte c.q. woning aan [adres] (hierna: de woning). Bij de huurovereenkomst horen onder meer een opnamestaat en een formulier voor de sleuteloverdracht. Op de huurovereenkomst zijn verder de algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte conform het model van de Raad voor Onroerende zaken (ROZ) , versie 2017, van toepassing. De laatst geldende huurprijs bedroeg € 2.178,66.

SHR gebruikte de woonruimte om die als zodanig onder te verhuren ten behoeve van de huisvesting van personeel van derden.

Bij e-mail van 31 januari 2025 heeft SHR de huurovereenkomst opgezegd tegen 28 februari 2025.

Op 11 februari 2025 heeft een vooropname van de woning plaatsgevonden. Daarbij heeft [huurder] diverse beschadigingen en schadeposten aan de woning vastgesteld. [huurder] heeft SHR vervolgens verzocht de geconstateerde schade te herstellen en de woning in nette en schone staat op te leveren.

Op 25 februari 2025 heeft een tweede vooropname plaatsgevonden. Daarbij heeft [huurder] vastgesteld dat de eerder geconstateerde schade nog niet, althans niet volledig, was hersteld. Uit de e-mail van [huurder] van 25 februari 2025 volgt voorts dat de woning met ingang van 1 maart 2025 aan een nieuwe huurder is verhuurd.

Op 27 februari 2025 heeft de eindoplevering van de woning plaatsgevonden. Tijdens de eindopname zijn de eerder geconstateerde gebreken opnieuw vastgesteld. Deze waren op dat moment niet, althans niet volledig, door SHR verholpen.

[huurder] heeft vervolgens een derde ingeschakeld om de nog resterende herstelwerkzaamheden aan de woning uit te voeren. Daarnaast heeft [huurder] een schilder ingeschakeld voor het schilderwerk. Voor deze werkzaamheden heeft de schilder aan [huurder] een bedrag van € 4.320,00 gefactureerd.

Vervolgens heeft [huurder] op 3 maart 2025 een eindafrekening opgesteld. Daarin zijn de herstelkosten (inclusief het schilderwerk) en de huurderving gespecificeerd.

Vervolgens heeft de gemachtigde van [huurder] SHR bij brief van 23 juni 2025 gesommeerd om binnen vijf dagen een bedrag van € 7.188,55 te voldoen. Dit bedrag bestaat uit € 4.320,00 aan kosten van het schilderwerk, € 2.178,66 aan huurderving over de maand maart 2025 en € 301,09 aan niet ontvangen btw.

SHR heeft het in de sommatie genoemde bedrag niet voldaan. [huurder] heeft daarop deze procedure aanhangig gemaakt en zijn vordering beperkt tot een bedrag van € 6.498,66 (€ 4.320,00 aan schilderwerk en € 2.178,66 aan huurderving over de maand maart 2025).

[huurder] vordert - samengevat - bij vonnis voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad SHR te veroordelen tot betaling van € 7.198,59,88 (schilderwerk € 4.320,00, huurderving maart 2025 € 2.178,66 en € 699,93 aan buitengerechtelijke incassokosten), en met veroordeling van SHR in de proceskosten.

SHR voert verweer. SHR concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [huurder] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [huurder] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [huurder] in de kosten van deze procedure.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

In onderhavige zaak ligt de vraag voor of SHR heeft voldaan aan haar verplichtingen om de woning aan het einde van de huurovereenkomst op te leveren in de staat die partijen zijn overeengekomen.

Uit artikel 10 van de huurovereenkomst in samenhang met de opnamestaat, volgt dat SHR bij het einde van de huurovereenkomst gehouden was de woning in de overeengekomen staat op te leveren en dat daarbij specifiek was afgesproken dat de woning geheel nieuw getext zou worden opgeleverd.

De betwisting van SHR komt er, kort gezegd, op neer dat zij de hoogte van de gevorderde schilderkosten betwist. Zij voert aan dat niet is gebleken dat de door [huurder] gestelde schilderwerkzaamheden daadwerkelijk zijn uitgevoerd en dat [huurder] de factuur van € 4.320,00 daadwerkelijk heeft betaald. Volgens SHR blijkt bovendien uit later gemaakte foto’s dat de woning niet geheel opnieuw is geschilderd. Tijdens de mondelinge behandeling is tussen partijen ook gesproken over een minnelijke regeling. Daarbij bestond met name een verschil van mening over de hoogte van het bedrag dat SHR voor de schilderwerkzaamheden verschuldigd zou zijn, waarbij partijen ongeveer € 1.000,00 uit elkaar lagen.

De kantonrechter volgt SHR niet in haar betwisting. De verplichting van SHR om de woning bij het einde van de huur in de overeengekomen staat op te leveren, vloeit niet alleen voort uit artikel 10 van de huurovereenkomst, maar volgt ook concreet uit de door beide partijen ondertekende opnamestaat. Daarin is uitdrukkelijk bepaald dat de gehele woning bij het einde van de huurovereenkomst geheel nieuw getext diende te worden opgeleverd. Daarmee staat vast dat op SHR een verplichting rustte om de woning bij het einde van de huur opnieuw te (laten) schilderen. Dat in artikel 10 van de huurovereenkomst tevens een uitzondering is opgenomen voor normale slijtage, leidt niet tot een ander oordeel. De door [huurder] bij de voor- en eindopnames geconstateerde beschadigingen en gebreken zijn niet als normale slijtage aangemerkt. SHR heeft onvoldoende gemotiveerd betwist dat de bij de eindoplevering nog aanwezige gebreken onder haar verplichting tot herstel vielen. De enkele omstandigheid dat SHR heeft betwist dat de schilderwerkzaamheden daadwerkelijk door [huurder] zijn uitgevoerd, is onvoldoende. Vaststaat dat SHR niet tot herstel van het schilderwerk is overgegaan. De kantonrechter ziet dan ook geen aanleiding om de gevorderde schilderkosten te matigen. Het bedrag van € 4.320,00 zal daarom worden toegewezen.

[huurder] vordert daarnaast € 2.178,66 aan huurderving over maart 2025. Hij stelt dat hij de woning met ingang van 1 maart 2025 opnieuw had kunnen verhuren, maar dat dit niet mogelijk was omdat de woning door het niet uitvoeren van de noodzakelijke herstelwerkzaamheden niet tijdig in de overeengekomen staat kon worden opgeleverd.

Ook ten aanzien van deze schadepost komt de betwisting van SHR er, kort gezegd, op neer dat geen sprake kan zijn van huurderving als geen herstelwerkzaamheden zijn uitgevoerd. Volgens SHR had [huurder] de woning direct opnieuw kunnen verhuren. Daarnaast betwist SHR dat voldoende is gebleken dat de woning gedurende de hele maand maart 2025 niet verhuurbaar was. Daarbij ontbreekt een getekende huurovereenkomst zodat niet vaststaat dat de woning al per 1 maart 2025 verhuurd was aan een derde. Volgens SHR is van een tekortkoming dan ook geen sprake omdat zij de woning conform de gemaakte afspraak heeft opgeleverd. Zo dat anders zijn, dan geldt dat SHR niet in gebreke is gesteld en niet in verzuim verkeert en dus niet schadeplichtig is.

Indien de woning door het niet nakomen van de opleveringsverplichtingen van SHR niet tijdig aan een nieuwe huurder ter beschikking kon worden gesteld, vormt de daardoor gemiste huur een gevolg van die tekortkoming. Het gaat daarbij om schade die [huurder] lijdt doordat hij de woning niet opnieuw kan verhuren op het moment waarop deze, bij correcte nakoming door SHR, voor verhuur beschikbaar zou zijn geweest.

In dit geval heeft [huurder] gesteld dat de woning per 1 maart 2025 aan een nieuwe huurder ter beschikking zou worden gesteld en dat hij als gevolg van het niet tijdig opleveren van de woning de huur over de maand maart 2025 heeft gemist. Bij e-mail van 25 februari 2025 heeft [huurder] SHR bovendien meegedeeld dat de woning met ingang van 1 maart 2025 aan een nieuwe huurder was verhuurd. SHR was daarmee tijdig op de hoogte van de datum waarop de woning opnieuw ter beschikking diende te worden gesteld. SHR had tot het einde van de huurovereenkomst op 28 februari 2025 de gelegenheid om de nog resterende herstelwerkzaamheden uit te voeren en de woning overeenkomstig de opnamestaat, waaronder de daarin opgenomen verplichting tot het geheel nieuw laten texen van de woning, op te leveren. Dat zij daarvan geen, althans onvoldoende, gebruik heeft gemaakt, komt voor haar rekening en risico. Als gevolg daarvan kon [huurder] de woning niet tijdig aan de nieuwe huurder ter beschikking stellen en heeft hij de huur over maart 2025 gemist. De gevorderde huurderving ten bedrage van € 2.178,66, zijnde één maand huur, zal worden toegewezen.

[huurder] vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De vordering moet worden beoordeeld op grond van artikel 6:96 BW en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). Aan de wettelijke eisen voor een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten is voldaan. Daarom zal een bedrag van € 699,93 worden toegewezen.

SHR is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De gevorderde informatiekosten worden overeenkomstig de aanbevelingen van het LOVCK toegewezen. De proceskosten van [huurder] worden begroot op:

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

veroordeelt SHR om aan [huurder] te betalen een bedrag van € 6.498,66, (schilderwerk € 4.320,00 en huurderving maart 2025 € 2.178,66) te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag, met ingang van 19 augustus 2025, tot de dag van volledige betaling,

veroordeelt SHR om aan [huurder] te betalen een bedrag van € 699,93 aan buitengerechtelijke kosten,

veroordeelt SHR in de proceskosten van € 1.268,42, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als SHR niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

veroordeelt SHR tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.