ECLI:NL:RBGEL:2026:7411

In het appartement van [eiser 1] en [eiser 2] is schade ontstaan na een verbouwing in het bovengelegen appartement, waarbij onder meer een gemeenschappelijke draagmuur is verwijderd zonder toestemming van de VvE. [eiser 1] en [eiser 2] vorderen in deze procedure herstel van de schade door de VvE en vergoeding van immateriële schade (gederfd woongenot) en vermogensschade (mislopen onstoffelijk voordeel) die zij als gevolg van het uitblijven van herstel stellen te hebben geleden. De VvE voert verweer.

De rechtbank wijst de vorderingen van [eiser 1] en [eiser 2] grotendeels af. De VvE heeft de aannemer namelijk al opdracht gegeven voor herstelwerkzaamheden terwijl uit de planning van de aannemer blijkt dat eind september 2026 met werkzaamheden wordt gestart. In zoverre hebben [eiser 1] en [eiser 2] geen belang bij toewijzing van hun vordering. Wel wordt de VvE veroordeeld tot herstel van de gevolgschade bestaande uit scheurvorming. De VvE heeft verder niet onrechtmatig jegens [eiser 1] en [eiser 2] gehandeld. Daarom is de VvE jegens hen niet verplicht tot vergoeding van immateriële schade (gederfd woongenot) en vermogensschade (mislopen onstoffelijk voordeel). Deze beslissingen worden in dit vonnis uitgelegd.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 11 maart 2026,

- het verkort proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 8 juli 2026,

- de akte van [eiser 1] en [eiser 2] ,

- de antwoordakte van de VvE,

- het B-16 formulier van mr. Schultze van 21 juli 2026, met het verzoek de stellingen onder randnummers 4 tot en met 10 van de antwoordakte buiten beschouwing te laten,

- het e-mailbericht van [persoon 1] namens mr. Rustenburg van 22 juli 2026,

- de beslissing van de rolrechter van 22 juli 2026, waarin is bepaald dat de randnummers

5 tot en met 10 van de antwoordakte van de VvE buiten beschouwing worden gelaten.

Ten slotte is vonnis bepaald.

1. de woning gelegen aan de [adres] aan [eiser 2] in eigendom toebehoort;

2. het appartement gelegen aan de [adres] [adres] aan [eiser 1] in eigendom toebehoort;

3. beide woningen hen ten gebruike toekomen;

4. zij het voornemen hebben om op één september 2025 (…) in het huwelijk te treden;

5. [eiser 1] het voornemen heeft om haar appartement te verkopen;

6. zij het voornemen hebben om samen te gaan wonen in één (1) woning, te weten: de woning van [eiser 2] ;

7. zij beide woningen als de zogeheten ‘echtelijke’ woning zien en derhalve de wens hebben om de ten huwelijk aangebrachte woningen (…) in te brengen in een gemeenschap van goederen (…)

Het appartement van [eiser 1] en [eiser 2] maakt onderdeel uit van een appartementencomplex, dat bij akte van 5 april 1977 (hierna: de splitsingsakte) is gesplitst in 18 appartementsrechten. De VvE is de vereniging van eigenaars van alle appartementsgerechtigden van het complex. Het bestuur van de VvE is uitbesteed aan [x] VvE Beheer (hierna: JVB).

In 2023 heeft [bovenbuurman] , de directe bovenbuurman van [eiser 1] , in zijn appartement een dragende tussenmuur verwijderd en vloerverwarming en een gietvloer aangelegd. Bij het aanleggen van de vloerverwarming is in de dekvloer gefreesd. [bovenbuurman] heeft voor deze werkzaamheden geen toestemming gevraagd van de VvE.

Op 15 juni 2024 heeft [eiser 1] scheurvorming geconstateerd in de wanden en het plafond van haar appartement. Zij heeft hiervan telefonisch melding gedaan bij JVB en JVB daarna enkele foto’s van de scheuren toegestuurd.

Bij e-mail van 19 juni 2024 heeft JVB [bovenbuurman] meegedeeld dat zij van [eiser 1] een melding heeft ontvangen over scheurvorming en dat die scheurvorming vermoedelijk is ontstaan na de verbouwingen in zijn appartement. In de mail staat verder dat JVB graag verneemt of [bovenbuurman] voor aanvang van de werkzaamheden een constructief onderzoek heeft laten plaatsvinden en of, als dat niet het geval is, JVB dat voor hem kan faciliteren.

In reactie hierop heeft [bovenbuurman] JVB laten weten dat hij geen constructief onderzoek heeft laten uitvoeren en dat hij geen reden ziet zich zorgen te maken, maar dat hij wel wil meewerken aan een onderzoek.

Op 23 juni 2024 heeft [eiser 1] per e-mail aan JVB haar zorgen geuit over de veiligheid van het complex en gemeld dat zij half november, na het leggen van de gietvloer door [bovenbuurman] , 3-4 keer een ‘scherp knappend geluid’ boven haar heeft gehoord.

Op 24 juni 2024 heeft JVB [bovenbuurman] bericht dat het frezen in de dekvloer wel degelijk negatieve gevolgen kan hebben en dat hij zonder toestemming van de VvE geen wijzigingen had mogen aanbrengen. Ook heeft JVB [bovenbuurman] bericht dat zij meldingen heeft ontvangen over een knappend geluid in het plafond en dat dat haar heeft doen besluiten om met spoed een bouwkundige ter plaatse te laten komen voor een eerste scan van de situatie en direct een en ander te stempelen.

Nog diezelfde dag heeft een bouwkundige de situatie ter plaatse beoordeeld. Daarbij is (voor JVB) aan het licht gekomen dat ook in het appartement van [eiser 1] en [eiser 2] een dragende tussenmuur (deels) is verwijderd.

Vervolgens heeft JVB [eiser 1] en [bovenbuurman] gemaild dat de bouwkundige een verschil heeft waargenomen in de opleggingen van de vloerdelen en dat niet alleen [bovenbuurman] maar wellicht ook [eiser 1] hiervoor verantwoordelijk en aansprakelijk is, omdat in beide appartementen een tussenmuur is verwijderd en daar geen vervangende ondersteuning voor in de plaats is gekomen. In de e-mail staat verder dat JVB [eiser 1] en [bovenbuurman] formeel aansprakelijk stelt voor de ontstane situatie en aanvullende kosten, dat zij voorstelt om een aanvullend onderzoek te laten uitvoeren door [adviesbureau 1] en dat beide appartementen voor de zekerheid afgestempeld gaan worden.

Op 25 juni 2024 zijn stempels geplaatst in de appartementen van [eiser 1] en [eiser 2] en [bovenbuurman] .

Bij e-mail van 11 juli 2024 heeft JVB [eiser 1] en [bovenbuurman] bericht dat [adviesbureau 1] voornemens is om op 17 juli 2024 beide appartementen te bekijken.

[adviesbureau 1] heeft de appartementen op voornoemde datum bezichtigd en op 1 augustus 2024 een rapport uitgebracht met haar bevindingen. De conclusie van [adviesbureau 1] luidt kort gezegd dat als gevolg van het (deels) verwijderen van de dragende tussenwanden andere constructiedelen zwaarder en anders worden belast dan berekend en dat de oorspronkelijke constructieve situatie dient te worden hersteld. Verder houdt het rapport in:

JVB heeft het rapport van [adviesbureau 1] enkele dagen later met [eiser 1] en [bovenbuurman] gedeeld.

Op 10 augustus 2024 heeft [eiser 1] JVB een e-mail gestuurd waarin zij ‘het juridisch kader van zowel herstel als aansprakelijkheid’ schetst. In deze e-mail stelt [eiser 1] zich onder andere op het standpunt dat zij niet aansprakelijk is voor de (deels) verwijderde tussenmuur in haar appartement, omdat niet zij maar de vorige eigenaar die muur heeft verwijderd. Ook stelt zij zich op het standpunt dat de VvE (de schade aan) de constructie dient te herstellen, omdat dragende muren op grond van het Modelreglement gemeenschappelijk zijn en dat de VvE met dat herstel al ruim 7 weken in gebreke blijft.

Op 11 augustus 2024 heeft [eiser 1] JVB een puntsgewijze reactie op het rapport van [adviesbureau 1] gemaild.

Bij e-mail van 12 augustus 2024 heeft JVB [eiser 1] geschreven dat zij het advies uit het rapport van [adviesbureau 1] heeft overgenomen en dat zij ervan uitgaat dat [eiser 1] en [bovenbuurman] gezamenlijk opdracht gaan verstrekken conform dit advies. Voor het geval [eiser 1] en [bovenbuurman] dit niet doen, kondigt JVB aan hen formeel in gebreke en aansprakelijk te gaan stellen en een hersteltermijn te gaan opleggen.

Op 13 augustus 2024 heeft [eiser 1] JVB bericht dat de opstelling en handelwijze van JVB duidelijk niet in het belang is van de VvE, omdat JVB haar aansprakelijk blijft stellen terwijl zij zelf geen enkele schade heeft veroorzaakt.

Op 14 augustus 2024 heeft JVB [eiser 1] geschreven dat zij begrijpt dat [eiser 1] geen akkoord wenst te geven op het rapport van [adviesbureau 1] en dat zij zich genoodzaakt ziet verdere stappen te ondernemen als [eiser 1] het advies uit het rapport niet alsnog binnen 7 dagen opvolgt.

Op 17 augustus 2024 heeft [eiser 1] JVB geïnformeerd dat de Omgevingsdienst Regio Nijmegen (hierna: de ODRN) langs zal komen om haar woonsituatie te inspecteren.

Op 19 augustus 2024 heeft de ODRN een bouwinspectie uitgevoerd. In het constateringsrapport dat de ODRN hiervan nadien heeft opgemaakt, staat dat de plafonds en vloeren van beide appartementen niet meer voldoen aan de constructieve veiligheid, maar dat er bouwkundig geen risico is dat de bovenliggende vloer naar beneden komt, zolang de stempels blijven staan en op spanning worden gezet en vast worden gemaakt aan de baddingen. In het rapport staat verder dat de ODRN handhaving zal opstarten, omdat geen vergunning is aangevraagd voor het verschuiven en doorbreken van constructieve muren in de appartementen en hierdoor sprake is van een overtreding.

Daarop heeft de gemeente [eiser 1] bericht dat zij voornemens is een last onder dwangsom op te leggen.

Op 28 augustus 2024 heeft JVB [adviesbureau 1] gemaild dat duidelijk moet worden wat voor soort balk geplaatst moet worden en hoe deze opgelegd moet worden, zodat de aannemer aan herstel kan werken.

In reactie hierop heeft [adviesbureau 1] JVB meegedeeld dat zij nadere gegevens nodig heeft om daarover een uitspraak te kunnen doen.

Bij e-mail van 30 augustus 2024 heeft JVB [eiser 1] geschreven dat zij heeft vernomen dat [eiser 1] van de ODRN het bericht heeft ontvangen dat zij binnen 3 weken een vergunning voor herstel dient aan te vragen. Ook schrijft JVB dat zij zich genoodzaakt ziet verdere stappen te ondernemen als het herstel aan de constructie niet binnen 6 weken conform het rapport van [adviesbureau 1] is uitgevoerd.

Op 1 september 2024 heeft [eiser 1] bij de gemeente een zienswijze ingediend ten aanzien van het voornemen een last onder dwangsom op te leggen. Hierin neemt [eiser 1] het standpunt in dat niet zij, maar de VvE in casu de (rechts)overtreder is.

Op 4 september 2024 heeft JVB [adviesbureau 1] per e-mail gevraagd of zij al heeft kunnen kijken naar de gegevens voor de constructieve ondersteuning. Hierop heeft [adviesbureau 1] nog diezelfde dag geantwoord dat zij de e-mail van JVB van 28 augustus 2024 niet heeft ontvangen en dat zij dit graag oppakt, maar twee weken op vakantie gaat en dat zij niet weet of het zo lang kan wachten.

Vervolgens heeft JVB op 11 september 2024 [adviesbureau 2] benaderd met de vraag of zij haar kan helpen met de berekening voor de dragende balk en de oplegging daarvan.

In reactie hierop heeft [adviesbureau 2] laten weten dat zij constructietekeningen nodig heeft om de constructieve voorzieningen te kunnen berekenen, waarna JVB deze gegevens aan [adviesbureau 2] heeft verstrekt.

Op 16 september 2024 heeft [adviesbureau 2] JVB een constructieberekening en een constructieve schets gemaild.

Op 25 september 2024 heeft JVB [eiser 1] en [bovenbuurman] aansprakelijk gesteld voor het constructief aanpassen van de muren en de gevolgen daarvan. Daarnaast heeft JVB de termijn waarbinnen [eiser 1] en [bovenbuurman] kunnen aangeven wat hun acties zullen zijn om de constructieve delen te herstellen verlengd tot 18 oktober 2024 en meegedeeld dat als [eiser 1] en [bovenbuurman] geen acties kenbaar maken, zij hen zal verplichten om de constructieve delen zoals verwijderd weer terug te plaatsen.

Op 2 oktober 2024 heeft JVB Amconstaalwerken gemaild dat zij op zoek is naar een staalconstructeur/-leverancier die kolommen en dragende balken kan leveren en monteren met de vraag of zij haar daarbij kan helpen.

Op 11 oktober 2024 heeft [eiser 1] JVB per e-mail geschreven dat zij het bericht van JVB van 25 september 2024 in goede orde heeft ontvangen en dat zij JVB voor verdere correspondentie naar haar advocaat verwijst.

In reactie op deze mail heeft JVB [eiser 1] en haar advocaat meegedeeld dat de aansprakelijkstelling van 25 september 2024 met als deadline 18 oktober 2024 blijft staan.

Bij brief van 18 oktober 2024 heeft de advocaat van [eiser 1] JVB bericht dat [eiser 1] vooralsnog alle aansprakelijkheid afwijst en dat zij verder op de zaak zal terugkomen nadat zij de kwestie met [eiser 1] heeft kunnen bespreken.

JVB heeft de door haar gestelde deadline van 18 oktober 2024 daarna twee maal uitgesteld, uiteindelijk tot 8 november 2024.

Op 11 november 2024 heeft JVB de advocaat van [eiser 1] gemaild dat zij de mogelijkheid krijgt om uiterlijk die dag alsnog schriftelijk te reageren en dat als een reactie uitblijft zij vervolgstappen dient te ondernemen in het belang van de VvE.

Op 15 november 2024 heeft de advocaat van [eiser 1] per brief aan JVB geschreven dat het standpunt van JVB dat [eiser 1] aansprakelijk is, onjuist is. In de brief is de VvE verder op voorhand aansprakelijk gesteld voor alle door [eiser 1] geleden en nog te lijden schade als gevolg van het nalaten van JVB om herstelwerkzaamheden uit te voeren.

Op 29 november 2024 heeft JVB geschreven dat zij op deze brief niet inhoudelijk zal ingaan en dat zij zich wil richten op het organiseren van een extra bijzondere ledenvergadering (BLV) waarin een aantal voorstellen ter bespreking en besluitvorming zullen worden voorgelegd.

Op 13 december 2024 heeft JVB aangekondigd dat de extra BLV naar verwachting medio januari zal plaatsvinden en de leden van de VvE verzocht eventuele agendapunten kenbaar te maken.

Op 16 januari 2025 heeft de advocaat van [eiser 1] per brief aan JVB enkele agendapunten voor de extra BLV toegezonden, waarop JVB heeft bevestigd die punten op te nemen in de agenda.

Op 20 januari 2025 heeft de extra BLV plaatsgevonden. De advocaat van [eiser 1] was bij deze vergadering aanwezig.

In de (vastgestelde) notulen die van de vergadering zijn opgemaakt, staat voor zover van belang:

Op 23 januari 2025 heeft [adviesbureau 2] JVB een aangepaste berekening en constructieve schets toegestuurd.

Op 17 maart 2025 heeft opnieuw een BLV plaatsgevonden. In de (vastgestelde) notulen die van deze vergadering zijn opgemaakt, staat voor zover van belang:

De offerte van HB Storing B.V. (verder: HB Bouw) van 17 maart 2025, met kenmerk “Inleggen statenbalk betreffende 2 appartementen”, houdt onder meer in:

Op 28 april 2025 heeft wederom een BLV plaatsgevonden. Tijdens deze vergadering is besproken dat er geen aanvullende offertes zijn ontvangen en heeft de VvE definitief besloten om HB Bouw de opdracht te gunnen voor herstel en een en ander zo spoedig mogelijk technisch te realiseren. Daarnaast heeft JVB toegezegd alles in het werk te stellen om een en ander zo spoedig mogelijk gerealiseerd te krijgen en de VvE geregeld over de voortgang te informeren, te beginnen met het verstrekken van de opdracht aan HB Bouw.

Op 29 april 2025 heeft JVB opdracht verstrekt aan HB Bouw.

Op 2 mei 2025 heeft JVB [eiser 1] per e-mail laten weten dat zij opdracht aan HB Bouw heeft verstrekt conform het in de ledenvergadering genomen besluit en dat zij volgende week met HB Bouw gaat kijken naar de planning en de levertijden van de materialen. Ook heeft JVB laten weten dat er op 6 mei een overleg gepland staat met de gemeente om te kijken hoe het traject voor de vergunning kan worden versneld, zodat de werkzaamheden zo snel mogelijk kunnen starten.

Op 4 juni 2025 heeft JVB [eiser 1] gemaild dat HB Bouw met de staalleverancier bezig is de benodigde materialen te laten leveren en dat zij de vergunning heeft aangevraagd en met de ODRN de afspraak heeft gemaakt dat de vergunningsaanvraag met spoed wordt opgepakt.

Op 12 juni 2025 heeft [eiser 1] JVB bericht dat zij behoefte heeft aan een meer concrete datum waarop het herstel gaat plaatsvinden.

In reactie hierop heeft JVB [eiser 1] meegedeeld dat de levertijd van de staalleverancier 4 tot 6 weken bedraagt, dat eerst de vergunning verleend zal moeten worden en dat de vergunningsaanvraag op dit moment bij de constructeur van de gemeente ligt.

Op 23 juni 2025 heeft [eiser 1] JVB geschreven dat zij uit de berichten van JVB opmaakt dat herstel nog steeds niet concreet in zicht is en dat zij de door haar gemaakte kosten, inclusief derving woongenot, op de VvE zal verhalen indien het herstel niet voor de bouwvak gerealiseerd is.

Op 10 juli 2025 heeft de advocaat van [eiser 1] JVB gemaild dat [eiser 1] dringend behoefte heeft aan concrete actie en heldere informatie over het verdere verloop. Ook heeft de advocaat van [eiser 1] JVB gevraagd een kopie van de vergunningsaanvraag en de opdracht aan de aannemer te verstrekken.

Later die dag heeft JVB de gemeente per e-mail geschreven dat zij op 16 mei 2025 een vergunningsaanvraag had ingediend bij de ODRN, dat zij begrepen heeft dat die aanvraag niet bekend is en dat zij daarom op 12 juni 2025 opnieuw een aanvraag heeft ingediend en dat het van belang is dat zij de vergunning snel ontvangt.

Hierop heeft de gemeente JVB bericht dat de aanvraag nergens in de systemen staat en JVB gevraagd hoe zij de aanvraag heeft gedaan en of zij een ontvangstbevestiging heeft gehad, met het advies de aanvraag via het omgevingsloket in te dienen.

Op 16 juli 2025 heeft de advocaat van [eiser 1] JVB geschreven dat zij niet heeft voldaan aan het verzoek om concrete, controleerbare informatie en JVB gesommeerd om die informatie alsnog te verstrekken.

Op 23 juli 2025 heeft JVB de gemeente gemaild dat zij nooit een schriftelijke bevestiging heeft ontvangen, dat zij de aanvraag zojuist opnieuw heeft ingediend en dat zij graag spoedig verneemt wanneer zij de vergunning kan verwachten.

Later die dag heeft JVB de advocaat van [eiser 1] gemaild dat na overleg met de gemeente is gebleken dat de aanvraag wederom niet aanwezig was, dat zij de aanvraag opnieuw heeft ingediend en dat HB Bouw de werkzaamheden gelijk kan starten zodra de vergunning is verleend.

Op 24 juli 2025 heeft de gemeente in reactie op een bericht van de advocaat van [eiser 1] geantwoord dat op 23 juli 2025 een aanvraag voor herstel van de constructie is binnengekomen en dat er dat jaar verder alleen toezicht/controle- en handhavingszaken geregistreerd zijn.

Op 28 juli 2025 heeft JVB [eiser 1] en [bovenbuurman] bericht dat er vertraging is ontstaan door het ontbreken van de vergunning, dat zij de vergunningsaanvraag inmiddels drie keer heeft verstuurd en dat HB Bouw na ontvangst van de vergunning snel met het herstel kan starten.

Op 30 juli 2025 heeft de advocaat van [eiser 1] JVB per brief geschreven dat de VvE tot op heden heeft nagelaten om herstel uit te voeren en geen gehoor geeft aan het verzoek om concrete informatie en dat zij daarmee in strijd handelt met de splitsingsakte en artikel 6:162 BW. Namens [eiser 1] is aanspraak gemaakt op een vergoeding voor gederfd woongenot en immateriële schade.

Op 1 augustus 2025 heeft JVB de gemeente gevraagd wanneer zij de vergunning kan verwachten.

Op 10 november 2025 heeft de gemeente de benodigde omgevingsvergunning voor herstel van de constructie verleend.

Op 22 januari 2026 heeft HB Bouw JVB gemaild dat haar staalleverancier leverproblemen heeft en dat zij het zal mededelen als zij een planning ontvangt.

Op 25 juni 2026 heeft HB Bouw JVB een e-mail gestuurd waarin de volgende planning is opgenomen:

De VvE voert verweer. Zij concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser 1] en [eiser 2] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser 1] en [eiser 2] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser 1] en [eiser 2] in de kosten van de procedure. Volgens de VvE heeft zij zich voortdurend ingespannen om de constructieve situatie te herstellen, zodat van onrechtmatig handelen geen sprake is. Daarom is de VvE ook niet gehouden een schadevergoeding aan [eiser 1] en [eiser 2] te betalen. Voor het geval de rechtbank oordeelt dat de VvE wel schadeplichtig is, stelt de VvE zich op het standpunt dat [eiser 1] en [eiser 2] hun schade onvoldoende hebben onderbouwd. Daarnaast voert de VvE gemotiveerd verweer tegen de hoogte van de gestelde schadeposten.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover voor de beoordeling van belang, nader ingegaan.

[eiser 1] en [eiser 2] hebben zich tijdens de mondelinge behandeling op het standpunt gesteld het bestuur van de VvE niet bevoegd is de VvE in deze procedure te vertegenwoordigen en namens haar verweer te voeren, zodat niet-ontvankelijkheid moet volgen. Het bestuur van de VvE heeft, gelet op artikel 40 lid 4 van het Modelreglement (zie hiervoor onder 3.3.), een machtiging van de vergadering nodig voor het voeren van verweer in een bodemprocedure en die machtiging ontbreekt, aldus [eiser 1] en [eiser 2] . Het bestuur van de VvE betwist dat zij niet bevoegd is namens de VvE verweer te voeren.

Partijen zijn het erover eens dat als gevolg van de werkzaamheden in het bovengelegen appartement van [bovenbuurman] schade is ontstaan in het appartement van [eiser 1] en [eiser 2] en dat de VvE die schade moet (laten) herstellen.

Gelet op het vorenstaande zal de rechtbank de vordering onder I in voormelde zin toewijzen, echter zonder daaraan een termijn te verbinden en zonder oplegging van een dwangsom. De gevorderde termijn van 30 dagen is als zodanig niet onderbouwd en komt gelet op de uit te voeren werkzaamheden en de reeds beschikbare planning(-sinformatie), rekening houdend met de volgordelijkheid van de werkzaamheden terzake de constructie en de scheurvorming, (te) kort voor. Welke termijn wel redelijk zou zijn, kan de rechtbank bij gebreke van enige onderbouwing niet vaststellen. Er zijn verder geen aanknopingspunten voor de aanname dat de VvE niet vrijwillig en niet binnen redelijke termijn zal voldoen aan deze veroordeling.

Tussen partijen is in geschil of de VvE, althans JVB namens de VvE, het herstel voldoende voortvarend ter hand heeft genomen, of zij in dat kader onrechtmatig jegens [eiser 1] en [eiser 2] heeft gehandeld en daarmee verplicht is hen immateriële schade en vermogensschade te vergoeden.

Volgens [eiser 1] en [eiser 2] is dit het geval. Zij stellen dat op de VvE de plicht rustte om er actief op toe te zien dat geen ongeoorloofde wijzigingen worden aangebracht aan de gemeenschappelijke gedeelten en dat zij ter zake actief beleid had moeten ontwikkelen. Ook menen [eiser 1] en [eiser 2] dat de VvE zich vanaf het begin vijandig en dwingend heeft opgesteld en ten onrechte heeft getracht de verantwoordelijkheid voor de schade bij [eiser 1] neer te leggen. Verder voeren zij aan dat de VvE de besluitvorming en uitvoering van het herstel telkens vooruit heeft geschoven en onnodig lang heeft vastgehouden aan een tijdelijke maatregel. Dit alles kwalificeert volgens [eiser 1] en [eiser 2] niet als goed VvE-beheer (artikel 2:8 BW, 3:170 BW, 5:126 BW) en is daarmee onrechtmatig.

De VvE betwist de stellingen van [eiser 1] en [eiser 2] . Zij voert aan dat haar inspanningen vanaf de schademelding van [eiser 1] in juni 2024 waren gericht op herstel van de constructieve situatie en dat zij proactief heeft gehandeld. Voor zover er tijd is verstreken waarin de VvE geen (zichtbare) acties heeft verricht, was dit volgens de VvE het gevolg van omstandigheden die buiten haar risicosfeer liggen.

Bij de beoordeling van de vraag of de VvE in de op haar rustende wettelijke taken en zorgplicht is tekortgeschoten en daardoor onrechtmatig heeft gehandeld, stelt de rechtbank het volgende voorop.

Op de VvE rust de taak om toe te zien op de naleving van de bepalingen uit de splitsingsakte en het Modelreglement (artikel 5:126 lid 6 BW). Dit betekent echter niet dat zij een algemene verplichting heeft om preventief handhavingsbeleid of protocollen te ontwikkelen voor overtredingen, zonder dat concrete aanwijzingen bestaan dat deze zich voordoen. Zonder een specifieke aanleiding of signalen hoeft de VvE in beginsel geen toezicht te houden op werkzaamheden die zich achter de voordeur van individuele eigenaars afspelen. Daarnaast rust op de VvE de wettelijke en statutaire plicht om de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw te onderhouden en herstellen (artikel 5:126 lid 1 BW). Dit betreft een inspanningsverplichting en geen resultaatsverplichting. De VvE is bij (ingrijpende) herstelwerkzaamheden immers afhankelijk van diverse interne en externe factoren, zoals de besluitvorming binnen de ledenvergadering, het opvragen van offertes, de levertijden van bouwmaterialen en de gemeentelijke vergunningverlening. Hierdoor kan de VvE geen herstel binnen een vaste, absolute termijn garanderen. De onderhoudsplicht vergt van de VvE slechts dat zij zich aantoonbaar, voortvarend en doelgericht inspant om het herstelproces te agenderen en te realiseren, met inachtneming van de nodige bouwkundige zorgvuldigheid en de wettelijke en statutaire besluitvormingsprocedures binnen de VvE.

Getoetst aan dit juridisch kader kan het ontbreken van voorafgaand toezicht of preventief beleid van de VvE, anders dan [eiser 1] en [eiser 2] stellen, niet als een schending van de op de VvE rustende taken worden aangemerkt. Gesteld noch gebleken is immers dat de VvE vóór de schademelding van [eiser 1] op 15 juni 2024 en vóór de verwijdering van de draagmuren in zowel het appartement van (toen nog alleen) [eiser 1] als dat van [bovenbuurman] bekend was of behoorde te zijn met de voorgenomen werkzaamheden. Een concrete aanleiding voor handhavend optreden van de VvE ontbrak dus. Overigens is het in de eerste plaats de verantwoordelijkheid van de individuele eigenaar zelf om zich op de hoogte te stellen van de op zijn appartementsrecht toepasselijke regels en deze na te leven. Uit het Modelreglement volgt nadrukkelijk dat wijzigingen aan constructieve onderdelen van het gebouw niet zonder voorafgaande toestemming van de VvE mogen worden aangebracht. Nadat de VvE ermee bekend was geraakt dat draagmuren waren verwijderd, heeft zij de leden tijdens de BLV op 17 maart 2025 nog eens uitdrukkelijk op deze regels gewezen. Hieruit blijkt dat de VvE haar informerende en handhavende taak serieus heeft genomen.

Nu de VvE ten aanzien van het ontstaan van de schade geen verwijt kan worden gemaakt, diende de op haar rustende zorgplicht met name haar beslag te krijgen in de wijze waarop zij na de schademelding van [eiser 1] heeft gehandeld om het herstel ter hand te nemen. De rechtbank is van oordeel dat de VvE na de schademelding voldoende voortvarend en doelgericht heeft gehandeld. Daartoe is het volgende redengevend.

Vast staat dat de VvE direct na de schademelding van [eiser 1] op 15 juni 2024 actie heeft ondernomen om de situatie te stabiliseren en de veiligheid te waarborgen. Zo is reeds op 19 juni 2024 [bovenbuurman] als vermoedelijke veroorzaker van de schade aangeschreven, heeft op 24 juni 2024 een eerste bouwkundige scan plaatsgevonden en zijn de appartementen van (toen nog alleen) [eiser 1] en [bovenbuurman] op 25 juni 2024 preventief gestempeld. Daarmee heeft de VvE in deze eerste cruciale fase direct aan haar primaire schadebeperkings- en zorgplicht voldaan.

Voor zover [eiser 1] en [eiser 2] wijzen op de discussie die hierna tussen partijen is ontstaan over de vraag of [eiser 1] (mede) aansprakelijk kon worden gehouden voor de ontstane schade, omdat ook in haar appartement een draagmuur bleek te zijn verwijderd, oordeelt de rechtbank dat deze omstandigheid niet leidt tot een schending van de zorgplicht van de VvE. Omdat de VvE pas tijdens de eerste scan van de bouwkundige op 24 juni 2024 ermee bekend is geworden dat (ook) in het appartement van [eiser 1] en [eiser 2] zonder toestemming van de VvE (deels) een draagmuur was verwijderd, is het niet onbegrijpelijk dat de VvE aanvankelijk onderzocht of [eiser 1] (mede) aansprakelijk kon worden gehouden voor de schade en haar in dat kader ook formeel aansprakelijk stelde. Dat [eiser 1] en [eiser 2] de VvE, althans JVB, herhaaldelijk erop hebben gewezen dat dit standpunt juridisch onjuist was (omdat [eiser 1] het appartement in die staat had gekocht) en dat de VvE desondanks van medio 2024 tot eind 2024 aan dat standpunt is blijven vasthouden, doet aan de voortvarendheid van het handelen van de VvE ook niet af. Hangende deze discussie is de VvE immers doorlopend en opeenvolgend acties blijven verrichten om het herstelproces in gang te zetten en te houden. Zo heeft de VvE, althans JVB namens haar, op 17 juni 2024 een constructief onderzoek laten uitvoeren door [adviesbureau 1] en heeft zij nadien, op 28 augustus 2024, bij [adviesbureau 1] technische specificaties voor de benodigde herstelbalk opgevraagd. Toen bleek dat [adviesbureau 1] deze specificaties wegens vakantie niet op korte termijn kon verstrekken, heeft de VvE op 11 september 2024 op eigen initiatief een ander bouwkundig adviesbureau benaderd met het verzoek of zij haar vragen over de benodigde balk kon beantwoorden. Ook heeft de VvE op 2 oktober 2024 eigener beweging contact gezocht met een staalleverancier. Vervolgens heeft de VvE het onderwerp ingebracht in de ledenvergadering. Hieruit blijkt dat de VvE zich gedurende de aansprakelijkheidsdiscussie tussen partijen niet afzijdig heeft gehouden maar juist verschillende acties heeft ondernomen die waren gericht op herstel van de schade. De wijze waarop de VvE zich (aanvankelijk) jegens [eiser 1] heeft opgesteld, heeft er dan ook niet aan in de weg gestaan dat zij heeft toegewerkt naar herstel.

De VvE heeft vervolgens de voorgeschreven besluitvormingsprocedures doorlopen. Gezien de wijze waarop de besluitvorming binnen een VvE wettelijk is ingericht, loopt die besluitvorming wellicht niet zo snel als hier gewenst zou zijn, maar dat is de VvE niet aan te rekenen. De VvE kan pas opdrachten geven die tot het uitvoeren van de herstelwerkzaamheden leiden, als de leden daarvoor toestemming hebben gegeven. Dat het onderwerp tussen november 2024 en april 2025 in meerdere ledenvergaderingen is besproken alvorens tot mandatering is overgegaan, is inherent aan de democratische structuur en de financiële verantwoordelijkheid van een VvE. Nadat tijdens de ledenvergadering op 28 april 2025 definitief mandaat was verleend om HB Bouw de opdracht te gunnen, heeft de VvE direct doorgepakt door HB Bouw op 29 april 2025 opdracht te verstrekken.

De rechtbank volgt [eiser 1] en [eiser 2] niet in hun stelling dat de VvE HB Bouw al op 17 maart 2025 opdracht had kunnen geven, omdat er toen al sprake zou zijn geweest van een mandaat. Uit de notulen van de BLV van 17 maart 2025 blijkt immers dat nog twee andere partijen waren uitgenodigd voor het uitbrengen van een offerte, dat die offertes zouden worden afgewacht en dat de gevormde commissie vervolgens uit de uitgebrachte offertes een keuze zou maken (zie onder 3.47.). Van een onvoorwaardelijk mandaat was op 17 maart 2025 dan ook geen sprake.

Nadat de VvE opdracht had verleend aan HB Bouw heeft zij de voor het herstel benodigde omgevingsvergunning bij de gemeente aangevraagd. Partijen verschillen van mening over de vraag op welk exact moment de VvE een vergunning heeft aangevraagd. Volgens de VvE heeft zij reeds in mei 2025 een eerste vergunningsaanvraag bij de gemeente ingediend, maar is deze door complicaties tot twee keer toe niet goed doorgekomen in de systemen van de gemeente, waardoor zij in juni 2025 en in juli 2025 herhaalde aanvragen heeft moeten indienen. [eiser 1] en [eiser 2] betwisten dit scenario en stellen dat de aanvraag van juli 2025 pas de eerste aanvraag is geweest. In dit kader verwijzen zij naar het e-mailbericht van de gemeente van 24 juli 2025 waarin de gemeente bevestigd dat zij geen aanvragen van een eerdere datum heeft ontvangen (zie onder 3.63.).

Zelfs indien ervan wordt uitgegaan dat de aanvraag van juli 2025 pas de eerste aanvraag was, rechtvaardigt dit naar het oordeel van de rechtbank niet de conclusie dat de VvE onvoldoende voortvarend heeft gehandeld. De VvE heeft tijdens de mondelinge behandeling onweersproken aangevoerd dat een aanvraag voor een omgevingsvergunning voor constructief herstel pas feitelijk kan worden ingediend zodra het herstelplan concreet is en de uitvoerende aannemer bekend is. Zoals hiervoor is overwogen, is pas tijdens de BLV op 28 april 2025 definitief mandaat verleend om HB Bouw opdracht te verstrekken. De VvE heeft de opdracht aan HB Bouw op 29 april 2025 verstrekt. Het tijdsverloop van circa 2,5 maand tussen deze opdrachtverstrekking en de aanvraag in juli 2025 acht de rechtbank op zichzelf bezien acceptabel. Gezien alle hiervoor genoemde overige acties die de VvE vanaf de eerste schademelding heeft verricht, in onderlinge samenhang bezien, maakt dit enkele tijdsverloop ook niet dat de VvE haar wettelijke taken en de op haar rustende zorgplicht heeft geschonden.

De voor het herstel benodigde vergunning is op 10 november 2025 door de gemeente verleend. Hoewel de VvE in eerdere berichtgeving aan [eiser 1] had aangegeven dat het herstel direct na het verkrijgen van de vergunning zou aanvangen, waren de herstelwerkzaamheden ten tijde van de mondelinge behandeling op 8 juli 2026 nog niet uitgevoerd. De VvE heeft gemotiveerd gesteld dat deze vertraging wordt veroorzaakt door aanhoudende leveringsproblemen van het voor het herstel benodigde staal. [eiser 1] en [eiser 2] hebben hier weliswaar tegenin gebracht dat zij bij drie andere staalleveranciers navraag hebben gedaan en dat deze leveranciers het staal wel binnen circa twee weken zouden kunnen leveren, maar zij hebben dit op geen enkele wijze gestaafd met schriftelijke verklaringen, offertes of andere bewijsstukken. Zonder concrete aanwijzingen voor het tegendeel ziet de rechtbank geen aanleiding om aan de juistheid van de door de VvE overgelegde e-mail van HB Bouw van 22 januari 2026 omtrent de leveringsproblemen (zie onder 3.68.) te twijfelen. De rechtbank gaat er daarom vanuit dat de vertraging van het herstel te wijten is aan deze leveringsproblemen. Dit is een omstandigheid die buiten de invloedssfeer van de VvE ligt en die de VvE niet kan worden aangerekend.

Voor zover [eiser 1] en [eiser 2] betogen dat de VvE vanwege de leveringsproblemen van het staal een andere aannemer of leverancier had moeten zoeken, volgt de rechtbank hen daarin niet. In de ledenvergadering is immers na een zorgvuldig offertetraject expliciet besloten om HB Bouw in te schakelen en opdracht te geven. Het tussentijds intrekken van die opdracht, voor zover dat mogelijk is, zou betekenen dat de gehele besluitvormingsprocedure binnen de VvE opnieuw moet worden doorlopen om een nieuwe aannemer te zoeken. Dat leidt tot verdere vertraging. Bovendien heeft de VvE geen contractuele relatie met de staalleverancier; de keuze voor een specifieke toeleverancier ligt bij de gecontracteerde aannemer. Een contractwissel ligt dan ook niet voor de hand.

De rechtbank kan er begrip voor opbrengen dat het voor [eiser 1] en [eiser 2] moeilijk te verteren is dat het herstel meer dan twee jaar na de schademelding van [eiser 1] nog niet is uitgevoerd. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, komt de rechtbank echter tot de conclusie dat de VvE daartoe wel voldoende inspanningen heeft verricht. De VvE heeft vanaf de schademelding doorlopend en opeenvolgend de noodzakelijke stappen gezet, zodat van onvoldoende voortvarend handelen geen sprake is. De VvE heeft haar wettelijke taken behoorlijk vervuld en haar zorgplicht niet geschonden. Van een onrechtmatige daad van de VvE is daarom geen sprake. Daarmee ontvalt de grondslag aan de schadevergoedingsvorderingen van [eiser 1] en [eiser 2] onder II en III. Die vorderingen zullen daarom worden afgewezen. De rechtbank komt dus niet meer toe aan beoordeling van de betekenis van de mededeling van [eiser 2] tijdens de mondelinge behandeling, inhoudende dat zij en [eiser 1] nog niet samenwonen, voor de vorderingen onder II en III.

Nu er voor de VvE geen wettelijke verplichting bestaat tot het betalen van een schadevergoeding, ontbreekt ook een grondslag voor de door [eiser 1] en [eiser 2] gevorderde buitengerechtelijke incassokosten. Artikel 6:96 lid 2 BW biedt immers geen zelfstandige grondslag voor vergoeding van deze kosten. De vordering onder IV zal reeds om deze reden worden afgewezen.

[eiser 1] en [eiser 2] zijn grotendeels in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. Gelet op de zeer beperkte (resterende) omvang van de antwoordakte van de VvE, heeft de rechtbank voor die akte geen 0,5 punt in rekening gebracht. De proceskosten van de VvE worden begroot op:

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

De veroordeling wordt hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen aan de wederpartij.

veroordeelt de VvE om over te gaan tot herstel van de gevolgschade, te weten scheurvorming, in het appartement van [eiser 1] en [eiser 2] ,

veroordeelt [eiser 1] en [eiser 2] hoofdelijk in de proceskosten van € 4.490,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 98,00 plus de kosten van betekening als [eiser 1] en [eiser 2] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

veroordeelt [eiser 1] en [eiser 2] hoofdelijk tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

verklaart dit vonnis wat betreft de onder 6.1., 6.2. en 6.3. genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad,

wijst het meer of anders gevorderde af.