ECLI:NL:RBAMS:2026:9964

[eiser] vordert in conventie voortzetting van de huurovereenkomst na overlijden op grond van artikel 7:268 lid 2 BW. Stadgenoot is het daar niet mee eens en vordert in reconventie de ontruiming van de woning.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 27 januari 2026 met producties,

- de conclusie van antwoord met een eis in reconventie,

- het tussenvonnis van 24 april 2026 waarin een mondelinge behandeling is bevolen, waarna daarvoor een dag is bepaald,

- de conclusie van antwoord in reconventie alsmede de akte overlegging producties.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 19 augustus 2026. [eiser] is verschenen, bijgestaan door haar gemachtigde. Namens Stadgenoot is de heer [naam 1] ([functie]) verschenen samen met de gemachtigde. De gemachtigden hebben spreekaantekeningen overgelegd en voorgedragen. Partijen hebben verder vragen van de kantonrechter beantwoordt en de griffier heeft aantekeningen gemaakt van hetgeen naar voren is gebracht.

Ten slotte is vonnis bepaald.

Stadgenoot, althans haar rechtsvoorganger, heeft met ingang van 14 oktober 1998 aan de vader van [eiser] de woning aan [adres] verhuurd. De moeder van [eiser] was wettelijk medehuurder en de woning werd vanaf dat moment bewoond door [eiser], haar ouders, en vijf van haar broers en zussen, waaronder haar jongste broer [naam 2].

In de loop van de tijd zijn vier van [eiser] haar broers en zussen verhuisd zodat op een gegeven moment [eiser] enkel nog samenwoonde met haar ouders en [naam 2].

In januari 2016 is [eiser] in verband met haar studie op kamers gaan wonen. In januari 2018 is zij weer terug bij haar ouders gaan wonen. [eiser] was op dat moment 25 jaar oud.

In april 2018 heeft [eiser] de woning weer verlaten en is zij een zelfstandige woonruimte van Stadgenoot gaan huren.

In november 2018 zijn de vader en moeder van [eiser] beiden ernstig ziek geworden, waarbij haar vader vanaf dat moment rolstoelafhankelijk werd en zorg nodig had. Op een gegeven moment had ook haar moeder zorg nodig.

[eiser] heeft op 17 juni 2019 haar huurovereenkomst met Stadgenoot opgezegd en zij is bij haar vader en moeder gaan inwonen om mantelzorg te verlenen.

Op 25 februari 2020 is de vader van [eiser] overleden.

Op 24 maart 2025 heeft de moeder van [eiser] te horen gekregen dat zij terminaal ziek is en is zij rolstoelafhankelijk geworden.

Op 27 juni 2025 heeft de moeder van [eiser] bij Stadgenoot een aanvraag gedaan voor medehuurderschap en zich daarbij op het standpunt gesteld dat [eiser], conform het beleid van Stadgenoot, recht heeft om medehuurder te worden omdat zij een zelfstandige woonruimte heeft achtergelaten om structurele mantelzorg te verlenen. Stadgenoot heeft het verzoek afgewezen omdat zij niet kon vaststellen dat [eiser] aan die voorwaarden voldoet.

Op 27 juli 2025 is de moeder van [eiser] overleden.

Zowel [eiser] als [naam 2] hebben bij Stadgenoot een verzoek tot voortzetting van de huurovereenkomst gedaan. Stadgenoot heeft beide verzoeken afgewezen.

[eiser] vordert, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, dat de kantonrechter bepaalt dat [eiser] de huurovereenkomst met ingang van 27 januari 2026 voortzet, met veroordeling van Stadgenoot in de proceskosten, vermeerderd met de wettelijke rente.

[eiser] legt aan haar vordering het volgende ten grondslag. [eiser] heeft haar hoofdverblijf in de woning en voerde met haar moeder een duurzaam gemeenschappelijke huishouding. Verder biedt zij voldoende financiële waarborg om de huur te voldoen en kan een huisvestingsvergunning worden verkregen. [eiser] heeft daarom recht op voortzetting van de huur.

Stadgenoot voert verweer. Stadgenoot betwist dat [eiser] een duurzaam gemeenschappelijke huishouding met haar moeder voerde. Ook betwist zij dat [eiser] in aanmerking komt voor een huisvestingsvergunning omdat de woning niet passend is.

Stadgenoot vordert, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad en samengevat weergegeven:

• een verklaring voor recht dat [eiser] geen recht heeft op voortzetting van de huurovereenkomst,

• [eiser] te veroordelen tot ontruiming van de woning binnen 30 dagen na betekening van het vonnis,

• [eiser] te veroordelen tot betaling van € 650,06 per maand als zijnde een gebruiksvergoeding gelijk aan de huurprijs tot aan de dag waarop de woning is ontruimd, vermeerderd met de wettelijke rente,

• [eiser] te veroordelen in de proceskosten.

Stadgenoot legt daaraan ten grondslag dat [eiser] evident niet in aanmerking komt voor voortzetting van de huurovereenkomst en dat er daardoor bijzondere omstandigheden aan de orde zijn waardoor [eiser] misbruik maakt van het recht. In afwijking van de wet, waarin is bepaald dat [eiser] het gebruik van de woning mag voortzetten totdat onherroepelijk op de vordering is beslist, vordert Stadgenoot dan ook op de kortst mogelijke termijn de ontruiming van de woning en die veroordeling uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.

[eiser] voert verweer en betwist dat zij misbruik maakt van het recht.

Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en in reconventie worden deze gezamenlijk besproken.

Artikel 7:268 lid 2 BW biedt de persoon die geen medehuurder is, maar die zijn hoofdverblijf wel in het gehuurde heeft en die met de overleden huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft gevoerd, de mogelijkheid om de huur voort te zetten gedurende zes maanden na het overlijden van de huurder. Als hij de huur ook na deze periode wil voortzetten (en de verhuurder daarmee niet instemt) kan hij binnen die periode van zes maanden een daarop gerichte vordering instellen bij de kantonrechter. [eiser] heeft zo’n vordering ingesteld.

In artikel 7:268 lid 2 en 3 BW staan de voorwaarden waaraan [eiser] moet voldoen om de huur te mogen voortzetten: (a) zij moet haar hoofdverblijf in de woning hebben en (b) met de overleden huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding hebben gevoerd, (c) zij moet voldoende waarborg bieden voor de betaling van de huur, en (d) als het gaat om een woning waarvoor op grond van de gemeentelijke huisvestingsverordening een huisvestingsvergunning nodig is, moet zij in de procedure bij de kantonrechter een huisvestingsvergunning overleggen. De kantonrechter moet de vordering tot voortzetting van de huur afwijzen als niet aan deze voorwaarden is voldaan.

Niet in geschil is dat [eiser] haar vordering binnen de wettelijke termijn heeft ingesteld, zodat zij ontvankelijk is in haar vordering. Verder is niet in geschil dat [eiser] haar hoofdverblijf in de woning heeft en dat [eiser] voldoende waarborg biedt voor de betaling van de huur. Wat partijen verdeeld houdt is of [eiser] met haar moeder een duurzaam gemeenschappelijk huishouding heeft gevoerd en of zij een huisvestingsvergunning kan verkrijgen.

Voor de beantwoording van de vraag of een duurzame gemeenschappelijke huishouding bestaat, zijn volgens vaste jurisprudentie zowel objectieve als subjectieve factoren, zoals de bedoeling van de betrokkenen, van belang. Slechts onder bijzondere omstandigheden kan een samenleven van een kind en een ouder na het zelfstandig worden van het kind worden aangemerkt als een blijvende samenwoning met een gemeenschappelijke huishouding, ook indien het gaat om een volwassen kind dat, na te zijn uitgevlogen, terugkeert naar de ouderlijke woning. Daarbij kan mede betekenis toekomen aan het ontbreken van wederkerigheid in de relatie tussen ouder en kind. Bij de beantwoording van de vraag of sprake is van een gemeenschappelijke huishouding moeten verder alle omstandigheden van het geval in onderling verband worden gewaardeerd zoals het feitelijk gebruik van het gehuurde door de huurder en de medebewoner, alsmede de omstandigheid dat zij al dan niet (i) gezamenlijk voorzien in de kosten van de huisvesting en/of de kosten van levensonderhoud, (ii) gezamenlijk (of op grond van een afgesproken verdeling) huishoudelijke taken verrichten, (iii) gezamenlijk de maaltijden bereiden en gebruiken, (iv) gezamenlijk invulling geven aan vrije tijd en (v) gezamenlijk deelnemen aan het sociaal verkeer. Ten aanzien van de gemeenschappelijke huishouding geldt voor degene die met een beroep op artikel 7:268 lid 2 BW voortzetting van de huur vordert een verzwaarde stelplicht (vgl. Gerechtshof Amsterdam 10 december 2019, ECLI:NL:GHAMS:2019:4413)

[eiser] heeft aangevoerd dat zij in 2018 bewust is teruggekeerd naar de woning om vanaf dat moment de zorgtaken voor haar ouders op zich te nemen, eerst voor haar vader en later ook voor haar moeder. Deze keuze was deels cultureel bepaald; het was voor [eiser] met haar Marokkaanse achtergrond een logisch en vanzelfsprekend besluit om weer bij haar ouders te gaan inwonen. Door bij hen in te wonen kon [eiser] hen helpen met huishoudelijke taken, het toedienen van medicatie en het begeleiden van haar ouders naar het ziekenhuis en andere praktische zaken. Anderzijds had [eiser] op haar beurt behoefte aan steun en gezelschap van haar ouders en wilde zij liever niet langer alleen wonen. Vanaf dat moment leefden [eiser], haar ouders (en later enkel haar moeder) en [naam 2] samen als een gezin in de woning. Ze voorzagen samen in de kosten van huisvesting en levensonderhoud en verrichtten samen huishoudelijke taken. Ze kookten samen, deden samen boodschappen en aten samen. Verder bracht [eiser] in haar vrije tijd veel tijd door met haar ouders en later met haar moeder. Zo gingen zij op vakantie naar Marokko en ondernamen zij activiteiten zoals uitstapjes en etentjes in een restaurant.

Volgens Stadgenoot is [eiser] enkel bij haar ouders gaan wonen vanwege hun zeer slechte gezondheid. Niet alleen ontbrak daardoor de wederkerigheid in de relatie, maar ook was het van meet af aan duidelijk dat de samenwoning eindig zou zijn. Verder heeft [eiser] met de bankafschriften die zij heeft overgelegd onvoldoende inzicht gegeven in de financiële situatie en heeft Stadgenoot twijfels bij de juistheid van de overlegde verklaringen. Volgens Stadgenoot is het niet aannemelijk dat [eiser] en haar moeder een gelijk aandeel hadden in zowel de huishoudelijke taken als financieel gezien.

Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [eiser] met haar moeder een duurzaam gemeenschappelijke huishouding gevoerd. [eiser] is tweemaal voor korte tijd uit huis vertrokken om elders te wonen en daarna op jonge leeftijd in juli 2019 weer teruggekeerd naar haar ouderlijk huis, waarvan de laatste keer op het moment dat haar vader ziek werd. [eiser] heeft daarbij haar eigen zelfstandige woonruimte opgezegd. Op dat moment was nog niet duidelijk hoe het ziekteverloop bij haar moeder – die toen slechts 68 jaar oud was – zou verlopen. De kantonrechter volgt niet het verweer van Stadgenoot dat de situatie eindig was. Het feit dat [eiser] mantelzorg is gaan verlenen aan haar ouders is geen contra-indicatie, maar duidt in dit geval juist op duurzaamheid. Dat blijkt ook uit de duur van haar verblijf na haar terugkeer. Voldoende aannemelijk is dat zij tot aan het overlijden van haar moeder zes jaar in de woning woonde en zorgtaken verrichte. Verder heeft [eiser] ter zitting onbetwist gesteld dat zij al jaren niet meer op andere woningen reageert. Al deze omstandigheden duiden erop dat [eiser] de intentie had om bij haar ouders duurzaam te blijven wonen.

Daarnaast is ook voldoende objectief gebleken van een duurzame gemeenschappelijke huishouding. Dat blijkt uit de overgelegde foto’s en de getuigenverklaringen waarin wordt verklaard dat [eiser] samen met haar moeder en [naam 2] (en voorheen ook met haar vader) als een gezin samen in de woning leefden. Anders dan Stadgenoot heeft aangevoerd is het niet vereist dat [eiser] en haar moeder een gelijk aandeel hadden in de huishoudelijke of financiële taken. Voldoende is dat er een zekere verdeling was en dat is het geval. Hierbij weegt de kantonrechter mee dat [eiser] op haar beurt ook veel steun en liefde van haar moeder kreeg. Dat [eiser] wellicht meer huishoudelijke taken op zich nam maakt de beoordeling niet anders. Daarbij komt dat de overlegde bankafschriften voldoende blijk geven van een financiële verwevenheid. Zo volgt uit de bankafschriften van [eiser] dat zij veelvuldig boodschappen deed, abonnementen betaalde en ook zaken heeft aangeschaft voor in de woning zoals meubels en huishoudelijk apparatuur. Uit de bankafschriften van moeder volgt dat zij op haar beurt zorg droeg voor de betalingen aan nutsvoorzieningen, belastingen en verzekeringen, maar ook boodschappen. Beide hebben bovendien huurbetalingen verricht en [eiser] heeft regelmatig bedragen aan haar moeder overgemaakt. Al deze omstandigheden maken dat [eiser] tot aan het overlijden van haar moeder een duurzaam gemeenschappelijke huishouding met haar heeft gevoerd.

Dan resteert het geschilpunt ten aanzien van de huisvestingsvergunning. Vaststaat dat het hier gaat om een sociale huurwoning, waarvoor op grond van de Huisvestingsverordening van de gemeente een huisvestingsvergunning nodig is. Ook staat vast dat [eiser] thans (nog) niet over een vergunning beschikt. [eiser] heeft ter zitting verklaard dat zij nog geen aanvraag heeft gedaan, maar dat de vergunning wel moet worden afgegeven omdat zij inmiddels over een principeverklaring van de gemeente beschikt. Hierdoor is de afwijzingsgrond van artikel 7:268 lid 3 BW niet aan de orde.

Stadgenoot heeft weersproken dat aan [eiser] een vergunning zal worden verleend. Volgens Stadgenoot is de woning (met 4 of meer slaapkamers en een grootte van meer dan 70 m2) voorbehouden aan huishoudens met tenminste drie minderjarige kinderen zodat de woning voor [eiser] niet passend is. Stadgenoot verwijst daarbij naar de passendheidscriteria zoals weergegeven in artikel 2.8.2 lid 1 van de Huisvestingsverordening Amsterdam 2024 (hierna: de verordening).

[eiser] heeft dat op haar beurt betwist. Volgens [eiser] moet er een onderscheid worden gemaakt tussen de toelatingseisen en de voorrangsregeling. De toelatingseisen staan in de artikelen 2.2.1 en 2.2.2 van de verordening en bepalen of de persoon voldoet aan de gemeentelijke voorwaarden van een huisvestingsvergunning. Deze eisen heeft de gemeente al getoetst en goed bevonden waarna zij een principeverklaring heeft afgegeven. De voorrangsregeling, meer specifiek in de artikelen 2.8.1 e.v. van de verordening, en waar Stadgenoot op doelt met of de woning passend is, regelt in welke volgorde concurrerende woningzoekenden in aanmerking komen bij de toewijzing van vrijkomende huurwoningen via het aanbodinstrument. In onderhavig geval komt er echter geen woning vrij en wordt er geen woning toegewezen, maar wordt de huurovereenkomst voortgezet. Daarbij verwijst [eiser] ook naar artikel 2.8.3 van de verordening waarin ook een afwijkingsmogelijkheid van de volgordebepalingen bestaat bij overlijden van een huurder. Tot slot voert [eiser] aan dat zij samen met [naam 2] en hun beide partners in de woning willen wonen, zodat – als de wel voorrangsregeling toegepast moet worden - de woning ook passend is.

In voornoemd kader is ter zitting het artikel genoemd van mr. Teeuw en mr. drs. Lagerweij¹ waarin ingegaan wordt op de toepasselijkheid van de verschillende vereisten. Stadgenoot heeft desgevraagd aangegeven niet bekend te zijn met die bijdrage. Omdat naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter de inhoud van dit artikel van belang kan zijn met het oog op de vraag of wel/niet de door Stadgenoot genoemde passendheidsvereisten gelden, stelt de kantonrechter Stadgenoot in de gelegenheid om op de inhoud daarvan te reageren en aan te geven wat de gevolgen kunnen zijn voor deze procedure.

Iedere verdere beslissing, in conventie en in reconventie, wordt dan ook aangehouden.

bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van vrijdag 2 oktober 2026 voor het nemen van een akte door Stadgenoot met de inhoud als vermeld onder 5.13, waarna [eiser] op de rol van vier weken daarna een antwoordakte kan nemen,

houdt iedere verdere beslissing aan,

houdt iedere verdere beslissing aan.

58984