ECLI:NL:RBAMS:2026:9888

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 6 maart 2026 met producties,

- de conclusie van antwoord met producties,

- het tussenvonnis van 9 juni 2026, waarbij een mondelinge behandeling is bevolen,

- dagbepaling mondelinge behandeling.

1.2.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 8 september 2026. De griffier heeft daarvan aantekeningen gemaakt. [eiser 10] , [eiser 23] en [eiser 73] zijn verschenen, vergezeld door de gemachtigde. Altera is vertegenwoordigd door [naam 1] ( [functie 1] ), [naam 2] ( [functie 2] ) en [naam 3] ( [functie 3] ), vergezeld door de gemachtigde. Partijen hebben hun standpunt nader toegelicht, de gemachtigde van eisers mede aan de hand van overgelegde spreekaantekeningen, en vragen van de kantonrechter beantwoord.

1.3.

Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald.

2.1.

Eisers huren of huurden in het jaar 2022, 2023 en/of 2024 zelfstandige woonruimte in het complex ‘ [gebouw] ’ aan de [adressen 1] en [adressen 2] van Altera. Het betreft geliberaliseerde huur. In de huurovereenkomsten is bepaald dat eisers maandelijks een voorschot op de vergoeding voor de servicekosten zijn verschuldigd ter hoogte van € 50,00.

2.2.

In de huurovereenkomst van [eiser 1] en [eiser 2] is het volgende bepaald:

7. Verhuurder zal, voor zover van toepassing, zorgdragen voor de levering van de volgende zaken en diensten

in verband met de bewoning van het gehuurde:

a. a) algemeen stroomverbruik (incl. vastrecht)

b) algemeen waterverbruik (incl. vastrecht)

c) onderhoud gemeenschappelijke verlichting

d) huismeesterdiensten

e) afvoer van huisvuil en/of containerhuur

f) schoonmaakkosten gemeenschappelijke ruimten

g) glasbewassing

h) schoonmaakkosten gemeenschappelijke afvoerbuizen, rioleringen en goten

i. i) groenonderhoud

j) servicecontract liften inclusief alarmering

k) servicecontract CV-installatie

1) servicecontract mechanische ventilatie

m) servicecontract parkeerinstallatie(s) c.q. voorzieningen

n) servicecontract videofooninstallatie

o) onderhoud keukeninbouwapparatuur

p) glasverzekering (algemene ruimten en gehuurde)

q) servicecontract glasbewassing installatie

r) portierdiensten

s) overige diensten

t) incasso- en administratiekosten (incl. BTW)

u) servicemanager

v) hydrofoor

w) telefoonkosten liftinstallatie

x) online huurdersinformatie en communicatie platform

y) pakketbezorgdienst (pakketkast)

z) energieopslag/batterijsysteem

2.3.

In de huurovereenkomsten van de overige eisers is het volgende bepaald:

7. Verhuurder zal, voor zover van toepassing, zorgdragen voor de levering van de volgende zaken en diensten

in verband met de bewoning van het gehuurde:

a. a) algemeen stroomverbruik (incl. vastrecht)

b) algemeen waterverbruik (incl. vastrecht)

c) onderhoud gemeenschappelijke verlichting

d) huismeesterdiensten

e) afvoer van huisvuil en/of containerhuur

f) schoonmaakkosten gemeenschappelijke ruimten

g) glasbewassing gemeenschappelijke ramen en volgens de verhuurder (on)bereikbaar glas van het

gehuurde

h) schoonmaakkosten gemeenschappelijke afvoerbuizen, rioleringen en goten

i. i) groenonderhoud

j) servicecontract liften inclusief alarmering

k) servicecontract CV-installatie

1) servicecontract mechanische ventilatie

m) servicecontract parkeerinstallatie(s) c.q. voorzieningen

n) servicecontract videofooninstallatie

o) onderhoud keukeninbouwapparatuur

p) glasverzekering (algemene ruimten en gehuurde)

q) servicecontract glasbewassing installatie

r) portierdiensten

s) overige diensten

t) incasso- en administratiekosten (incl. BTW)

u) servicemanager

v) hydrofoor

w) telefoonkosten liftinstallatie

x) online huurdersinformatie en communicatie platform

y) abonnement pakketbezorging

z) alle eventuele andere kosten die in het belang van de huurder(s) ten aanzien van het gehuurde gemaakt

2.4.

Van de huurovereenkomsten maken deel uit de ‘Algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte’, vastgesteld op 20 maart 2017 en gedeponeerd op 12 april 2017 (hierna: de algemene bepalingen). In artikel 17 van de algemene bepalingen is, voor zover relevant, het volgende bepaald:

17.6

Indien partijen zijn overeengekomen dat verhuurder (ook) zal zorgdragen voor de levering van (andere) zaken en diensten die verband houden met de bewoning van het gehuurde, stelt verhuurder de daarvoor door huurder verschuldigde vergoeding tevens vast.

17.7

Voor zover het gehuurde deel uitmaakt van een gebouw of complex van gebouwen en de levering van zaken en diensten die verband houden met de bewoning van het gehuurde mede betrekking heeft op andere daartoe behorende gedeelten, stelt verhuurder het redelijkerwijs voor rekening van huurder komende aandeel in de kosten van die levering van zaken en diensten vast. Verhuurder hoeft daarbij geen rekening te houden met de omstandigheid dat de huurder van een of meer van deze levering van zaken en diensten geen gebruik maakt. Als een of meer gedeelten van het complex van gebouwen niet in gebruik zijn, draagt verhuurder er bij de bepaling van huurders aandeel zorg voor dat dit niet hoger wordt dan wanneer het gebouw of complex van gebouwen volledig in gebruik zou zijn.

17.8

Verhuurder verstrekt huurder elk jaar een overzicht waaruit huurder zijn aandeel in die kosten zelfstandig kan vaststellen. De wettelijke verjaringstermijn vangt aan na afloop van het jaar waarop de kosten betrekking hebben.

17.9

Na het einde van de huur wordt, over de periode waarop dit nog niet was geschied, opnieuw een overzicht opgesteld. Verstrekking van dit overzicht vindt plaats na verloop van maximaal 6 maanden na afloop van het jaar waarop de kosten betrekking hebben.

17.10

Wat blijkens het overzicht over de betreffende periode, rekening houdend met voorschotbetalingen, door huurder te weinig is betaald of door verhuurder te veel is ontvangen, wordt binnen drie maanden na verstrekking van het overzicht bijbetaald of terugbetaald. Betwisting van de juistheid van het overzicht heeft geen schorsing van deze verplichting tot betaling tot gevolg.

17.11

2.5.

Op 26 november 2024 en 30 juni 2025 heeft Altera de servicekosten met eisers afgerekend over, voor zover van toepassing, de jaren 2022 tot en met 2024. In de afrekeningen is een bedrag in rekening gebracht in verband met de kosten voor de post ‘glasbewassing’.

2.6.

Eisers zijn met Altera in overleg getreden over de hoge kosten van de glasbewassing. Altera heeft vervolgens besloten om 50% van de kosten voor glasbewassing van de ramen van de woningen voor haar rekening te nemen. Altera heeft aan eisers desgevraagd geen nadere specificatie van de kosten van de glasbewassing verstrekt.

3.1.

Eisers vorderen dat de kantonrechter bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:

3.2.

Eisers leggen aan de vordering – samengevat – het volgende ten grondslag. De hiervoor onder 3.1.1. genoemde servicekostenbedingen in de huurovereenkomsten zijn onvoldoende transparant en zijn daarnaast ook oneerlijk. Zij wijzen er onder meer op dat Altera op grond van deze bedingen aan de huurders ook kosten in rekening kan brengen voor glasbewassing van ramen die voor de huurders niet bereikbaar zijn.

3.3.

Altera voert als verweer – samengevat – dat de servicekostenbedingen in de huurovereenkomsten, die als kernbeding moeten worden gekwalificeerd, volkomen transparant zijn. Aan toetsing op oneerlijkheid wordt niet toegekomen. Zij voert verder aan dat zij ook kosten in rekening kan brengen voor glasbewassing van voor de huurders niet bereikbare ramen. Zij verwijst in dat kader naar jurisprudentie van het gerechtshof Amsterdam en beleidsboeken van de Huurcommissie, die volgens Altera aansluiten bij de tekst en de strekking van het Besluit kleine herstellingen. Altera concludeert tot niet-ontvankelijkheid van de vorderingen van een deel van eisers op grond van verjaring, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van eisers, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van eisers in de kosten van deze procedure, vermeerderd met wettelijke rente.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4.1.

Altera moet worden aangemerkt als een professionele verhuurder, terwijl eisers moeten worden beschouwd als consumenten. Daarom moet ambtshalve worden getoetst aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht, waaronder de Richtlijn. Als er oneerlijke bepalingen in de huurovereenkomsten of de algemene bepalingen staan, moet de kantonrechter deze vernietigen. Altera mag die bepalingen dan niet gebruiken en zij mag ook geen beroep meer doen op aanvullend recht (zie ECLI:EU:C:2021:68). Eisers hebben nadrukkelijk uitsluitend de aanhef en sub g en sub q van artikel 7 van de huurovereenkomsten aan de vordering ten grondslag gelegd. Daarom worden deze bepalingen door de kantonrechter getoetst.

4.2.

De servicekostenbedingen onder sub g en sub q zijn kernbedingen. Indien kernbedingen duidelijk en begrijpelijk zijn geformuleerd, zijn deze op grond van artikel 4 lid 2 van de Richtlijn uitgesloten van toetsing op oneerlijkheid.

4.3.

Ten aanzien van artikel 7 sub q in de overeenkomsten wordt als volgt overwogen. Dit beding is voldoende duidelijk en begrijpelijk geformuleerd, hetgeen door eisers tijdens de mondelinge behandeling ook is erkend. De toevoeging van ‘voor zover van toepassing’ in de aanhef van artikel 7 maakt dat niet anders. Artikel 7 sub q is daarom uitgesloten van toetsing op oneerlijkheid.

4.4.

Op grond van artikel 7 sub g in de huurovereenkomsten van eisers sub 3 tot en met 79 worden de kosten van glasbewassing van de gemeenschappelijke ramen en van volgens de verhuurder (on)bereikbaar glas van het gehuurde door Altera als servicekosten bij die eisers in rekening gebracht. Met de formulering ‘volgens de verhuurder (on)bereikbaar glas van het gehuurde’ kunnen eisers niet op voorhand vaststellen welke ramen door of namens Altera worden gewassen. Uit die formulering blijkt immers niet of het moet gaan om bereikbare dan wel onbereikbare ramen en wordt evenmin duidelijk welke criteria Altera hanteert bij de vaststelling van de ramen die door haar zelf zullen worden gewassen. Dat Altera, zoals zij stelt, heeft beoogd om in sub g samengevat te formuleren dat Altera gerechtigd is een vergoeding in rekening te brengen voor de glasbewassing van de gemeenschappelijke ramen en van de volgens Altera zowel bereikbare als niet bereikbare ramen moge zo zijn, maar dat maakt niet dat de bepaling daarmee voldoende duidelijk en begrijpelijk wordt voor de consument. Eisers kunnen op basis van dit beding niet afleiden wanneer er voor de glasbewassing betaald moet worden. Dit is met zoveel woorden ook door Altera erkend, die ter zitting desgevraagd aangaf dat de huurder zelf uit de praktijk zal moeten afleiden welke ramen hij zelf moet wassen en welke niet. Dit beding is naar het oordeel van de kantonrechter daarom niet voldoende duidelijk en begrijpelijk geformuleerd en moet dus worden beoordeeld op oneerlijkheid.

4.5.

Op grond van artikel 7 sub g in de huurovereenkomst van eisers sub 1 en 2 worden de kosten van glasbewassing door Altera als servicekosten bij die eisers in rekening gebracht. De ramen van het complex zijn in drie categorieën te onderscheiden. De ramen aan de binnenzijde van de gemeenschappelijke ruimtes vormen een afzonderlijke categorie, die vanaf de grond te bereiken zijn en worden afgerekend via de schoonmaakkosten voor de algemene ruimtes. De tweede categorie ziet op de ramen van woningen die alleen via een hoogwerker of via de glasbewassingsinstallatie te bereiken zijn. Het derde deel ziet op op de buitenzijde van de gemeenschappelijke ruimtes en op de ramen die vanuit de woning te bereiken zijn, bijvoorbeeld via het balkon. Altera heeft dit onderscheid gevisualiseerd in een tekening van het complex met kleuren en twee foto’s. Gelet op de ingewikkelde constructie die door Altera wordt gehanteerd met betrekking tot het wassen van de verschillende categorieën ramen is de enkele omschrijving ‘glasbewassing’ onvoldoende duidelijk. Ook dit beding is naar het oordeel van de kantonrechter daarom niet voldoende duidelijk en begrijpelijk geformuleerd en moet dus eveneens worden beoordeeld op oneerlijkheid.

4.6.

Bij de afrekening van de servicekosten voor glasbewassing is door Altera geen onderscheid gemaakt tussen ramen van woningen die alleen met een hoogwerker of glasbewassingsinstallatie te bereiken zijn en ramen van woningen die zonder een hoogwerker of glasbewassingsinstallatie te bereiken zijn. De vraag is of Altera bij eisers een vergoeding in rekening mag brengen voor de kosten van glasbewassing van ramen van woningen die alleen met een hoogwerker of glasbewassingsinstallatie te bereiken zijn. Altera meent van wel en verwijst daartoe naar een uitspraak van het gerechtshof Amsterdam¹ en naar beleid van de Huurcommissie².

4.7.

In de bijlage bij artikel 1 van het Besluit kleine herstellingen is bepaald welke kleine herstellingen krachtens artikel 7:217 Burgerlijk Wetboek (BW) voor rekening van de huurder zijn. Het Besluit kleine herstellingen is gebaseerd op artikel 7:240 BW en uit dat artikel blijkt dat niet ten nadele van de huurder van het besluit kan worden afgeweken. In de bijlage bij artikel 1 van het Besluit kleine herstellingen is onder q. bepaald dat tot de verplichtingen van de huurder hoort: het wassen en schoonhouden van de binnen- en buitenzijde van de ruiten, kozijnen, deurposten, het geverfde houtwerk en andere geverfde onderdelen, voor zover deze voor de huurder bereikbaar zijn.

4.8.

Het gerechtshof Den Haag heeft geoordeeld dat de vraag of de ramen bereikbaar zijn, naar objectieve maatstaven moet worden beantwoord. Het hof is van oordeel dat niet alsnog aan het objectieve bereikbaarheidsvereiste wordt voldaan indien de verhuurder de benodigde hulpmiddelen ter beschikking stelt, althans de kosten daarvan draagt en uitsluitend het arbeidsloon doorberekent. De huurder is op grond van het Besluit kleine herstellingen verplicht tot het wassen en schoonhouden van de binnen- en buitenzijde van de ruiten, voorzover deze voor de huurder bereikbaar zijn. Niet voldoende is dat de ramen bereikbaar worden gemaakt voor een ander (een professionele glazenwasser): het moet gaan om werkzaamheden (kleine herstellingen) die de huurder zélf naar objectieve maatstaven kan uitvoeren.³

4.9.

Met eisers en het gerechtshof Den Haag is de kantonrechter van oordeel dat uit het Besluit kleine herstellingen volgt dat de kosten van glasbewassing van ramen van woningen die alleen met een hoogwerker of glasbewassingsinstallatie te bereiken zijn niet mogen worden doorberekend aan de huurder. Dat betekent dat eisers voor het wassen van de ramen die alleen met een hoogwerker of glasbewassingsinstallatie te bereiken zijn, geen kosten verschuldigd zijn. Bij de toepassing van het servicekostenbeding voor glasbewassing wordt dat onderscheid door Altera echter niet gemaakt. Hierdoor moeten huurders ook een vergoeding betalen voor de kosten van het wassen van ramen die voor hen niet bereikbaar zijn. Dat is in strijd met het Besluit kleine herstellingen en dus oneerlijk. Altera voert aan dat het door eisers betaalde voorschot op basis van de werkelijke kosten van Altera jaarlijks conform de wettelijke regeling wordt afgerekend. Die afrekening doet echter niet af aan het feit dat Altera ten onrechte bepaalde kosten aan eisers heeft doorberekend. Verder heeft Altera opgemerkt dat zij in verband met de hoge kosten 50% van de kosten van de glasbewassing voor eigen rekening genomen heeft en dat zij de opdracht opnieuw heeft aanbesteed. Ook dit leidt niet tot een ander oordeel over de oneerlijkheid, omdat de oneerlijke bepaling op zichzelf tussen partijen van kracht blijft. Deze omstandigheid betekent dan ook evenmin dat vernietiging van het beding achterwege moet blijven. Het beding in artikel 7 sub g van de huurovereenkomsten is dus oneerlijk.

4.10.

Altera beroept zich op verjaring van de vordering van de meeste eisers. Zij stelt dat de driejarige verjaringstermijn voor vernietiging van het beding begon per de aanvangsdata van de huurovereenkomsten. Voor zover de aanvangsdatum van de huurovereenkomsten is gelegen voor 1 maart 2023, is het beroep van eisers op vernietiging in ieder geval op 2 maart 2026 verjaard.

4.11.

Hoewel de Richtlijn zich niet verzet tegen een beroep op verjaring, moet wel het doeltreffendheidsbeginsel van de Richtlijn worden geëerbiedigd. Bij aanvang van de huurovereenkomsten konden eisers redelijkerwijs nog geen kennis hebben van het oneerlijke karakter van het beding, nu eisers als consumenten niet kunnen worden geacht te beschikken over dezelfde informatie als een handelaar. Als de verjaringstermijn op dat moment zou zijn aangevangen, zou het voor eisers bijna onmogelijk zijn om de door de Richtlijn verleende rechten uit te oefenen. Dit staat aan een doeltreffende toepassing van de Richtlijn in de weg. De verjaringstermijn vangt daarom aan zodra eisers konden weten dat sprake is van een oneerlijk beding. Altera heeft niet voldoende onderbouwd dat dit eerder is geweest dan in de dagvaarding van eisers waarin door eisers een beroep wordt gedaan op de oneerlijkheid van het servicekostenbeding. Dat leidt ertoe dat de vordering van eisers niet is verjaard.

4.12.

Het voorgaande leidt er toe dat artikel 7 sub g van de huurovereenkomsten zal worden vernietigd. Vernietiging werkt terug en dat betekent dat alle verrichte prestaties ongedaan moeten worden gemaakt. Altera moet in beginsel het volledige door eisers betaalde bedrag voor de glasbewassing aan hen terugbetalen, omdat zij dat bedrag onverschuldigd hebben betaald. Omgekeerd geldt dat de door Altera geleverde prestatie – het wassen van de ramen – op zichzelf niet ongedaan kan worden gemaakt. Altera voert in dat kader aan dat eisers daarom ongerechtvaardigd worden verrijkt als zij geen vergoeding verschuldigd zijn voor het laten wassen van hun ramen door of namens Altera. Zij maakt aanspraak op een vergoeding van de waarde van de door haar geleverde prestaties op grond van artikel 6:212 lid 1 BW. Altera begroot deze vergoeding op het bedrag van de door haar aan eisers in rekening gebrachte kosten voor de posten ‘glasbewassing’ dan wel ‘glasbewassing gemeenschappelijke ramen en volgens de verhuurder (on)bereikbaar glas van het gehuurde’.

4.13.

De kantonrechter overweegt dat Altera volgens een prejudiciële beslissing van de Hoge Raad slechts aanspraak kan maken op een vergoeding van de waarde van de prestatie op het ogenblik van ontvangst door de consument binnen de door artikel 6:210 lid 2 BW omschreven grenzen. Tot die grenzen behoort dat aanspraak op vergoeding alleen bestaat ‘voor zover dit redelijk is’.⁴ Naar het oordeel van de kantonrechter is het in dit geval niet redelijk om aan Altera een volledige vergoeding voor haar diensten toe te kennen nu deze diensten zijn verricht op basis van een oneerlijk servicekostenbeding. Gezien de vereiste doeltreffendheid en afschrikkendheid van de sanctie voor het toepassen van een oneerlijk servicekostenbeding acht de kantonrechter het redelijk dat eisers recht hebben op een vergoeding van 50% van de door Altera in rekening gebrachte kosten.⁵

4.14.

Altera zal in de gelegenheid worden gesteld om door middel van nieuwe servicekostenafrekeningen inzichtelijk te maken welke kosten zij in rekening heeft gebracht voor het wassen van de ramen die zonder hoogwerker of glasbewassingsinstallatie te bereiken zijn. Eisers zijn alleen een vergoeding verschuldigd voor het wassen van die ramen. Voor het wassen van de ramen van de woningen die niet zonder hoogwerker of glasbewassingsinstallatie te bereiken zijn, mogen dus geen kosten in rekening worden gebracht. Vanwege de korting die Altera heeft verstrekt in verband met de hoge kosten mag Altera ook in de nieuwe servicekostenafrekeningen alleen 50% van de (gecorrigeerde) kosten voor glasbewassing in rekening brengen. Voor de duidelijkheid wordt opgemerkt dat eisers daarbovenop dus nog recht hebben op een vergoeding van 50%, zoals hiervoor omschreven.

4.15.

Volgens Altera is in haar eerdere afrekening van de kosten van het laten wassen van de buitenzijde van de gemeenschappelijke ruimtes en de ramen van woningen sprake geweest van twee omissies. De eerste omissie betreft bewoners van woningen waarvan Altera de ramen niet laat wassen. Bij die bewoners zijn in het geheel geen kosten van glasbewassing in rekening gebracht, zodat zij ten onrechte niet meebetalen aan de kosten van het laten wassen van de buitenzijde van de gemeenschappelijke ruimtes. De tweede omissie betreft bewoners van drie woningen aan de voorzijde van het complex. Bij de bewoners van die woningen zijn ook geen kosten van glasbewassing in rekening gebracht, terwijl Altera de ramen van die woningen wel laat wassen. De servicekostenafrekening voor de glasbewassing moet volgens Altera daarom worden vastgesteld op basis van een aangepaste verdeelsleutel. Eisers hebben dit alles niet betwist. Altera zal bij haar berekening dan ook tevens rekening moeten houden met deze twee door haar genoemde omstandigheden.

4.16.

De zaak zal worden verwezen naar de rol voor het nemen van een akte door Altera. Daarna zullen eisers in de gelegenheid worden gesteld om een antwoordakte te nemen. Deze nieuwe schriftelijke rondes zullen leiden tot bijkomende juridische kosten. De kantonrechter geeft partijen daarom in overweging om, met de hiervoor gegeven uitgangspunten, nader te onderzoeken of een minnelijke regeling alsnog tot de mogelijkheden behoort.

4.17.

Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

5.1.

bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van donderdag 5 november 2026 voor het nemen van een akte door Altera over wat is vermeld onder 4.15. (met inachtneming van hetgeen is vermeld onder 4.16.), waarna eisers op de rol van vier weken daarna een antwoordakte kunnen nemen,

5.2.

houdt iedere verdere beslissing aan.