ECLI:NL:RBAMS:2026:9847

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 23 maart 2026, met producties

- de conclusie van antwoord, met producties

- het tussenvonnis van 23 juni 2026, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald

- de dagbepaling mondelinge behandeling

- de akte van [eiser] van 22 juli 2026, met aanvullende producties

- de akte van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] van 2 september 2026, met aanvullende producties.

De mondelinge behandeling vond plaats op 3 september 2026. [eiser] is verschenen, met [naam] namens de gemachtigde. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn ook verschenen, met hun gemachtigde. Partijen hebben hun standpunten nader toegelicht, beide aan de hand van spreekaantekeningen, en zij hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald.

Op 4 september 2026 heeft [eiser] een akte per e-mail aan de rechtbank gestuurd. Deze akte wordt niet toegevoegd aan het procesdossier, omdat deze is binnengekomen na de sluiting van het onderzoek op de mondelinge behandeling. Nadien binnengekomen stukken kunnen niet worden meegenomen in de beoordeling en maken daarom ook geen onderdeel uit van het procesdossier.

[eiser] is eigenaar van de woning aan [adres] (hierna: de woning), die hij in eerste instantie zelf met zijn gezin bewoonde. [eiser] is met zijn echtgenote en zoon sinds 2022 woonachtig en werkzaam in Luxemburg en hij heeft sindsdien de woning verhuurd.

So long the Client is current on all payments the Agreement is valid until 1 February 2028

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn vanaf 1 februari 2025 in de woning gaan wonen.

Op 22 januari 2026 heeft de werkgever van [eiser] laten weten dat het dienstverband van [eiser] wordt beëindigd per 31 maart 2026.

Op 31 januari 2026 heeft [eiser] in een brief aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] geschreven dat hij de overeenkomst opzegt wegens dringend eigen gebruik zoals bedoeld in artikel 7:274 lid 1 sub c van het Burgerlijk Wetboek (BW), tegen 31 augustus 2026. In de brief schrijft hij dat hij de woning dringend nodig heeft als hoofdverblijf voor hem en zijn familie, omdat zijn arbeidsovereenkomst in Luxemburg is beëindigd en het binnenkort financieel niet langer haalbaar is om in Luxemburg te blijven wonen. Verder schrijft [eiser] dat zijn zoon per september 2026 op een Nederlandse school moet starten.

In februari 2026 hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] een verzoek gedaan bij de huurcommissie om de all-in huurprijs te toetsen. Dat heeft de huurcommissie gedaan en de huurprijs gesplitst in een kale huurprijs en servicekosten, waarna zij de huurprijs inclusief voorschot servicekosten hebben vastgesteld op € 1840,- per maand.

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben met de opzegging niet ingestemd en hebben de woning niet verlaten.

- vaststelt dat de overeenkomst tussen partijen rechtsgeldig is beëindigd;

Subsidiair:

- de overeenkomst beëindigt op grond van dringend eigen gebruik;

Meer subsidiair:

- de overeenkomst beëindigt omdat huurders zich niet als goed huurders hebben gedragen/zijn tekortgeschoten in hun verplichtingen, vanwege bedrog bij de totstandkoming van de overeenkomst, het houden van honden in de woning, belemmering van toegang en inspectie, structureel te late betaling, ongeoorloofde bedrijfsinschrijving op het adres van de woning, het stelselmatig negeren van communicatie en het verzoek om huurverlaging bij de huurcommissie.

[eiser] legt aan de primaire vordering ten grondslag dat hij op basis van artikel 2 de overeenkomst met een termijn van zestig dagen rechtsgeldig heeft beëindigd. Ten aanzien van het subsidiaire standpunt stelt hij dat hij, omdat zijn dienstverband in Luxemburg is geëindigd en het verblijf van hem en zijn gezin uitsluitend daarop was gebaseerd, moet [eiser] terugkeren naar zijn woning in Nederland. De echtgenote van [eiser] is heel 2025 arbeidsongeschikt geweest en de gecombineerde inkomensachteruitgang maakt voortzetting van de huidige situatie, met dubbele woonlasten voor [eiser] voor zowel de woning in Nederland als de gehuurde woning in Luxemburg, financieel niet haalbaar. Daar komt bij dat de 12-jarige zoon van [eiser] in 2026 in Nederland naar school moet gaan. Ook is vastgesteld dat funderingsherstel van het pand waarin de woning ligt, noodzakelijk is. Deze omstandigheden leveren gezamenlijk een belang op dat kwalificeert als dringend eigen gebruik in de zin van artikel 7:274 lid 1 sub c BW. De belangen van [eiser] wegen zwaarder dan die van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] . Zij zijn flexibel en kunnen makkelijk vervangende woonruimte vinden.

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] voeren verweer. Zij voeren aan dat zij erop mochten rekenen dat de huurovereenkomst een vaste looptijd had tot 1 februari 2028. Ten aanzien van het dringend eigen gebruik mogen alleen de gronden meegewogen worden die vermeld staan in de brief van 31 januari 2026. Van dringendheid aan de kant van [eiser] is geen sprake, verder geldt ten aanzien van de belangenafweging dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] geen andere woonruimte kunnen verkrijgen omdat zij daarvoor onvoldoende inkomen hebben en dat [gedaagde 2] voor haar werk gebonden is aan haar werkplek in [plaats] .

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

Het betreft hier een internationaal geschil, nu [eiser] in Luxemburg woont en [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in Nederland. Zoals ook niet door partijen is betwist, is de Nederlandse rechter bevoegd, aangezien de overeenkomst tussen partijen ziet op in een Nederland gelegen woning.

De kantonrechter stelt vast dat hoewel het Luxemburgs recht van toepassing is verklaard op de huurovereenkomst, de dwingendrechtelijke bepalingen van Nederlands recht van titel 4 van boek 7 van het BW onverminderd van toepassing zijn. Dit erkent [eiser] ook.

In de huurovereenkomst is bepaald dat deze voortduurt tot 1 februari 2028. Tegelijk is er voor zowel verhuurder als huurders een tussentijdse opzegmogelijkheid opgenomen. Dit zijn tegenstrijdige bepalingen die bovendien, zoals [eiser] zelf ook erkent, in strijd zijn met bepalingen van dwingend huurrecht. Op grond van artikel 7:271 BW is een tijdelijke huurovereenkomst immers alleen nog mogelijk voor de duur van twee jaar of korter voor specifieke doelgroepen. Van deze doelgroepen is in onderhavig geval geen sprake. De buitengerechtelijke beëindiging van [eiser] is dan ook niet rechtsgeldig, zodat zijn primaire vordering wordt afgewezen.

Subsidiair doet [eiser] een beroep op dringend eigen gebruik, maar voor een actuele dringendheid heeft hij onvoldoende gesteld. In zijn opzeggingsbrief van 31 januari 2026 schrijft [eiser] dat voortzetting van het verblijf in Luxemburg binnenkort niet langer haalbaar is omdat hij niet langer beide woningen financieel kan bekostigen. Gesteld noch gebleken is dat hij op dit moment onvoldoende inkomen heeft om beide woningen aan te houden aangezien hij huur ontvangt voor de woning in Nederland, terwijl daarvan wel sprake moet zijn in het kader van dringend eigen gebruik. Tijdens de zitting heeft [eiser] over de financiële positie van zijn gezin verklaard dat zijn echtgenote inmiddels niet langer arbeidsongeschikt is en weer enige inkomsten verwerft. [eiser] is momenteel in Luxemburg op zoek naar een baan en hij ontvangt in ieder geval tot maart 2027 een uitkering van de Luxemburgse overheid. Die uitkering eindigt weliswaar, maar dit is pas in maart 2027 en daarmee heeft [eiser] ruimschoots de tijd om ander inkomen te verwerven. Bovendien beschikt de echtgenote van [eiser] inmiddels weer over enig inkomen. Dat hij op dit moment beide woningen niet meer financieel kan bekostigen, is dan ook onvoldoende gebleken. Daarmee kan niet worden vastgesteld dat sprake is van een dringende noodzaak om op dit moment terug te keren naar de woning in [plaats] .

Ook van het andere belang dat [eiser] ten grondslag heeft gelegd aan het dringende eigen gebruik, namelijk dat het noodzakelijk is dat zijn zoon per september 2026 start op een Nederlandse school, is onvoldoende gebleken. Tot op heden heeft de zoon steeds onderwijs gevolgd in Luxemburg en tijdens de zitting heeft [eiser] verklaard dat zijn zoon ook voor het komende schooljaar op een school in Luxemburg ingeschreven staat. Dat hij desondanks noodzakelijkerwijs in Nederland naar school moet, heeft [eiser] niet nader onderbouwd.

Dit betekent dat in ieder geval op dit moment de dringende noodzaak voor terugkeer naar de woning in Amsterdam ontbreekt. Daarbij geldt dat, hoewel de afspraak over de duur van de overeenkomst in strijd is met het de wet, [gedaagde 1] en [gedaagde 2] er wel gerechtvaardigd op hebben mogen vertrouwen dat zij in ieder geval tot 1 februari 2028 in de woning mochten verblijven.

Omdat onvoldoende is gebleken van een dringende noodzaak om terug te keren naar de woning, hoeft niet te worden beoordeeld of voldaan is aan de andere vereisten van artikel 7:274 lid 1 sub c BW. De subsidiaire vordering van [eiser] wordt daarom afgewezen.

Ook de meer subsidiaire grondslagen heeft [eiser] onvoldoende toegelicht. Dit geldt te meer nu de huurcommissie heeft geoordeeld dat de totale huurprijs (te weten kale huurprijs en voorschot servicekosten) maximaal € 500,- minder dan de overeengekomen en reeds betaalde vaste huurprijs had mogen bedragen, zodat op dit moment niet kan worden geoordeeld dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] tegenover de verplichtingen van [eiser] zodanig zijn tekortgeschoten in hun verplichtingen als huurders dat onder de gegeven omstandigheden kan worden geoordeeld dat dit ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Ook op deze grondslag worden de vorderingen van [eiser] dan ook afgewezen.

[eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] worden begroot op:

wijst de vorderingen van [eiser] af,

veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 217,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

verklaart dit vonnis ten aanzien van de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.