ECLI:NL:RBAMS:2026:9807

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 24 juni 2026,

- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 17 augustus 2026.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

3.1.

Kopers hebben na de bezichtiging van de woning van verkopers een bouwkundige keuring laten uitvoeren. De lekkage in het souterrain is toen al geconstateerd door Kamstra Bouwadvies. In haar rapport staat namelijk dat er sporen van vocht in de kelderwanden zijn aangetroffen, die duiden op een lekkage van buitenaf. In het rapport staat ook dat een groot gedeelte van de kelderwanden niet zichtbaar was bij de inspectie, omdat er voorzetwanden en inbouwkasten voor staan. Het advies is om alle voorzetwanden met een verhoogde vochtwaarde te verwijderen, zodat daarna gerichter kan worden onderzocht waar het water vandaan komt.

3.2.

Dit nadere destructieve onderzoek is niet door kopers uitgevoerd. In de koopovereenkomst van 21 november 2023 is wel een garantie opgenomen dat “Verkoper garandeert dat de lekkage in de kelder is verholpen op het moment van de levering”. Verkopers hebben na het sluiten van de koopovereenkomst en voor de levering van de woning een onderzoek laten uitvoeren door Moorman Totaal Techniek Lekdetectie (Moorman). Hieruit bleek dat er een actieve lekkage was in de achterkamer in het souterrain. Verkopers hebben vervolgens in aanloop naar de levering Non Stop Service B.V. ingeschakeld om de gebreken te verhelpen.

3.3.

De woning is op 1 maart 2024 geleverd aan kopers. Omdat kopers er niet gerust op waren dat de lekkageproblemen waren opgelost hebben zij bij de levering een depotovereenkomst gesloten met verkopers. Daarin staat onder meer:

3.4.

De notaris heeft een bedrag van € 10.000 in depot gehouden. Na de levering zijn er in opdracht van verkopers verschillende onderzoeken gedaan naar de oorzaak van de lekkage in het souterrain. Verkopers hebben naar aanleiding daarvan offertes aangevraagd voor herstel. Evengoed is de lekkage nog niet verholpen.

3.5.

Verkopers hebben aangevoerd dat zij op grond van de garantiebepaling alleen de lekkage, die bij de levering bekend was, moeten verhelpen. Die beperking staat niet in de garantiebepaling, maar ook als de rechtbank verkopers zou volgen in hun opvatting, legt de rechtbank de garantie zo uit dat bedoeld is dat de oorzaak van die lekkage is verholpen. Deze uitleg sluit namelijk aan bij de brede formulering van punt 4 van de depotovereenkomst (zie onder 3.3). Daaruit volgt dat partijen er rekening mee hielden dat er opnieuw lekkages konden optreden zolang de juiste oorzaak van de op dat moment bekende lekkage niet was gevonden.

3.6.

Deze uitleg van de garantieverplichting en de depotovereenkomst strookt ook met het doel daarvan, namelijk tegemoetkomen aan zowel het belang verkopers, die de verkoop wilden laten doorgaan, als dat van kopers die zekerheid wilden dat het souterrain lekkagevrij was. Met het overeenkomen van de garantiebepaling hebben partijen het risico op de koop toegenomen dat zowel de vochtproblemen als de kosten voor het verhelpen daarvan flink zouden kunnen tegenvallen.

3.7.

Verkopers zijn de garantieverplichting in de koopovereenkomst niet nagekomen. De rechtbank motiveert dit als volgt.

3.8.

Het (meest vergaande) verweer van verkopers dat de termijn van een jaar na levering in punt 4 van de depotovereenkomst is verstreken gaat niet op. De beperking in tijd legt de rechtbank zo uit dat geheel nieuwe lekkages na verloop van een jaar na de levering niet onder de garantie vallen. Een andere uitleg zou neerkomen op een beperking van de garantie in de koopovereenkomst en uit niets is gebleken dat partijen dat hebben bedoeld. Het gaat in dit geval niet om een nieuwe lekkage, maar om een lekkage van voor de koop die niet is opgelost. Zo schrijft Non Stop Service in een e-mail van 20 juni 2024 aan verkopers dat “de oude plek” weer is teruggekomen, dat dit niet bij de achtergevel vandaan komt en dat wordt verwacht dat er ergens nog een lekkage is. De daaropvolgende onderzoeken in opdracht van verkopers, te weten een tweede onderzoek door Moorman en een onderzoek door Keuringsdienst voor Wonen, bouwen ook voort op het vinden van de oorzaak van de eerder geconstateerde lekkage. De offertes van Ruitenheer B.V., na het onderzoek van Moorman, en van Kelderwaterdicht.nl, na het onderzoek van Keuringsdienst voor Wonen, zijn – tot slot – ook gericht op het herstel van de al geconstateerde vochtproblemen.

3.9.

Uit het rapport van het laatst uitgevoerde onderzoek (van Keuringsdienst voor Wonen) blijkt dat het vochtprobleem niet lokaal is en dat sprake is van een bredere, mogelijk constructieve oorzaak. Geadviseerd wordt daarom om de kelderbak volledig te behandelen zodat alle potentieel lekkende zones worden aangepakt. Verkopers hebben de juistheid van de – in hun opdracht opgestelde – rapporten niet gemotiveerd weersproken en een alternatieve oorzaak (een hoger grondwaterpeil) ook onvoldoende onderbouwd. De rechtbank gaat daarom uit de juistheid van de bevindingen van het laatste rapport.

3.10.

De geadviseerde herstelwerkzaamheden zijn (nog) niet uitgevoerd. Daarmee staat vast dat de oorzaak van de lekkage niet is verholpen, zoals verkopers wel hebben gegarandeerd in de koopovereenkomst. Verkopers zijn dan ook toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van de garantieverplichting. Omdat kopers vervangende schadevergoeding vorderen, moeten verkopers de schade die kopers door de tekortkoming lijden vergoeden.

3.11.

De rechtbank zal de herstelkosten begroten op een afgerond bedrag van € 270.000 en weegt daarbij het volgende mee.

3.12.

Het advies van Keuringsdienst van Wonen om de lekkage te verhelpen biedt geen ruimte voor twijfel: een algehele behandeling van de kelderbak is noodzakelijk en daarvoor moet onder meer de kelder volledig worden ontruimd. Verkopers betwisten dat volledige ontruiming nodig is, maar baseren hun conclusie op een verkeerde lezing van het rapport. Uit de vermelding dat gaandeweg ook destructief onderzoek zal worden uitgevoerd (als dat nodig is) kan immers niet de conclusie worden getrokken dat het niet nodig is de kelder helemaal te ontruimen. Voor zover verkopers de vochtmetingen door Keuringsdienst van Wonen betwisten, gaat de rechtbank daaraan voorbij, omdat verkopers die betwisting niet concreet hebben onderbouwd.

3.13.

Er zijn drie offertes voor het waterdicht maken van de kelder inclusief af- en opbouw (en inclusief btw): Kelderwaterdicht.nl komt uit op afgerond € 237.000, Bouwbedrijf Hoogewerf op € 256.864,36 plus een bedrag van € 17.467,30 als de vloer geïnjecteerd moet worden en Betonmonteur komt uit op € 461.253. Kopers vorderen primair betaling van het bedrag van de laatste offerte. Zij stellen dat deze offerte hoger uitvalt omdat hergebruik van materiaal volgens Betonmonteur niet mogelijk is. De rechtbank is er niet van overtuigd dat hergebruik helemaal niet mogelijk is, omdat de offerte van Hoogewerf daar wel vanuit gaat. Maar ook indien niet van hergebruik wordt uitgegaan is een verschil van € 116.000 tussen de offerte van Hoogewerf en Betonmonteur op het punt van timmerwerk en interieurbouw fors. Kopers hebben verder – na betwisting daarvan door verkopers – niet onderbouwd dat een bedrag van € 40.000 nodig is voor projectbegeleiding.

3.14.

Verkopers hebben de offerte van Kelderwaterdicht.nl betwist en daarbij verwezen naar een beoordeling van de offerte door Teun Vogels Bouwbegeleiding. De rechtbank gaat daaraan voorbij omdat Teun Vogels Bouwbegeleiding alleen is afgegaan op de offertetekst en het souterrain niet zelf heeft gezien.

3.15.

Verkopers hebben er naar het oordeel van de rechtbank terecht op gewezen dat er een nieuw voor oud correctie moet worden toegepast op de herstelkosten. Het verweer van kopers dat door het herstel de situatie wordt teruggebracht naar wat zij hebben gekocht gaat niet op. Kopers verkrijgen immers een in 2026 herstelde kelderbak, die naar het zich laat aanzien weer voor langere tijd zal functioneren. Als de kelderbak op het moment van de koop goed zou zijn geweest, hadden kopers nu een kelderbak gehad die oorspronkelijk dateert uit 1999. Omdat de rechtbank ervan uitgaat dat een deel van de materialen wordt hergebruikt, is een beperkte correctie op zijn plaats.

3.16.

Het beroep van verkopers op eigen schuld van kopers gaat niet op. Verkopers waren op grond van de garantie aan zet om de lekkage te herstellen. Dat kopers daaraan niet of onvoldoende hebben meegewerkt hebben verkopers niet concreet gemaakt.

3.17.

Tegen de achtergrond van de offertebedragen van Hoogewerf en Kelderwacht.nl en na correctie nieuw voor oud begroot de rechtbank de herstelkosten op € 270.000 inclusief het eventueel injecteren van de vloer.

3.18.

Kopers vorderen een totaalbedrag van € 80.983 aan overige schade, onderverdeeld in verschillende schadeposten.

3.19.

De rechtbank wijst de volgende posten toe:

3.20.

De rechtbank wijst de volgende posten af:

- Kosten hypotheekrente en eigen geld voor niet gebruiken souterrain van € 46.222

- Huur gemeubileerde woning voor 6 maanden van € 30.186

- Aanschaf bureau van € 170 en kleed van € 205

3.21.

Dit betekent dat een bedrag van in totaal € 3.570 zal worden toegewezen.

3.22.

De gevorderde parkeerkosten, door kopers als PM-post opgenomen, zal de rechtbank afwijzen. Deze post is onvoldoende onderbouwd gegeven het feit dat in de offerte van Betonmonteur geen PM-post, maar een concreet bedrag aan parkeerkosten is genoemd. Ook de offerte van Hoogewerf houdt rekening kosten voor het verzorgen van vergunningen om twee parkeerplaatsen af te zetten. Voor zover kopers doelen op hun eigen parkeerkosten hebben zij niet onderbouwd dat en waarom deze voor rekening van verkopers zijn.

3.23.

Kopers vorderen ook nog vergoeding van aanvullende schade, nader op te maken bij staat, waarvan de omvang op het moment dat dit vonnis wordt gewezen redelijkerwijs nog niet kan worden vastgesteld. Kopers hebben daarbij onder meer het oog op aanvullende herstelkosten als gevolg van gebreken, onbekende constructieve omstandigheden of niet eerder waargenomen vochtbronnen die pas tijdens de uitvoering van het werk aan het licht komen, kosten van tijdelijke voorzieningen en kosten voor vernieuwing van het interieur, vervangende woonruimte en opslag.

3.24.

De rechtbank zal deze vordering afwijzen. De rechtbank kan in dit stadium niet beoordelen of deze schade in een zodanig verband staat met het niet nakomen van de garantieverplichting door verkopers, dat zij als een gevolg daarvan aan verkopers kan worden toegerekend. De herstelwerkzaamheden moeten namelijk nog beginnen. Of eventuele toekomstige kosten van kopers voor rekening van verkopers zijn op grond van de garantie of dat het gaat om kosten waarvoor verkopers niet aansprakelijk zijn vergt een afzonderlijke beoordeling op basis van de omstandigheden die dan aan de orde zijn. Toewijzing van schadevergoeding in aanvulling op de al toegekende schadevergoeding is daarom voorbarig.

3.25.

Kopers vorderen vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De vordering moet worden beoordeeld op grond van artikel 6:96 Burgerlijk Wetboek (BW) en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. De rechtbank stelt vast dat verkopers consumenten zijn (een natuurlijk persoon die niet heeft gehandeld in de uitoefening van een beroep of bedrijf). Daarom moet de rechtbank controleren of is voldaan aan de dan geldende extra eisen voor de verschuldigdheid van buitengerechtelijke incassokosten. Kopers hebben de aanmaning als bedoeld in artikel 6:96 lid 6 BW niet overgelegd. Daardoor is niet voldaan aan de wettelijke verplichting om de stukken waarop een beroep is gedaan over te leggen. De gevorderde vergoeding zal worden afgewezen, omdat de rechtbank niet kan controleren of een correcte aanmaning is verstuurd.

3.26.

Verkopers zijn grotendeels in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van kopers worden begroot op:

3.27.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

3.28.

De veroordeling wordt hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen aan de wederpartij.

3.29.

De veroordelingen tot betaling worden uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat kopers dat eisen en verkopers daar geen bezwaar tegen hebben gemaakt (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.

4.1.

verklaart voor recht dat [gedaagden] hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de vermogensschade die eisers hebben geleden en nog zullen lijden als gevolg van het toerekenbaar niet nakomen van hun verplichtingen uit de koopovereenkomst,

4.2.

veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk tot betaling aan [eisers] van een schadevergoeding van € 270.000,00 voor al begrote herstelkosten, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag, met ingang van 30 september 2026 tot de dag van volledige betaling,

4.3.

veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk tot betaling van € 3.570,00 voor al begrote overige schade te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag, met ingang van 30 september 2026 tot de dag van volledige betaling,

4.4.

veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk in de proceskosten van € 10.358,59, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 98,00 plus de kosten van betekening als [gedaagden] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,

4.5.

veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

4.6.

verklaart dit vonnis wat betreft de veroordelingen onder 4.2, 4.3, 4.4 en 4.5 uitvoerbaar bij voorraad;

4.7.

wijst het meer of anders gevorderde af.