ECLI:NL:RBAMS:2026:9726

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding van 14 oktober 2025, met producties,

• de conclusie van antwoord tevens houdende eis in reconventie, met producties,

• de conclusie van antwoord in reconventie, met producties,

• het tussenvonnis van 22 april 2026 waarin een mondelinge behandeling is gelast,

• het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 9 juli 2026.

Ten slotte is vonnis bepaald.

[gedaagde] heeft in januari 2025 een woning gelegen aan de [straat 1] te [plaats 1] te koop gezet. Op Funda is vermeld dat de woning is gebouwd in 1925.

[eisers] hebben interesse in die woning getoond en hebben de woning bezichtigd. Tijdens die bezichtiging heeft de makelaar van [gedaagde] medegedeeld dat in 2010 een brand heeft gewoed in de woning als gevolg van kortsluiting door een wietplantage in het souterrain.

[gedaagde] heeft de “Vragenlijst voor de verkoop van een woning” van makelaarsvereniging NVM, ingevuld. Het doel van de vragenlijst is omschreven als:

[eisers] hebben EP Bouwadvies B.V. opgedragen een bouwkundige keuring van de woning uit te voeren. De aankoop- en de verkoopmakelaar zijn bij de inspectie door EP Bouwadvies aanwezig geweest. EP Bouwadvies heeft geconstateerd dat alle verdiepingen goed zijn, maar dat op enkele plekken herstel noodzakelijk is. De conclusie van EP Bouwadvies over het interieur is “Woning ziet er redelijk/netjes uit” en over het exterieur “Woning ziet er redelijk onderhouden uit”.

De verkoopmakelaar heeft de aankoopmakelaar per e-mail bericht over het opnemen van een ouderdomsclausule en een niet-zelfbewoningclausule in de koopovereenkomst.

[eisers] hebben een bod gedaan voor de koop van de woning dat door [gedaagde] is aanvaard.

De koopovereenkomst is op 26 februari 2025 door partijen ondertekend.

Na levering hebben [eisers] opdracht gegeven tot verbouwing van de woning. Tijdens de sloopwerkzaamheden (strippen van voorzetwanden en plafonds) is brandschade aan het dragende houtwerk ontdekt. [eisers] hebben toen nadere informatie over de brand in de woning opgezocht.

[eisers] en hun makelaar hebben over de bevindingen contact opgenomen met de makelaar van [gedaagde] , onder meer om nadere informatie over (het herstel van) de brandschade op te vragen. Die makelaar bericht aan [eisers] dat [gedaagde] niet beschikt over nadere, schriftelijke, informatie over de brandschade uit 2010 omdat geen schaderapport is opgesteld voor de verzekering. Verder beschikt [gedaagde] niet over schriftelijke rapportages van de uitgevoerde herstelwerkzaamheden van de brandschade uit 2010, aldus de berichten van de (verkopende) makelaar.

Uit een e-mail van 10 juni 2025 van de gemeente [plaats 1] aan [eisers] blijkt dat geen omgevingsvergunning is aangevraagd voor de herstelwerkzaamheden van de brandschade, uitgevoerd in 2010/2011. De gemeente schrijft verder dat geen omgevingsvergunning nodig is als een woning na een brand wordt gerenoveerd en wordt hersteld naar de vergunde situatie.

[eisers] hebben constructeur [naam 1] van Vesta Visie gevraagd of de woning geschikt is voor bewoning. Vesta Visie heeft dit onderzocht door bezichtiging na de sloopwerkzaamheden (de plafonds en voorzetwanden in de woning zijn verwijderd). Vesta Visie heeft op 13 juni 2025 in haar rapport 10 bevindingen opgesomd die volgens haar het gevolg zijn van onjuist uitgevoerde herstelwerkzaamheden van de brandschade en heeft geconcludeerd:

[eisers] hebben ook Keuringsdienst voor Wonen opgedragen een bouwkundig onderzoek te verrichten. Keuringsdienst voor Wonen heeft in haar rapport van 14 juni 2025 een aantal bevindingen opgesomd die volgens haar het gevolg zijn van de herstelwerkzaamheden van de brandschade en verder gaan over een onjuist geplaatste aanbouw. Keuringsdienst voor wonen geeft een hersteladvies van 17 punten. en concludeert:

Bij ongedateerde brief heeft Vesta Visie aan [eisers] geschreven dat de stabiliteit van de aanbouw uit 2000 in gevaar is omdat de aanbouw geheel los staat van de woning. De aanbouw is ook anders gebouwd dan waarvoor een omgevingsvergunning is verleend in 2000.

Bij brief van 20 juni 2025 heeft de advocaat van [eisers] aan [gedaagde] geschreven:

Bij brief van 4 juli 2025 is de advocaat van [gedaagde] onder meer ingegaan, in overleg met bouwkundig constructeur ir. [naam 2] (hierna: [naam 2] ) van Duyts Bouwconstructies B.V. (hierna: Duyts), op de punten uit het rapport van Vesta Visie en het rapport van Keuringsdienst voor Wonen. Daarnaast heeft de advocaat van [gedaagde] geschreven:

In reactie op bovenstaande brief heeft de advocaat van [eisers] op 16 juli 2025 aan (de advocaat van) [gedaagde] onder meer bericht dat andere gebreken zijn geconstateerd en dat de herstelkosten op dat moment zijn begroot op:

(…)”

De advocaat van [gedaagde] heeft bij brief van 30 juli 2025 afwijzend op bovenstaande brief gereageerd.

[eisers] hebben op 16 oktober 2025 ter zekerheid van hun vordering op [gedaagde] , na verlof daartoe van de voorzieningenrechter, conservatoir beslag laten leggen op het recht van erfpacht van een onroerende zaak gelegen aan [straat 2] te [plaats 2] .

[gedaagde] heeft Maij Bouwkundig Adviesbureau (hierna: MBA) gevraagd te reageren op de rapporten van Keuringsdienst voor Wonen en Vesta Visie. MBA rapporteert:

De [eiser 1] en [eiser 2] vorderen, voor zover mogelijk in een bij uitvoerbaar voorraad verklaard vonnis:

[gedaagde] voert in hoofdlijnen aan dat geen sprake is van non-conformiteit en dat bij bezichtiging over de brand uitvoerig is gesproken met [eisers] Zij hadden als kopers nader onderzoek moeten verrichten en kunnen zich niet beroepen op non-conformiteit van de geleverde woning. Onder verwijzing naar de rapporten die zij op haar beurt heeft laten opstellen, bestrijdt zij bovendien dat de herstelwerkzaamheden van de brandschade onjuist zijn uitgevoerd en hebben geleid tot een constructief gebrek aan de woning. Voor wat betreft de aanbouw, is die juist niet vastgemaakt aan de woning om instabiliteit te voorkomen. De twee gebouwen hebben immers ieder een eigen zettingsgedrag. Daarom is een dilatatie van 10 cm tussen de aanbouw en de woning aangehouden in 2000. In 2023 is de aanbouw aangesloten op de fundering van de woning. Zelfs als de gestelde gebreken komen vast te staan, is door partijen overeengekomen dat eventuele gebreken aan het dak, vloeren, gevels, wanden, plafonds en de fundering niet voor kosten van [gedaagde] komen. Zij wijst in dit verband op de ouderdomsclausule in combinatie met de niet-zelfbewoningsclausule in de koopovereenkomst.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

[gedaagde] vordert bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad,

1. het op 16 oktober 2025 door [eisers] ten laste van [gedaagde] gelegde conservatoir beslag op het recht van erfpacht op de onroerende zaak gelegen aan [straat 2] , [plaats 2] , op te heffen;

2. [eisers] te gebieden om binnen 48 uur na betekening van dit vonnis een verklaring van waardeloosheid van het voornoemd beslag af te geven aan [gedaagde] , op straffe van een dwangsom,

3. [eisers] te veroordelen in de proceskosten.

[gedaagde] stelt daartoe – kort gezegd – dat de vorderingen van [eisers] in conventie voor afwijzing gereed liggen en dus summierlijk ondeugdelijk zijn. Een belangenafweging bij de opheffing van het beslag, dient dan ook in het voordeel van [gedaagde] te vallen. [gedaagde] heeft geen plan de beslagen appartementsrechten te verkopen en zal dit niet doen zo lang deze procedure loopt. Er is dus geen gevaar voor verduistering van het beslagen object, zodat bij de beslaglegging op deze onroerende zaak in handen van [gedaagde] niet is voldaan aan de eisen van artikel 725 in verbinding met artikel 711 Rv, aldus steeds [gedaagde] .

[eisers] voeren verweer en verzoeken [gedaagde] bij afwijzing van haar vordering in reconventie te veroordelen in de proceskosten waaronder de beslagkosten.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

Centraal in dit geschil staat de stelling van [eisers] dat de geleverde woning non-conform is als gevolg van constructieve gebreken. Dit geldt ook voor de aanbouw, als onderdeel van die woning. [gedaagde] betwist dat sprake is van gebreken die aan de conformiteit van de woning in de weg staan en voert verder verschillende redenen aan waarom – kort gezegd – zij in geen geval gehouden is een vergoeding aan [eisers] te betalen. De rechtbank zal eerst ingaan op die verweren, voordat zij feitelijk beoordeelt of de gestelde gebreken kunnen worden vastgesteld.

[gedaagde] voert aan dat [eisers] als kopers niet hebben voldaan aan de onderzoeksplicht die op hen rustte. Zowel ten aanzien van (het herstel van) de brandschade als de gestelde gebreken aan de uitbouw. Zij kunnen zich er daarom volgens haar niet op beroepen dat de geleverde woning non-conform is.

De rechtbank gaat eerst in op de aangevoerde onderzoeksplicht ten aanzien van de gestelde gebreken die komen door (het herstel van) de brandschade. Tussen partijen is niet in geschil dat tijdens de bezichtiging van de woning door [eisers] is gesproken over de brand in 2010. Partijen hebben wel een andere visie over wat toen is gezegd over het herstel van de brandschade. Volgens [eisers] heeft de verkopende makelaar gezegd dat de brandschade volledig is hersteld en volgens [gedaagde] heeft hij enkel gezegd dat de brandschade is hersteld. Volgens [gedaagde] zou deze mededeling aanleiding moeten hebben gegeven tot nader onderzoek naar de wijze waarop de brandschade is hersteld en hebben [eisers] dit onderzoek nagelaten.

De rechtbank gaat hier niet in mee en volgt [eisers] in hun standpunt dat [gedaagde] zelf haar mededelingsplicht op dit punt heeft verzaakt, zodat haar geen beroep toekomt op een schending van de onderzoeksplicht van kopers over ditzelfde onderwerp. Zij stelt voorop dat het voor [gedaagde] als verkoper duidelijk moet zijn geweest dat de brandschade omvangrijk is geweest, omdat de overgelegde (pers)berichten (ondersteund door foto’s van de brand) gaan over een zeer grote brand, over verschillende verdiepingen waarbij de vlammen door het dak zijn gegaan. De woning moet op dat moment onbewoonbaar zijn geweest, zoals [eisers] ook onweersproken hebben betoogd. De brandschade is in 2010 of 2011 hersteld in opdracht van [gedaagde] , zodat de woning hierna weer bewoond kon worden.

[eisers] hebben er terecht op gewezen dat [gedaagde] heeft verzuimd hen hierover in te lichten in de vragenlijst. [gedaagde] heeft de vraag “Is de woning onbewoonbaar verklaard of in het verleden ooit onbewoonbaar verklaard geweest?” (vraag 1.q) niet beantwoord en heeft de vraag “Heeft u het dak al eens (gedeeltelijk) laten vernieuwen c.q. laten repareren?” (vraag 3.d) met ‘nee’ beantwoord. Dit komt niet overeen met voornoemde feiten over de brand in de woning in 2010.

Hiermee op zitting geconfronteerd, is namens [gedaagde] gezegd dat zij bij de beantwoording van de vragenlijst is uitgegaan van de situatie na het herstel van de brandschade en dat zij daarom vraag 1.q niet heeft beantwoord en vraag 3.d ontkennend. Na de herstelwerkzaamheden in 2011 is de woning altijd bewoond en hebben geen werkzaamheden aan het dak plaatsgevonden, aldus steeds [gedaagde] .

[gedaagde] heeft onvoldoende gemotiveerd waarom zij de vragenlijst op die manier heeft mogen invullen. Zij is bij de verkoop van de woning bijgestaan door een makelaar en mede daarom mag van haar worden verwacht het doel en het belang van de vragenlijst te hebben ingezien. Het doel van de vragenlijst is, zo staat immers met zoveel woorden in dit document zelf, de verkoper een structuur te geven om te voldoen aan zijn mededelingsplicht en de koper te voorzien van informatie over de woning – “ook als die informatie minder gunstig lijkt voor de verkoop”. Uit de vragen volgt geen afgebakende periode waarop de informatie betrekking moet hebben en blijkt evenmin dat zaken pas gedeeld hoeven te worden, voorzover het herstel hiervan nog moet plaatsvinden. Het ligt verder redelijkerwijs voor de hand dat bij verkoper bekende informatie over uitgevoerde werkzaamheden aan de constructie van de woning (zoals bijvoorbeeld nieuwe vloeren op verdiepingen, het vernieuwen van de draagbalken van verdiepingen en vernieuwing van het dak) in ieder geval relevant zijn voor de geïnteresseerde koper, ook al hebben die werkzaamheden – zoals [gedaagde] betoogt - volgens de koper geleid tot een volledig herstel van eventuele problemen aan die onderdelen van de woning. Dat [gedaagde] dit voor het overige wel zo heeft begrepen volgt bijvoorbeeld uit de beantwoording van de vraag “Zijn er (gerepareerde) of (verborgen) scheuren en/of beschadigingen in/aan vloeren, plafonds en/of wanden aanwezig. Zo ja waar?” (vraag 5.c) die zij ‘ja’ heeft beantwoord naar aanleiding van funderingsherstel dat in 2023 is uitgevoerd.

[gedaagde] is bekend, althans had bekend moeten zijn, met de omvang van de schade van de brand en de hierna uitgevoerde herstelwerkzaamheden (onder meer vernieuwing van vloeren op verdiepingen, vloerbalken en een deels vernieuwd dak). Zij had daarom [eisers] hierover moeten informeren en had in ieder geval de vragen 1.q en 3.d van de vragenlijst op die manier ook moeten invullen. [gedaagde] heeft haar mededelingsplicht jegens [eisers] op dit onderwerp dan ook geschonden. Het is daarbij verder niet van belang of de verkopende makelaar tijdens de bezichtiging heeft gezegd dat de brandschade is hersteld of dat hij heeft gezegd dat de brandschade volledig is hersteld.

Door deze schending van de mededelingsplicht door [gedaagde] , kan zij zich niet beroepen op een nadere onderzoekverplichting aan de zijde van [eisers] naar de omvang van de brand en de dit verband uitgevoerde herstelwerkzaamheden.

Ook ten aanzien van de gestelde gebreken aan de uitbouw, beroept [gedaagde] zich op de onderzoeksplicht van [eisers] Zij hebben zich op hun beurt erop beroepen dat (namens) [gedaagde] tijdens de bezichtiging geen mededelingen zijn gedaan over de uitbouw, of de wijze waarop die aanbouw is geplaatst in 2000. Op de vragenlijst heeft zij de vraag “Hebben er verbouwingen en/of bijbouwingen plaatsgevonden in en/of de woning?” (vraag 9.m) niet beantwoord. [gedaagde] heeft haar mededelingsplicht over de aanbouw volgens hen dan ook geschonden.

Uit de stellingen van partijen en het procesdossier is niet af te leiden dat [eisers] aanknopingspunten hadden voor nader onderzoek naar (het losstaan van) de uitbouw. De rechtbank stelt met [eisers] vast dat deze gestelde gebreken niet zichtbaar zijn geweest zonder destructief onderzoek. Van de aangevoerde schending van hun onderzoeksplicht als kopers, is dan ook geen sprake.

[gedaagde] voert verder aan dat de gestelde gebreken, voor zover de rechtbank die kan vaststellen, op grond van de koopovereenkomst voor rekening en risico van [eisers] moeten blijven. Volgens haar hebben partijen in de koopovereenkomst nadere afspraken gemaakt over de verwachtingen die zij als kopers van de geleverde woning mochten hebben. [gedaagde] wijst iedere aansprakelijkheid voor een eventueel gebrek aan de woning af op grond van de ouderdomsclausule, in combinatie met de niet-zelfbewoningsclausule, in artikel 14 van de koopovereenkomst, die luidt:

Partijen verschillen van mening over de reikwijdte van deze ouderdomsclausule. Volgens [eisers] is dat beding bedoeld voor gebreken als gevolg van de ouderdom van de woning, door slijtage en vanwege destijds geldende maar inmiddels achterhaalde bouwkundige kwaliteitseisen. [gedaagde] is van mening dat dit beding een bredere strekking heeft. Zij betoogt dat zij als verkoper op grond van het beding niet hoeft in te staan voor de kwaliteit van alle genoemde onderdelen van de woning (de vloer, het dak, de fundering etc.), in welke periode dan ook gerealiseerd.

De rechtbank overweegt dat zij de partijafspraken over dit onderwerp moet uitleggen. Bij die uitleg komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de voorliggende bepaling mochten toekennen en wat zij daarover redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daartoe zal zij eerst vaststellen van welke omstandigheden zij uitgaat.

Vaststaat dat beide bedingen in de koopovereenkomst zijn opgenomen, nadat de verkoopmakelaar van [gedaagde] aan de aankoopmakelaar van [eisers] heeft medegedeeld dat er “een” niet-zelfbewonings- en oudersdomsclausule in de koopovereenkomst zal worden opgenomen. Hiermee zijn [eisers] akkoord gegaan, zonder dat partijen over de bewoordingen en reikwijdte van die clausules hebben gesproken. De bewuste ouderdomsclausule is vervolgens door de betrokken notaris in de concept-koopovereenkomst opgenomen en later door partijen ondertekend.

De rechtbank heeft partijen op de zitting gevraagd naar hun bedoeling bij (het overeenkomen van) de ouderdomsclausule, waarna zij ieder hebben benoemd dat zij “geen bijzondere bedoeling” hadden. Namens [gedaagde] is, in afwijking van haar eerdere schriftelijke standpunt (zie nummer 4.14), te kennen gegeven dat het haar erom ging dat de diverse onderdelen van de woning zouden worden beoordeeld naar de normen en standaarden die golden op het moment van de realisatie daarvan en niet naar de huidige (bouwkundige) standaarden. De rechtbank constateert dat van die bedoeling een beperktere reikwijdte van het beding uitgaat dan [gedaagde] schriftelijk heeft bepleit en dat die bedoeling bovendien strookt met de uitleg die [eisers] aan de clausule geven. Voor zover de rechtbank daaruit niet reeds een subjectieve gemeenschappelijke partijbedoeling kan destilleren die de door [eiser 2] bepleite uitleg onderschrijft, leidt dit in samenhang met voornoemde omstandigheden rondom de totstandkoming van het beding en de grammaticale uitleg daarvan (zie hierna) in ieder geval tot het oordeel dat [gedaagde] er niet op mocht vertrouwen dat het beding dermate verstrekkend was dat zij feitelijk voor geen enkel onderdeel van de woning hoefde in te staan.

Als het om de tekst van het beding gaat, heeft [eisers] er terecht op gewezen dat deze in de overeenkomst is opgenomen met de titel ‘ouderdomsclausule’. Daarnaast is van belang dat het beding wordt ingeleid met de tekst dat de woning in 1925 is gebouwd en dat dit betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden, aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. Deze titel en openingszin van het beding duiden er naar het oordeel van de rechtbank op dat de afspraken in dit beding gaan over de ouderdom van de woning en de destijds geldende bouwkundige kwaliteitseisen. In de tweede zin van de ouderdomsclausule staat dat de verkoper niet instaat voor de kwaliteit van allerlei onderdelen van de woning. Anders dan [gedaagde] voorstaat, blijkt uit de tekst daarvan niet dat daaronder – afwijking van de titel en voornoemde inleidende woorden – ook de kwaliteitsgebreken zijn begrepen die géén verband houden met de ouderdom van de woning en de destijds geldende bouwkundige kwaliteitseisen. Datzelfde geldt voor de slotzin dat “bouwkundige kwaliteitsgebreken” niet worden geacht belemmerend te werken op het in artikel 6 lid c omschreven door Koper voorgenomen gebruik van de woning. Met [eisers] houdt de rechtbank het ervoor dat hiermee opnieuw gebreken worden bedoeld die, conform titel en inleidende woorden, verband houden met de ouderdom van de woning en de destijds geldende bouwkundige kwaliteitseisen.

De door [gedaagde] bepleite uitleg zou gelet op de brede opsomming aan onderdelen van de woning in voornoemde tweede zin van het beding zo ver strekken dat zij feitelijk voor geen enkel onderdeel van de woning instaat. Een dergelijk brede strekking waarbij de woning feitelijk voetstoots wordt verkocht, is niet te rijmen met de bedoeling die zij zelf blijkbaar had bij het overeenkomen van de bepaling (zie nummer 4.17), past niet bij de wijze van totstandkoming waarbij partijen “een” ouderdomsclausule wensten op te nemen (zie nummer 4.16) en strookt dus ook niet met voorgaande grammaticale uitleg van de bepaling. Dit alles betekent dat [gedaagde] niet gevolgd wordt in haar stelling dat zij de ouderdomsclausule zo mocht begrijpen dat zij voor vrijwel geen enkel onderdeel van de woning hoefde in te staan.

[gedaagde] heeft er nog op gewezen dat zij, anders dan in vergelijkbare zaken over de uitleg van dit soort ouderdomsclausules, geen garantie heeft gegeven dat de verkochte zaak gebruikt kan worden als woning. Dit betekent echter niet dat [eisers] op grond hiervan moesten verwachten dat zij akkoord gingen met een dergelijk verstrekkend beding. In de koopovereenkomst tussen [eisers] en [gedaagde] is een dergelijke garantie van de verkoper inderdaad niet opgenomen. Het pand is echter geadverteerd als woning, meer in het bijzonder als “prachtige woning” die “geschikt is voor gezinnen” en “van alle moderne gemakken voorzien”. [gedaagde] heeft verder op de vragenlijst ingevuld dat de woning is gebruikt als woonruimte. Bij dit alles zijn geen kanttekeningen gemaakt en was ook niet kenbaar dat het zou gaan om een kluspand of dat er om een andere reden niet bewoond kon worden. Daarnaast was [gedaagde] op de hoogte van het door [eisers] beoogde gebruik van de woning als woonruimte (opgenomen als verklaring koper in artikel 6 onder c van de koopovereenkomst: “Hij is voornemens het Verkochte te gaan gebruiken als woonhuis.”) en heeft zij hierover geen opmerkingen gemaakt. Onder deze omstandigheden hebben [eisers] redelijkerwijs mogen verwachten dat het pand de feitelijke eigenschappen bezit die nodig zijn voor normaal gebruik als woonruimte. Dat [gedaagde] ter zake geen garantie heeft verstrekt, maakt het oordeel onder 4.18 dan ook niet anders.

Een discussie die partijen verder verdeeld houdt, is of de gestelde gebreken inderdaad aan ouderdom liggen en daarom alsnog onder het bereik van de bewuste clausule vallen. [eisers] hebben gesteld dat deconstructieve eigenschappen van de woning onvoldoende zijn gebleken, als gevolg van de onjuist uitgevoerde herstelwerkzaamheden van de brandschade in 2010/2011. Volgens hun deskundige (Vesta Visie) bestond er een reëel instortingsgevaar als gevolg van de onjuist aangebrachte vloerbalken (en dus vloeren) van de verdiepingen en overige constructieve gebreken aan de woning. Die feiten maken het volgens [eisers] zeer aannemelijk dat de gestelde gebreken het gevolg zijn van de ondeskundig uitgevoerde herstelwerkzaamheden uit 2010 en 2011 en niet van de ouderdom van de woning. De aanbouw uit 2000 is volgens hen verder onjuist geplaatst en is niet vastgemaakt aan de woning. Daardoor is die aanbouw instabiel en zou ook kunnen instorten. Dit heeft niets van doen met de ouderdom van de woning, aldus steeds [eisers]

heeft verder aangevoerd dat zij niet in verzuim is gekomen van enige verplichting uit de koopovereenkomst, omdat zij niet in gebreke is gesteld. De rechtbank oordeelt als volgt. Het gaat in deze zaak om de verplichting om een conforme woning te verkopen en te leveren. Voor zover nakoming door [gedaagde] na de klachten van [eisers] inderdaad nog mogelijk was en zij – zoals [eisers] stellen – niet reeds een fatale termijn voor nakoming heeft laten verlopen, heeft [gedaagde] herhaaldelijk aan [eisers] bericht niet aansprakelijk te zijn voor eventuele schadeposten. Dit blijkt uit de brieven van 4 juli 2025 en van 30 juli 2025 van de advocaat van [gedaagde] aan de advocaat van [eisers] Zij hebben zich terecht op het standpunt gesteld dat zij uit die mededelingen redelijkerwijs mochten afleiden dat zij haar verplichtingen uit de koopovereenkomst niet zou nakomen. [gedaagde] verkeerde dus in verzuim (artikel 6:83 onder c BW).

Daarnaast heeft [gedaagde] nog aangevoerd dat [eisers] eigenlijk de aannemer die de herstelwerkzaamheden van de brandschade heeft uitgevoerd moeten aanspreken, omdat zij dat niet meer kan op grond van de algemene bepaling van artikel I lid 8 van de koopovereenkomst:

Het beroep van [gedaagde] op deze bepaling uit de koopovereenkomst baat haar niet. Dat beding betreft de overdracht van aanspraken van [gedaagde] op derden, zoals een aannemer, met betrekking tot de woning. Dit geschil betreft echter de aanspraken van [eisers] als kopers van de woning op [gedaagde] als verkoper van die woning. Voor zover [gedaagde] betoogt dat dit beding tot gevolg heeft dat zij de verantwoordelijke aannemer zelf niet meer kan aanspreken en de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid meebrengt dat [eisers] haar om die reden in deze procedure niet mogen aanspreken, heeft zij die stelling onvoldoende toegelicht. De rechtbank ziet in de feiten en omstandigheden van deze zaak in ieder geval geen aanleiding om op die grond de rechten van [eisers] als kopers in te perken.

De door [gedaagde] gevoerde verweren om haar aansprakelijkheid als verkoper af te wenden gaan niet op. [eisers] hebben hun onderzoeksplicht als kopers niet verzaakt, de ouderdomsclausule heeft enkel betrekking op gebreken die verband houden met de ouderdom van de woning en de destijds geldende bouwkundige kwaliteitseisen en de door [eisers] gestelde gebreken vallen daar niet onder. Indien en voor zover de gestelde gebreken in hun volledigheid zouden komen te staan, beoordeelt de rechtbank deze vanwege hun aantasting van de (constructieve) veiligheid van de woning als dermate ingrijpend dat zij non-conformiteit van de geleverde woning zouden opleveren. In dat geval is [gedaagde] gehouden een schadevergoeding te betalen aan [eisers] voor de gemaakte herstelkosten.

De rechtbank zal daartoe echter eerst moet beoordelen welke gestelde gebreken feitelijk kunnen worden vastgesteld, en voor zover zij niet volledig komen vast te staan, of zij ook afzonderlijk het beroep op non-conformiteit van de woning kunnen dragen. Daar gaat de rechtbank hierna op in.

[eisers] hebben de door hen gestelde non-conformiteit van de woning gebaseerd op een drietal punten:

• i) de hoeveelheid roet in de woning en de roetaanslag die de constructie beïnvloedt;

• ii) de onjuist uitgevoerde herstelwerkzaamheden van de brandschade; en

• iii) de uitbouw uit 2000.

[eisers] hebben gesteld dat de hoeveelheid aangetroffen roet in de woning leidt tot gezondheidsrisico’s en daarom, ook zelfstandig, tot non-conformiteit van de woning leidt. Zij steunen daarbij op de bevinding 1 van Keuringsdienst voor wonen:

[gedaagde] heeft onder meer betoogd dat [eisers] geen objectieve criteria en geen normen noemen waaruit blijkt dat sprake is van een gezondheidsrisico, dan wel van non-conformiteit van de woning. Zij bestrijdt dat de hoeveelheid en de loslating van de aangetroffen roetdeeltjes dusdanig is, dat sprake is van een gezondheidsrisico.

De rechtbank stelt voorop dat zij niets wil afdoen aan de door [eisers] ervaren zorgen over hun gezondheid, nadat zij van de roetdeeltjes op de hoogte raakten. Om te kunnen beoordelen of dit ook leidt tot een in deze zaak toewijsbare grond voor non-conformiteit, moet zij echter wel aan de hand van objectieve gegevens kunnen vaststellen dat hierdoor onaanvaardbare gezondheidsrisico’s zijn opgetreden die leiden tot non-conformiteit. De rechtbank volgt [gedaagde] in haar standpunt dat die gegevens ontbreken. [eisers] hebben geen informatie verstrekt over de hoeveelheid roetdeeltjes die (in de lucht) zijn aangetroffen en hebben ook niet gesteld dat hiermee een norm wordt overschreden die beoogd te beschermen tegen de gezondheidsrisico’s die Keuringsdienst voor Wonen benoemt: luchtwegirritaties, chronische ziekten en kankerverwekkende effecten. Omdat de situatie ter plaatse inmiddels is hersteld, is nader onderzoek hiernaar ook niet meer mogelijk. De rechtbank kan dit gestelde gebrek dan ook niet vaststellen.

[eisers] hebben daarnaast gewezen op de roetaanslag op de houtbalken als mogelijk constructief gebrek. In het rapport van Vesta Visie is (onder XIII) daarover opgenomen dat zij niet kan beoordelen of door die roet sprake is van constructieve schade als gevolg van de brand.

[eisers] hebben negen andere gebreken geïdentificeerd, die volgens hen ieder zijn veroorzaakt door onjuist uitgevoerde herstelwerkzaamheden van de brandschade. Die gebreken staan volgens hen ook afzonderlijk aan een normaal gebruik van de woning in de weg en leiden daarom tot non-conformiteit. Deze negen gebreken zijn opgenomen in het rapport van constructeur Vesta Visie, en worden ondersteund door bevindingen van Keuringsdienst voor Wonen, aldus steeds [eisers]

[gedaagde] heeft ieder van die gebreken betwist, op haar beurt ondersteund met een verklaring van onder meer constructeur [naam 2] . Zij heeft betoogd dat de bevindingen waarop [eisers] zich beroepen, niet leiden tot non-conformiteit van de woning.

De rechtbank constateert dat beide partijen hun standpunten ten aanzien van voornoemde negen gebreken met bevindingen van ter zake deskundige constructeurs hebben onderbouwd. Die deskundigen spreken elkaar op diverse onderdelen gemotiveerd tegen. Het ontbreekt de rechtbank aan de technische kennis om te beoordelen welke deskundige, en daarmee welke partij, gevolgd moet worden. De rechtbank zal dit illustreren aan de hand van het debat tussen partijen over het gestelde gebrek aan de vloerbalken van de verdiepingen, welk gebrek volgens [eisers] als één van de belangrijkste geldt.

[eisers] hebben gesteld, met verwijzing naar de rapporten van Keuringsdienst voor Wonen en Vesta Visie, dat bij de herstelwerkzaamheden van de brandschade uit 2010/2011 de vloerbalken ter ondersteuning van de verdiepingsvloeren onjuist zijn aangebracht en niet voldoende dikte hebben voor de benodigde draagkracht. Uit het rapport van Vesta Visie volgt dat deze twee fouten leiden tot een instabiele constructie, aldus [eisers]

Ook [gedaagde] is hierop ingegaan. Zij heeft onder verwijzing naar constructeur [naam 2] aangevoerd dat Keuringsdienst voor wonen niet concreet benoemt welke bouwtechnische normen worden overschreden. De berekening van Vesta Visie toont volgens haar niet aan dat sprake was van een doorbuigende verdiepingsvloer. Er zijn bij de herstelwerkzaamheden in 2010/2011 inderdaad smallere balken geplaatst dan daarvoor, maar volgens MBA is dat deugdelijk omdat de hart tot hart afstand tussen de balken ook kleiner is geworden. De bevestiging van de balken (middels balkschoenen en chemische ankers) leveren geen constructief probleem op. Dit volgt ook uit het rapport van Vesta Visie zelf, dat uitgaat van aannames over de plaats waar de ankers en balkschoenen aan de muren zijn bevestigd zonder dit werkelijk te hebben gecontroleerd en onderzocht, aldus steeds [gedaagde] met verwijzing naar het rapport van MBA en constructeur [naam 2] in reactie op het rapport van Vesta Visie.

Hieruit volgt dat de discussie tussen partijen en hun deskundigen zich toespitst op de vraag of de in 2010/2011 vervangen vloerbalken in samenwerking met de overige dragende onderdelen over voldoende draagkracht beschikten en op een bouwtechnische wijze veilig zijn bevestigd (met balkschoenen en chemische ankers) aan de muren.

De opmerking van Duyts over bevinding XIII van Vesta Visie (“Duyts onderschijft de reactie van Vesta Visie dat er geen sprake is van een constructief gebrek”) is daarbijonbegrijpelijk: Vesta Visie stelt immers onder bevinding XIII nadrukkelijk dat sprake is van een constructief gebrek. Dit is echter onvoldoende om de juistheid van de stelling van [eisers] over de vloerbalken in dit stadium vast te stellen. Duyts heeft immers ook de conclusie van Vesta Visie over de draagkracht van de vloerbalken gemotiveerd betwist en betoogd dat een unity check (of: u.c.) van minder dan 1 akkoord is. Vesta Visie heeft een vijftal resultaten van berekeningen opgenomen in haar rapport:

Tijdens de zitting is verder gebleken dat de discussie tussen [eisers] (of de ter zitting aanwezige [naam 1] van Vesta Visie) en [gedaagde] (of de ter zitting aanwezige constructeur [naam 2] ) over de afwijkende waarden voor de verdeelde belasting zich toespitst op de vraag of door Vesta Visie de juiste aannames zijn gedaan over de verschillende elementen die onderdeel uitmaken van het geheel van de draagconstructie rondom de balken en de vraag of die in samenwerking met elkaar voldoende draagkracht opleveren. De rechtbank kan die discussie niet beslechten en zal daarom een deskundige moeten benoemen voor nader advies.

Zij heeft het gestelde gebrek aan de vloerbalken ter illustratie willen aanhalen en is van oordeel dat nader advies ook nodig is voor de overige acht door [eisers] gestelde constructieve gebreken, waarover ook steeds een verschil van inzicht tussen de deskundigen bestaat. Het gaat, inclusief de vloerbalken, om de gebreken onder de nummers I tot met IX en XIII van het rapport van Vesta Visie en de nummers 2,7, 10 en 13 van de Keuringsdienst van Wonen, met betrekking tot:

• muurplaat voorzijde woning;

• klossen voorzijde woning;

• spatkrachten uit spant/dakconstructie;

• dakkapelkozijn achterzijde woning;

• randligger dakkapel;

• plat dak zolder;

• verlenging van de gordingen; en

• vloerbalken.

De rechtbank haalt de relevante bevindingen van Vesta Visie op deze onderdelen aan:

[gedaagde] heeft van ieder van deze bevindingen (van Keuringsdienst voor Wonen en van Vesta Visie) betwist dat dit een (constructief) gebrek is, dan wel dat dit niet is vast te stellen op basis van het rapport van Vesta Visie of het verslag van Keuringsdienst voor Wonen omdat in die rapporten geen normen staan waaraan wordt getoetst.

Of sprake is geweest van alle negen constructieve gebreken en of die gebreken, in samenhang dan wel afzonderlijk, leiden tot non-conformiteit van de woning kan bij deze stand van zaken niet worden vastgesteld door de rechter. Daarvoor is aanwijzing van een deskundige noodzakelijk, die op basis van de verschillende opgestelde rapporten en het gehele procesdossier de rechter dient te informeren of de gestelde gebreken inderdaad constructieve gebreken opleveren. Omdat [eisers] inmiddels werkzaamheden hebben laten uitvoeren aan de gestelde gebreken, is een beoordeling ter plaatste niet meer mogelijk.

De rechter stelt voor de volgende vragen aan de te benoemen deskundige te stellen:

1. Kunt u op basis van het procesdossier voor ieder van de negen door [eisers] genoemde gebreken aan de woning (zie nummers 4.34.2 en 4.39) beoordelen of sprake is van een constructief gebrek?

2. Zo ja, kunt u ingaan op de omvang van deze gebreken en de gevolgen voor de constructieve veiligheid van de woning? Zowel afzonderlijk als in samenhang met elkaar.

3. Zo ja, kunt u aangeven welke werkzaamheden uit de offerte/factuur op basis waarvan [eisers] betaling vorderen zijn te herleiden tot die gebreken?

4. Zijn er nog andere punten die u naar voren wilt brengen waarvan de rechter volgens u kennis dient te nemen bij de verdere beoordeling?

De rechter heeft deskundige dhr. ir. G.W.N. Jol van EBMC Nederland B.V. te [plaats 3] bereid gevonden in deze procedure deskundig advies te geven.

Partijen mogen zich ieder bij akte gelijktijdig uitlaten over de voorgestelde vragen aan de deskundige en de voorgestelde persoon van de deskundige.

Dan resteren nog de gestelde gebreken aan de aanbouw. [eisers] hebben gesteld dat de aanbouw onjuist is geplaatst, waardoor de instabiliteit van de aanbouw voor een gevaarlijke situatie zorgde. Zij hebben dit onderbouwd met bevindingen van Vesta Visie:

[gedaagde] heeft ter zitting aangevoerd dat vanwege de verschillende zettingsprofielen van de woning en de aanbouw in 2000 is gekozen voor een dilatatie tussen die gebouwen en dat de gemeente dit ook als zodanig heeft goedgekeurd.

Dit verweer van [gedaagde] is onvoldoende om de gemotiveerde stellingen van [eisers] te weerspreken. Zij is niet gemotiveerd ingegaan op de bevindingen van Vesta Visie over de aanbouw.

Daar komt nog bij dat [eisers] er terecht op hebben gewezen dat [gedaagde] de aanbouw kennelijk heeft laten plaatsen, of daarna heeft aangepast, in strijd met de omgevingsvergunning: anders dan op de tekeningen voor die vergunning is de aanbouw geplaatst met een dilatatie en was de voorgeschreven gemetselde stabiliteitswand niet aanwezig ten tijde van de koop van de woning. Het had op de weg van [gedaagde] gelegen om nader toe te lichten waarom zij hiervan heeft mogen afwijken en waarom dit, anders dan Vesta Visie adviseert, niet tot een constructief onveilige situatie heeft geleid. Bij gebreke aan die gemotiveerde toelichting, concludeert de rechtbank dat sprake is van een constructief gebrek aan de aanbouw. Gelet op het door Vesta Visie genoemde risico op instorting van deze over drie bouwlagen verdeelde aanbouw die onderdeel uitmaakt van de woning, hebben [eisers] terecht gesteld dat sprake is van een dermate groot gebrek dat dit non-conformiteit van de geleverde woning oplevert.

[gedaagde] is als een gevolg hiervan gehouden de kosten van de herstelwerkzaamheden die [eisers] (hebben) moeten maken, te vergoeden aan hen.

[eisers] hebben onweersproken gesteld dat zij de gehele aanbouw hebben moeten vervangen, omdat herstel niet mogelijk was. Zij hebben een bedrag van € 38.882,62 hiervoor betaald en hebben de factuur van de aannemer overgelegd. [gedaagde] heeft hierover slechts opgemerkt dat zij “ernstige twijfels heeft over de objectiviteit van de aannemer”, maar heeft op geen enkele wijze toegelicht waarom het door deze aannemer gehanteerde uurtarief, de gerekende uren en de kosten voor de gebruikte materialen niet correct of niet marktconform zijn. De vordering tot veroordeling van [gedaagde] dit bedrag aan [eisers] te betalen ligt dan ook gereed voor toewijzing.

De losse opmerking ter zitting van [gedaagde] dat de nieuwe aanbouw van [eisers] groter lijkt dan de oude aanbouw, kan zonder nadere concretisering niet leiden tot een andere beslissing over de herstelkosten voor de aanbouw.

De rechtbank heeft de aansprakelijkheid van [gedaagde] voor de gestelde gebreken door roet(schade) afgewezen, maar haar uit hoofde van non-conformiteit wel aansprakelijk gehouden voor de gebreken aan de aanbouw en de in verband hiermee gevorderde herstelkosten toewijsbaar geacht. Of [gedaagde] ook aansprakelijk is voor de negen gestelde constructieve gebreken, kan de rechtbank nog niet beoordelen. Voor de vaststelling van (de omvang van) die gebreken is eerst een deskundigenadvies nodig, zoals is overwogen onder 4.42. Partijen mogen zich over vier weken eerst uitlaten.

Omdat de rechtbank een aantal geschilpunten al wel heeft kunnen beslechten, geeft zij partijen ter overweging om te bezien of zij de komende periode ook kunnen gebruiken voor nader minnelijk overleg.

Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

Anders dan [gedaagde] heeft betoogd kan niet worden vastgesteld dat de vorderingen in conventie van [eisers] voor afwijzing gereed liggen, een gedeelte daarvan is vooruitlopend op het deskundigenadvies immers reeds toewijsbaar geacht.

[gedaagde] heeft gevraagd om de opheffing van het gelegde conservatoire beslag, omdat haar belangen daarbij zwaarder wegen dan de belangen van [eisers] bij het handhaven van het conservatoir beslag. [gedaagde] heeft echter geen feiten en omstandigheden gesteld waaruit dit belang kan worden afgeleid. De enkele stelling dat er geen risico op verduistering zou bestaan, is daartoe in ieder geval onvoldoende. Bovendien heeft [gedaagde] in dat verband onvoldoende gemotiveerd de stelling van [eisers] weersproken, dat namens [gedaagde] is gezegd dat zij op korte termijn van haar onroerend zaak-portefeuille af wil.

Op dit moment is er dus geen aanleiding om het namens [eisers] gelegde conservatoir beslag op onroerende zaken van [gedaagde] op te heffen.

Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

verwijst de zaak naar de rol van woensdag 16 september 2026 voor akte uitlaten partijen over benoeming deskundige,

houdt iedere verdere beslissing aan,

houdt iedere verdere beslissing aan.