ECLI:NL:GHDHA:2024:2663

De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats 1] (de woning), voor het jaar 2022 vastgesteld op € 1.150.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2022 opgelegde aanslag onroerendezaakbelastingen (de aanslag) van de gemeente Alphen aan den Rijn.

De Heffingsambtenaar heeft het tegen de beschikking en aanslag gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 50. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 136. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 3 oktober 2024. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een procesverbaal opgemaakt.

Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een vrijstaande woning. De woning heeft een gebruikersoppervlakte van ongeveer 415 m². De oppervlakte van het perceel bedraagt ongeveer 1.296 m².

De Heffingsambtenaar heeft een taxatierapport overgelegd. Tot het taxatierapport behoort onder meer een matrix die de hieronder opgenomen gegevens van de woning en van enkele, naar de opvatting van de Heffingsambtenaar met de woning vergelijkbare, woningen (de vergelijkingsobjecten) bevat (de matrix).

In geschil is of de Heffingsambtenaar heeft voldaan aan zijn verplichtingen op grond van de artikelen 40, lid 2, Wet WOZ en 8:42 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb), en of de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld.

Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar, alsmede wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op € 890.000 en tot overeenkomstige vermindering van de aanslag. Voorts concludeert belanghebbende tot veroordeling van de Heffingsambtenaar in de proceskosten voor bezwaar, beroep en hoger beroep en vergoeding van het griffierecht in beroep en hoger beroep.

De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

Belanghebbende stelt dat de Heffingsambtenaar op grond van artikel 40, lid 2, Wet WOZ de matrix reeds in de bezwaarfase aan hem had moeten verstrekken. Zoals de Rechtbank terecht heeft overwogen kan de Heffingsambtenaar niet verstrekken waarover hij niet beschikt. Hij is evenmin verplicht op verzoek in de bezwaarfase een matrix samen te stellen. Hij is slechts verplicht gegevens te verstrekken die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde en waar belanghebbende concreet en voldoende specifiek om heeft verzocht (HR 18 augustus 2023, ECLI:NL:HR:2023:1052, BNB 2023/156).

De huidige gemachtigde van belanghebbende stelt in zijn hogerberoepschrift dat in het bezwaarschrift concreet is verzocht om een (digitaal) exemplaar van het taxatieverslag, de grondstaffel alsmede de zogeheten KOUDV-factoren.

Hoewel belanghebbende daarmee voldoende concreet en specifiek om nadere informatie heeft verzocht is artikel 40, lid 2, Wet WOZ niet geschonden. Uit de uitspraak op bezwaar blijkt dat er met de vorige gemachtigde op 31 mei 2022 een hoorgesprek is gehouden. Voorafgaand aan het hoorgesprek heeft de Heffingsambtenaar ‘de waardebepalende gegevens’ aan de vorige gemachtigde op diens verzoek toegestuurd. Het hoorgesprek heeft blijkens de weergave daarvan in de uitspraak op bezwaar de vorige gemachtigde geen aanleiding gegeven een opmerking te maken over (nog) ontbrekende gegevens. Het Hof gaat er daarom vanuit dat de gevraagde gegevens naar tevredenheid van de vorige gemachtigde zijn aangeleverd. Het past dan de huidige gemachtigde niet om zonder verdere toelichting of onderbouwing te doen alsof de Heffingsambtenaar in het geheel niet aan de verplichting van artikel 40, lid 2, Wet WOZ heeft voldaan.

Belanghebbende stelt verder dat de Heffingsambtenaar de iWOZ-rapporten in de bezwaarfase aan hem had moeten verstrekken. Voor zover belanghebbende daarmee een beroep doet op artikel 40, lid 2, Wet WOZ, kan deze grief niet slagen reeds omdat om verstrekking van de iWOZ-rapporten in de bezwaarfase niet is gevraagd.

Voor zover belanghebbende stelt dat de iWOZ-rapporten tot de op de zaak betrekking hebbende stukken behoren als bedoeld in artikel 8:42 Awb slaagt die grief evenmin. De iWOZ-rapporten behoren niet tot de op de zaak betrekking hebbende stukken. Dit zou anders kunnen zijn als belanghebbende aannemelijk maakt dat een of meer objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten onjuist zijn. Dat heeft belanghebbende in dit verband echter niet gedaan. Belanghebbende heeft in dit verband in feite slechts gesteld dat de NEN-normen in de loop van de jaren zijn gewijzigd. Dat heeft echter niets van doen met het al of niet juist zijn van de objectkenmerken, maar behelst slechts de berekeningsmethodiek. Daarin bieden de iWOZ-rapporten echter geen inzicht.

Belanghebbende heeft nog gesteld dat de bouwtekeningen tot de op de zaak betrekking hebbende stukken behoren, omdat hij de inhoud van de vergelijkingsobjecten wil controleren. Het Hof is van oordeel dat de bouwtekeningen niet tot de op de zaak betrekking hebbende stukken behoren reeds omdat de inhoud van de woning en de vergelijkingsobjecten geen rol spelen. De waardebepaling immers is geschied aan de hand van de bruto vloeroppervlakte (BVO).

De waarde van de woning wordt ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 43-44).

De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.

Naar het oordeel van het Hof heeft de Heffingsambtenaar aan de op hem rustende bewijslast voldaan. Bij dit oordeel overweegt het Hof het volgende. De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde de matrix verstrekt, alsmede een grondstaffel, een ‘kenmerkenmodel vrijstaande woning/villa’ en ‘staffels met betrekking tot taxatieonderdelen’. Naar volgt uit de matrix en de overige gegevens is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De in de matrix genoemde vergelijkingsobjecten zijn voldoende vergelijkbaar met de woning. Met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer BVO, ligging, kwaliteit van de opstallen en kaveloppervlakte, is in de matrix in voldoende mate rekening gehouden. De Heffingsambtenaar heeft ter zitting bovendien toegelicht hoe de indexering tot stand is gekomen.

Hetgeen belanghebbende daartegen heeft aangevoerd leidt niet tot een ander oordeel. Terecht merkt belanghebbende op dat de garage van 52 m² ten onrechte bij de BVO is opgeteld en daaraan aldus een te hoge vierkante meterprijs is toegekend (€ 2.021 m² in plaats van € 600 m²). Daar is de Heffingsambtenaar het ook mee eens. De waardevermindering als gevolg van dat gewijzigde inzicht leidt weliswaar tot een vermindering van de waarde met een bedrag van € 73.892, maar met een dergelijke vermindering blijft de waarde nog steeds ruim boven de beschikte waarde.

Belanghebbende voert vervolgens aan dat een deel van het perceel namelijk 72 m² bestaat uit water hetgeen een vermindering van de waarde rechtvaardigt van € 20.736 (72 m² x € 288). Nog daargelaten dat belanghebbende de grondstaffel onjuist heeft toegepast en een eventuele waardevermindering slechts € 5.184 zou bedragen, heeft de Heffingsambtenaar toegelicht – en het Hof heeft geen aanleiding daaraan te twijfelen – dat aan het perceel van 72 m² in het geheel geen waarde is toegekend, en daarom ook geen vermindering van de waarde rechtvaardigt.

De Heffingsambtenaar heeft een onderheid terras als afzonderlijk deelobject opgenomen in de waardering. Volgens belanghebbende is daarvoor geen aanleiding, omdat de vergelijkingsobjecten eveneens een onderheid terras hebben. Dat rechtvaardigt een waardevermindering van € 20.000, aldus belanghebbende. Het Hof kan belanghebbende daarin niet volgen. Een onderheid terras is als afzonderlijk deelobject in de waardebepaling te betrekken en belanghebbende heeft geen enkele onderbouwing gegeven van zijn stelling dat ook de terrassen bij de vergelijkingsobjecten onderheid zijn.

Belanghebbende heeft ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde een eigen matrix opgesteld. Aan deze matrix gaat het Hof voorbij. Belanghebbende heeft namelijk geen inzicht verschaft in de wijze waarop de correcties op de KOUDV-factoren, de correcties op de hoofdbouw en de grondstaffel tot stand zijn gekomen. De matrix is daarom ontoereikend om de beschikte waarde te ondergraven en de door belanghebbende voorgestane waarde te onderbouwen.

Gelet op het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.