ECLI:NL:GHARL:2026:6029

Aan het slot van de mondelinge behandeling hebben partijen afgesproken nog te zullen proberen een minnelijke regeling te treffen. Op 9 juni 2026 hebben zij het hof laten weten dat het niet is gelukt om de zaak te schikken en hebben zij het hof gevraagd om arrest te wijzen.

[appellanten] hebben in 2019 een optie van de gemeente gekregen op een zelfbouwkavel. In dat verband hebben zij een reserveringsovereenkomst gesloten met de gemeente, die tweemaal is verlengd. Volgens de gemeente hebben [appellanten] niet aan de voorwaarden voor een nieuwe verlenging van de reserveringsovereenkomst voldaan, waardoor die is komen te vervallen. De gemeente heeft geweigerd de kavel aan [appellanten] te verkopen en heeft de kavel aan een ander verkocht en geleverd. Volgens [appellanten] is de gemeente tekortgeschoten in haar verplichtingen uit de reserveringsovereenkomst, dan wel heeft zij de onderhandelingen over een volgende verlenging van de reserverings-overeenkomst ten onrechte beëindigd en moet de gemeente de schade die daarvan het gevolg is vergoeden.

[appellanten] hebben bij de rechtbank gevorderd dat de gemeente veroordeeld wordt tot betaling aan hen van € 547.185,31, subsidiair € 172.625,11, te vermeerderen met wettelijke rente en (buiten)gerechtelijke kosten.

De rechtbank heeft deze vorderingen afgewezen. De bedoeling van het hoger beroep is dat het hof artikel III.7 van de reserveringsovereenkomst vernietigt en de gemeente veroordeelt tot betaling aan [appellanten] van € 470.373,45, te vermeerderen met wettelijke rente en (buitengerechtelijke) kosten.

Het hof zal beslissen dat de vordering van [appellanten] niet toewijsbaar is en licht dat hierna toe. Het hof zal eerst de relevante feiten vaststellen en vervolgens de standpunten van partijen bespreken. In dat kader zal het hof ook ingaan op de bezwaren (‘grieven’) van [appellanten] tegen het vonnis van de rechtbank.

[appellanten] , die toen in de Verenigde Staten woonden, hebben op 3 juli 2019 een ‘reserveringsovereenkomst’ gesloten met de gemeente Almere betreffende een kavel voor de zelfbouw van een vrijstaande woning in de wijk [naam1] (hierna: de kavel). De overeenkomst is vastgelegd in een schriftelijke overeenkomst. In de brief van de gemeente aan [appellanten] van 2 augustus, met als bijlage een ondertekend exemplaar van de reserveringsovereenkomst is onder meer het volgende vermeld:‘In de reserveringsovereenkomst zijn meerdere termijnen opgenomen waaraan u zich dient te houden ter bevordering van de aankoop van uw kavel. Wij willen u vragen deze termijnen goed in acht te houden.Verplichting: Uiterste datum1. Betaling reserveringsvergoeding 2,5% 02-10-20192. Indienen bouwplan (SRV-toets) 02-01-20203. Besluit tot aankoop mededelen 02-06-20204. Indienen aanvraag omgevingsvergunning 02-06-2020’

In de reserveringsovereenkomst is onder meer het volgende vermeld:‘II. Reservering en reserveringsperiode1. De Gemeente reserveert de Kavel (…) een en ander zoals is aangegeven op de Reserveringstekening, gedurende de reserveringsperiode, die loopt vanaf 2 juli 2019 en eindigt op 2 juli 2020.2. Uiterlijk op 2 juni 2020 zal de Gegadigde de Gemeente schriftelijk meedelen of zij/hij voor koop van de Kavel onder de voorwaarden en bepalingen van de conceptkoopovereenkomst en de alsdan geldende Algemene Voorwaarden in aanmerking wenst te komen of niet.3. Indien de Gemeente niet Tijdig voor de einddatum van de reserveringsperiode van Gegadigde schriftelijk bericht heeft ontvangen of hij/zij de Kavel wil kopen, vervalt het recht op reservering van Gegadigde van rechtswege door het overschrijden van de reserveringsperiode. De Gemeente is dan volledig vrij om de kavel aan (een) andere Gegadigde(n) aan te bieden. De gehele reserveringsvergoeding, als bedoeld in lid 1 van artikel ‘Reserveringsvergoeding’ van deze overeenkomst, vervalt dan volledig aan de Gemeente. (…)III. Reserveringsvergoeding1. De Gegadigde is een reserveringsvergoeding ter hoogte van 5.813,00 euro verschuldigd, zijnde 2,5% van de koopprijs van de Kavel, welke uiterlijk op 2 oktober 2019 dient te zijn voldaan. Hiervoor wordt aan Gegadigde separaat een factuur gezonden. De koopprijs van de Kavel bedraagt 232.500,00 euro. (…)5. De Gegadigde heeft geen recht op terugbetaling van de reserveringsvergoeding in geval onderhavige overeenkomst c.q. de reservering wordt opgezegd (…), dan wel bij niet, of niet Tijdig berichten overeenkomstig artikel II.(…)7. Partijen zullen elkaar uit hoofde van deze overeenkomst geen enkele andere vergoeding, schadevergoeding, rente of boete verplicht zijn.IV. Het Bouwplan(…)2. Gegadigde zal ten behoeve van de bouw uiterlijk op 2 januari 2020 een Bouwplan ter goedkeuring voorleggen aan de Gemeente dat voldoet aan de stedenbouwkundige randvoorwaarden zoals vastgelegd in het kavelpaspoort, hierna te noemen de SRV-toets.3. Gegadigde dient uiterlijk op 2 juni 2020 een aanvraag om Omgevingsvergunning te hebben ingediend bij de Gemeente overeenkomstig het alsdan goedgekeurde Bouwplan. (…)VII. Einde van de overeenkomst1. De Gemeente heeft het recht om deze Overeenkomst schriftelijk bij aangetekend schrijven op te zeggen indien gedurende de reserveringsperiode zwaarwegende bezwaren tegen de gegadigde blijken te bestaan of ontstaan.2. Voorts eindigt deze Overeenkomst:(…)e. door verstrijken van de reserveringsperiode zoals bedoeld in artikel II leden 1 en 2 van deze Overeenkomst.(…)VIII Slotbepalingen(…)4. Deze Overeenkomst wordt eveneens geacht niet tot stand te zijn gekomen, indien zij niet vóór 9 juli 2019 door Gegadigde ondertekend is ontvangen door de Gemeente. ’

[appellanten] hebben op 20 september 2019 de reserveringsvergoeding betaald.

In een brief van 8 juni 2020 aan [appellanten] heeft de gemeente meegedeeld dat aan [appellanten] in verband met het Corona-virus een kosteloze verlenging van drie maanden is gegeven. In de brief is verder onder meer vermeld:‘Door de verlenging zijn de gestelde termijnen in uw reserveringsovereenkomst als volgt verruimd: Verplichting: Einddatum1. Indienen bouwplan (SRV-toets) 02-07-20202. Indienen aanvraag omgevingsvergunning 02-09-20203. Besluit tot aankoop mededelen 02-09-20204. Einde reserveringsperiode 02-10-2020(…)Deze brief kunt u zien als aanvulling op de eerder gesloten reserveringsovereenkomst d.d. 3 juli 2019 en maakt hier onlosmakelijk onderdeel van uit. De overige bepalingen van deze reserveringsovereenkomst blijven nadrukkelijk ongewijzigd van kracht.’

Op 14 oktober 2020 hebben [appellanten] hun bouwplan aangeboden voor de SRV-toets. In een brief van 3 november 2020 heeft de gemeente [appellanten] laten weten dat het resultaat van de toets (na een door [appellanten] aangebrachte wijziging) positief is.

[appellanten] hebben tijdig een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend. Ook hebben zij een afspraak gemaakt voor het ondertekenen van de koopovereenkomst. Deze afspraak, op 28 december 2020, is geannuleerd.

In een e-mail van 23 december 2020 hebben [appellanten] de gemeente om een nieuwe verlenging van zes maanden ‘or even up to one year’ gevraagd, omdat zij onder meer vanwege de covid-pandemie, koersverlies van de Dollar ten opzichte van de Euro en stijgende bouwkosten moeite hebben de financiering rond te krijgen.

De gemeente reageert in een e-mail van 23 december 2020, waarin zij onder meer schrijft:‘Ik heb uw mail in goede orde ontvangen en wij hebben uw verzoek om nogmaals een verlenging van de reserveringsperiode in behandeling genomen.(…)Wij kunnen u nogmaals een verlenging van maximaal 6 maanden aanbieden tegen betaling van 6/12e van 2,5% van de koopprijs van de kavel excl. BTW. Deze aanvullende reserveringsvergoeding wordt niet verrekend met de koopprijs bij het notarieel transport.(…)Graag hoor ik van u of u van deze mogelijkheid gebruik wilt maken.De tekenafspraak voor de koopovereenkomst, gepland op 28 december 2020, zullen wij annuleren omdat u een verzoek tot verlenging van de reserveringsperiode hebt gedaan.’[appellanten] antwoorden in een e-mail van 24 december 2020:‘Wij waarderen uw aanbod en gaan ermee akkoord.’

In een e-mail van 13 januari 2021 aan de gemeente vragen [appellanten] om uitstel voor het terugsturen van de ondertekende verlengingsbrief tot 18 januari 2021, omdat zij in gesprek zijn met de bouwer over (wijziging van) het ontwerp van de woning. In een aparte e-mail hebben [appellanten] gevraagd om een verlenging met een jaar. De gemeente antwoordt in een e-mail van 14 januari 2021 dat zij instemt met het retourneren van de brief op uiterlijk 18 januari 2021 en nog zal reageren op de verlenging met een jaar. In een e-mail van 19 januari 2021 herhalen [appellanten] hun verzoek om verlenging met een jaar, waarop de gemeente antwoordt het verzoek in behandeling te nemen en er zo spoedig mogelijk op te zullen reageren.

In een e-mail van 20 januari 2021 deelt de gemeente mee dat zij niet instemt met een verlenging van een jaar; een verlenging van zes maanden vanwege problemen met de financiering is akkoord, maar een verlenging met een jaar vanwege de aanpassing van het bouwplan niet. Het aanbod om de reserveringsovereenkomst te verlengen wordt gehandhaafd. ‘Als u van dit aanbod gebruik wilt maken verzoek ik u vriendelijk de brief getekend voor akkoord, voorzien van plaats en datum, vandaag te retourneren.’ De brief wordt voor de volledigheid nog meegestuurd.

In een e-mail van 25 januari 2021 aan de gemeente verzoeken [appellanten] de gemeente de reserveringsovereenkomst te verlengen en hun toe te staan de kavel te kopen, maar de gemeente antwoordt op 26 januari 2021 dat en waarom het daarvoor nu te laat is. De gemeente schrijft onder meer:‘Wij hebben u meerdere keren uitstel gegeven voor het retourneren binnen één week van de brief en u de mogelijkheid gegeven om de reserveringsperiode te verlengen met maximaal 6 maanden.U heeft hiervan geen gebruik gemaakt omdat u de brief niet geretourneerd heeft en de kavelreservering is om deze reden beëindigd op 21 januari 2021.’In een e-mail van 28 januari 2021 schrijft de gemeente aan [appellanten] :‘Zoals ik op 21 januari 2021 heb meegedeeld is de reservering op 21 januari 2021 beëindigd. De kavel is weer te koop aangeboden via de kavelkaart en is inmiddels gereserveerd door een andere gegadigde.’ Later die dag schrijven [appellanten] in reactie hierop in een e-mail aan de gemeente:‘We signed the extension paper on Januari 5, 2021 to email it to your office but because of issues we wanted to have clarity. We do not want to spend more money where we are not sure what do we get.’

De kavel is in 2022 aan een derde geleverd.

[appellanten] hebben in de memorie van grieven hun eis gewijzigd. Zij vorderen nu de vernietiging van een beding uit de reserveringsovereenkomst en van toewijzing van een ander schadebedrag dan zij bij de rechtbank hebben gevorderd. De wijziging van eis is tijdig - in het eerste inhoudelijke processtuk in hoger beroep - ingesteld. De gemeente heeft er geen bezwaar tegen gemaakt en het hof ziet ook geen reden om het uit zichzelf (‘ambtshalve’) buiten beschouwing te laten. Het zal dan ook beslissen op de gewijzigde eis. De rechtsgeldigheid van artikel III.7 van de reserveringsovereenkomst

[appellanten] hebben gevorderd dat het hof artikel III.7 van de reserveringsovereenkomst (zie 3.2) vernietigt. Het beding is volgens hen een algemene voorwaarde, die onredelijk bezwarend is in de zin van artikel 6:233 aanhef en onder a BW. Zij wijzen erop dat het een beding is dat op de grijze lijst staat (zie 6:237 aanhef en onder f BW), maar ook een oneerlijk beding is in de zin van Richtlijn 93/13/EEG (Richtlijn oneerlijke bedingen).

Tussen partijen staat niet ter discussie dat de tekst van de reserveringsovereenkomst tussen partijen is gebaseerd op een door de gemeente opgestelde modeltekst, die ten tijde van het sluiten van de overeenkomst door de gemeente werd gehanteerd bij alle reserveringsovereenkomsten die zij sloot. De tekst werd alleen aangepast voor wat betreft de vermelding van de gegadigde(n), de omschrijving van de kavel waarop de overeenkomst betrekking heeft, de hoogte van de reserveringsvergoeding en de data waarop aan de verschillende verplichtingen uit de overeenkomst moet zijn voldaan. Het betreft dan ook een standaardtekst, waarin een aantal variabelen moet worden ingevuld. Het beding van artikel III.7 komt in iedere reserveringsovereenkomst voor. Over de tekst van het beding wordt niet onderhandeld.

Het beding voldoet dan ook aan het eerste deel van de definitie die artikel 6:231 aanhef en onder a BW geeft van het begrip algemene voorwaarden. Volgens de gemeente wordt niet aan het tweede deel voldaan, omdat het beding een kernbeding betreft. Het hof volgt de gemeente daarin niet. Het beding regelt niet tot welke prestaties partijen over en weer gehouden zijn - wat de kern van hun verplichtingen is -, maar slechts wat de gevolgen ervan zijn wanneer zij tekortschieten in hun verplichtingen. Alleen om die reden al is geen sprake van een kernbeding. Wanneer het beding wordt weggedacht is nog steeds duidelijk wat de wederzijdse verplichtingen van partijen zijn, en is de overeenkomst dus voldoende bepaalbaar.

Artikel III.7 ontslaat partijen, ook de gemeente dus, van iedere verplichting tot vergoeding van schade indien partijen toerekenbaar tekortschieten in de verplichtingen uit de reserveringsovereenkomst. De bepaling differentieert niet naar de aard en de ernst van de tekortkoming en naar de aard en omvang van de schade. Indien de gemeente opzettelijk tekort zou schieten in de nakoming van haar verplichtingen uit de overeenkomst - bijvoorbeeld door de gereserveerde kavel te verkopen aan een ander - is zij op grond van deze bepaling nog steeds niet gehouden tot vergoeding van de door de gegadigde geleden schade. Het bevrijdt (ook) de gemeente dus in vergaande mate van een wettelijke verplichting tot schadevergoeding. Daarmee valt het beding, nu de gemeente het toepast in een overeenkomst met een natuurlijke persoon die niet handelt in de uitoefening van een bedrijf of beroep, onder de reikwijdte van artikel 6:237 aanhef en onder f BW. Het beding wordt dan ook vermoed onredelijk bezwarend te zijn.

De gemeente heeft dit vermoeden niet weerlegd. Daarbij is van belang dat het beding categorisch iedere aanspraak op schadevergoeding uitsluit, ongeacht of de schade onder de dekking van een verzekering valt, wat de aard van de schade is, wat de aard van de aansprakelijkheid is en hoe hoog de schade is.

De vordering van [appellanten] tot vernietiging van het beding is dan ook toewijsbaar op de aangevoerde grondslag dat het beding onredelijk bezwarend is. De stelling van [appellanten] dat het beding ook een onredelijk beding is in de zin van de Richtlijn oneerlijke bedingen kan om die reden onbesproken blijven. Is de overeenkomst (definitief) voor een derde maal verlengd?

Volgens [appellanten] hebben partijen overeenstemming bereikt over een onvoorwaardelijke derde verlenging, tot 2 juli 2021. Zij wijzen erop dat de gemeente in haar e-mail van 23 december 2020 het aanbod heeft gedaan voor een verlenging van nog eens zes maanden en dat zij in hun e-mail van 24 december 2020 dit aanbod hebben geaccepteerd (zie 3.9). Vervolgens heeft de gemeente de afspraken betreffende de verlenging vastgelegd in de brief van 5 januari 2021. In de begeleidende e-mail bij die brief is de brief omschreven als ‘de bevestiging van nogmaals een betaalde verlenging van uw reservering’ (zie 3.10). Ook uit de bewoordingen van de verlengingsbrief volgt volgens [appellanten] dat de brief een bevestiging is van de verlenging; die was onvoorwaardelijk, niet voorwaardelijk. Niet voor niets bevatte de brief al nieuwe - verruimde - termijnen. Het retourneren van de brief was dan ook niet een totstandkomingsvereiste, noch een ontbindende of opschortende voorwaarde. [appellanten] wijzen er ook op dat uit de correspondentie met de gemeente na 2 januari 2021, het einde van de tweede verlengingstermijn, al volgt dat de gemeente ervan uitging dat de reserveringsovereenkomst doorliep. De verlengingsbrief is pas op 6 januari 2021 verstuurd en nadien, tot 20 januari 2021, heeft de gemeente nog op ondertekening van de verlengingsovereenkomst aangedrongen. In de e-mail van 21 januari 2021 (zie 3.16) schreef de gemeente dat zij de reservering zou gaan beëindiging; kennelijk bestond de reservering toen nog, hoewel de tweede verlengingsperiode op 2 januari 2021 was verstreken. En ook de brief van de gemeente van 26 januari 2021 (zie 3.17) gaat ervan uit dat de reservering pas op 21 januari 2021 is beëindigd. Ten slotte heeft de gemeente pas op 12 januari 2021 voor het eerst meegedeeld dat de verlenging niet overeengekomen zou zijn tenzij en totdat de brief was ondertekend, aldus nog steeds [appellanten]

Een overeenkomst komt tot stand door aanbod en aanvaarding. Zowel aanbod als aanvaardingen zijn verklaringen in de zin van artikel 3:37 BW. Verklaringen kunnen op grond van lid 1 van die bepaling in iedere vorm geschieden, tenzij anders is overeengekomen. Volgens de gemeente is dat laatste het geval ten aanzien van de verklaring van [appellanten] ; de reserveringsovereenkomst en de verlenging ervan komen pas tot stand na ondertekening door [appellanten] van het document waarin de overeenkomst is vastgelegd. De gemeente verwijst naar artikel VIII lid 4 van de reserveringsovereenkomst (zie 3.2). Die bepaling is ook van toepassing op de verlenging van de reserveringsovereenkomst. Ook als de gemeente en [appellanten] het eens zouden zijn geweest over een derde verlenging (van een half jaar vanaf 2 januari 2021) van de reserveringsovereenkomst - volgens de gemeente is dat niet het geval - betekent dat volgens de gemeente nog niet dat daarmee een overeenkomst betreffende die verlenging tot stand is gekomen. Volgens de gemeente is immers niet voldaan aan het vormvereiste voor de verklaring van [appellanten] aangaande het sluiten van de overeenkomst.

In artikel VIII lid 4 van de reserveringsovereenkomst is bepaald dat de overeenkomst wordt geacht niet tot stand te zijn gekomen indien zij niet door de gegadigde is ondertekend en door de gemeente is ontvangen. Of deze bepaling nu als een vormvereiste moet worden gelezen, zoals de gemeente doet, of - wat het hof aannemelijker vindt - als een ontbindende voorwaarde, die inhoudt dat de overeenkomst wordt ontbonden wanneer de schriftelijke vastlegging ervan niet uiterlijk op een bepaalde datum door de gegadigde wordt ondertekend en aan de gemeente wordt geretourneerd, in beide gevallen geldt dat op grond van deze bepaling ook als partijen wilsovereenstemming hebben bereikt (uiteindelijk) pas sprake is van een (onvoorwaardelijke) overeenkomst wanneer de schriftelijke bevestiging door de gemeente van de overeenkomst door [appellanten] is ondertekend en geretourneerd.

Volgens [appellanten] geldt artikel VII lid 4 van de reserveringsovereenkomst niet voor de (derde) verlenging. Het hof volgt [appellanten] daarin niet. De beoogde verlenging vanaf 2 januari 2021 was niet de eerste verlenging, maar zou de derde verlenging zijn. Bij de bevestiging van de eerste verlenging heeft de gemeente aangegeven dat de overeenkomst tot verlenging een addendum was bij de oorspronkelijke reserveringsovereenkomst en dat de bepalingen van de oorspronkelijke reserveringsovereenkomst, dus ook artikel VIII lid 4, van kracht waren (zie 3.4). Dat heeft de gemeente ook aangegeven in de bevestiging van de tweede verlenging van de reserveringsovereenkomst (zie 3.6). [appellanten] moesten de bevestiging ondertekenen en retourneren, bij gebreke waarvan de gemeente, volgens de bevestigingsbrief, ervan zou uitgaan dat [appellanten] geen verlenging wensten, de overeenkomst zou eindigen en de gemeente de kavel aan een andere gegadigde zou kunnen aanbieden. [appellanten] hebben de bevestigingsbrief vervolgens ook ondertekend en geretourneerd.

Tegen die achtergrond dienden [appellanten] ervan uit te gaan dat voor een eventuele volgende verlengingsovereenkomst ook zou gelden dat deze overeenkomst een addendum was bij de oorspronkelijke reserveringsovereenkomst en dat zij de schriftelijke bevestiging ervan dienden te ondertekenen en te retourneren, bij gebreke waarvan de verlenging niet geëffectueerd zou worden. Toen de gemeente hun op 23 december 2020 een derde verlenging (voor de duur van zes maanden) aanbood, moesten [appellanten] verwachten dat de gemeente bij acceptatie van dit aanbod de verlenging zou vastleggen in een door [appellanten] te ondertekenen en te retourneren document, waarop opnieuw zou worden vermeld dat de verlengingsovereenkomst een addendum was bij de oorspronkelijke overeenkomst. Zij moesten er ook van uitgaan dat zij de bevestiging van de derde verlenging dienden te ondertekenen en te retourneren, bij gebreke waarvan de verlenging niet tot stand zou komen. Daarvoor was niet nodig dat de gemeente in het - betrekkelijk summier geformuleerde - aanbod tot verlenging van 23 december 2020 (zie 3.9) uitdrukkelijk vermeldde dat de verlenging een addendum was bij de oorspronkelijke reserveringsovereenkomst en dat de bevestiging ervan door [appellanten] voor een bepaalde datum ondertekend zou moeten worden.

De gemeente heeft op 5 januari 2021 - rekening houdend met de vakantieperiode vrij snel na de acceptatie door [appellanten] van het verlengingsvoorstel van de gemeente - de derde verlenging vervolgens, zoals [appellanten] redelijkerwijs mochten verwachten, schriftelijk vastgelegd in een document, waarin is weergegeven dat de verlenging een addendum is bij de oorspronkelijke overeenkomst, dat [appellanten] het document dienden te ondertekenen en te retourneren, bij gebreke waarvan de gemeente ervan uitgaat dat [appellanten] geen verlenging wensen, de reserveringsovereenkomst eindigt en het de gemeente vrijstaat om de kavel aan een andere gegadigde aan te bieden. [appellanten] hebben de gemeente vervolgens niet laten weten dat het ten onrechte was, dat de gemeente heeft bevestigd dat de verlengingsovereenkomst een addendum is bij de oorspronkelijke overeenkomst en/of dat [appellanten] het document tijdig dienden te ondertekenen en te retourneren, bij gebreke waarvan de reserveringsovereenkomst zou eindigen. Uit de e-mail van [appellanten] van 28 januari 2021 (zie 3.17) blijkt dat zij zich hiervan ook wel degelijk bewust waren. Uit het voorgaande volgt ook dat de gemeente niet pas op 12 januari 2021, zoals [appellanten] stellen, maar al in de bevestigingsbrief van 5 januari 2021 heeft aangegeven wat de consequentie is van het niet tijdig ondertekenen en retourneren van de verlengingsovereenkomst, te weten dat de overeenkomst dan niet wordt verlengd.

Waar [appellanten] er redelijkerwijs van dienden uit te gaan dat het aanbod van de gemeente tot een derde verlenging ook inhield dat die verlenging een addendum was bij de oorspronkelijke overeenkomst, dat [appellanten] de bevestiging van de verlenging tijdig dienden te ondertekenen en te retourneren bij gebreke waarvan de reserveringsovereenkomst niet verlengd zou worden, mocht de gemeente ervan uitgaan dat [appellanten] met hun acceptatie van het aanbod tot verlenging ook de genoemde bijkomende voorwaarden accepteerden. Daarbij is van belang dat [appellanten] noch bij de acceptatie op 24 december 2020 noch na ontvangst van de bevestigingsbrief van 5 januari 2021 hebben aangegeven dat de tussen partijen gesloten verlengingsovereenkomst geen addendum was bij de reserverings-overeenkomst en/of dat partijen niet zijn overeengekomen dat [appellanten] de bevestiging van de verlenging tijdig moesten ondertekenen en retourneren. Gelet hierop gold ook voor de beoogde derde verlenging van de reserveringsovereenkomst dat partijen het erover eens waren dat deze overeenkomst een addendum was bij de reserveringsovereenkomst, dat [appellanten] de overeenkomst tijdig - dat wil zeggen voor de door de gemeente te vermelden datum - dienden te ondertekenen en te retourneren, bij gebreke waarvan de reservering zou eindigen.

Omdat partijen het eens waren over de inhoud van de derde verlengingsovereenkomst, is het niet verwonderlijk dat de gemeente de brief waarin de verlenging is vastgelegd heeft aangeduid als ‘de bevestiging van nogmaals een betaalde verlenging van uw reservering’. Maar die bevestiging diende, anders dan [appellanten] menen, nog wel uiterlijk op de door de gemeente aangegeven datum, 12 januari 2021, door [appellanten] ondertekend en geretourneerd te worden voor de verlenging onherroepelijk zou zijn.

Uit de in 3.11 tot en met 3.15 aangehaalde correspondentie tussen partijen volgt dat [appellanten] ondanks herhaalde verzoeken van de gemeente de bevestiging van de verlengingsovereenkomst niet uiterlijk op 12 januari 2021 hebben ondertekend en geretourneerd en ook niet op 20 januari 2021, de termijn die de gemeente [appellanten] nadien nog heeft gesteld. Daarmee hebben [appellanten] niet voldaan aan de door de gemeente gestelde - en, zoals hiervoor is overwogen, tussen partijen overeengekomen - voorwaarde voor de definitieve/onherroepelijke derde verlenging van de overeenkomst.

Het gevolg daarvan is dat de reserveringsovereenkomst uiteindelijk niet definitief is verlengd. In het midden kan blijven of dat het gevolg is van het feit dat niet aan het vormvereiste voor de aanvaarding van het aanbod van de gemeente tot verlenging (tijdige ondertekening en retournering) is voldaan, of dat de ontbindende voorwaarde is ingetreden.

[appellanten] stellen dat zij in hun e-mail van 20 januari 2021 hun kooprecht hebben uitgeoefend (zie 3.15) en dat daardoor een koopovereenkomst tussen haar en de gemeente betreffende de kavel tot stand is gekomen. Volgens [appellanten] volgt uit artikel II.2 van de reserveringsovereenkomst dat een koopovereenkomst tot stand komt wanneer zij de gemeente vóór het verstrijken van de reserveringsperiode schriftelijk meedeelt dat zij de kavel wil kopen.

Het hof volgt [appellanten] niet in dit betoog. Toen [appellanten] op 20 januari 2020 de mededeling deed dat zij de kavel wilde kopen, was de voor de tweede maal verlengde reserveringsperiode al verstreken. Die liep immers tot 2 januari 2021. Een (onvoorwaardelijke) overeenkomst betreffende een derde verlenging van de reserveringsperiode, vanaf 2 januari 2021, is zoals hiervoor is overwogen niet tot stand gekomen. Dat betekent dat op 20 januari 2021 (en ook nadien) geen sprake was van een nog niet verstreken reserveringsperiode, zodat [appellanten] toen niet vóór het verstrijken van de reserveringsperiode heeft meegedeeld de kavel te willen kopen.

[appellanten] wijzen er nog op dat al eerder een afspraak is gemaakt voor levering van de kavel, maar dat die afspraak is afgezegd. Zij hebben dan ook al eerder, gedurende de looptijd van de tweede verlenging van de reserveringsovereenkomst, meegedeeld de kavel te willen kopen. [appellanten] miskennen met dit betoog dat als toen inderdaad een koopovereenkomst tussen partijen tot stand is gekomen, deze overeenkomst op hun verzoek - zij kregen de financiering niet rond (zie 3.8 en 3.9) - teniet is gedaan. In plaats daarvan wilden [appellanten] een nieuwe verlenging van de reserveringsovereenkomst (eerst met zes maanden en later met een jaar).

De conclusie is dat tussen [appellanten] en de gemeente geen koopovereenkomst betreffende de kavel tot stand is gekomen, doordat [appellanten] op 20 januari 2021 rechtsgeldig hun kooprecht hebben uitgeoefend.⁴

Subsidiair - voor het geval partijen geen derde verlenging zijn overeengekomen - menen [appellanten] dat de gemeente niet vrij was om de onderhandelingen eenzijdig te beëindigen. De onderhandelingen over een derde verlenging bevonden zich volgens [appellanten] in een zo vergevorderd stadium dat het afbreken ervan onaanvaardbaar was. Bij [appellanten] was het gerechtvaardigde vertrouwen ontstaan dat partijen overeenstemming hadden over in elk geval een derde verlenging van zes maanden en bij hen bestond ook het gerechtvaardigd vertrouwen dat tot koop kon worden overgegaan.

Het hof ziet dat anders. Partijen hadden overeenstemming bereikt over een reserveringsovereenkomst en over twee verlengingen van die overeenkomst. Uit wat hiervoor is overwogen, volgt dat partijen op 23/24 december 2020 ook overeenstemming hebben bereikt over een derde verlenging van de reserveringsovereenkomst. [appellanten] hebben vervolgens niet aan de voorwaarde voor het onherroepelijk worden van deze overeenkomst voldaan, door de brief van de gemeente van 5 januari 2021, ondanks herhaalde verzoeken en expliciete waarschuwingen van de gemeente, niet tijdig voor akkoord ondertekend aan de gemeente te retourneren. De gemeente heeft er dan ook terecht op gewezen dat op 20 januari 2021 geen sprake meer was van onderhandelingen tussen de gemeente en [appellanten] betreffende een verlenging van de reserveringsovereenkomst met nog eens zes maanden. Die onderhandelingen waren eind december 2020 al afgerond.

[appellanten] hebben nadien wel het gesprek geopend over een verlenging van een jaar in plaats van zes maanden. De gemeente heeft het verzoek van [appellanten] tot een dergelijke verlenging niet gehonoreerd. Dat de gemeente dat verzoek niet hoefde te honoreren, staat tussen partijen niet ter discussie. Vervolgens heeft de gemeente [appellanten] in de gelegenheid gesteld om de brief van 5 januari 2021 alsnog ondertekend te retourneren, waardoor de overeenkomst tot een derde verlenging van de reserveringsovereenkomst onherroepelijk zou worden. Dat hebben [appellanten] , ondanks de expliciete waarschuwing van de gemeente voor de consequenties daarvan (zie 3.14), nagelaten.

Van het (onrechtmatig) afbreken van onderhandelingen door de gemeente is gezien het voorgaande geen sprake geweest.⁵Schadevergoeding is niet aan de orde

Gelet op wat hiervoor is overwogen, hebben [appellanten] geen aanspraak op schadevergoeding. Van een toerekenbare tekortkoming of onrechtmatige daad door de gemeente is immers geen sprake. Dat betekent dat het hof aan het debat tussen partijen over de omvang van de door [appellanten] geleden schade voorbij kan gaan.

Het hoger beroep slaagt niet. De grieven falen, zodat het hof het vonnis van de rechtbank zal bekrachtigen.

De gemeente krijgt voor wat betreft het eigenlijke geschil gelijk. Toch zal het hof de proceskosten in hoger beroep compenseren. De reden daarvan is dat [appellanten] op het in hoger beroep opgebrachte geschilpunt van de exoneratieclausule (artikel III lid 7) in de reserveringsovereenkomst wel gelijk krijgen. In de hoedanigheid van partijen (enerzijds de overheid en anderzijds een particulier), de aard van het geschilpunt (consumentenbescherming tegen onredelijk bezwarende bedingen) en het feit dat de gemeente de rechtsgeldigheid van het beding is blijven verdedigen, ziet het hof reden de proceskosten in hoger beroep te compenseren.

bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank Midden-Nederland, locatie Lelystad van 29 januari 2025;

vernietigt artikel III lid 7 van de reserveringsovereenkomst;

bepaalt dat iedere partij de eigen kosten van de procedure bij het hof draagt;