ECLI:NL:RBZWB:2026:9843

[huurder] huurt een woning van WonenBreburg. WonenBreburg vordert ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde, omdat [huurder] volgens WonenBreburg in strijd met de huurovereenkomst niet zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft, het gehuurde onderverhuurt en het gehuurde in gebruik geeft aan derden. De kantonrechter wijst de vorderingen van WonenBreburg toe. Ook de door WonenBreburg gevorderde betaling van de huurachterstand wijst de kantonrechter toe. Hierna legt de kantonrechter zijn oordeel verder uit.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 19 januari 2026 met producties 1 tot en met 10;- de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 3;- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald;

- de akte overlegging producties 11 tot en met 14 aan de zijde van WonenBreburg;

- de akte overlegging producties 15 en 16 aan de zijde van WonenBreburg;

- de mondelinge behandeling van 25 augustus 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.

Ten slotte is vonnis bepaald.

WonenBreburg verhuurt met ingang van 10 juni 2024 aan [huurder] de woning aan het [adres 1] (hierna: het gehuurde). De huur bedraagt € 743,19 per maand en is bij vooruitbetaling verschuldigd. Op de huurovereenkomst zijn algemene voorwaarden van toepassing.

WonenBreburg vordert – samengevat – ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde met nevenvorderingen.

WonenBreburg legt aan de vordering het volgende ten grondslag. [huurder] is in zijn verplichtingen als huurder tekortgeschoten, door in strijd met de huurovereenkomst en de algemene voorwaarden niet in het gehuurde zijn hoofdverblijf te houden, door het gehuurde aan derden onder te verhuren en het gehuurde aan derden in gebruik te geven. Deze tekortkoming rechtvaardigt volgens WonenBreburg de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde.

[huurder] voert verweer. [huurder] voert aan dat hij zijn hoofdverblijf wel in het gehuurde heeft gehad. Verder voert [huurder] aan dat hij het gehuurde niet onderverhuurt of aan derden in gebruik heeft gegeven.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

De huurovereenkomst is gesloten met een consument. Daarom moet ambtshalve worden getoetst aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht, met name aan Richtlijn 93/13/EEG (de Richtlijn oneerlijke bedingen).

De voor de vordering relevante bedingen in artikel 3 van de huurovereenkomst en in de artikelen 3.1, 4.2, 4.3 en 4.4 van de algemene huurvoorwaarden zijn getoetst en niet oneerlijk bevonden.

Het uitgangspunt is dat [huurder] zich als goed huurder moet gedragen. Dit betekent dat [huurder] zich moet houden aan zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst, de algemene voorwaarden en de wet. Indien [huurder] deze verplichtingen niet nakomt (een tekortkoming), kan dit reden zijn om de huurovereenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.¹

WonenBreburg legt aan de gevorderde ontbinding drie tekortkomingen ten grondslag.

Op de eerste plaats stelt WonenBreburg dat [huurder] in strijd met artikel 4.2 van de algemene huurvoorwaarden niet zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft. [huurder] heeft deze stelling naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende gemotiveerd betwist. De kantonrechter overweegt als volgt.

WonenBreburg heeft met de bevindingen van de gemeente Tilburg (hierna: de gemeente) voldoende onderbouwd dat [huurder] niet zijn hoofdverblijf heeft in het gehuurde. Zo heeft de gemeente in juli 2025 twee keer een bezoek gebracht aan het gehuurde, zonder daar iemand aan te treffen. Ook bij het huisbezoek van 12 augustus 2025 werd [huurder] niet aangetroffen in het gehuurde, maar op het [adres 2], het adres van zijn ex-partner mevrouw [persoon 1]. In het gehuurde werd mevrouw [persoon 2] aangetroffen samen met haar persoonlijke spullen, die van de heer [persoon 3] en die van hun baby. Volgens de gemeente waren er geen spullen van [huurder] aanwezig. De kantonrechter gaat uit van de juistheid van deze bevindingen. Dat er geen foto’s van het huisbezoek zijn overgelegd, zoals [huurder] heeft aangevoerd, doet niet af aan de betrouwbaarheid van de constateringen van de gemeente. Ook het feit dat WonenBreburg het onderzoek niet zelf heeft verricht, betekent niet dat sprake is geweest van een onzorgvuldig onderzoek. De overige door [huurder] aangevoerde omstandigheden leiden ook niet tot een ander oordeel. Dat zijn detentie en beperkte financiële middelen zou verklaren waarom er weinig persoonlijke spullen van hem in het gehuurde aanwezig waren, maakt niet zonder meer aannemelijk dat hij daar feitelijk woonde, mede gelet op de bevindingen van de gemeente. Hetzelfde geldt voor zijn stelling dat hij op zolder sliep en post ontving op het adres van het gehuurde. Die stelling is bovendien niet verifieerbaar. Ook het enkele feit dat [huurder] de kosten voor energie, internet en televisie betaalde, is daarvoor onvoldoende. Het betalen van vaste lasten betekent immers nog niet dat hij de woning ook daadwerkelijk als hoofdverblijf gebruikte. [huurder] heeft nog aangevoerd dat hij na zijn invrijheidsstelling regelmatig verbleef in de woning van mevrouw [persoon 1] om de relatie met zijn kinderen te herstellen. Dit leidt niet tot een ander oordeel, omdat daarmee niet wordt weggenomen dat hij in het gehuurde feitelijk niet woonde.

Verder staat vast dat [huurder] in 2025 is uitgeschreven op het adres van het gehuurde en vervolgens is ingeschreven op het [adres 2]. Na het bezwaar van [huurder] tegen de uitschrijving op het adres van het gehuurde, is het besluit tot uitschrijving gehandhaafd, maar de inschrijving van [huurder] op de [adres 2] is ongedaan gemaakt. Later heeft de gemeente [huurder] alsnog met terugwerkende kracht per 14 september 2025 op het adres van het gehuurde ingeschreven. De gemeente heeft in die periode geconstateerd dat mevrouw [persoon 2] en de heer [persoon 3] in het gehuurde verbleven. Zij zijn in november 2025 uit het gehuurde vertrokken. Daaruit blijkt dat [huurder] in ieder geval in die periode niet zijn hoofdverblijf had in het gehuurde. Dat de gemeente, zoals blijkt uit de e-mail van 9 januari 2026, eind oktober 2025 heeft vastgesteld dat [huurder] zijn hoofdverblijf had in het gehuurde, leidt niet tot een ander oordeel. Uit die e-mail volgt immers niet dat [huurder] op 14 september 2025 al zijn hoofdverblijf in het gehuurde had, of dat er toen geen andere personen in de woning verbleven. De kantonrechter volgt [huurder] daarom niet in zijn standpunt dat die latere vaststelling afdoet aan de eerdere constateringen. Ook het door [huurder] aangevoerde dat op 14 september 2025, dan wel in de periode daarna, geen onderzoek is gedaan naar zijn hoofdverblijfplaats, baat hem niet. De eerdere bevindingen van de gemeente zijn daarvoor voldoende.

Daarnaast weegt mee dat WonenBreburg van de gemeente een bericht heeft ontvangen waaruit volgt dat de landelijke politie heeft geconstateerd dat [huurder] in de periode van juni 2024 tot en met april 2025 niet in het gehuurde verbleef, maar op het adres aan [adres 3]. In de e-mail van de politie van 20 augustus 2026 staat bovendien dat [huurder] op 22 juli (voor de tweede keer) aan de [adres 2] is aangehouden en niet op het adres van het gehuurde.

Al met al is de kantonrechter van oordeel dat [huurder] niet zijn hoofdverblijf heeft in het gehuurde, waarmee [huurder] heeft gehandeld in strijd met artikel 4.2 van de algemene voorwaarden.

Op de tweede plaats stelt WonenBreburg dat [huurder] in strijd met de artikelen 4.3 en 4.4 van de algemene huurvoorwaarden het gehuurde onderverhuurt aan derden. Ook hierbij is de kantonrechter van oordeel dat [huurder] deze stelling onvoldoende gemotiveerd heeft betwist.

De kantonrechter overweegt als volgt. Vaststaat dat mevrouw [persoon 2], de heer [persoon 3] en hun baby zijn aangetroffen in het gehuurde en dat zij daar (tijdelijk) hebben verbleven. Ook staat vast dat zij van medio augustus 2025 tot 7 november 2025 op het adres van het gehuurde stonden ingeschreven, zoals blijkt uit een e-mail van de gemeente van 13 januari 2026. Verder blijkt uit onderzoek van de landelijke politie dat [huurder] van september tot en met december 2024 meerdere bedragen heeft ontvangen van een rekening op naam van [naam] met als omschrijving ‘huur’, te weten drie bedragen met een totaal van € 3.825,00. [huurder] heeft aangevoerd dat deze betalingen geen verband hielden met het gehuurde, maar betrekking hadden op een stacaravan van de broer van mevrouw [persoon 1], waarbij [huurder] slechts als tussenpersoon zou hebben opgetreden tussen de huurder van de stacaravan en de broer van mevrouw [persoon 1].

De kantonrechter volgt [huurder] daarin niet. Gelet op de omstandigheden kan worden vastgesteld dat de betalingen zien op de huur van het gehuurde. Daarbij is van belang dat is gebleken dat in het gehuurde mensen verbleven voordat [persoon 2] daar verbleef, wat wordt bevestigd door de door WonenBreburg overgelegde verklaringen van omwonenden. Daarbij komt dat uit de e-mail van de politie van 3 juli 2026 blijkt dat een man op het adres van het gehuurde is aangetroffen die heeft aangegeven daar te verblijven tot hij terugkeert naar Curaçao. Hij staat niet ingeschreven op het gehuurde. In samenhang daarmee acht de kantonrechter het door [huurder] geschetste scenario over de stacaravan ongeloofwaardig. De verklaring van de broer van mevrouw [persoon 1] dat de stacaravan voor een periode van twee maanden aan andere personen is verhuurd, strookt niet met de drie betalingen met de omschrijving ‘huur’. Ook ontbreekt verdere onderbouwing, zoals bijvoorbeeld een verklaring van een huurder waaruit blijkt dat deze betalingen betrekking hadden op de stacaravan en dat [huurder] daarbij slechts als tussenpersoon optrad.

Al met al zijn er voldoende aanwijzingen dat sprake is van onderhuur. Daarmee handelt [huurder] in strijd met de artikelen 4.3 en 4.4 van de algemene voorwaarden en wordt ernstig inbreuk gemaakt op het systeem van evenredige woonruimteverdeling dat in de gemeente geldt en waarop voor WonenBreburg als corporatie een belangrijke taak rust. WonenBreburg heeft terecht aangevoerd dat een sociale huurwoning daar niet voor is bedoeld.

Op de derde plaats stelt WonenBreburg dat [huurder] in strijd met de artikelen 4.3 en 4.4 van de algemene voorwaarden het gehuurde geheel of gedeeltelijk in gebruik heeft gegeven aan anderen. De kantonrechter komt niet toe aan de beoordeling hiervan, omdat de hiervoor genoemde tekortkomingen immers al vaststaan.

WonenBreburg wil ook dat [huurder] wordt veroordeeld tot het betalen van een maandelijks bedrag van € 743,19, te rekenen vanaf september 2026 tot het moment dat [huurder] het gehuurde ontruimt. Dit is de huurprijs per maand en na het ontbinden van de huurovereenkomst is dit een gebruiksvergoeding voor de tijd dat [huurder] nog in het gehuurde verblijft. Deze vordering zal worden toegewezen.

Vaststaat dat [huurder] het gehuurde in strijd met de huurovereenkomst heeft onderverhuurd en dat hij daarvoor huur heeft ontvangen. WonenBreburg heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat zij hierdoor schade heeft geleden. Die schade bestaat uit de extra werkzaamheden en inzet van medewerkers die dit adres heeft vereist, waaronder buurtonderzoeken en overleg met de gemeente wat heeft geleid tot een aanzienlijke investering in tijd en kosten.

Bij de begroting van de schade wordt deze, gelet op het niet punitieve karakter van artikel 6:104 BW, terughoudend begroot. WonenBreburg heeft de winstafdracht berekend op basis van de huur die aan de onderhuurders in rekening is gebracht door [huurder]. Er zijn drie betalingen verricht voor een totaalbedrag van € 3.825,00. De huurprijs bedroeg in de periode van september tot en met december 2024 € 715,22 per maand, en dus in totaal € 2.145,66. WonenBreburg vordert daarom een bedrag van € 1.679,39 (het verschil tussen de voorgaande bedragen). Deze vordering zal worden toegewezen, evenals de wettelijke rente over dit bedrag.

WonenBreburg heeft daarnaast betaling van een huurachterstand gevorderd. [huurder] heeft erkend dat er een huurachterstand is die tot en met augustus 2026 berekend is op een bedrag van € 917,28. De kantonrechter zal de gevorderde betaling hiervan dan ook toewijzen.

[huurder] is te laat met het betalen van de verschillende huurtermijnen en dus zal de gevorderde wettelijke rente over de huurachterstand worden toegewezen.

[huurder] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van WonenBreburg worden begroot op:

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde aan het [adres 1],

veroordeelt [huurder] om binnen acht dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van WonenBreburg zijn, en de sleutels af te geven aan WonenBreburg,

veroordeelt [huurder] om te betalen aan WonenBreburg:

- € 917,28 aan achterstallige huur tot en met augustus 2026, te vermeerderen met de wettelijke rente indien de voormelde kosten niet binnen 14 dagen na betekening van het vonnis zijn voldaan,

- € 743,19 per maand vanaf september 2026 tot en met het eind van de maand waarin de daadwerkelijke ontruiming heeft plaatsgevonden,

- € 1.679,39 aan winstafdracht, te vermeerderen met de wettelijke rente indien de voormelde kosten niet binnen 14 dagen na betekening van het vonnis zijn voldaan,

veroordeelt [huurder] in de proceskosten van € 1.314,52, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [huurder] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

veroordeelt [huurder] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.