ECLI:NL:RBZWB:2026:9428

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 30 december 2025, met producties 1 t/m 11,

- de conclusie van antwoord, tevens eis in reconventie, met producties 1 t/m 24,

- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald

- de conclusie van antwoord in reconventie, met producties 12 t/m 27,

- de akte wijziging/vermeerdering van eis in reconventie, met producties 25 t/m 29,

- de akte overleggen producties van [verhuurder] , met producties 28 t/m 35,

- de mondelinge behandeling van 27 augustus 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt, en de door mr. Van Nieuwenhuijzen overgelegde spreekaantekeningen.

Ten slotte is vonnis bepaald.

[verhuurder] is eigenaar van het pand aan het adres [adres] . In het pand bevindt zich op huisnummer [nummer] een bedrijfsruimte (hierna: de bedrijfsruimte), met daarboven een bovenwoning.

[huurder] heeft met [verhuurder] een huurovereenkomst gesloten voor de huur van de bedrijfsruimte. Op de huurovereenkomst zijn algemene bepalingen van toepassing.

Medio april 2023 is [verhuurder] gestart met het verbouwen van de bovenwoning.

In de bedrijfsruimte hebben meerdere lekkages plaatsgevonden, waaronder in april 2023.

[huurder] heeft een deskundigenonderzoek laten uitvoeren. Uit het rapport van 17 november 2025 van [deskundige] B.V. (hierna: [deskundige] ) volgt onder meer dat “de vocht- en schimmelproblematiek in het pand is veroorzaakt door de eerder opgetreden lekkages waarbij het pand blank is komen te staan. Doordat er na de lekkage geen mechanische droging is ingezet zijn de constructies voor een langere periode vochtig geweest met schimmelafzetting tot gevolg.”

[verhuurder] vordert – samengevat – bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de bedrijfsruimte, met veroordeling van [huurder] tot betaling van huurachterstand, toekomstige huurpenningen, buitengerechtelijke kosten en de proceskosten, vermeerderd met wettelijke rente.

[verhuurder] legt aan zijn vorderingen – kort gezegd – het volgende ten grondslag. [huurder] heeft een huurachterstand laten ontstaan. Deze huurachterstand rechtvaardigt een ontbinding van de huurovereenkomst en een ontruiming van de bedrijfsruimte.

[huurder] voert verweer. [huurder] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [verhuurder] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [verhuurder] in de kosten van deze procedure.

[huurder] voert het volgende aan. Er zijn al jaren gebreken als gevolg van de verbouwing van de woning boven de bedrijfsruimte. De gebreken rechtvaardigen een ontbinding van de huurovereenkomst. [huurder] heeft de huurovereenkomst per 31 maart 2026 buitengerechtelijk ontbonden. [huurder] vordert een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst buitengerechtelijk is ontbonden. Ook vordert zij een verklaring voor recht dat zij de bedrijfsruimte inmiddels heeft ontruimd en heeft opgeleverd. De door [verhuurder] berekende huurachterstand klopt niet, omdat partijen hadden afgesproken dat de huurprijs in 2021 en 2022 niet zou worden geïndexeerd. [huurder] heeft recht op huurprijsvermindering als gevolg van alle overlast. [huurder] heeft daardoor teveel huur betaald, welke zij terugvordert. Als gevolg van de verbouwing door [verhuurder] heeft de bedrijfsruimte schade opgelopen, welke niet aan [huurder] kan worden toegerekend. De inventaris van [huurder] heeft schade opgelopen, waarvoor [huurder] een schadevergoeding vordert.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en in reconventie zullen deze gezamenlijk worden beoordeeld.

Partijen zijn tijdens de mondelinge behandeling deels tot overeenstemming gekomen. [huurder] heeft de sleutels van de bedrijfsruimte aan [verhuurder] overhandigd, waarbij [verhuurder] de staat van de bedrijfsruimte heeft aanvaard zoals deze ten tijde van de mondelinge behandeling was. [huurder] heeft afstand gedaan van de nog aanwezige spullen.

Nu [huurder] de bedrijfsruimte feitelijk al heeft ontruimd en [verhuurder] over de bedrijfsruimte beschikt, zal de vordering van [verhuurder] met betrekking tot de ontruiming worden afgewezen. De gevorderde verklaring voor recht van [huurder] met betrekking de ontruiming en oplevering zal worden toegewezen met inachtneming van wat partijen hierover ter zitting zijn overeengekomen.

Tussen partijen is in geschil wanneer de huurovereenkomst is geëindigd en daarmee tot welke datum [huurder] huurpenningen aan [verhuurder] verschuldigd is.

Naar het oordeel van de kantonrechter staat voldoende vast dat sprake was van gebreken aan de bedrijfsruimte. De lekkage in april 2023 is zonder meer het gevolg van het blootliggen van het systeemplafond van de bedrijfsruimte, doordat het dak en delen van de vloer van de bovenliggende woning waren verwijderd. Weliswaar heeft [verhuurder] aangevoerd dat het dak met zeil was afgedekt, maar gebleken is dat dit onvoldoende was om een lekkage in de bedrijfsruimte te voorkomen.

Naast de lekkage in april 2023 hebben zich nog meer lekkages voorgedaan in de bedrijfsruimte. Deze lekkages kunnen aan [verhuurder] als verhuurder van de bedrijfsruimte dan wel als eigenaar van de woning toegerekend, waarbij de lekkage uit april 2023 naar het oordeel van de kantonrechter als ernstige tekortkoming kan worden aangemerkt. Juist omdat [huurder] een winkel in de bedrijfsruimte exploiteerde, wat ook als zodanig in de huurovereenkomst is opgenomen, had [huurder] belang bij een bedrijfsruimte zonder bovengemiddelde luchtvochtigheid (zoals ook blijkt uit het rapport van [deskundige] ) en/of schimmelproblematiek. De kantonrechter is daarom van oordeel dat [huurder] terecht tot ontbinding van de huurovereenkomst per 31 maart 2026 mocht overgaan.

Tijdens de mondelinge behandeling heeft [huurder] verklaard dat zij feitelijk de bedrijfsruimte tot en met het einde van april 2026 heeft gebruikt. Hoewel [verhuurder] pas tijdens de mondelinge behandeling de sleutels van de bedrijfsruimte van [huurder] heeft ontvangen, is tijdens de mondelinge behandeling ook gebleken dat [verhuurder] de bedrijfsruimte al opnieuw te huur had gezet en toegang had tot de bedrijfsruimte. De kantonrechter acht het onder die omstandigheden redelijk dat [huurder] enkel voor de periode dat zij daadwerkelijk nog de bedrijfsruimte in gebruik had, dus tot en met april 2026, huurpenningen c.q. een gebruiksvergoeding aan [verhuurder] verschuldigd is.

Voor wat betreft de indexatie geldt het volgende. [huurder] heeft aangevoerd dat partijen hadden afgesproken dat pas weer vanaf 1 augustus 2023 zou worden geïndexeerd, biedt hetgeen partijen hierover over en weer hebben overgelegd en aangevoerd onvoldoende aanknopingspunten. Weliswaar heeft [verhuurder] over de periode augustus 2021 tot en met juli 2023 in ieder geval afgezien van het bedrag waarmee de huurprijs zou worden vermeerderd, maar daarmee staat niet vast dat [verhuurder] ondubbelzinnig afstand heeft gedaan van zijn recht om te indexeren. Dat houdt in dat de huurprijs jaarlijks mocht worden geïndexeerd conform de uitleg van [verhuurder] .

Gelet op het voornoemde gaat de kantonrechter uit van de juistheid van het laatste door [verhuurder] overgelegde overzicht, waaruit volgt dat [huurder] over de periode april 2021 tot met april 2026 in beginsel € 72.714,60 aan huurpenningen verschuldigd was.

Uit het door [huurder] overgelegde overzicht en haar verklaringen tijdens de mondelinge behandeling volgt dat zij in totaal € 60.341,89 aan [verhuurder] heeft betaald. [verhuurder] heeft de betalingen niet, althans onvoldoende weersproken, zodat de kantonrechter van de juistheid van die betalingen uitgaat. Dat houdt in dat [huurder] in beginsel € 12.372,71 te weinig aan [verhuurder] heeft betaald.

[huurder] heeft inhoudelijk verweer gevoerd tegen de gevorderde wettelijke rente. [huurder] mocht vanwege de gebreken aan de bedrijfsruimte de op haar rustende betalingsverplichtingen opschorten. Dat houdt in dat zij nog niet in verzuim verkeerde met betalen. De door [verhuurder] gevorderde rente zal daarom worden toegewezen zoals in de beslissing bepaald. De gevorderde buitengerechtelijke incassokosten zullen worden afgewezen, omdat [huurder] niet in verzuim verkeerde.

Zoals hiervoor overwogen, zijn de gebreken aan de bedrijfsruimte aan [verhuurder] toe te rekenen. De daaruit voorvloeiende schade komt in beginsel voor rekening van [verhuurder] . Weliswaar is in de algemene bepalingen een exoneratiebeding opgenomen dat gevolgschade uitsluit, maar de gebreken zijn het gevolg van een toerekenbare ernstige tekortkoming zodat de exoneratie niet van toepassing is.

Niet is gesteld dat de werkelijke proceskosten voor vergoeding in aanmerking komen. Naar het oordeel van de kantonrechter zijn die facturen dan ook niet toewijsbaar. Voor zover [verhuurder] in de proceskosten wordt veroordeeld, zal de kantonrechter de geldende liquidatietarieven toepassen.

Voor de overige schadeposten merkt de kantonrechter het volgende op. Van niet alle posten is direct duidelijk in hoeverre die schade het gevolg is van tekortkomingen van [verhuurder] of in hoeverre bijvoorbeeld sprake is van ‘nieuw voor oud’. De kantonrechter stelt dan ook vast dat de schade op dit moment niet nauwkeurig kan worden vastgesteld. Om proceseconomische redenen zal de kantonrechter gebruikmaken van haar bevoegdheid zoals bedoeld in artikel 6:97 BW en de omvang van de schade schatten. De schade wordt begroot op € 8.000,00.

[huurder] heeft aanspraak gemaakt op huurprijsvermindering als gevolg van gederfd huurgenot. Uit de stukken volgt dat [huurder] overlast heeft geleden als gevolg van de werkzaamheden aan de bovenwoning en de lekkages. Uit het rapport van [deskundige] volgt dat sprake is van vocht- en schimmelproblematiek, welke niet adequaat door [verhuurder] is verholpen. Hoewel [huurder] al een compensatie van [verhuurder] heeft ontvangen vanwege de overlast, is de kantonrechter van oordeel dat [huurder] aanspraak kan maken op een nadere vermindering van de huurprijs, zoals bedoeld in artikel 7:207 lid 1 BW. Hoewel uit de door [verhuurder] overgelegde e-mail van 7 juni 2023 volgt dat de verzekeraar een schadevergoeding heeft vastgesteld voor de inventaris, voorraad en bedrijfsschade, ziet dit mogelijk slechts beperkt op een vergoeding wegens gederfd huurgenot. De kantonrechter ziet dan ook aanleiding om de huurprijs te verminderen voor de periode vanaf 12 april 2023 tot aan het einde van de huurovereenkomst. De kantonrechter begroot deze vermindering op hetgeen [huurder] nog aan [verhuurder] uit hoofde van het voornoemde verschuldigd zou zijn, te weten een bedrag van € 4.372,71.

Omdat beide partijen gedeeltelijk ongelijk krijgen, zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

verklaart voor recht dat de huurovereenkomst voor de bedrijfsruimte aan het adres [adres] is geëindigd per 31 maart 2026,

verklaart voor recht dat [huurder] de bedrijfsruimte heeft ontruimd en heeft opgeleverd, welke oplevering [verhuurder] heeft aanvaard,

compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. Van Spronssen en in het openbaar uitgesproken op 30 september 2026.