RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 11939668 CV EXPL 25-22964
datum uitspraak: 18 september 2026
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
[eiseres] ,
woonplaats: [woonplaats 1] ,
eiseres,
gemachtigde: mr. T. Ecevit-Yegen,
tegen
[gedaagde] ,
woonplaats: [woonplaats 2] ,
gedaagde,
gemachtigde: mr. A. Frederiksen.
De partijen worden hierna ‘ [eiseres] ’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd.
1 De procedure
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
-
de dagvaarding van 15 oktober 2025, met bijlagen 1 tot en met 10;
-
het antwoord, met bijlagen 1 en 2;
-
de brief van [gedaagde] , met bijlagen 3 en 4;
-
de e-mail van [eiseres] , met bijlagen 11 tot en met 20;
-
de akte wijziging van eis;
-
de spreekaantekeningen van de gemachtigde van [eiseres] .
Op 15 april 2026 is de zaak tijdens een zitting besproken met [eiseres] en [gedaagde] en met de gemachtigden.
2 De beoordeling
Wat is de kern?
[eiseres] en [gedaagde] zijn buren van elkaar geweest. [eiseres] is eigenaar geweest van het appartement in de [straatnaam] 49 in Rotterdam. [gedaagde] is eigenaar van het direct daarboven gelegen appartement op nummer 51, dat zij verhuurt. In het appartement van [gedaagde] is in het verleden een verbouwing uitgevoerd waarbij onder meer de keuken is verplaatst richting het balkon waar eerder een slaapkamer was. Daarbij is ook de afvoer in de keuken gewijzigd. Voorheen was die aangesloten op een standleiding/valpijp die door het gebouw naar beneden loopt, maar bij de verbouwing is de afvoer aangesloten op de hemelwaterafvoer (hwa). Die hwa bevindt zich aan de buitenzijde van het gebouw. Het betreft een buis met een diameter van 70 millimeter die verticaal is aangebracht tegen een wand van de inpandige balkons, met doorvoeren in de balkonvloeren. Onder het gebouw is de hwa gekoppeld aan een hwa-sifon en daarachter zit de aansluiting naar het riool. Per e-mail van 12 augustus 2023 heeft [eiseres] bij de VvE geklaagd over verstoppingen en stank van de afvoer op het balkon en gevraagd hiernaar onderzoek te doen. De VvE heeft de klachten verholpen. Naar aanleiding van een nieuwe melding hierover heeft de VvE op 26 maart 2025 een aannemer ingeschakeld die geprobeerd heeft de verstopping te verhelpen wat toen niet is gelukt. De aannemer heeft erop gewezen dat het probleem zal blijven terugkomen vanwege de hwa van 70 millimeter met het sifon en omdat de keukenafvoer van nummer 51 erop aangesloten is. Diezelfde dag heeft [eiseres] via WhatsAppberichten aan [gedaagde] laten weten dat er weer een verstopping is met schade tot gevolg aan het kunstgras op haar balkon, waarvoor zij heeft gevraagd € 100,- te betalen. Ook heeft [eiseres] geschreven dat de ingeschakelde aannemer de verstopping niet heeft kunnen verhelpen waardoor haar balkon onder vies water staat en dat dit volgens de aannemer komt door de aansluiting van de keukenafvoer op de regenpijp. [eiseres] heeft tevens meegedeeld dat zij hiermee naar de rechter gaat. [gedaagde] heeft hierop afhoudend gereageerd vanwege privéomstandigheden en gevraagd het te bespreken met haar huurder, de VvE en de aannemer. [eiseres] heeft zich vervolgens gewend tot haar gemachtigde die bij brief van 30 mei 2025 aan [gedaagde] meegedeeld heeft dat de keukenafvoer onjuist aangesloten is en verzocht heeft binnen veertien dagen de afvoer te herstellen en de schade van [eiseres] te vergoeden. Op 3 juni 2025 heeft [gedaagde] laten weten dat het probleem is opgelost doordat haar huurder en een loodgieter een passende oplossing hebben gevonden. In reactie hierop heeft de gemachtigde van [eiseres] bij brief van 16 juni 2025 weersproken dat het probleem met de afvoer opgelost is. Gesommeerd is de aansluiting van de keukenafvoer te herstellen en tevens is aanspraak gemaakt op vergoeding van € 2.500,- voor emotionele en materiële schade. Op 19 juni 2025 heeft [gedaagde] zich op het standpunt gesteld dat geen sprake is van een aanhoudend gebrek, dat het probleem op praktische wijze is verholpen en er sindsdien geen wateroverlast meer is geweest. Op 1 juli 2025 heeft [eiseres] via de VvE een e-mailbericht van de aannemer van 18 juni 2025 ontvangen waarin het volgende staat:
Hwa afvoer is berekend op alleen de afvoeren van de half gesloten balkons dus is rond 70 mm genoeg, op de begane grond komt deze pijp uit in de garage van een andere bewoner. Maar doordat er een keuken leiding (illegaal) op aangesloten wordt, wordt deze buis dus vervuilt met sop, vet en zeeprest ed. met als gevolg steeds verstopt in sifon / garage.
Keuken afvoer is illegaal aangesloten op de hwa van het schoonwater riool
Vuil water zit aan de andere zijde van de keuken en is om onduidelijke redenen verplaatst en door het kozijn naar buiten geboord
[eiseres] woont niet meer in de woning. Zij heeft de woning in maart 2026 verkocht.
[gedaagde] heeft een aannemer ingeschakeld die op 25 maart 2026 de keukenafvoer afgekoppeld heeft van de hwa.
[eiseres] heeft haar oorspronkelijke eis gewijzigd. Verkort weergegeven eist zij verklaringen voor recht dat [gedaagde] tekort geschoten is in de verplichting de afvoer te verwijderen en dat zij aansprakelijk is voor de schade die hieruit voortvloeit, met veroordeling van [gedaagde] tot betaling aan haar van diverse bedragen aan (materiële en immateriële) schadevergoeding en kosten. [gedaagde] is het hiermee niet eens. De kantonrechter wijst de eisen slechts gedeeltelijk toe. Hierna wordt uitgelegd welke en waarom, waarbij de verschillende eisen stuk voor stuk worden behandeld.
Eis 1
Onder 1 is geëist te verklaren voor recht dat [gedaagde] tegenover [eiseres] aansprakelijk is voor de schade voortvloeiend uit de illegale aansluiting van de keukenafvoer van het appartement [straatnaam] 51 op de regenpijp van het balkon van [eiseres] . Deze eis wordt (deels) toegewezen op de hierna te noemen wijze. Het woordje “illegale” wordt weggelaten, want zonder nadere motivering die ontbreekt kan niet worden geconcludeerd dat sprake is geweest van een onwettige of verboden aansluiting. Dat laat onverlet dat [gedaagde] aansprakelijk is voor de schade als gevolg van de aansluiting van de keukenafvoer van haar appartement op de hwa, zelfs als het gaat om een toegestane aansluiting. De reden hiervoor is dat [gedaagde] , na op 26 maart 2025 te zijn gewezen op de verstopping van de hwa en de water- en stankoverlast op het balkon van [eiseres] en de oorzaak hiervan, namelijk het gebruik van de gewijzigde keukenafvoer van het appartement van [gedaagde] , onvoldoende adequaat gehandeld heeft om het urgente probleem van de overlastgevende verstopping te verhelpen. Door de verstopping die aan [gedaagde] kan worden toegerekend, met de water- en stankoverlast voor [eiseres] tot gevolg, is een ongeoorloofde inbreuk ontstaan op het eigendomsrecht van [eiseres] . Haar woongenot is hierdoor onnodig verstoord geweest gedurende enige tijd en er is schade ontstaan. Ook is van de zijde van [gedaagde] sprake geweest van nalatigheid doordat zij, nadat de verstopping was verholpen, niet voldoende voortvarend gehandeld heeft om ook de oorzaak van het probleem (de aansluiting van de keukenafvoer) aan te pakken. Dat dit een jaar heeft geduurd, is in strijd met hetgeen volgens ongeschreven recht in het maatschappelijk verkeer betaamt. [gedaagde] heeft dus tegen [eiseres] een onrechtmatige daad gepleegd en is in beginsel verplicht om de schade die [eiseres] hierdoor lijdt te vergoeden.
Eis 2
Onder 2 is geëist te verklaren voor recht dat [gedaagde] is tekortgekomen in haar verplichting de illegale aansluiting tijdig te verwijderen, nu deze aansluiting heeft voortbestaan van augustus 2023 tot 25 maart 2026, een periode van ruim 31 maanden, ondanks herhaalde meldingen en aanmaningen van [eiseres] en haar gemachtigde.
Deze eis wordt (deels) toegewezen op de hierna te noemen wijze. Dat volgt uit wat onder 2.4. is uiteengezet. Daarbij wordt de periode ingekort, want [eiseres] heeft weliswaar in augustus 2023 geklaagd, maar dat is gebeurd bij de VvE. Nergens blijkt uit dat toen al aan [gedaagde] meegedeeld is het probleem met de aansluiting te verhelpen. Dat is pas later bekend geworden. Naar het zich laat aanzien was het acute probleem van de verstopping eind mei 2025 verholpen gelet op de contacten tussen partijen rond die tijd. Dat het nadien nog heeft gestonken, is betwist. [eiseres] heeft [gedaagde] in haar brief van 30 mei 2025 gesommeerd de keukenafvoer te herstellen binnen veertien dagen. Door dat niet binnen die termijn te doen is [gedaagde] wat dat betreft vanaf 13 juni 2025 tekortgeschoten. De omstandigheid dat [eiseres] zich hiervoor ook had kunnen richten tot de VvE omdat afvoeren en standleidingen gemeenschappelijke delen zijn, betekent niet dat [gedaagde] niet tekort geschoten is. In dit verband is mede van betekenis dat nergens uit blijkt dat de VvE op enig moment ingestemd heeft met het aansluiten van de keukenafvoer op de hwa. De omstandigheid dat dit volgens [gedaagde] gerealiseerd is door een vorige eigenaar van haar appartement en zij pas op 26 maart 2025 kennis genomen heeft van het probleem betekent niet dat zij na afloop van genoemde termijn niet tekort geschoten is in het verhelpen van de oorzaak van het probleem. Dat is pas op 25 maart 2026 gebeurd.
Eis 3
Onder 3 is geëist [gedaagde] te veroordelen tot betaling van € 1.088,95 aan materiële schade, met rente. Het bedrag bestaat uit de volgende posten:
-
vervanging kunstgras balkon € 100,-
-
vervanging kattenkrabpaal € 100,-
-
vervanging voetmat € 10,-
-
vervanging pantoffels € 20,-
-
aanschaf luchtreiniger € 260,-
-
vervanging afvoerbuis € 598,95
Hierover het volgende.
Niet is betwist dat op het balkon van [eiseres] een mat van kunstgras gelegen heeft. Voldoende is onderbouwd dat die mat vies geworden is door water met vet en etensresten afkomstig uit de keuken van het appartement van [gedaagde] doordat dit water omhoog kwam bij gebruik van de afvoer van de keuken vanwege een verstopping van de hwa. Anders dan [gedaagde] aanvoert is zoiets niet snel schoon te maken zonder dat het blijft stinken. Aannemelijk is dat [eiseres] hierdoor schade heeft geleden, die geschat wordt op
€ 100,- zodat dit bedrag wordt toegewezen.
Anders dan [gedaagde] aanvoert, is op de foto’s van de aannemer, die [eiseres] in het geding heeft gebracht, een gestoffeerde kattenkrabpaal te zien die op de kunstgras mat staat in vies water. Zie de laatste foto van bijlage 2. Mede gezien de omstandigheid dat sprake is van een inpandig balkon, is aannemelijk dat die krabpaal nat en vies geworden is door het water met vet en etensresten dat door de verstopping van de hwa op het balkon terecht gekomen is, en niet door regenwater. Aannemelijk is ook dat de krabpaal hierdoor beschadigd is geraakt waardoor [eiseres] schade heeft geleden, die geschat wordt op € 100,- zodat dit bedrag wordt toegewezen.
2.6.3/4. Betwist is dat op het balkon een voetmat en pantoffels hebben gestaan ten tijde van de wateroverlast door de verstopping. Ook de schade eraan is betwist. Gelet hierop had het op de weg van [eiseres] gelegen om hierover nadere onderbouwing te geven. Dat is niet gebeurd, zodat de bedragen van €10,- en € 20,- worden afgewezen.
Door [eiseres] is gesteld dat sprake is geweest van gebruiksderving en functieverlies van haar woning door een onbruikbaar balkon. Daarvoor vordert zij separate schadevergoedingen, waarover hieronder meer, maar ook stelt zij in verband met de problematiek op haar balkon een luchtreiniger te hebben aangeschaft voor € 260,-. Naar voren is gebracht dat het balkon fungeert als essentiële ventilatievoorziening, die [eiseres] door de stankoverlast niet heeft kunnen gebruiken, wat heeft geleid tot ventilatieproblemen in de gehele woning en secundaire schade, waaronder schimmelvorming in de badkamer, slaapkamer en woonkamer. De schimmelvorming heeft de gezondheid van [eiseres] en haar op 19 juni 2025 geboren baby geschaad, met luchtwegklachten en ademhalings-problemen tot gevolg. Dit is reden geweest voor [eiseres] om een luchtreiniger aan te schaffen voor € 260,-, welk bedrag zij vergoed wil hebben. [gedaagde] betwist zowel de ernst als de duur van de overlast, maar ook de gestelde gevolgschade ervan. Aangevoerd is dat de verstopping na een paar dagen verholpen is en weersproken is dat die situatie geleid heeft tot schimmelvorming in de woning en aantasting in de persoon. Gelet op dit verweer staat niet vast dat er een causaal verband is tussen de wateroverlast op het balkon, waarvan naar het zich laat aanzien ongeveer een maand lang sprake is geweest, en de gestelde toestand in de woning en wat betreft de gezondheid van [eiseres] en haar baby. Omdat dit verband, zoals [gedaagde] aanvoert, niet aannemelijk is had het op de weg van [eiseres] gelegen om meer onderbouwd te stellen waarop zij het causale verband baseert. Dat is niet gebeurd. Daarom wordt geen reden gezien om [eiseres] toe te laten tot het bewijs hiervan. Daardoor komt ook niet vast te staan dat voormeld causale verband er is. Bij deze stand van zaken staat de overlastproblematiek los van de gezondheidstoestand van [eiseres] en wordt (dus) ook geen reden gezien waarom [gedaagde] zou moeten opdraaien voor de keuze van [eiseres] om een luchtreiniger te kopen. Het bedrag van € 260,- wordt dus afgewezen.
Door [eiseres] is gesteld dat zij een afvoerbuis, namelijk een deel van de hwa, heeft laten vervangen waarvoor de aannemer op 1 maart 2026 een factuur van € 598,95 aan haar heeft doen toekomen. Zij eist [gedaagde] te veroordelen tot betaling van het bedrag. Ter zitting heeft [eiseres] naar voren gebracht dat zij de buis vervangen heeft in verband met de verkoop van de woning. [gedaagde] betwist deze post. Mede tegen de achtergrond dat [gedaagde] uiteindelijk zelf werkzaamheden heeft laten verrichten om de aansluiting van de keukenafvoer op de hwa te herstellen, valt niet zonder meer in te zien waarom zij zou moeten betalen voor de vervanging van een deel van de buis van de hwa waarvoor niet zij maar [eiseres] opdracht heeft gegeven. De omstandigheid dat in die buis sprake is geweest van corrosie, kalkafzetting en vervuiling betekent nog niet dat die vervangen moest worden, laat staan voor rekening van [gedaagde] . Daarom wordt het bedrag van € 598,95 afgewezen, omdat er geen goede grond wordt gezien waarom [gedaagde] het zou moeten betalen aan [eiseres] .
Eisen 4 en 5.
Onder 4 is geëist [gedaagde] te veroordelen tot betaling van € 1.500,- ter vergoeding van gebruiksderving van het balkon en functieverlies van de gehele woning over de periode van 13 juni 2025 tot en met 13 oktober 2025, met rente. Onder 5 is ter vergoeding hiervan
€ 375,- per maand geëist over de periode van 14 oktober 2025 tot en met 25 maart 2026, met rente. [gedaagde] betwist echter dat sprake is geweest van structurele overlast en dat het balkon onbruikbaar is geweest. [gedaagde] betwist ook het causale verband tussen de gestelde problemen op het balkon en die in de woning. Die verweren zijn steekhoudend, want de overlastgevende verstopping is al vóór 13 juni 2025 opgelost. Gesteld noch gebleken is dat zich nadien weer verstoppingen hebben voorgedaan met water- en stankoverlast tot gevolg, zodat het ervoor wordt gehouden dat [eiseres] het balkon heeft kunnen gebruiken in de genoemde periode. De aansluiting van de keukenafvoer op zichzelf genomen heeft daaraan niet in de weg gestaan en dus niet tot gebruiksderving van het balkon geleid, laat staan tot functieverlies van de gehele woning. Verwezen wordt naar wat onder 2.6.5. overwogen is over het niet vaststaande verband tussen de wateroverlast op het balkon en de gestelde toestand in de woning. Ter aanvulling hierop wordt nog opgemerkt dat het overgrote deel van het woongenot van een woning niet ontleend wordt aan een balkon van een paar vierkante meter waarvan doorgaans gedurende een groot deel van het jaar geen gebruik wordt gemaakt. Om deze redenen worden de onder 4 en 5 geëiste bedragen afgewezen.
Eis 6
Onder 6 is geëist [gedaagde] te veroordelen tot betaling van € 2.500,- ter vergoeding van immateriële schade wegens aantasting in de persoon door de voortdurende stankoverlast, wateroverlast en schimmelvorming gedurende een periode van ruim 31 maanden, met rente. Uit het vorenstaande blijkt dat geen sprake is geweest van voortdurende overlast en dat de schimmelproblematiek in de woning [gedaagde] niet kan worden aangewreven. [gedaagde] betwist ook dat [eiseres] hierdoor in haar persoon is aangetast. Degene die zich beroept op aantasting in de persoon zal voldoende concrete gegevens moeten aanvoeren waaruit kan volgen dat in verband met de omstandigheden van het geval psychische schade is ontstaan, waartoe nodig is dat naar objectieve maatstaven het bestaan van geestelijk letsel kan worden vastgesteld. Hieraan is niet voldaan, want niet althans onvoldoende gemotiveerd is gesteld dat een oorzakelijk verband bestaat tussen datgene wat [gedaagde] wordt verweten en de beweerdelijke psychische schade bij [eiseres] .
De enkele omstandigheid dat haar huisarts medicijnen voorgeschreven heeft aan [eiseres] voor depressie, angststoornis en PTSS is hiervoor niet voldoende. Om deze reden wordt het onder 6 geëiste bedrag van € 2.500,- afgewezen.
Eis 7
Onder 7 is geëist [gedaagde] te veroordelen tot vergoeding van alle schade die [eiseres] als gevolg van het onrechtmatig handelen van [gedaagde] in de toekomst zal lijden, waaronder begrepen maar niet beperkt tot aanspraken van de koper van de voormalige woning van [eiseres] aan de [adres 1] in Rotterdam wegens gebreken die hun oorzaak vinden in de door [gedaagde] veroorzaakte overlast gedurende de periode augustus 2023 tot en met 25 maart 2026, nader op te maken bij staat en te vereffenen overeenkomstig de wet, met rente. Deze eis wordt afgewezen omdat die ziet op onzekere toekomstige omstandigheden. De aansluiting van de keukenafvoer is inmiddels verlegd door [gedaagde] en schade in de voormalige woning van [eiseres] en aan haarzelf in persoon als gevolg van de overlast door die aansluiting is niet komen vast te staan. Gelet op wat hiervoor is overwogen valt ook niet zonder meer in te zien waarom [eiseres] door [gedaagde] gevrijwaard zou moeten worden bij eventuele aanspraken van de kopers van haar woning, want zij heeft die aanspraken op voorhand kunnen afwenden door mededeling te doen van de problematiek en de bekende en mogelijk onbekende gevolgen ervan en door clausules in het koopcontract op te nemen om claims te voorkomen of beperken.
Eis 8
Onder 8 is geëist [gedaagde] te veroordelen tot betaling van € 875,- aan buitengerechtelijke kosten, met rente. Onduidelijk is waarop dit bedrag gebaseerd is. De kantonrechter wijst een bedrag van € 462,50 toe, welk bedrag gehanteerd wordt als kosten zijn gemaakt bij een vordering van onbepaalde waarde. Het geschil tussen partijen betreft in de kern namelijk een dergelijke vordering, die aanvankelijk vooral gericht is geweest op een veroordeling van [gedaagde] om de aansluiting van de keukenafvoer te verwijderen van de hwa. Vaststaat dat [eiseres] voorafgaand aan deze procedure geprobeerd heeft [gedaagde] hiertoe te bewegen. Toen dat haarzelf niet lukte heeft zij haar gemachtigde ingeschakeld. Dat heeft [eiseres] redelijkerwijs kunnen doen en hierdoor zijn kosten gemaakt. Dit zijn geen kosten geweest ter voorbereiding van een procedure waarin de proceskosten-veroordeling voorziet. Het bedrag van € 462,50 wordt vermeerderd met rente vanaf vandaag, omdat [gedaagde] geen andere datum heeft genoemd in haar eiswijziging waarbij deze kosten gevorderd zijn.
Compensatie proceskosten
De kantonrechter bepaalt dat de partijen de eigen proceskosten dragen. Dat betekent dat zij geen vergoeding hoeven te betalen voor de kosten die de andere partij heeft gemaakt.
Uitvoerbaar bij voorraad
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat [eiseres] dat eist en [gedaagde] daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
3 De beslissing
De kantonrechter:
verklaart voor recht dat [gedaagde] tegenover [eiseres] aansprakelijk is voor de schade voortvloeiend uit de aansluiting van de keukenafvoer van het appartement [adres 2] op de regenpijp van het balkon van [eiseres] ;
verklaart voor recht dat [gedaagde] is tekortgekomen in haar verplichting de aansluiting tijdig te verwijderen, nu deze aansluiting heeft voortbestaan van 13 juni 2025 tot 25 maart 2026, ondanks herhaalde meldingen en aanmaningen van [eiseres] en haar gemachtigde.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] te betalen:
-
€ 200,- aan schadevergoeding met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW hierover vanaf 15 oktober 2025 tot de dag dat volledig is betaald;
-
€ 462,50 aan buitengerechtelijke kosten, met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW hierover vanaf vandaag tot de dag dat volledig is betaald;
bepaalt dat de partijen de eigen proceskosten dragen;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
wijst al het andere af.
Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. I.K. Rapmund en in het openbaar uitgesproken.
465