ECLI:NL:RBOVE:2026:4619

[gedaagde] heeft ten behoeve van de aankoop van een onroerende zaak geld geleend aan [eisers] Ter zekerheid van deze geldlening hebben [eisers] een hypotheekrecht aan [gedaagde] verstrekt. [eisers] stellen dat zij de geldlening volledig hebben afgelost en het hypotheekrecht daardoor teniet is gegaan. [gedaagde] is het daar niet mee eens en weigert haar medewerking aan de doorhaling van het hypotheekrecht uit de daartoe bestemde openbare registers. [eisers] hebben de onroerende zaak inmiddels verkocht. Zij zijn dit kort geding gestart om te bewerkstelligen dat de onroerende zaak vrij van hypotheek en beslag aan de koper geleverd kan worden.

De voorzieningenrechter stelt vast dat het aan [gedaagde] was om met haar administratie aan te tonen dat zij nog een vordering heeft op [eisers] waar het hypotheekrecht op ziet. Dat heeft zij niet gedaan, waaraan de voorzieningenrechter de conclusie verbindt dat er geen vordering meer is waar het hypotheekrecht betrekking op heeft en het hypotheekrecht daarmee teniet is gegaan. De voorzieningenrechter wijst de vorderingen van [eisers] daarom toe, behalve de gevorderde schorsing tot het leggen van conservatoir beslag. De motivering van deze beslissingen volgt hierna.

In december 2007 kwam de onroerende zaak (een hotel inclusief woning, hierna: de onroerende zaak) aan de [adres] op de markt. [eisers] hebben deze onroerende zaak gekocht. Daarbij zijn zij op fiscaal gebied geadviseerd door [gedaagde] en haar voormalige echtgenoot de heer [naam] (hierna: [naam]).

[gedaagde] heeft voor de aankoop van de onroerende zaak geld aan [eisers] geleend. In de overeenkomst van geldlening van 24 april 2008 is opgenomen dat [gedaagde] aan [eisers] € 126.500,00 uitleent. Ter zekerheid voor de terugbetaling hebben [eisers] een hypotheekrecht aan [gedaagde] verstrekt. Het hypotheekrecht is ingeschreven in de daartoe bestemde openbare registers.

In de periode van 2008 tot en met 2010 hebben [eisers] diverse betalingen aan [gedaagde] gedaan.

Jaren later, bij brief van 29 december 2018, heeft [gedaagde] aan [eisers] kenbaar gemaakt dat zij van mening is dat zij nog een vordering op [eisers] heeft. De hoogte van de vordering is door [gedaagde] niet gespecificeerd. Hierna is tussen partijen een discussie ontstaan over of [eisers] nog wat aan [gedaagde] verschuldigd zijn.

Bij brief van 11 september 2025 heeft de advocaat van [eisers] aan [gedaagde] verzocht om met stukken te onderbouwen dat zij nog een vordering op [eisers] heeft. Daarnaast schrijft hij dat als [gedaagde] dat niet kan, het hypotheekrecht op de onroerende zaak doorgehaald moet worden. Daarop is door [gedaagde] afwijzend gereageerd.

In 2026 hebben [eisers] de onroerende zaak verkocht aan een derde. De onroerende zaak moet volgens de koopovereenkomst op 17 augustus 2026 aan de koper vrij van hypotheek en beslagen worden geleverd

[gedaagde] voert verweer. Zij concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eisers], dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eisers], met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eisers] in de kosten van deze procedure.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

Het gaat hier om in kort geding gevorderde voorlopige voorzieningen. Voor toewijzing is nodig dat [eisers] een spoedeisend belang daarbij hebben. [eisers] stellen dat zij de onroerende zaak hebben verkocht. De onroerende zaak moet blijkens de in het geding gebrachte koopovereenkomst voor 17 augustus 2026 vrij van hypotheek en beslagen aan de koper worden geleverd. Dat is op dit moment niet mogelijk vanwege dat het hypotheekrecht van [gedaagde] op de onroerende zaak staat ingeschreven in de daartoe bestemde openbare registers. [gedaagde] is tot op heden niet bereid om de inschrijving van het hypotheekrecht door te halen. Daarmee is het spoedeisend belang gegeven.

Hieronder zal de voorzieningenrechter de vorderingen inhoudelijk beoordelen.

De voorzieningenrechter stelt voorop dat in de hypotheekakte van 25 april 2008 staat dat het hypotheekrecht strekt tot zekerheid voor de betaling van alles wat [gedaagde] volgens haar administratie van [eisers] te vorderen heeft of mocht hebben, uit hoofde van verstrekte en/of alsnog te verstrekken geldleningen, verleende en/of alsnog te verlenen kredieten, tegenwoordige en/of toekomstige borgstellingen en/of uit anderen hoofde (zie 3.3). Het is dus aan [gedaagde] om met haar administratie aan te tonen dat zij op dit moment een vordering op [eisers] heeft. Naar eigen zeggen kan [gedaagde] dat niet, omdat zij vanwege haar conflict met [naam] niet over haar administratie beschikt. Wel kan dit volgens haar uit de producties van [eisers] worden afgeleid, wat [eisers] betwisten. De door [eisers] in het geding gebrachte producties kunnen niet worden aangemerkt als de administratie van [gedaagde]. De omstandigheid dat [gedaagde] niet over haar administratie beschikt, komt voor haar eigen rekening en risico. Zij was als hypotheekhouder verantwoordelijk voor de administratie, wat ook volgt uit de hypotheekakte. Uit de in het geding gebrachte correspondentie blijkt dat partijen al jarenlang discussie met elkaar hebben over of [gedaagde] nog een vordering op [eisers] heeft, maar [gedaagde] telkens nalaat om haar vordering te concretiseren en met stukken uit haar administratie te onderbouwen. Die omstandigheid brengt mee dat [gedaagde] geen vorderingsrecht op [eisers] heeft waar het hypotheekrecht op ziet. Hierdoor staat naar oordeel van de voorzieningenrechter voorshands voldoende vast dat het hypotheekrecht van [gedaagde] teniet is gegaan.

Op grond van artikel 3:274 van het Burgerlijk Wetboek (BW) is de schuldeiser ([gedaagde]), wanneer een hypotheek is tenietgegaan, verplicht aan de rechthebbende op het bezwaarde goed ([eisers]) op diens verzoek en op diens kosten bij authentieke akte een verklaring af te geven dat de hypotheek is vervallen. [gedaagde] weigert tot op heden een dergelijke verklaring te verstrekken. [eisers] vorderen daarom dat de voorzieningenrechter bepaalt dat dit vonnis op grond van artikel 3:300 BW dezelfde kracht heeft als de bij authentieke akte door [gedaagde] af te geven verklaring dat de hypotheek is vervallen (ook wel de akte van doorhaling). Daarnaast vorderen zij, eveneens op grond van dat artikel, dat zijzelf en een daartoe aangewezen notaris gemachtigd worden tot doorhaling van het hypotheekrecht uit de daartoe bestemde openbare registers.

De voorzieningenrechter stelt voorop dat de omstandigheid dat doorhaling van de hypothecaire inschrijving waarschijnlijk niet ongedaan gemaakt kan worden, niet meebrengt dat de gevorderde voorzieningen in kort geding niet (bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis) toewijsbaar zijn. Wel dient de voorzieningenrechter de belangen van [gedaagde] in acht te nemen bij de beoordeling van de vordering. De voorzieningenrechter is van oordeel dat het belang van [eisers] bij doorhaling van de hypothecaire inschrijving in dit geval zwaarder weegt dan het belang van [gedaagde] bij behoud daarvan. [gedaagde] heeft, ondanks herhaalde verzoeken van [eisers], geen administratie laten zien waaruit blijkt dat zij nog een vorderingsrecht op [eisers] heeft waarop het hypotheekrecht als zekerheid ziet, terwijl het afwijzen van de vordering voor [eisers] hoogstwaarschijnlijk de consequentie heeft dat de koop van de onroerende zaak niet door kan gaan, met alle (financiële) gevolgen van dien.

Gelet op dat de onroerende zaak al op 17 augustus 2026 vrij van hypotheek aan de koper geleverd moet worden, zal de voorzieningenrechter bepalen dat dit vonnis in de plaats treedt van de door [gedaagde] op te stellen akte van doorhaling. Daarnaast zullen [eisers] en een door hen aan te wijzen notaris gemachtigd worden om de hypothecaire inschrijving op de woning te laten doorhalen uit de daartoe bestemde openbare registers.

[eisers] hebben verder gevorderd dat de bevoegdheid van [gedaagde] tot het leggen van conservatoir beslag op de onroerende zaak wordt geschorst totdat bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis enige vordering van [gedaagde] is vastgesteld. Dit komt neer op een tijdelijk verbod tot het leggen van conservatoir beslag, wat slechts in uitzonderlijke gevallen toewijsbaar is. Voor toewijzing van een verbod om conservatoir beslag te leggen bestaat in dit geval geen grond. Het is aan de voorzieningenrechter die een beslagrekest beoordeelt om te bepalen of [gedaagde] een vordering heeft die een conservatoir beslag rechtvaardigt. Indien een beslagrekest wordt ingediend zal [gedaagde] van het onderhavige vonnis melding moeten maken. Zij is immers¹ op grond van artikel 21 Rv verplicht voor de beslissing van belang zijnde feiten volledig en naar waarheid aan te voeren. Zo dient in het beslagrekest melding gemaakt te worden van alle lopende, doorlopen of beëindigde procedures die relevant zijn voor een goede beoordeling van de zaak. In dit kort geding is voor toewijzing van deze vordering geen plaats.

[gedaagde] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eisers] worden begroot op:

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

bepaalt dat dit vonnis in de plaats treedt van de akte van doorhaling van het door [eisers] op 25 april 2008 aan [gedaagde] verstrekte recht van hypotheek op de onroerende zaak van [eisers], staande en gelegen aan de [adres], kadastraal bekend onder [kadastrale aanduidingen],

machtigt [eisers] en een door hen aan te wijzen notaris tot doorhaling van het onder 6.1 genoemde hypotheekrecht uit de daartoe bestemde openbare registers,

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.860,02, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 98,00 plus de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

wijst het meer of anders gevorderde af.