ECLI:NL:RBNNE:2026:4333

1.1.

De procesgang blijkt uit het volgende:

1.2.

Vonnis is (nader) bepaald op heden.

2.1.

[gedaagde] (huurder) en [eiser] (verhuurder) hebben met ingang van 12 februari 2025 een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot onzelfstandige woonruimte (een studentenkamer, kamer 5) aan de [woonplaats 2] . Het betreft een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Partijen zijn onder meer een kale aanvangshuurprijs van € 701,72 per maand overeengekomen, alsmede een maandelijks voorschot van € 150,00 op de servicekosten. In totaal is dat € 851,72 per maand.

2.2.

[gedaagde] heeft de Huurcommissie op 25 juni 2025 verzocht om de redelijkheid van de overeengekomen aanvangshuurprijs te beoordelen. Daarbij heeft zij ook melding gemaakt van een vijftal gebreken. De Huurcommissie heeft dit verzoek geregistreerd onder zaaknummer [nummer] .

2.3.

De Huurcommissie heeft op 22 juli 2025 een voorbereidend onderzoek laten uitvoeren in de woonruimte. Hiervan is door haar onderzoeker een rapport opgemaakt. Daarin staat onder meer het volgende:

• Op de begane grond bevindt zich het toilet in een ruimte onder de vaste trap (foto 5).

• Dit toilet is gemeenschappelijk en wordt door 6 individuele huurders gebruikt.

• De huurder spoelt op verzoek van de onderzoeker het toilet door, waarna er voldoende spoelwater in het toilet komt.

• Het vullen van het reservoir geeft echter na een spoelbeurt problemen. Het spoelmechanisme blijft open staan waardoor het water waarmee het reservoir gevuld dient te worden, direct de toiletpot inloopt, en de vlotter welke de water inlaat bedient en, bij voldoende waterniveau, de watertoevoer afsluit blijft in de onderste stand “plakken”.

• Om het toilet na het doorspoelen weer te kunnen gebruiken, dient de huurder de deksel van het reservoir af te nemen (foto 6), het spoelmechanisme (blauwe pijl foto 7), met enig wiebelen, weer op de afsluitende positie te drukken, en de vlotter (oranje pijl foto 7) handmatig omhoog te trekken, waarna het reservoir zeer traag weer gevuld wordt met water. Vervolgens kan de deksel weer op het reservoir worden geplaatst.

• (…)

2.4.

De mondelinge behandeling van het verzoek bij de Huurcommissie heeft op 11 september 2025 plaatsgevonden. Omdat [eiser] niet bij die zitting aanwezig kon zijn, heeft hij tevoren zijn zienswijze op papier gezet en bij de Huurcommissie ingediend.

2.5.

De Huurcommissie heeft na de mondelinge behandeling beslist dat de overeengekomen huurprijs niet redelijk is. Wel redelijk is volgens de Huurcommissie een aanvangshuurprijs van € 610,14 per maand. Vanwege drie ernstige gebreken (deurhendel kamer, wc-reservoir en deurbel) in de woonruimte heeft de Huurcommissie de huurprijs per 12 februari 2025 (de ingangsdatum van de huurovereenkomst) met 60% verlaagd tot € 244,06 per maand. De Huurcommissie heeft haar uitspraak verzonden op 9 oktober 2025.

3.1.

[eiser] vordert samengevat dat bij voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:

1. een redelijke (aanvangs)huurprijs wordt vastgesteld, met inachtneming van de WWS-punten;

2. [gedaagde] wordt veroordeeld om aan [eiser] te betalen het verschil tussen de door de kantonrechter vastgestelde huurprijs en de tot de datum van de uitspraak door [gedaagde] betaalde huurpenningen;

3. [gedaagde] wordt veroordeeld in de proceskosten en de nakosten, in beide gevallen te vermeerderen met de wettelijke rente.

3.2.

In essentie voert [eiser] aan dat hij zich kan vinden in de door de Huurcommissie bepaalde aanvangshuurprijs, met dien verstande dat hij het redelijk acht dat rekening wordt gehouden met de door hem op 26 november 2025 gedane investering in zonnepanelen op het dak van het pand. [eiser] is het niet eens met een huurprijsverlaging in verband met (vermeende) gebreken.

3.3.

[gedaagde] kan zich geheel vinden in de uitspraak van de Huurcommissie en vindt daarom dat de kantonrechter zal moeten beslissen overeenkomstig die uitspraak.

3.4.

Waar nodig zal hierna, bij de beoordeling, nader op de stellingen van partijen worden ingegaan.

4.1.

Artikel 7:262 lid 1 BW bepaalt dat wanneer de Huurcommissie op een verzoek van de huurder of verhuurder uitspraak heeft gedaan, zij geacht worden te zijn overeengekomen wat in die uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken nadat aan hen afschrift van die uitspraak is verzonden, een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak is gevraagd. De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 23 april 2021¹ bepaald dat wanneer een van partijen tijdig een vordering als bedoeld in artikel 7:262 lid 1 BW instelt, partijen in het geheel niet meer gebonden zijn aan de uitspraak van de Huurcommissie.

4.2.

De uitspraak van de Huurcommissie is verzonden op 9 oktober 2025. De dagvaarding is op 1 december 2025 aan [gedaagde] betekend, zodat [eiser] zich binnen genoemde termijn van acht weken tot de kantonrechter heeft gewend. De binding van partijen aan de uitspraak van de Huurcommissie is derhalve in zijn geheel komen te vervallen. De kantonrechter dient de zaak daarom in volle omvang te beoordelen. In het licht daarvan is het niet relevant of de Huurcommissie wel of geen acht heeft geslagen op de door [eiser] bij de Huurcommissie ingediende zienswijze. [eiser] heeft deze zienswijze bovendien in deze procedure (opnieuw) ingebracht en die wordt derhalve in deze procedure meegenomen.

4.3.

Voor de beoordeling van de zaak is verder van belang dat de Hoge Raad in genoemd arrest van 23 april 2021 heeft bepaald dat als de kantonrechter ten aanzien van bepaalde geschilpunten niet van bezwaren tegen de beslissing van de Huurcommissie is gebleken, zij in haar beslissing met betrekking tot die geschilpunten de uitspraak van de Huurcommissie zonder nadere motivering mag overnemen. Indien beide partijen ondubbelzinnig te kennen geven dat zij ten aanzien van bepaalde geschilpunten geen beslissing van de kantonrechter verlangen, dient de kantonrechter de beslissing van de Huurcommissie over die geschilpunten te eerbiedigen. Zij zal daarmee bij haar beslissing over samenhangende geschilpunten rekening dienen te houden.

4.4.

4.5.

Partijen zijn het erover eens dat de door de Huurcommissie vastgestelde aanvangshuurprijs van € 610,14 per maand redelijk is. Een (nadere) beoordeling daarvan door de kantonrechter kan daarom achterwege blijven. Omdat het in deze zaak gaat om de huurprijs bij aanvang van de huurovereenkomst en dus per 12 februari 2025, kan geen rekening worden gehouden met de door [eiser] op 26 november 2025 gedane investering in zonnepanelen op het dak van het pand.

4.6.

De Huurcommissie is uitgegaan van een drietal gebreken, namelijk:

1. het slot van de kamerdeur functioneert onvoldoende;

2. het reservoir van het toilet functioneert onvoldoende;

3. de deurbel is defect.

4.7.

De kantonrechter oordeelt daarover als volgt.

4.8.

Wanneer de Huurcommissie wordt gevraagd om de aanvangshuurprijs vast te stellen, dan moet op grond van artikel 12 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (Uhw) tevens worden beoordeeld of de overeengekomen of redelijk geachte huurprijs, gelet op de gebreken ten aanzien van de woonruimte, in rekening dient te worden gebracht. Het gaat om gebreken waarvoor de verhuurder verantwoordelijk wordt geacht en die door hem ook verholpen kunnen worden. De huurder is niet verplicht de gebreken vooraf aan de verhuurder te melden. De verhuurder die een nieuwe huurovereenkomst aangaat, wordt geacht bekend te zijn met de toestand van de woning bij aanvang van de huurovereenkomst.

4.9.

Bij het oordeel over de gebreken kan in beginsel alleen rekening worden gehouden met gebreken die er bij aanvang van de huur waren. Dat uitgangspunt kan slechts uitzondering lijden wanneer de huurder een vordering tot huurprijsvermindering in verband met gebreken heeft ingesteld. Dat is in deze zaak niet het geval.

4.10.

De stelplicht en de bewijslast met betrekking tot de aanwezigheid van gebreken bij aanvang van de huurovereenkomst rusten op de huurder.

4.11.

[gedaagde] heeft in haar verzoek aan de Huurcommissie om de redelijkheid van de overeengekomen aanvangshuurprijs te beoordelen niet gemeld dat de deurbel kapot was. De onderzoeker van de Huurcommissie heeft geconstateerd dat dit wel het geval was toen hij de woonruimte heeft bezocht. Gelet op de deskundigheid van de onderzoeker gaat de kantonrechter ervan uit dat de deurbel toen inderdaad kapot was. De onderzoeker heeft in zijn rapport aangegeven dat [gedaagde] bij navraag heeft gezegd dat zij niet weet of de deurbel wel of niet functioneerde bij het betrekken van de woning. Om die reden heeft de onderzoeker in zijn rapport geschreven dat hij dit gebrek uitsluitend heeft opgenomen als een algemene opmerking en niet, zo begrijpt de kantonrechter, als een gebrek.

4.12.

[gedaagde] heeft in haar verzoek aan de Huurcommissie om de redelijkheid van de overeengekomen aanvangshuurprijs te beoordelen onder meer gemeld dat de deurhendel van haar kamerdeur kapot is en dat het waterreservoir van het toilet niet goed vult. De onderzoeker van de Huurcommissie heeft geconstateerd dat dit inderdaad het geval is. Omdat die onderzoeker als een onafhankelijke deskundige moet worden beschouwd, gaat de kantonrechter uit van de juistheid van die constatering. [eiser] heeft onvoldoende gesteld om de juistheid daarvan in twijfel te kunnen trekken. Omdat [gedaagde] in haar verzoek aan de Huurcommissie van 25 juni 2025 ook al melding heeft gemaakt van deze gebreken, gaat de kantonrechter ervan uit dat die gebreken op die datum aanwezig waren.

4.13.

Dat betekent echter niet zonder meer dat die gebreken ook al op de aanvangsdatum van de huurovereenkomst (4,5 maanden voor het verzoek aan de Huurcommissie) aanwezig waren. De gebreken kunnen immers ook na die datum zijn ontstaan. Weliswaar schrijft de onderzoeker van de Huurcommissie in zijn rapport dat hij het voldoende aannemelijk en toetsbaar/aantoonbaar acht dat deze gebreken er al waren op de aanvangsdatum van de huurovereenkomst, maar het is onduidelijk op grond waarvan de onderzoeker tot die conclusie is gekomen.

4.14.

Daar komt bij dat [eiser] met betrekking tot het deurslot heeft aangevoerd dat de vloer in het gehuurde in het kader van een renovatie van het pand voorafgaand aan het betrekken door [gedaagde] is vervangen en dat toen de kamerdeur is gedemonteerd. Voordat die deur daarna opnieuw werd geplaatst, is volgens [eiser] het hang- en sluitwerk geïnspecteerd en in orde bevonden. Met betrekking tot het reservoir van het toilet heeft [eiser] aangevoerd dat voordat [gedaagde] de woonruimte betrok, nieuwe leidingen zijn geïnstalleerd en het nieuwe sanitair is aangesloten op de nieuwe en bestaande leidingen. Omdat [gedaagde] vrijwel meteen na de oplevering van het werk het gehuurde heeft betrokken, kan volgens [eiser] van een technisch gebrek aan het toilet geen sprake zijn. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [eiser] aldus gemotiveerd betwist dat het slot van de kamer en het reservoir van het toilet bij aanvang van de huurovereenkomst niet goed functioneerden.

4.15.

Verder is er sprake van een serieus gebrek wanneer de privéruimte van een huurder niet kan worden afgesloten. Als het gebrek er al op de begindatum van de huurovereenkomst was, zou het daarom voor de hand liggen dat [gedaagde] dat meteen aan [eiser] zou hebben gemeld. Gesteld noch gebleken is dat zij dat heeft gedaan. Ook is gesteld noch gebleken dat [gedaagde] (of een andere huurder) kort na aanvang van de huurovereenkomst bij [eiser] melding heeft gemaakt van het door de onderzoeker van de Huurcommissie omschreven gebrek met betrekking tot het reservoir van het gemeenschappelijke toilet.

4.16.

4.17.

Op grond van het voorgaande zal de kantonrechter de aanvangshuurprijs vaststellen op € 610,14 per maand. De eerste vordering van [eiser] zal aldus worden toegewezen.

4.18.

[eiser] vordert voorts dat [gedaagde] wordt veroordeeld om aan [eiser] te betalen het verschil tussen de door de kantonrechter vastgestelde huurprijs en de tot de datum van de uitspraak door [gedaagde] betaalde huurpenningen. Op basis van het bedrag van € 610,14 per maand en het bij de feiten genoemde maandelijks voorschot van € 150,00 op de servicekosten (in totaal dus € 760,14) heeft [eiser] in zijn dagvaarding becijferd dat [gedaagde] tot en met de maand november 2025 € 7.302,77 moest betalen en € 6.692,80 heeft betaald. Aldus resteert volgens [eiser] een door [gedaagde] te betalen bedrag van € 609,97 over de periode februari tot en met november 2025.

4.19.

[gedaagde] heeft dat door [eiser] genoemde bedrag niet betwist en bij conclusie van antwoord aangevoerd dat zij in december 2025 € 760,00 heeft betaald. Dat heeft [eiser] op zijn beurt niet betwist. [eiser] voert in de conclusie van repliek aan dat [gedaagde] steeds verschillende bedragen en nog steeds te weinig huur betaalt. Daarbij doelt [eiser] op het bij conclusie van repliek overgelegde transactieoverzicht.

4.20.

In dat overzicht staat dat [gedaagde] op 1 december 2025 € 760,00 heeft betaald. Die datum komt overeen met de datum van het betaalbewijs dat [gedaagde] bij conclusie van antwoord in het geding heeft gebracht. Gezien de datum van betaling en eerdergenoemde becijfering van [eiser] van de huurachterstand tot en met november 2025, betreft het bedrag van € 760,00 kennelijk de huur voor de maand december 2025. In dat overzicht staat ook dat [gedaagde] op 5 januari 2026 opnieuw € 760,00 heeft betaald en op 30 januari 2026 € 244,06. [gedaagde] heeft met betrekking tot dat overzicht in haar conclusie van dupliek geen opmerkingen gemaakt. De kantonrechter gaat er daarom van uit dat [gedaagde] deze bedragen heeft betaald en dat die bestemd zijn voor de maanden januari en februari 2026.

4.21.

4.22.

Omdat niet duidelijk is welk bedrag [gedaagde] vanaf 1 maart 2026 aan huur en voorschot op de servicekosten heeft betaald, zal zij worden veroordeeld om vanaf die datum het bedrag van € 760,14 (€ 610,14 aan kale huurprijs en € 150,00 aan voorschot op de servicekosten) per maand te betalen. Bij de financiële afwikkeling van dit vonnis moet vanzelfsprekend rekening worden gehouden met de bedragen die [gedaagde] vanaf 1 maart 2026 heeft betaald.

4.23.

Gelet op voorgaande zullen de vorderingen van [eiser] worden toegewezen op de wijze zoals hiervoor is overwogen. Wat partijen voorts nog naar voren hebben gebracht, kan buiten beschouwing blijven, omdat dit niet tot een ander oordeel zal leiden.

4.24.

[gedaagde] is (grotendeels) in het ongelijk gesteld en zij moet daarom de proceskosten betalen. De proceskosten van [eiser] worden als volgt begroot:

• dagvaarding € 145,45

• griffierecht € 90,00

• totaal € 235,45.

4.25.

Dit bedrag kan nog worden vermeerderd met de kosten van betekening van dit vonnis als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend.

4.26.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

4.27.

Voor een veroordeling van [gedaagde] in de nakosten, anders dan de kosten van betekening van dit vonnis, zoals [eiser] heeft gevorderd, is geen plaats, omdat [eiser] zonder gemachtigde procedeert.

5.1.

stelt de kale huurprijs van de door [gedaagde] van [eiser] gehuurde woonruimte aan de [woonplaats 2] met ingang van 12 februari 2025 vast op € 610,14 per maand;

5.2.

veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen aan huur en voorschot op de servicekosten:

1. met betrekking tot de periode februari tot en met november 2025 een bedrag van € 1.126,33;

2. vanaf 1 maart 2026 een bedrag van € 760,14 per maand, waarbij rekening dient te worden gehouden met de bedragen die [gedaagde] vanaf 1 maart 2026 al heeft betaald;

5.3.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 235,45, aan [eiser] te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;

5.4.

veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] de wettelijke rente over de proceskosten te betalen als deze kosten niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan;

5.5.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

5.6.