RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 25/6319
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 22 september 2026 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser
(gemachtigde: mr. R.W.B. van Middelaar),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , de heffingsambtenaar
(gemachtigde: B.J. Verdam).
Samenvatting
1. Deze uitspraak gaat over de vaststelling van de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan de [straat 1] [nummeraanduiding 1] in [plaats] (de woning) op 1 januari 2024 (de waardepeildatum) (de WOZ-beschikking) en de aan eiser opgelegde aanslag onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2025 (de aanslag). Eiser is het niet eens met de WOZ-beschikking en de aanslag. Hij voert daartoe een aantal beroepsgronden aan.
De rechtbank komt in deze uitspraak tot het oordeel dat eiser geen gelijk krijgt. Dit betekent dat de WOZ-beschikking en de aanslag in stand blijven. Het beroep is dus ongegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Procesverloop
2. De heffingsambtenaar heeft met de WOZ-beschikking de waarde van de woning op de waardepeildatum vastgesteld op € 536.000,-. Met deze WOZ-beschikking is aan eiser ook de aanslag onroerendezaakbelasting voor het jaar 2025 opgelegd, waarbij de WOZ-waarde als heffingsmaatstaf wordt gehanteerd.
De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar van 24 september 2025 het bezwaar van eiser ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de aanslag gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met taxatiematrix ingediend. Daarna heeft eiser een conclusie van repliek ingediend. De heffingsambtenaar heeft hier vervolgens op gereageerd.
De rechtbank heeft partijen laten weten dat zij een zitting niet nodig vindt en gevraagd of partijen het daarmee eens zijn. Omdat partijen daarna niet om een zitting hebben gevraagd, heeft de rechtbank het onderzoek gesloten en de zaak niet behandeld op een zitting.1
Feiten
3. Eiser is eigenaar van de woning. De woning is hoekwoning met een gebruiksoppervlakte van 86 m2, een dakkapel van 2 m2 en een aanbouw van 29 m2 en 7 m2. De woning is gelegen op een perceel van 264 m2.
Beoordeling door de rechtbank
Toetsingskader
4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever ‘de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding’.
5. De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en die voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De vergelijkingsobjecten hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar?
6. Eiser stelt dat referentiewoningen [straat 2] [nummeraanduiding 2] en [straat 2] [nummeraanduiding 3] niet goed bruikbaar zijn als referentiewoningen. De gebruiksoppervlakte tussen deze woningen en de woning wijkt namelijk 54 m2 af. Bovendien verschilt referentie [straat 2] [nummeraanduiding 2] , 167 m2 in perceeloppervlakte en is deze referentiewoning een rijwoning. Ook wijkt de prijs per eenheid van dit referentieobject af en ligt deze hoger dan bij vergelijkbare hoekwoningen. De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat in de taxatiematrix voldoende rekening is gehouden met verschillen in oppervlakte. De rechtbank overweegt dat referentiewoningen niet identiek hoeven te zijn aan de woning. De heffingsambtenaar moet bij de aanwezigheid van verschillen wel inzichtelijk maken op welke manier met die onderlinge verschillen rekening is gehouden. Dat heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank in het onderhavige geval voldoende gedaan door het kaveloppervlak in de taxatiematrix te noemen, dit te waarderen aan de hand van een grondstaffel en de grond uit de verkoopprijzen te halen om daarmee de gerealiseerde prijs per vierkante meter van de referentiewoningen en de woning te berekenen. Ook heeft de heffingsambtenaar aan de aanbouw van 29 m2 en 7 m2 een afzonderlijke waarde toegekend. Het hoofdonderdeel wijkt dus geen 54 m2 af. De rechtbank is verder van oordeel dat het enkele feit dat [straat 2] [nummeraanduiding 2] een tussenwoning is, op zichzelf niet betekent dat deze woning niet als referentie kan dienen. Er is namelijk rekening gehouden met het verschil in perceeloppervlakte. Eiser heeft zijn stellingen verder niet gemotiveerd onderbouwd.
De rechtbank acht de vergelijkingsobjecten dus goed vergelijkbaar met de woning van eiser. De vergelijkingsobjecten zijn niet te ver van de waardepeildatum verkocht en wat type, bouwjaar, ligging betreft goed vergelijkbaar met de woning. De verschillen zijn niet zo groot dat de vergelijkingsobjecten niet bruikbaar zijn. De gerealiseerde verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten zijn daarom een goed uitgangspunt bij het bepalen van de waarde van de woning.
7. Eiser heeft een rapport van [onderneming] BV overgelegd. Eiser heeft in dat rapport ook vergelijkingsobjecten opgevoerd, maar de rechtbank acht deze vergelijkingsobjecten niet beter bruikbaar. De heffingsambtenaar heeft hierover namelijk gemotiveerd toegelicht dat de referentiewoningen aan de [straat 3] [nummeraanduiding 4] en [straat 4] [nummeraanduiding 5] in een andere wijk en daarmee ander waardegebied liggen dan de woning. De woning aan de [straat 5] [nummeraanduiding 6] is een twee-onder-een-kapwoning. Dit woningtype is minder bruikbaar om rijwoningen mee te vergelijken als er voldoende verkoopcijfers van rijwoningen beschikbaar zijn. De rechtbank kan het standpunt van de heffingsambtenaar volgen. Eiser heeft dit niet weersproken. De rechtbank zal voor de beoordeling van de waarde daarom uitgaan van de door de heffingsambtenaar aangedragen vergelijkingsobjecten.
Heeft de heffingsambtenaar met de verschillen voldoende rekening gehouden?
8. De heffingsambtenaar heeft de gerealiseerde verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten geanalyseerd en heeft daarbij rekening gehouden met het tijdsverloop tussen de transactiedata en de waardepeildatum, met de verschillen in onder meer grootte, bouwjaar, kavel en het al dan niet aanwezig zijn van bijgebouwen. Daarnaast heeft hij rekening gehouden met verschillen in kwaliteit, staat van onderhoud, uitstraling, doelmatigheid, voorzieningen en ligging (de zogenaamde KOUDVL-factoren). De heffingsambtenaar heeft met het verweerschrift en de matrix inzichtelijk gemaakt hoe hij rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. De heffingsambtenaar heeft daarmee in beginsel aan zijn bewijslast voldaan.
9. Eiser stelt dat de uitbouw van de woning niet voor de toestandsdatum is opgeknapt. Uit de metadata blijkt namelijk dat de eerste fotoreeks die is aangeleverd door eiser is gemaakt op 22 maart 2024. De tweede fotoreeks is gemaakt op 3 mei 2025. Hieruit volgt dat de genoemde verbeteringen na de toestandsdatum hebben plaatsgevonden. Eiser vindt dan ook dat deze verbeteringen niet relevant zijn voor de waardebepaling. De heffingsambtenaar heeft hierover toegelicht dat uit een foto van 12 september 2024 blijkt dat de woning op die datum al was verbeterd. Bovendien blijkt dit uit camerabeelden van 2 juni 2024. De rechtbank kan het standpunt van de heffingsambtenaar volgen. Eiser heeft dit niet weersproken. De heffingsambtenaar had dan ook met de verbeteringen van de woning rekening mogen houden.
10. Eiser heeft verwezen naar een vragenlijst en fotorapportage. Eiser heeft niet concreet gemaakt welke aspecten uit dit document dienen ter ondersteuning van de door hem ingenomen stellingen. Die koppeling valt nu niet te maken. Hierdoor is het betoog van eiser van onvoldoende gewicht tegenover de gemotiveerde onderbouwing door de heffingsambtenaar.
11. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Hetgeen eiser verder heeft aangevoerd brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Conclusie en gevolgen
12. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de WOZ-beschikking en de bijbehorende aanslag onroerendezaakbelastingen in stand blijven. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. Veenendaal, rechter, in aanwezigheid van mr.D. Burggraaf, griffier. Uitgesproken in het openbaar op 22 september 2026.
|
griffier |
rechter |
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
De werking van deze uitspraak wordt opgeschort totdat de termijn voor het instellen van hoger beroep is verstreken, of indien hoger beroep wordt ingesteld, op dat hoger beroep is beslist.