ECLI:NL:RBAMS:2026:9843

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van [eiser] van 13 februari 2026 met producties,

- de conclusie van antwoord van Hannibal van 8 april 2026 met producties,

- het tussenvonnis van 13 mei 2026 waarin de mondelinge behandeling is bepaald,

- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 30 juli 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt die in het dossier zitten.

Ten slotte is vonnis bepaald.

Hannibal heeft zich in het verleden bezig gehouden met de handel in landbouwgronden, waarbij werd gespeculeerd op een waardestijging van die gronden als gevolg van bestemmingswijzigingen.

[eiser] en Hannibal hebben op 28 juli 2017 een koopovereenkomst (hierna: de koopovereenkomst) gesloten voor een perceel grond in [plaats] ( [gemeente] ) met een agrarische bestemming. [eiser] kocht dit perceel grond van Hannibal voor een bedrag van € 69.200,00.

Op 12 juni 2017, voordat de koopovereenkomst werd gesloten, heeft Hannibal aan [eiser] een e-mail gestuurd met algemene planinformatie van het havengebied in [gemeente] . In de e-mail staat dat Hannibal en [eiser] elkaar ook eerder hebben gesproken.

De agrarische bestemming van het door [eiser] van Hannibal gekochte perceel is tot op heden niet gewijzigd.

Op 17 september 2025 heeft Stichting Grondhandelclaim Hannibal namens [eiser] een brief gestuurd met het doel om de koopovereenkomst buitengerechtelijk te vernietigen vanwege gestelde oneerlijke handelspraktijken dan wel dwaling.

[eiser] vordert een verklaring voor recht dat de koopovereenkomst op 17 september 2025 buitengerechtelijk is vernietigd en dat Hannibal medewerking dient te verlenen aan de ongedaanmaking van de wederzijdse prestaties als gevolg van de overeenkomst. [eiser] wil terugbetaling door Hannibal van de koopsom van het perceel grond (€ 69.200,00). Hiernaast vordert [eiser] de veroordeling van Hannibal in de kosten voor de ongedaanmaking bij de notaris, de buitengerechtelijke kosten en de kosten van deze procedure vermeerderd met de wettelijke rente.

[eiser] legt aan zijn vorderingen ten grondslag dat Hannibal bij de verkoop van het perceel grond gebruik heeft gemaakt van oneerlijke handelspraktijken dan wel dat hij heeft gedwaald.¹ [eiser] stelt dat Hannibal hem in gesprekken en met de e-mail van 12 juni 2017 heeft gegarandeerd dat de bestemming van het perceel grond binnen drie tot vijf jaar zou wijzigen in bouwgrond. Het perceel grond zou daarmee zonder risico in waarde stijgen. Dit terwijl, zoals nu volgens [eiser] blijkt, er in werkelijkheid nooit een indicatie voor een bestemmingswijzing was. Hannibal heeft hem echter nooit gewezen op het risico van het uitblijven van een bestemmingswijziging.

Hannibal voert verweer. Hannibal concludeert tot niet-ontvankelijkheid van de vorderingen [eiser] , dan wel tot afwijzing daarvan, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure.

Hannibal stelt zich op het standpunt dat [eiser] te laat was met zijn brief van 17 september 2025 waarmee hij de koopovereenkomst buitengerechtelijk wilde vernietigen op grond van oneerlijke handelspraktijken dan wel dwaling. De rechtsvordering tot vernietiging was toen al verjaard, zodat [eiser] op dat moment de koopovereenkomst ook buitengerechtelijk niet meer kon vernietigen.² Als een gevolg daarvan is de gevorderde verklaring voor recht dat hij buitenrechtelijk heeft vernietigd, niet toewijsbaar. Hiernaast is volgens Hannibal geen sprake van oneerlijke handelspraktijken dan wel dwaling. Hannibal stelt geen onjuiste informatie te hebben verstrekt of gepresenteerd aan [eiser] . Zij heeft nooit garanties gegeven over een bestemmingswijziging en enkel de door een rentmeester verkregen informatie doorgestuurd. [eiser] is volgens Hannibal een ervaren vastgoedbelegger met een omvangrijke portefeuille aan onroerende zaken en daarmee geen (gemiddelde) consument. Van hem mocht daarom worden verwacht dat hij de ontvangen planinformatie en de risico’s zou begrijpen. Ook stelt Hannibal dat zij [eiser] contractueel uitdrukkelijk heeft gewezen op de agrarische bestemming van het perceel grond en het ontbreken van garanties voor een bestemmingswijziging. Ten slotte wijst Hannibal op een exonoratiebeding in de koopovereenkomst.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

Volgens Hannibal heeft [eiser] niet tijdig geklaagd over het uitblijven van de door hem verwachte bestemmingswijziging en is zijn vordering daarom verjaard. Zowel in de jaren voor het sluiten van de koopovereenkomst als daarna zijn er in de landelijke media talloze berichten verschenen over de risico’s van speculatieve grondhandel. Gelet op deze omstandigheden en de omstandigheid dat [eiser] een ervaren handelaar van onroerend goed is, kan worden vastgesteld dat hij al langer dan drie jaar geleden bekend moet zijn geweest met de omstandigheden die hij nu in deze procedure aanvoert.

[eiser] heeft in de dagvaarding en de toelichting op zitting betoogd dat hij geen kennis heeft van de grondhandelsmarkt en de eerste jaren na het sluiten van de koopovereenkomst heeft vertrouwd op de komst van een bestemmingswijziging naar bouwgrond. Hij raakte pas bekend met het feit dat hij verkeerd was voorgelicht over de bestemmingswijziging toen hij in 2024 een uitzending van het tvprogramma [programma] zag. Omdat de verjaringstermijn toen is aangevangen is die niet verstreken.

De rechtbank overweegt als volgt. Zoals onder 3.2. is overwogen, heeft [eiser] zijn vorderingen gebaseerd op de stelling dat sprake is van oneerlijke handelspraktijken dan wel dwaling. Rechtsvorderingen tot vernietiging van rechtshandelingen in het geval van een oneerlijke handelspraktijken en dwaling verjaren drie jaren nadat de bevoegdheid om deze vernietigingsgrond in te roepen aan degene aan wie deze bevoegdheid toekomt, ten dienste is komen te staan.³ Met de woorden “ten dienste is komen te staan” heeft de wetgever bedoeld dat de verjaring een aanvang neemt zodra de partij die een beroep op de vernietigbaarheid toekomt, die bevoegdheid daadwerkelijk kan uitoefenen. Bepalend daarbij is welke feiten en omstandigheden bekend zijn, en niet of bekendheid bestaat met de juridische beoordeling daarvan.⁴ Bovendien is sprake van een regel die zich voor flexibele toepassing leent en die dus afhankelijk is van de omstandigheden van het concrete geval.⁵ [eiser] vordert in deze zaak enkel een verklaring voor recht dat hij de koopovereenkomst met zijn brief buitenrechtelijk heeft vernietigd. Voor deze buitengerechtelijke vernietiging geldt eenzelfde verjaringstermijn.⁶

[eiser] heeft betoogd dat hem was gegarandeerd dat zijn investering in het perceel grond zich tussen de drie en maximaal vijf jaar zou laten renderen door een bestemmingsplanwijziging, omdat hier concrete plannen voor waren. Die garantie was voor [eiser] belangrijk, omdat hij nooit de intentie had om het perceel grond voor een langere tijd aan zich te houden. [eiser] heeft op zitting verklaard dat hij zich daarom op 28 mei 2020 tot Hannibal heeft gericht en navraag heeft gedaan naar de door haar gegarandeerde bestemmingswijziging, die op dat moment uitbleef. [eiser] heeft verklaard dat Hannibal, vanwege een nieuw bestuur, van niets wist. [eiser] heeft zich toen naar eigen zeggen gewend tot mensen in de buurt van het perceel grond en de gemeente met de vraag naar de ontwikkelingen in het gebied. [eiser] heeft verklaard dat echter niemand wist van concrete ontwikkelingen in de bestemming van de grond in [plaats]. Gelet hierop is de rechtbank van oordeel dat [eiser] omstreeks juni 2020 bekend was met de omstandigheid dat er geen concrete termijn (zoals Hannibal volgens hem zou hebben toegezegd) was voor een aankomende bestemmingswijziging van het perceel grond. Op dat moment is de verjaringstermijn dus aangevangen. Omdat [eiser] niet heeft gesteld dat hij de verjaringstermijn hierna heeft gestuit, betekent dit dat de bevoegdheid tot buitengerechtelijke vernietiging van de koopovereenkomst drie jaar later, dus omstreeks juni 2023, is verjaard. Met de brief van Stichting Grondhandelclaim van 17 september 2025 heeft [eiser] de buitengerechtelijke vernietiging dus te laat ingeroepen.

[eiser] heeft de buitengerechtelijke vernietiging van de koopovereenkomst net zo goed te laat ingeroepen, als de rechtbank aanneemt dat hij pas vijf jaren na het sluiten van de koopovereenkomst, dus op 28 juli 2022, ervan op de hoogte was dat de bestemmingsplanwijziging niet binnen de uiterst gegarandeerde termijn van vijf jaren zou plaatsvinden. Ook dan is de brief van 17 september 2025 om de koopovereenkomst buitengerechtelijk te vernietigen meer dan drie jaren later naar Hannibal verstuurd.

[eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Hannibal worden begroot op:

wijst de vorderingen af,

veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 5.852,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 98,00 plus de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.